Характеристики и классификации объектов недвижимости.

Содержание Введение 3 Характеристики и классификации объектов недвижимости 5 Заключение 19 Список литературы 21 Содержание

При этом в тексте договора и в прилагаемой технической документации содержится разное описание объекта в части номера нежилых помещений, площади помещений или здания. Такая "небрежность" сторон при заключении договора расценивается, как недостижение сторонами согласия по существенному условию - предмету договора, что в большинстве случаев и является основанием для отказа в государственной регистрации. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие строительных работ и архитектурного преобразования неизбежно влечет вопрос о наличии права на него.В отличие от земельных участков, увеличение площади которых сверх погрешности землеустройства возможно только путем приобретения дополнительной земли, увеличение площади градостроительных объектов возможно не юридическими действиями, а строительной, технической деятельностью правообладателя - путем реконструкции, ремонта, переоборудования. Актуальным является вопрос о порядке действий учреждений юстиции при реконструкции объекта недвижимости. Если право на объект до реконструкции зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после реконструкции: вносить изменения в описание объекта недвижимости или производить регистрацию права на вновь созданный объект? В распоряжении мэра Москвы "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ регламентируются четыре вида строительных работ в здании. Во избежание дословного цитирования можно дать следующие краткие характеристики.Реконструктивные работы - работы в отдельном помещении в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций, например изменение формы, создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение и устройство входов и тамбуров; устройство и остекление лоджий и балконов. Реконструкция объекта - работы по изменению существующих технико-экономических показателей объекта и повышению эффективности его использования, в том числе изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта); изменение габаритов и технических показателей; капитальное строительство пристройки, надстройки; разборка и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры); переоборудование чердачного помещения под мансарду; строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания.Переоборудование помещений - строительные работы в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения без затрагивания несущих капитальных конструкций (замена не несущих перегородок; пробитие проемов, замена оборудования). Перепланировка помещения - аналогичные работы, но при сохранении функционального назначения объекта. Таким образом, если площади объекта по правоустанавливающему документу и документу БТИ существенно различаются, потому что после приобретения объекта произведено его архитектурно-строительное преобразование, действия регистратора зависят от следующих факторов: а) повлекли ли строительные работы создание нового объекта взамен ранее приобретенного (существенная реконструкция); б) было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его преобразования. Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то право на него регистрируется на основании акта приемки в эксплуатацию. В соответствии с правилами ст. 218, 222, 263 ГК РФ при этом должны быть соблюдены следующие условия: 1) для этих целей предоставлен земельный участок; 2) получено разрешение на реконструкцию; 3) соблюдены все градостроительные, строительные и другие нормы и правила; 4) реконструкция объекта осуществлена собственником для себя за счет собственных или заемных средств (не привлекались средства иных лиц под обязательства передачи им объекта или помещений в нем). При этом если ранее в ЕГРП была внесена запись о праве на объект до реконструкции, то она погашается, а раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел. Разумеется, не требуется регистрации прав на объект до реконструкции, поскольку вследствие реконструкции он уничтожен и право на него прекратилось. Такие же действия должны осуществляться и в случае переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот. Для регистрации права на нежилое помещение необходимо не только разрешение органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилой фонд, акт приемки в эксплуатацию после строительных работ и план БТИ с новыми характеристиками и назначением помещения, но и правоустанавливающий документ на квартиру (квартиры). Если право на жилое помещение зарегистрировано, то после его переоборудования в установленном порядке и инвентаризации в ЕГРП надо внести изменения наименования, назначения и площади. ЗаключениеОпределение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих:Природные объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.Искусственные объекты (сооружения):жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут быть кондоминиум, комната, квартира, секция (подъезд), этаж в подъезде, дачный дом;коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, арендуемых склады, здания и сооружения, целостные имущественные комплексы;общественные здания и сооружения:Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также принадлежать к объектам незавершенного строительства. К ним относят объекты, на которые в установленном порядке не оформлены документы о приеме в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы приостановлены. Согласно действующему порядку различают:С точки зрения покупателей коммерческой недвижимости эта категория распределятся на две группы, когда объекты недвижимости приобретено:-с целью получения дохода;-для развития бизнеса и дальнейшей работы на объекте, который покупается.Представители первой группы придерживаются четкого правила: покупать только тот объект, который способен приносить ежемесячный доход 3% от вложенных средств и окупается не позднее чем через три года. Менее доходные объекты недвижимости могут интересовать покупателей, нацеленных на приобретение объектов для соответствующей деятельности. Для таких покупателей возможный срок окупаемости и четыре-пять лет.Относительно жилых объектов недвижимости стоит выделить несколько типологических построений:В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход) принято выделять:жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждая эпоха и страна имеет присущие только им представления об элитности жилья. Например, несколько десятилетий назад в СССР элитными считались "сталинские высотки", "цековские дома". Получить у них жилплощадь могли только высокопоставленные партийные деятели, чиновники, выдающиеся ученые, народные артисты, словом, элита советского общества.Список литературыАсаул А. Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2013. - 384 c.Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 624 c.Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 416 c.Барщевский М. Ю. Все о недвижимости; АСТ Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2013. - 224 c.Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2013. - 240 c.Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия - Москва, 2013. - 320 c.Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика недвижимости; КноРус - Москва, 2013. - 304 c.Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2012. - 200 c.