Оценка недвижимого имущества для целей приватизации

1. Рынок недвижимости в экономической системе

1.1. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни – оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, являются частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.
«Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве – земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, т.к. земля – исключительная собственность государства»
С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений.
Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды. Местоположение недвижимости – главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Таким образом, местонахождение – не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.
Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо возникает такое важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.
Вторая составляющая недвижимости – усовершенствование земли.
«Под усовершенствованием земли понимаются любые произведенные с землей изменения в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ, так и построенные на земле здания и сооружения. Внесение улучшений качественно изменяет природу объекта недвижимости – он становится продуктом взаимодействия двух факторов производства – земли и труда» [16. С. 59].
Третья составляющая недвижимости – принадлежности. Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земляному участку, зданию) и являющейся его неотъемлемой (технологически, по закону, договору) частью. Наличие (отсутствие) принадлежности является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.
Ведущая роль земли в составе недвижимости имущества, обуславливает необходимость выделения недвижимого имущества в категорию особого рода вещей. Выделение недвижимого имущества в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1.1. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни – оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, являются частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.
«Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве – земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, т.к. земля – исключительная собственность государства»
С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений.
Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости.
...

1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости – одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете, именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит и обороты на рынке, от которых уже прямо зависят факторы профессиональных участников рынка. Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, – одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит, и обороты, от которых уже прямо зависят доходы профессиональных участников рынка.
...

2. Оценка стоимости недвижимости

Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или использования землей и зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.
«Цена объекта недвижимости – это цена конкретной совершившейся сделки купли-продажи недвижимости. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости» [15. С. 136].
На практике стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства. Инвестиционная стоимость и др.
Стоимость замещения объекта недвижимости – это его цена, которая определяется в основном затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости.
...

3. Приватизация и акционирование недвижимости коммерческим предприятием

Приватизация – это процесс приобретения физическими и юридическими лицами права собственности на объекты, принадлежащие государству. В результате этого процесса государство утрачивает право владения, пользования и распоряжения объектами собственности, а его органы – право непосредственного управления ими. Отсюда следует, что приватизация – наиболее радикальный путь преобразования отношений собственности.
Приватизация связана, прежде всего, с прагматическими соображениями на макро – и микроэкономическом уровнях. В первом случае она призвана укрепить рыночное начало в экономике, осуществить децентрализацию и сокращение масштабов государственной предпринимательской деятельности для повышения эффективности всей хозяйственной системы и уменьшения бюджетного дефицита. На макроэкономическом уровне – улучшение технико-экономических показателей работы предприятий.
...

Заключение

Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Т.е.
...