Влияние факторов рынка недвижимости при определении рыночной стоимости

Введение 3
1. Недвижимость как объект оценки 5
1.1. Понятие, сущность и признаки недвижимости 5
1.2. Характеристика и структура рынка недвижимости 12
1.3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 17
2. Практическая оценка объекта недвижимости 21
2.1. Характеристика агентства недвижимости 21
2.2. Определение влияния факторов рынка недвижимости при применении сравнительного анализа продаж 28
Заключение 33
Список использованных источников 35

Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что в связи с переходом к рыночной экономике в России произошла трансформация форм собственности и возрождение собственника, у которого появилась возможность распорядиться принадлежащими ему квартирой домом, иной недвижимостью, по своему усмотрению, подыскать новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. И здесь важным становится вопрос о стоимости собственности.
Как правило, речь идет о рыночной стоимости, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Кроме того, должны соблюдаться условия, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства. Все вышеперечисленное является основой «чистой сделки», когда:
- ни одна из сторон сделки не обязана отчуждать либо принимать исполнение сделки по объекту оценки;
- стороны сделки действуют в своих интересах и достаточно осведомлены о предмете сделки;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было принуждения к завершению сделки, а цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки;
- стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, связанная с установлением рыночной или другой стоимости в отношении объектов оценки.
Важным в оценочной деятельности является определение стоимости на основании факторов, которые оказывают на нее существенное влияние. В зависимости от объекта оценки и подходов к оценке могут быть выявлены различные факторы. В оценке недвижимости существенными факторами являются внешние, те которые являют собой окружение объекта оценки, и внутренние – те, которые присущи самому объекту оценки. От того, насколько умело оценщик будет использовать данные факторы, в конечном итоге, будет зависеть результат оценки. Для правообладателя объекта оценки в виде недвижимости является важным именно этот результат, поскольку определение рыночной стоимости должно быть направлено на конечную цель использования данного результата.
Объектом исследования в данной курсовой работе выступают объекты недвижимости, принадлежащие ООО Агентство недвижимости «Инком-Гарант», и расположенные в Московской области.
Предметом исследования является выявление факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости ООО «Инком-Гарант».
Целью данной работы является определение зависимости рыночной стоимости объектов недвижимости от ценнобразующих факторов.
Для достижения данной цели должны быть решены следующие задачи:
1. Рассмотрение недвижимости в качестве объекта оценки.
2. Выявление факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости.
3. Определение ценообразующих факторов на примере оценки объектов недвижимости ООО Агентство недвижимости «Инком-Гарант».
В курсовой работе для исследования применены методы сравнительного анализа, принципы системности, объективности и логической последовательности.

В результате проведенного исследования было выявлено, что под понятием «недвижимость» подразумевают землю и все улучшения, неразрывно связанные с ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Понятие недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) определено ст. 130 ГК РФ.
Существует множество различных типов недвижимости. Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
Рынок недвижимости - это отношения, возникающие между участниками рынка, где соединяются их интересы и права, и устанавливаются цены на недвижимость. Исследование показало. Что рынок недвижимости в России имеет ряд особенностей, которые должны быть учтены при определении стоимости.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, проявляющихся на различных стадиях процесса оценки. Для выявления факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость недвижимости, необходимо проводить тщательный анализ рынка недвижимости в том аспекте, который в наибольшей степени характеризует объект оценки.
В качестве доказательства влияния факторов оценки и обязательного применения последовательности данных факторов, в работе приведены примеры расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ООО Агентство недвижимости «Инком-Гарант». Данная организация оказывает полный спектр услуг, связанных с арендой недвижимости, продажей квартир и комнат в Люберцах, Малаховке и в Люберецком районе, Раменском районе, покупке квартир, дач, домов, аренде комнат.
Расчет рыночной стоимости в данном примере показал, что на оценку недвижимости влияют множественность факторов, формирующих поправочные коэффициенты, на основании которых проводится корректировка стоимости аналогичных объектов и определяется окончательная рыночная стоимость недвижимости.
Последовательное применение факторов, под влиянием которых формируется цена, позволило определить наиболее объективную рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости.