Оценка рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в районе средней отдалённости, с целью залога

ВВЕДЕНИЕ 3
1.ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 5
1.1 Определение недвижимого имущества как объекта права и объекта оценки 6
1.2 Понятие оценочной деятельности 8
1.3 Виды стоимости недвижимости 8
1.4 Принципы, применяемые в оценке недвижимости 10
1.5 Этапы оценки недвижимости 13
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 14
2.1 Характеристика объекта недвижимости 14
2.2 Анализ рынка объекта недвижимости 14
3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 18
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ 20
4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом 20
4.1.1 Понятие. Основные этапы. Преимущества и недостатки. Основные методы сравнительного подхода 20
4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 28
4.2.1 Понятие. Основные этапы. Преимущества и недостатки подхода. 28
Основные методы. 28
4.2.2 Расчет рыночной стоимости магазина затратным подходом 30
4.2.2.1 Определение стоимости земельного участка 30
4.2.2.2 Определение полной восстановительной стоимости 30
4.2.2.3 Определение накопленного износа 31
4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом 33
4.3.1 Понятие. Основные этапы. Преимущества и недостатки. Основные методы. 33
4.3.2 Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом 35
4.3.2.1 Расчет ЧОД 36
4.3.2.1.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД) 36
4.3.2.1.2 Определение действительного валового дохода (ДВД) 36
4.3.2.1.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) 37
4.3.2.2 Расчет ставки капитализации 38
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41
ЛИТЕРАТУРА 42

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.
Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового помещения.
В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных подхода: сравнительный, затратный, доходный.
Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике подходах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового помещения.
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
 изучение правовых основ недвижимости и оценочной деятельности;
 анализ коммерческой недвижимости г. Новосибирск;
 проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта;
 определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным, затратным и доходным подходами, и согласование полученных результатов.
Объектом исследования является торговое помещение, расположенное в районе средней отдаленности для целей залога.
Предметом исследования работы выступает стоимость объекта оценки.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости – доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом.
В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по оценке недвижимости.

Курсовая работа написана на основании данных методических рекомендаций.
Тема: «Оценка рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в районе средней отдалённости, с целью залога» 5 вариант