Оценка недвижимости

Введение…………………………………………………………………………….3
Глава 1. Понятие недвижимости и значение ее оценки………………………………...5
1.1. Особенности рынка недвижимости…………………………………………..5
1.2. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости………………………….6
1.3. Оценка бизнеса как экономическая категория………………………………7
Глава 2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости………………….11
2.1. Метод дисконтированных денежных потоков……………………………..13
2.2. Метод капитализации дохода………………………………………………..16
Глава 3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов………………...18
3.1. Анализ сферы деятельности оцениваемой компании……………………...18
3.2. Анализ условий аренды имущества…………………………………………19
3.3. Анализ конкурентных преимуществ компании……………………………21
3.4. Итоги деятельности компании………………………………………………23
3.5. Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков……………………………………………………………………………………24
Заключение……………………………………………………………………….33
Список литературы………………………………………………………………..35

.....
цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра.
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
1) рассмотрение понятия коммерческой недвижимости;
2) определение основных аспектов оценки недвижимости;
3) изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
4) описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
5) составление оценки торгового центра на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.
.....

1.1. Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.
...

1.2. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
...

1.3. Оценка бизнеса как экономическая категория

С развитием отечественной рыночной экономики у российского собственника появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных – вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.
Существующие теории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым-математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета и рекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и по себестоимости появились еще раньше – в XVI веке в трудах основоположников бухгалтерского учета Л. Пачули и А. Ди Петро.
...

2.1. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.
Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5) величина выплачиваемых дивидендов.10
Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах.
...

2.2. Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.
Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости, и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в%.
...

3.1. Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).
В 2000г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Лера» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050г.
Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Меркурий» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Меркурий» был заключен до 2006., после чего здание ТЦ «Меркурий» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды.
...

3.2. Анализ условий аренды имущества

Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:
1) величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м2);
2) арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4) величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
...

3.3. Анализ конкурентных преимуществ компании

Арендуемое компанией здание ТЦ «Лера» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских автобусов и маршрутных такси.
Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость горожанами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТЦ «Лера», по сравнению с другими крупными торговыми центрами города.
...

3.4. Итоги деятельности компании

В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий»). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.
Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2008–2009 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс.
...

3.5. Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в пост прогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
В связи с этим встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия.
...

Заключение
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Т.е.
...