Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости. Этапы и их содержание

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объ-екта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристи¬кам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыноч¬ных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов»1.
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимо¬сти и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче – методом сопоставимых про¬даж (МПС).
Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени исполь¬зуют информацию рынка:
- в доходном, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализа¬ции, ставки дисконтирования;
- в затратном, требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства, оценщик основывается на рыночных ценах на строймате-риалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Введение
Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономиче¬ского ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществля¬ется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важней¬шая составная часть национального богатства любой страны мира. Каким бы ни был уровень индустриального и интеллектуального развития государства, земля везде составляет весомую часть национального продукта, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства1.

Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собствен¬ности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирова-ния и развития экономики.
Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе станов¬ления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями