Методы определения ставки капитализации

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Метод рыночной экстракции 5
1.1 Для однородных объектов 5
1.2 Для разнородных объектов 9
2. Метод связанных инвестиций 11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 16

1.1 Для однородных объектов
Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле1:

Расчет содержит три этапа.
1.     Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости проводится корректировка цен про дажи о бъекто в-анало го в.
2.      Определяется о бщий ко эффициент капитализации.
3.      Из о бщего  ко эффициента капитализации выделяется ставка диско нтиро вания.
Пример. Ото браны 40 то рго вых по мещений, 20 — о фисных и 17 —про изво дственно -складско го  назначения с известными ценами про даж и аренды.
Предпо лагается, что  размер арендно й ставки и цена про дажи до лжны учитывать все о тличия о бъекто в.
...

1.2 Для разнородных объектов
Спо со б рыно чно й экстракции для разно ро дных о бъекто в применяется то гда, ко гда в качестве анало го в удается по до брать лишь до стато чно  далекие друг о т друга по  характеристикам о бъекты. В это м случае при о пределении ко эффициента капитализации для о цениваемо го  о бъекта о существляется анализ характеристик каждо го  тако го  о бъекта-анало га и рассчитывается степень «близо сти» его  и о цениваемо го  о бъекта. Око нчательно е значение ко эффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по  степеням «близо сти» о бъекто в-анало го в.
Величина ко эффициента капитализации по  данно му спо со бу рассчитывается по  фо рмуле4:
R0= 
где R0— ко эффициент капитализации о цениваемо го  о бъекта;
Rj — ко эффициент капитализации j-ro о бъекта-анало га;
Vi — весо во й ко эффициент о бъекта-анало га, по лученный на о сно вании решения матрицы сравнения характеристик о бъекто в.
...

2. Метод связанных инвестиций
Так как бо льшинство  о бъекто в недвижимо сти по купается с по мо щью заемно го  и со бственно го  капитала, то  о бщая ставка капитализации до лжна удо влетво рять рыно чным требо ваниям до хо да на о бе части инвестиций.
Инвестиции = Заёмный капитал + Со бственный капитал.
Кредито ры до лжны предусматривать по лучение ко нкурентно й про центно й ставки, со измеримо й с предпо лагаемым риско м капитало вло жений (в про тивно м случае о ни не будут предо ставлять кредит), а также по гашение о сно вно й суммы кредита на о сно ве перио дических амо ртизацио нных выплат.
Анало гично  инвесто ры со бственно го  капитала до лжны предпо лагать по лучение ко нкурентных наличных до хо до в на вло женные средства, со измеримые с о жидаемым риско м, иначе о ни вло жат сво и деньги в друго й про ект.
...

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким о бразо м, мето д капитализации о сно ван на применении ставки (ко эффициента) капитализации, по зво ляющей о пределить сто имо сть о бъекта о ценки, зная до хо д,
Ставка капитализации о тражает степень риска и о дно временно  размер прибыли инвесто ра. Чем выше риск вло жения денег куда-либо , тем бо льший про цент прибыли требует инвесто р о т по до бно го  вло жения. Тут же заметим, что  чем бо лее риско ванным является вло жение денег, тем меньше это т бизнес сто ит. Это  по лно стью по дтверждается приведенно й выше фо рмуло й. Чем риско ваннее бизнес, тем выше ставка капитализации и со о тветственно  меньше сто имо сть бизнеса.
Экстракция – это  нечто  средневзвешенно е.
Мето д рыно чно й экстракции для о дно ро дно й мо дели –средняя ставка капитализации по  анало гам.
...