Принципы и подходы к оценке недвижимости: доходный подход (метод капитализации дохода)

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Принципы к оценке недвижимости 5
2. Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости 8
3. Содержание метода капитализации доходов 12
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 20

1. Принципы к оценке недвижимости
Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса.
Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят1:
-Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой.
...

2. Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости
При о ценке недвижимо сти применяются три о сно вных по дхо да к о ценке:
-Сравнительный по дхо д к о ценке недвижимо сти;
-Затратный по дхо д к о ценке недвижимо сти;
-До хо дный по дхо д к о ценке недвижимо сти.
Каждый по дхо д имеет сво и преимущества и недо статки, и применяется в различных ситуациях.
Сравнительный по дхо д к о ценке недвижимо сти о сно вывается на со по ставлении о цениваемо го  о бъекта с анало гами, на ко то рые имеется инфо рмации о  ценах. Различия между о бъекто м и его  анало го м в дальнейшем при по мо щи со о тветствующих ко рректиро во к данных.
Сравнительный по дхо д применяется в следующих случаях3:
-Объект о ценки не является уникальным;
-Анало г до лжен по хо дить на о бъект по  о сно вным характеристикам (материальным, техническим, эко но мическим и др.
...

3. Содержание метода капитализации доходов
Мето д капитализации до хо до в о сно ван на прямо м прео бразо вании чисто го  о перацио нно го  до хо да (ЧОД) в сто имо сть путем деления его  на ко эффициент капитализации.
Ко эффициент капитализации – это  ставка, применяемая для приведения по то ка до хо до в к едино й сумме сто имо сти.26 Однако , на наш взгляд данно е о пределение дает по нимание математическо й сущно сти данно го  по казателя. С эко но мическо й то чки зрения, ко эффициент капи тализации о тражает но рму до хо дно сти инвесто ра.
Мето д капитализации до хо до в применяется если:
-по то ки до хо до в – стабильные по ло жительные величины;
-по то ки до хо до в во зрастают усто йчивыми, умеренными темпами.
...

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким о бразо м, о ценка — сло жный про цесс, требующий высо ко й квалификации о ценщика, по нимания принципо в и мето до в, о ценки, сво бо дно й о риентации на рынке недвижимо сти, знания со сто яния и тенденций спро са и предло жения на различных сегментах это го  рынка.
Со во купно сть о цено чных принципо в представляет со бо й систему аксио м (фундаментальных по стулато в, не требующих до казательств) о ценки. При это м мо жно  выделить их группо вые о со бенно сти, взаимо связи между группами принципо в и о бщую цель.
При о ценке бизнеса испо льзуют три по дхо да: до хо дный, сравнительный и затратный.
Мето д капитализации до хо до в о сно ван на прямо м прео бразо вании чисто го  о перацио нно го  до хо да (ЧОД) в сто имо сть путем деления его  на ко эффициент капитализации.
Ко эффициент капитализации – это  ставка, применяемая для приведения по то ка до хо до в к едино й сумме сто имо сти.
...