КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине "Основы оценочной деятельности"

Нет

Характеристика оцениваемого объекта оценки

2.2.1 Местоположение и связанные с ним характеристики.
Местоположение.
Объект оценки представляет собой земельный участок с расположенным на нём зданием складов в г. Тверь в центральной части города, в 3 км от центра. Адрес объекта оценки - г. Тверь, ул. Коминтерна, д.№.... Ближайшее окружение – складские здания, здания и корпуса завода «Тверь-пиво» и здания авторемонтных мастерских (см. Приложение 1, Приложение 2).
Транспортная доступность.
Здание выходит фасадом на двух полосную дорогу с асфальтовым покрытием. Состояние покрытия – удовлетворительное. Трафик движения – не напряженный. Имеются асфальтированные подъезды к зданию, места для стоянок автомобилей и погрузочно-разгрузочных работ. В 1.5 км от здания имеется железнодорожный вокзал.

2.2.2 Земельный участок.
Земельный участок находится у собственника здания на праве аренды сроком 5 лет (муниципальная собственность). Категория земли согласно кадастровому паспорту – «земли населённых пунктов». Участок земли прямоугольной формы, площадь участка – 2350 м2. Участок ровный. Разрешенное использование – для производственных целей.
2.2.3 Описание здания.
Здание отдельно стоящее, одноэтажное, производственного назначения, представляет собой здание склада для хранения пищевых продуктов (продовольственных товаров). Является собственностью ООО «Тверь-склад». На дату оценки эксплуатируется по назначению. Площадь земельного участка – 2 350 м2. Площадь застройки – 1409 м2. Площадь помещений - 1279 м2. Строительный объём – 6328 м3. Этажность – 1. Год постройки – 1971.
Здание относится к первой группе капитальности.
Технические характеристики основных конструкций здания.
№ Наименование конструкций Описание Техническое состояние
1 Фундаменты Железобетонные, монолитные хорошее
2 Каркас - -
3 Стены Кирпичные, с наружи не штукатуренные. Имеются многочисленные мелкие дефекты (сколы кладки).
удовлетворительное
4 Перегородки Кирпичные, штукатуренные. Имеются трещины и сколы в покрытии. удовлетворительное
5 Перекрытия Железобетонные, сборные из плит. Нет явно выраженных следов прогибов и трещин. Имеются следы мелких протечек.
удовлетворительное
6 Полы Цементные, без покрытия. Имеются выраженные неровности, сколы, вмятины удовлетворительное
7 Проёмы Оконные проёмы отсутствуют. Дверные проёмы – ворота металлические. Имеются повреждения в виде вмятин, а также сильные повреждения лакокрасочного покрытия.
удовлетворительное
8 Крыша и кровля Крыша совмёщённая, кровля рулонная. Покрытие – рубероид. Имеются мелкие дефекты покрытия.
удовлетворительное
9 Отделка Внутренняя отделка – штукатурка стен. Имеются трещины и сколы в покрытии. удовлетворительное
10
Инженерное оборудование Электроснабжение: осуществляется от городской линии электросети. В помещениях склада установлены светильники с лампами накаливания. Силовые линии в хорошем состоянии. Явных дефектов не обнаружено.
Отопление: централизованное от городских сетей. Недопустимых дефектов не обнаружено. Состояние хорошее. Водоснабжение: холодное, централизованное от городских сетей.
Канализация: в городскую сеть.
Здание оборудовано телефонной линией.
Имеются две охлаждаемые камеры в рабочем состоянии. По результатам осмотра состояние охлаждаемых камер удовлетворительное.
Здание оборудовано системой вентиляции. По результатам осмотра состояние системы вентиляции удовлетворительное
Хорошее
11 Прочие работы Асфальтовая отмостка. удовлетворительное
Перечень документов и нормативов, использованных при проведении оценки
В процессе проведения процедуры оценки оценщиком использовались следующие нормативные документы:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №135-ФЗ от 29.06.1998г.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)». Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
5. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 п. 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
6. Индексы цен в строительстве. Справочник КО-ИНВЕСТ, выпуск №70, январь 2020.
7. Решение Тверской городской Думы от .... №.....
8. Приказ РЭК Тверской области от ..... № .../...-нп
Анализ рынка складской недвижимости в г. Тверь.
Объектом оценки в рамках данного отчёта является недвижимое имущество в составе: земельный участок с расположенным на нём зданием складов. Ниже представлен краткий обзор рынка недвижимости.
Мировой финансовый кризис не позволяет делать точные прогнозы развития рынка недвижимости для всех его сегментов. По мнению специалистов, объекты жилой или торговой недвижимости, выставленные на продажу или для съема, перестали находить своего покупателя/арендатора. Однако это характерно не для всего сегмента рынка, а только для тех его областей, где наблюдалось явное завышение цен до периода кризиса, что говорит о начале коррекции цен на рынке недвижимости. Чем больше были вздуты цены, тем больше величина коррекции, вызванная кризисом.
Общее состояние рынка складкой недвижимости в России.
Согласно отчёту8 аналитиков Pradium Oncor International «Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2019 год» положительные тенденции, связанные с ростом активности на рынке, проявились в складском сегменте во второй половине 2019 года. Сегодня основные позиции на рынке складской и индустриальной недвижимости занимают крупные девелоперы.
Не смотря на увеличение количества и масштабов сделок в конце 2019 года, ставки аренды сохраняются на прежнем уровне, не достаточном для развития спекулятивного рынка складов.
Спрос на складскую недвижимость напрямую зависит от динамики оборота розничной торговли, а также других макроэкономических показателей, на основе которых потенциальные арендаторы могут строить прогнозы и принимать решения на будущее. В соответствии с прогнозом Минэкономразвития в ближайшие 2-3 года ожидается увеличение объёмов потребления, рост товарооборота и грузоперевозок, что даёт возможность прогнозировать дальнейший рост спроса на складские помещения. Таким образом в целом по России наблюдается стабилизация рынка складских помещений с перспективой слабого роста в 2020 году до 3% на рынках складских объектов.
Анализ рынка складской недвижимости в г. Тверь.
Сведения по предложениям на продажу и спрос, а так же аренду на объекты недвижимости в целом и складской недвижимости в частности по городу и области публикуются, в основном, в изданиях «Из рук в руки», «Караван», «Тверская жизнь» и др. В официальных областных изданиях публикуются сведения о продажах недвижимости федеральной и муниципальной собственности (конкурсы, аукционы). К таким источникам в Твери относятся «сайт фонда имущества Тверской области»14 и «Сайт администрации города Тверь»16. Одной из форм сбора информации о продаваемых объектах недвижимости является экспертный опрос, проведённый оценщиком в процессе написания отчёта.
На настоящий момент на рынке складских услуг г.Тверь складывается следующая ситуация.
1. До 60% рынка занимают существующие и реконструированные здания складов, а также складские оптовые базы, построенные по советским устаревшим типовым проектам. К основным из них можно отнести оптовые базы, расположенные в центральной части города по улице Коминтерна, 1-я улица Суворова, бульвар Цанова и др.
2. До 30% рынка занимают реконструированные складские помещения на территориях существующих производств и здания ангаров.
3. До 10% занимают современные складские помещения. Рынок современного складского строительства в Твери ещё не развит. Одним из примеров может выступать крупный складской комплекс, расположенный по адресу м-р Юность, д.1а, представляющий собой комплекс отапливаемых и холодных зданий современной постройки (2002 – 2008г.) общей площадью порядка
50 000 м2.
На Тверском рынке складских услуг можно выделить следующую особенность. Основные потребители на данный момент предпочитают не иметь собственных складских помещений, а арендовать существующие. При этом арендуются относительно не большие площади.
Проведённый оценщиком анализ выявил, что средняя цена склада (аренды) в Твери в зависимости от местоположения и типа арендуемого складского помещения составляет:
Отапливаемые помещения Не отапливаемые помещения
Продажа,
Руб./м2 Аренда, руб./м2/год Продажа, Руб./м2 Аренда, руб./м2/год
Центральная часть города 13 000 200 10 000 170
Окраина города 9 000 170 7 000 160
Причинами слабого развития рынка современной складской недвижимости в Твери можно назвать:
1. Относительную неразвитость основных потребителей крупных специализированных складских площадей. К таким можно в первую очередь отнести крупные торговые сети. Только в последние 5 лет на рынке Твери появились относительно крупные магазины, принадлежащие сетям типа «Карусель», «Патерсон», «Перекрёсток».
2. Относительную близость Твери к Москве, а, следовательно, и к крупным складским комплексам, что делает выгодным их использование и не выгодным вложение денег с местное строительство.
3. Таким образом основные потребители складских услуг в г.Тверь используют местные склады, арендуя относительно небольшие площади, необходимые для хранения небольшого, операционного запаса продукции. В то время как площади дли тельного хранения крупных партий преимущественно находятся в Москве.
На основании вышеизложенного можно сказать, что рынок складских услуг в г.Тверь имеет стабильное развитие, однако пока преимущественным спросом объективно пользуются относительно не большие арендуемые площади. Однако с развитием крупных потребителей такая тенденция будет меняться и крупные современные склады уже начинают появляться в Твери и Тверской области.
В настоящее время, по отчёту аналитического портала «ARENDATOR.RU (коммерческая недвижимость)»20 и аналитического портала по оценке рынка недвижимости «GDEETOTDOM.RU»7, на рынке коммерческой недвижимости Твери и области в целом, а так же на рынке складской недвижимости и услуг в частности, как и по всему рынку этих услуг в РФ, наступила стабилизация. Далее аналитиками прогнозируется умеренный рост, начиная с 2020г. на уровне 2-5%.
Таким образом, можно сделать вывод, что по отчётам аналитиков наблюдается стабилизация в ценах на недвижимость. В 2020 году цены на недвижимость в целом останутся на уровне 2019 года с перспективой умеренного роста.

Объект оценки: Земельный участок с расположенным на нём зданием складов по адресу: г. Тверь, ул. Коминтерна, дом № ....... (Приложение 1).
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Основание для оценки: Заказ на оценку от владельца объекта оценки –
ООО «Тверь-склад»
Реквизиты заказчика: Наименование - ООО «Тверь-склад», юридический адрес - г. Тверь, ул. Дм. Донского, д.31.
Дата оценки: 1 марта 2020 года.
Место оценки: г. Тверь, ул. Коминтерна, д.№ ....
Срок проведения оценки: 1.03.2020 – 1.04.2020
Дата составления отчёта: 2.04.2020
Порядковый номер отчёта: 12
1) РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
2)РАСЧЁТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА
3)Расчет стоимость объекта оценки сравнительным подходом на основе представленных ранее исходных данных и представленной д алее таблицы характеристик найденных объектов аналогов.
4)Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходом, методом дисконтированных денежных потоков.
5)Согласование результатов и заключение о рыночной стоимост