Договор аренды зданий и сооружений в современном гражданском праве

Оригинальность 60% ...

Введение…………………………………………..……………………..3-5
Глава 1. Договор аренды зданий и сооружений: общие положения…………………………………………………………………….6-35
1.1. Понятие, условия и юридическая квалификация договора аренды зданий и сооружений…………………………………………………………6-26
1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений…………………………………………………………………...26-35
Глава 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений…36-57
2.1. Права и обязанность арендодателя по договору аренды зданий и сооружений…………………………………………………………………...36-43
2.2. Права и обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений…………………………………………………………………..43-57
Глава 3. Изменение и расторжение договора аренды здания и сооружения. Ответственность сторон по договору................................58-68
3.1. Изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений…………………………………………………………………..58-64
3.2. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений………………………………………………………..65-68
Заключение..………………………………………………………………...69-70
Список литературы…….…………………………………………………..71-7

.................

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и он считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор, который будет подписан сторонами и, фактически, будет исполняться, но не прошел государственную регистрацию, будет считаться не заключенным.
Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений может проводиться по инициативе любой из сторон, а также государственная регистрация аренды недвижимого имущества совершается посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») В случае если договор аренды будет регистрироваться по инициативе арендатора, то он должен будет обязательно уведомить арендодателя (правообладателя) о зарегистрированном ограничении (обременении). Таким образом, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает в отдельных случаях государственную регистрацию права аренды. В ГК РФ говорится только о государственной регистрации договоров аренды (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651), статьи, посвященной государственной регистрации права аренды, нет. В связи с этим, в юридической литературе были научные дискуссии по данной тематике. Некоторые авторы пытались доказать, что объектом регистрации является не договор аренды зданий и сооружений, а некое «право-обременение».
Однако такое мнение является неправильным, поскольку согласно пункту 3 статьи 4ЗЗ ГК РФ договор, который подлежит государственной регистрации, будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Гражданским кодексом, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» именно к договору аренды здания и сооружения иное установлено не было. Отсюда следует, что, и данный договор будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации. Кроме того, в ГК РФ есть императивная норма, а именно пункт 1 статьи 425 ГК РФ, согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Государственная регистрация договора аренды здания и сооружения обладает некоторыми особенностями, которые основываются на судебной практике, а именно на информационных письмах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Во-первых, договоры аренды здания и сооружения, которые заключены менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации, даже если их действие распространяются на предшествующие отношения сторон, которые превысил один год. (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Во-вторых, в случае если после окончания первоначального срока договора аренды, который заключался на срок менее одного года, стороны решили продлить договор на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В-третьих, в случае возобновления договора аренды здания на неопределенный срок, он не нуждается в государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В-четвертых, когда стороны принимают дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, включая изменения размера арендной платы, который был указан в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также должны быть обязательно зарегистрированы, поскольку они являются неотделимой частью договора аренды здания и сооружения и изменяют условия и содержания обременения, которое порождается договором аренды (пункты 9, 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания и сооружения, который определяется с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
В-шестых, на договор субаренды также распространяются требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, которое установлено в статье 651 ГК РФ для аренды здания или сооружения, благодаря судебной практике распространились и на договор аренды нежилого помещения.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, постановил, что к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Необходимо отметить, что речь идет лишь о форме договора и его государственной регистрации, при условии, что заключается на срок не меньше чем на один год. Остальные правила об аренде зданий и сооружений, которые предусматриваются статьями 650, 652-655 ГК РФ, при аренде нежилых помещений не работают либо могут использоваться только по аналогии.
Так по одному из дел, Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев иск о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, пени и учитывая, что срок действия договора аренды составил один год, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, пришел к выводу о незаключенности договора аренды на основании статей 609, 651 ГК РФ и частично удовлетворил иск. Однако поскольку договор аренды признан судами незаключенным, требования о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению.
В российской юридической практике возник беспрецедентный случай, когда договор аренды зданий и сооружений, независимо от того на какой срок он заключался, не подлежал государственной регистрации.
Частью 8 статьей 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было установлено, что правила статей 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применяются к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (то есть после 1 марта 2013 г.). Таким образом, предполагалось, что договор аренды здания, сооружения, подписанный после этой даты, вне зависимости от срока его действия регистрировать не нужно и он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами по смыслу пункта 1 статьи 4ЗЗ ГК РФ.
В письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания от 22.01.2013 N 3.3-6/94 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ высказывалась позиция о сохранении правовых оснований для регистрации аренды как обременения на основании договоров, заключенных после 1 марта 2013 г.
Однако статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 21-ФЗ) исключает из части 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ указание на неприменение статей 609, 651 ГК РФ. Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 года. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 ГК РФ), фактически остались в силе. Данные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
Федеральный закон N 302-ФЗ действовал в первоначальной редакции три дня - 1, 2 и 3 марта 2013 года. Соответственно, возникает вопрос: является ли заключенным договор аренды зданий, сооружений, помещений сроком действия один год и более, если он подписан сторонами после 1 марта 2013 г. (то есть 2 или 3 марта 2013 г.) и не прошел государственную регистрацию? Можно предположить, что такой договор будет считаться заключенным и в отсутствие регистрации, поскольку в указанные даты норма части 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила статей 609, 651 ГК РФ не подлежали применению.
Глава 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений.
2.1. Права и обязанность арендодателя по договору аренды зданий и сооружений
Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (ст. ст. 616, 625 ГК РФ).
В отношении зданий (сооружений, помещений) также используется термин «эксплуатация». Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» эксплуатация является частью жизненного цикла здания или сооружения и включает в себя проведение в том числе текущих ремонтов. Капитальный ремонт, реконструкция выделены в отдельные стадии указанного цикла.
Вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, также регулирует гл. 6.2 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ). Так, п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что в процессе эксплуатации зданий, сооружений проводятся их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, а также текущий ремонт.
Эксплуатационный контроль осуществляется в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, соответствия их характеристик требованиям технических регламентов и проектной документации (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ).
Под надлежащим техническим состоянием здания, сооружения понимается поддержание параметров их устойчивости, надежности, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).
Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть положения: об осуществлении капитального ремонта; о проведении текущего ремонта; о поддержании имущества в исправном состоянии;- об уплате расходов на содержание имущества; о судьбе произведенных улучшений имущества, не связанных с неотделимыми улучшениями имущества.
Если условия содержания и эксплуатации арендованного имущества не согласованы, в этом случае обязанности по его содержанию распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ.
Арендатор должен будет поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который арендодатель осуществляет за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Здания и сооружения согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся к объектам капитального строительства.
Капитальный ремонт таких объектов предполагает замену и (или) восстановление строительных конструкций или элементов этих конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Указанное определение капитального ремонта не распространяется на линейные объекты, к которым согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам самостоятельно урегулировать свои отношения, связанные с содержанием арендованного имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 № Ф03-А73/02-2/2589, Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2008 № КГ-А40/11855-08-1,2 (Определением ВАС РФ от 04.03.2009 № 1959/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
При этом стороны могут установить, что арендодатель возмещает арендатору произведенные затраты, либо возложить все расходы на арендатора. Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость.
Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым, или аварийным. Неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий аварий, повреждений конструктивных элементов здания, сооружения, помещения, оборудования, сетей и коммуникаций, которые были вызваны чрезвычайными ситуациями.
Плановый же ремонт проводится исходя из фактических потребностей по поддержанию объекта в исправном состоянии с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов. Для некоторых видов объектов периодичность проведения планового ремонта предусмотрена нормативами - например, для производственных зданий и сооружений (п. 3.19 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279)).
Если в договоре не распределены обязанности по проведению капитального ремонта, в этом случае сторона, на которую возложена обязанность по осуществлению указанного ремонта, по смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ должна осуществлять как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества.
При согласовании условия о проведении капитального ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет выполняться. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В частности, они могут установить, что ремонт проводится арендатором за свой счет.
В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.
При определении видов работ можно руководствоваться п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому капитальный ремонт охватывает работы по замене или восстановлению строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, замену отдельных элементов несущих конструкций и др.
Существуют также специальные нормативные акты и документы, определяющие виды работ по капитальному ремонту отдельных видов объектов (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).
Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которую возложена обязанность по ее возмещению стороне, осуществляющей ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора.
Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту не определены, в этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту, будет обязана выполнить работы, вызванные неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если доказательства такой необходимости отсутствуют, то другая сторона, выполнившая работы за свой счет, не сможет потребовать возмещения их стоимости.
В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в интересах арендатора согласовать условие об освобождении его от обязанности по внесению арендной платы либо об уменьшении арендной платы за этот период.
Поскольку в период проведения капитального ремонта пользование арендованным зданием, сооружением или помещением невозможно либо затруднительно, немаловажным для сторон является согласование условия о порядке проведения такого ремонта.
Если обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендодателя, то для него важно иметь свободный доступ к объекту в период проведения ремонта, а также чтобы объект был освобожден от имущества арендатора. Для этого в договоре могут быть установлены соответствующие условия.
Арендатору же, в свою очередь, выгодно, чтобы в период проведения капитального ремонта он понес как можно меньше убытков, связанных с невозможностью либо затруднительностью пользования арендованным объектом. Поэтому в его интересах согласовать время, в течение которого проводятся работы. Арендатору следует учитывать, что если его нахождение или нахождение его имущества в здании во время капитального ремонта создает угрозу жизни и здоровья людей, арендодатель вправе требовать его выселения на время проведения ремонта (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007).
Необходимо учитывать, что согласно п. 4 ст. 55.24 ГрК РФ в случае капитального ремонта зданий, сооружений их эксплуатация допускается после окончания ремонта. По смыслу указанной нормы арендатор не вправе использовать арендованное здание или сооружение во время проведения капитального ремонта вне зависимости от того, проводится он арендодателем или арендатором.
Если условие о порядке проведения капитального ремонта не согласовано, в этом случае сторона, на которую возложена обязанность по его проведению, имеет право осуществлять его в порядке, который сочтет приемлемым. Однако он должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан, имущества юридических и физических лиц, государственного или муниципального имущества, оказывать минимальное воздействие на окружающую среду (ст. 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. В силу диспозитивности данной нормы стороны могут установить, что все отделимые улучшения или их часть переходят в собственность арендодателя. При этом в договоре может быть установлено, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость отделимых улучшений полностью или частично. Однако следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя