Сделки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы.

На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы.
Рассматривая классификацию сделок можно выделить одностороннюю, двустороннюю и многостороннюю сделку. В первом случае речь идет о сделке, для реализации которой достаточно воли одной из сторон, соответственно для двусторонней сделки необходимо наличие двух сторон и в многосторонних сделках количестве человек должно быть более двух.
Что касается форм сделок, то в данном случае можно обозначить: устные и письменные.
Сделки с земельными участками могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства.
Если при соверш ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧАСТНОМ ПРАВЕ 4
1.1.Понятие и виды недвижимого имущества 4
1.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 7
ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, А ТАКЖЕ ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 13
2.2 Виды и форма сделок 13
2.2 Классификация сделок с недвижимостью 19
2.3 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности 21
2.4 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности 29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 37

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимым имуществом в последние годы составляют значительную часть хозяйственного оборота и являются достаточно важными для жизни и деятельности граждан, юридических лиц и необходимы в гражданском обороте.
В процессе развития рыночных отношений вопрос правового регулирования сделок с недвижимым имуществом является достаточно важным. Связано это с тем, что купля/продажа/аренда недвижимости является достаточно дорогостоящим мероприятием, требующим затрат и по этой причине очень важно создать условия, при которых удастся максимально сократить объем рисков.
С учетом особого характера предмета сделок, которые касаются недвижимости необходимо признание и подтверждения государством прав их участников. Выступая в качестве гарантии законности зак лючения сделок с недвижимым имуществом, указанные меры позволят повысить прозрачность совершаемых операций. По этой причине в рамках законодательства на законодательном уровне была закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, в состав которой входят проведение правовой экспертизы документов, которые являются важными для государственной регистрации и последующей проверки законности сделки.
В рамках данного исследования хотелось бы более подробно остановиться на рассмотрении вопроса законодательного регулирования сделок с недвижимостью.
Цель исследования. Рассмотреть особенности сделки с недвижимостью
Задачи исследования:
- рассмотреть существующие виды недвижимого имущества
- дать определение понятию и видам следок с недвижимым имуществом, а также представить характеристику отдельных видов сделок.
В качестве объекта исследования можно указать общественные отношения,которые возникают в сфереобеспечения защиты законных прав и интересов граждан,которые возникают в случае применения норм о сделках с недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются нормы российского законодательства, в рамках которых предусмотрен порядок сделок с недвижимостью.
Структура и объем работы. Курсовая работасостоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка. 

При этом нельзя не отметить очень важную функцию соглашения. В данном случае речь идет о том, что оно позволяет определить модель правоотношения, которая возникает из договора как соглашения. Указанная модель носит обязательный для сторон характер, по той причине, что обеспечена юридическими фактами.В рамках статьи к п. 1 ст. 432 ГК РФ определено, что соглашение имеет непосредственное отношения к договорам, имеющим определённый вид (купле-продаже, займу, подряду и т.д.), а не к условиям, к которым относятся лишь некоторые элементы таких договоров. Законодатель в данном случае указывает на то, что договор как соглашение может применяться только к стадии возникновения соответствующего правоотношения. При этом, сам термин «соглашение» распространяет свое влияние также на стадии, когда осуществляется процедура изменения и прекращения возникающего из договора правоотношения. В частности, обращаясь к п. 1 ст. 450 ГК РФ необходимо отметить, что изменение и распространение договора возможны если об этом договорятся стороны договора. В рамках договорных отношений указанные соглашения обозначаются, как дополнительные.Иными словами, договор выступает в качестве соглашения, но соглашение никогда не может быть обозначено в качестве договора.в российском законодательстве отдельно не выделяются вещные договоры, на основании которых осуществляется право собственности и происходит легализация новых собственников перед третьими лицами.Реализация права собственности в данном случае будет осуществлено на основании норм ГК РФ в рамках обязательственно-правового договора (ст. 223). Если говорить о понятии договора, как документа, то необходимо отметить, что он должен применяться к письменной форме договорных отношений между сторонами. Несмотря на то, что указанное понятие в рамках ГК РФ отсутствует, тем не менее оно является общеприменительным, встречается как в судебной, так и предпринимательской практике. Примером может служить применение при толковании содержащихся в договоре - документе условий договора (ст. 431 ГК). Стороны могут подписать один договоров или каждая сторон подписывает свой договор и передает его другому лицу.Рассматривая понятие договора в качестве обязательственного правоотношения необходимо обратиться к ст. 307 ГК, в которой дано общее легальное понятие обязательства, включая и обязательство как договорное правоотношение: "Обязательства возникают из договора...". Указанные нормы представлены в иных законодательных актах, которые имеют отношение к исполнению и прекращению договоров. При рассмотрении содержания договора, как сделки (юридического факта) особое внимание уделяется правам и обязанностям сторон, которые касаются обстоятельств, предопределяющих юридическую природу, отличительную особенность того или иного документа, и его отнесение к указанному на законодательном уровне виду договора. В качестве указанных обстоятельств можно обозначить предмет договора и иные обстоятельства, которые связаны с установлением юридической природы договора.Помимо общепринятых условий в указанный договор также включаются правила, изданные Правительством РФ, которые являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовых правил, положений и т.д.).Необходимо отметить, что существуют правило которое действует в отношении условий, которые установлены сторонами и в отношении условий, установленных на законодательном уровне. Речь идет о том, что гражданско-правовой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законодательно (ст. 422 ГК).Далее хотелось бы выделить реальные и консенсуальные сделки.В первом случае имеются ввиду сделки, которые приводя к определенным юридическим последствиям с того момента как сторонам удалось найти консенсус по тому или иному вопросу. В качестве примера можно привести ситуацию, которая касается прав и обязанностей по купли-продаже, которые возникают у продавца и покупателя с того момента, как заключается договор.Что касается реальных сделок, то в данном случае имеются ввиду сделки, которые способны создать юридические последствия после того, как происходит передача денег или иных вещей родовыми признаками, заемщику (ст. 807 ГК РФ).Можно указать возмездные и безвозмездные услуги. В качестве возмездной признается сделка, в рамках которой обязанности одной из сторон в полной мере соответствует обязанность другой стороны по предоставлению материальных и иных благ. Соответственно при безвозмездной сделке обязанность встречного удовлетворения не предусмотрена.В данном случае были перечислены все сделки, которые присутствуют в юридической литературе.В данном случае речь идет об основных видах сделок, которые обозначены в рамках юридической литературы. Как уже было сказано ранее, для того чтобы совершить сделку, необходимо чтобы воля одного лица совпала с волей другого лица о заключении тех или иных договоренностей. В этом случае необходимо донести волю до другого лица, что указывает на использование той или иной формы договора.Способ выражения воли, или волеизъявления, представляет собой форму сделки. Можно обозначить несколько вышеуказанных способов.На рисунке 2 представлены существующие формы сделок.Рис.2 Формы сделок.Прежде всего необходимо отметить возможность оформления сделки в устной форме. В данном случае участник должен сказать о готовности заключении сделки и также указать ее условия.В первую очередь речь идет об устном закреплении сделки, при которой используется словесное выражение воли. При таком выражении воли участник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.Что касается сделки, которая может быть совершена устно, то в данном случае сделка может считаться совершенной при реализации конклюдентных действий.Существует также совершение сделки путем молчания, если это предусмотрено на законодательном уровне и стороны об этом договорились.Что касается письменной формы договора, то в данном случае речь идет о наиболее безопасном способе заключения сделки. Единственное на что необходимо обращать внимание, так это на то, что стороны должны проверить все пункты договора, учесть различные нюансы, для того чтобы в последствии не было необходимости решения вопроса через судебные органы власти.Реализация права собственности может быть осуществлено на основании обязательственно-правового договора (ст. 223). Если говорить о понятии договора, как документа, то необходимо отметить, что он должен применяться к письменной форме договорных отношений между сторонами. Несмотря на то, что указанное понятие в рамках ГК РФ отсутствует, тем не менее оно является общеприменительным, встречается как в судебной, так и предпринимательской практике. Пример может служить применение при толковании содержащихся в договоре - документе условий договора (ст. 431 ГК). В качестве одного из законных оснований в отношении рассматриваемого понятия договора являются положения п. 2 ст. 434 ГК о форме договора. В частности, сказано, что договор должен быть представлен в форме единого документа или взаимных документов, исходящих от сторон договора.Рассматривая понятие договора в качестве обязательственного правоотношения необходимо обратиться к ст. 307 ГК, в которой дано общее легальное понятие обязательства, включая и обязательство, которое выступает в качестве договорного правоотношения: «Обязательства возникают из договора...». Указанные нормы представлены в иных законодательных актах, которые имеют отношение к исполнению и прекращению договоров. С учетом вышесказанного можно отметить, что на законодательном уровне предусмотрены устные или письменные формы сделок, при этом письменные могут быть заверены нотариально.2.2 Классификация сделок с недвижимостьюЧто касается классификации сделок, связанных с недвижимым имущество то они в некоторой степени отличаются.Необходимо отметить, что в рамках российского законодательства не предусмотрено единых договорных моделей для того, чтобы совершать сделки с недвижимостью. По этой причине устанавливаются формы, которые касаются совершения различных сделок с недвижимостью. В качестве примера можно привести ситуацию, когда на законодательном уровне установлены нормы купли-продажи недвижимости, но при этом специальные нормы, которые касаются одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений. Гораздо проще произвести классификацию на доктринальном уровне. В данном случае классификация установлена с учетом целей, которые преследуются сторонами. Это позволяет выделить три группы сделок с недвижимостью.На рисунке 3 представлена классификация сделок с недвижимостью.Рис 3. Виды сделок с недвижимостьюВ первом случае речь идет о сделках, которые имеют непосредственное отношение к отчуждению недвижимого имущества, которое предусматривает переход права собственностиДалее хотелось сказать о таких сделках, которые не имеют отношения к отчуждению недвижимого имущества, которые не приводят к переходу права собственности.В заключении можно указать также акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.Помимо вышесказанного возможна классификация сделок с учетом субъекта, который совершает сделку. В действительности список квалификаций довольно широк и каждый вид сделок из представленного перечня обладает определёнными особенностями и может совершатся на основании тех правил, которые имеют непосредственное отношение к указанной категории.Тем не менее, существуют общие правила, позволяющие признать сделку действительной. В данном случае речь идет о том, что сделка должна быть совершена:- дееспособными гражданами, :- на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;- осуществлена в соответствии с целями, отвечающими их уставной деятельности (для юридических лиц).В том случае, когда указанные правила не соблюдаются, сделка может быть признана недействительной. В качестве критерия классификации можно указать определенную форму сделки. Так, для того, чтобы сделка была признана сделкой с недвижимым имуществом, можно указать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. При этом необходимость в регистрации сделки с недвижимостью возникает только в случае, установленном на законодательном уровне. Что касается участников сделки, то они не имеют право самостоятельно определять есть ли необходимость в регистрации сделки или нет2.3 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственностиКак уже было сказано ранее, в качестве сделок понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Существует несколько квалификаций сделок.По количеству участников: многосторонними и односторонними. Что кается односторонней сделки, то в данном случае речь идет о возможности выражения воли одного лица или одной стороны. Примером такой сделки может служить завещание.Под двух- и многосторонними сделками подразумеваются договора. Для того чтобы заключить договор необходимо выразить согласованную волю двух или более сторон. Оформление и реализация сделки регулируются гл. 9 ГК РФ.Что касается сделок с земельными участками, то они могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства.В том случае, если правило регистрации не соблюдено, сделка считается признанной недействительной. Такую сделку также можно считать ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с того момента, как иное установлено законодательно (п. 3 ст. 433 ГК). Что касается иных сделок по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок, то они также должны быть зарегистрированы законодательно.В рамках гражданского законодательства предусмотрен принцип свободы договора. На основании данного принципа стороны имеют права заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, в которых представлены элементы различных сделок. Что касается правовых последствий, то в данном случае речь идет о классификации на сделки об отчуждении, которые предусматривают переход прав; сделки, не влекущие перехода прав.Далее необходимо сказать об изменении, которое имеет непосредственное отношение к вышесказанному. Так, земельные участки будут также выдаваться и юридическим лицам, но здесь существует одно важное условие: необходимо чтобы на территории, которая предоставлена юридическому лицу без торгов были построены социально-значимые объекты.Что касается сроков, то максимальное время предоставления такого участка составит 3 месяца.Отдельно необходимо отметить такой вид деятельности, как магазин «на колесах». Как известно, ранее, граждане которые занимаются подобным бизнесом должны были заключать договор аренды за пользование участком на котором находился данный объект. В соответствии с произведенными поправками данная процедура более не является обязательной и может осуществляться на добровольной основе.Что касается права получения земельных участков без аукциона по закрытому основанию – данное правило сохраняется.Далее хотелось бы более подробно остановиться на вопросе, который касается дачных участков.Здесь необходимо напомнить, что в последние годы действовала «дачная амнистия», которая значительно ограничивала круг лиц, которые могли бы оформить дачные участки в собственность. В первую очередь речь здесь идет о том, что для того, чтобы получить право собственности за дачный участок необходимо было чтобы он был предоставлен ранее 2001 года.С учетом поправок, внесенных в земельное законодательство, с 1 марта 2015 года в этом отношении ограничений больше нет. Так, каждый дачный участок, независимо от периода его получения может быть приобретен в собственность не через суд, а на законных основаниях.В Федеральном законе от 23.06.2014 г № 171-ФЗ сказано о том, что данный порядок приобретения участков в собственность будет действовать вплоть до 2020 года. (ст.11, п.2.7) Далее хотелось поговорить о таком вопросе, как «самозахват» территории. Без сомнения, явление в наше время достаточно распространенное.С учетом изменений земельного законодательства легко оформить землю в собственность, которая была приобретена путем «самозахвата». Для этого необходимо оплатить ее с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Кстати, к слову сказать, суммы незначительные, так что не нужно переживать, что придется очень дорого платить за «отвоеванный» Вами «клочок земли».Важным условием приобретения земли является то, что данный участок не входит в категорию земель общего пользования и не является чьей то собственностью.В том случае, если лицо не использует участок в течении трех лет и не платит на него налог, то он может быть просто изъят. При этом орган местного самоуправления может сделать это как через суд, так и самостоятельно. Существует вариант добровольного отказа от земли. В данном случае речь идет о том, что правообладатель может отказаться от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, после чего земельный участок переходит в государственную собственность, обременение этого участка правом отказавшегося от него лица прекращается. Что касается перечня документов, которые необходимы в случае отказа прав на земельный участок, то в данном случае речь идет о тех же документах, которые подает лицо на осуществление государственной регистрации права на земельный участок.Представляется, что это связано прежде всего с тем, чтобы осуществить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права на земельный участок. Хотелось бы напомнить, что участок земли можно купить не только у частного собственника, но и напрямую – в муниципалитете.В соответствии с земельным законодательством РФ земельные участки из государственной или муниципальной собственности могут быть выкуплены в собственность физического или юридического лица исключительно в следующих случаях:Приобретение земельного участка собственником объекта капитального строительства, расположенного на таком участке.Выкупая земельный участок, собственник объекта капитального строительства обязан уплатить цену не выше кадастровой стоимости участка. Конкретные ставки выкупной цены устанавливаются субъектами РФ.Приобретение земельного участка обладателем права постоянного бессрочного пользования на землю.За переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности правообладатели земельных участков уплачивают их рыночную стоимость. В отдельных случаях переоформление права постоянного бессрочного пользования может осуществляться по ставкам, предусмотренным для собственников объектов капитального строительства.Предоставление земельного участка собственникам помещений многоквартирного дома.Собственникам помещений (квартир) в многоквартирных домах земельный участок под таким домом передается в общую долевую собственность бесплатно с момента постановки участка на кадастровый учет.Приобретение земельного участка гражданами, у которых права на земельные участки возникли до 29 октября 2001г.Граждане, которым до 29 октября 2001 г. были предоставлены земельные участки для ведения личного жилищного строительства на праве, которое отлачается от права собственности, а также граждане, к которым перешло право собственности на объекты капитального строительства, расположенные на указанных земельных участках, вправе требовать предоставления данных участков в собственность бесплатно.В соответствии с нормативными актами, земельные участки из неразграниченной государственной собственности и собственности субъекта, могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц исключительно в четырех вышеперечисленных случаях.В целом по Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством государственная и муниципальная земля также может быть передана в собственность:- гражданам и юридическим лицам для строительства, в том числе для жилищного строительства;- лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории;- гражданам для целей не связанных со строительством.Указанные выше обладатели права постоянного бессрочного пользования и собственники объектов капитального строительства вправе по собственному усмотрению требовать предоставления земельного участка не в собственность, а в аренду.Далее хотелось бы сказать о договоре ренты.Существует несколько различных видов рент. Хотелось бы более подробно остановиться на каждом из существующих видов.Прежде всего необходимо отметить государственную ренту под которой понимается форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время, и его последующий возврат к определенному сроку, который не может гарантироваться государством.Помимо этого, можно отметить земельную ренту как возможность платы за землю. В состав данного понятия входит другое понятие которые является более широким - арендной платы, которая помимо платы непосредственно за пользование землей, включает плату за хозяйственные постройки, строения, сооружения, находящиеся на ней. При этом аренда земли не связана с возможностью перехода права собственности.Рассматривая данное понятие в более узком смысле можно сказать, что рента – это доход от земли как фактора производства, который получает ее собственник. В каких бы сферах не использовалась земля, ее предложение продолжает оставаться неизменным. Сравнивая указанные показатели с другими средствами производства, которые под влияния спроса могут быть изготовлены в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. Если говорить о хозяйственном обороте, то ее количество достигает определенного объема – и ни гектаром больше.