Инвестиционный рынок, его состав и конъюнктура

Конъюнктура оказывает значительное влияние на содержание всей деятельности предприятия и его позиции на рынке. Осуществляя исследования конъюнктуры, предприятие может получить объективную информацию о ситуации на рынке и спрогнозировать ее развитие, а следовательно, и конкурентные преимущества. При этом снижается уровень коммерческого риска, определяется соответствующий сегмент рынка или рыночная ниша, выбирается направление диверсификации, устанавливается оптимальный уровень цен и т.д.
Характерными чертами конъюнктуры рынка являются динамичность, пропорциональность, вариабельность и цикличность.
Концептуальные задачи исследования конъюнктуры рынка:
-анализ динамических закономерностей, тенденций
-определение степени пропорциональности развития рынка
-оценка устойчивости рынка, как в стати ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1.Теоретические основы: инвестиционный рынок, его состав и конъюнктура 4
1.1. Сущность конъюнктуры рынка и значение ее изучения 4
1.2. Система показателей конъюнктуры и источники конъюнктурной информации 6
1.3. Использование конъюнктурных обзоров при составлении прогнозов развития предприятия 8
2. Анализ и оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию торгового центра 11
2.1 Краткий бизнес-план создания торгового центра 11
2.1.1 Резюме проекта 11
2.1.2 Основные характеристики проекта: 12
2.1.3 Расчет затрат на реализацию инвестиционного проекта 13
2.2 Расчет притоков денежных средств от сдачи помещений ООО «Прайм» в аренду 19
2.3 Оценка инвестиционной привлекательности проекта 26
3. Совершенствование управления предприятием на основе анализа конъюнктуры рынка 29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34
БИБЛИОГРАФИЯ 36

Инвестиционный рынок представляет собой множество видов, которые подразделяются на сегменты. Конкретные виды инвестиционного рынка для исследования выбираются в зависимости от отрасли и специфики деятельности предприятия.
Актуальность исследования определена тем, что без исследования конъюнктуры инвестиционного рынка невозможно планирование оперативной и стратегической деятельности предприятия.
Объект исследования – инвестиционный рынок и его конъюнктура.
Предмет исследования – ТРЦ Прайм.
Цель работы – создание инвестиционного проекта ТРЦ Прайм в г. Пушкино. Задачи работы:
-исследование теоретических основ функционирования инвестиционного рынка;
-проведение анализа и оценки создания инвестиционного проекта ТРЦ Прайм;
-изучение возможностей совершенствования деятельности на основе конъюнкту рных обзоров. 

Однако низкая представительность этих индексов, слабая ликвидность фондовых инструментов и ряд других факторов ограничивают их применение на реальном инвестиционном рынке.Конъюнктуру инвестиционного рынка характеризуют следующие показатели:- типы основных фондовых инструментов (акций, облигаций, деривативов и т.п.), обращающихся на биржевом и внебиржевом фондовом рынке,- спрос и предложение по типам фондовых инструментов,- объемы и цены сделок по основным видам фондовых инструментов,- сводный индекс динамики цен на фондовом рынке; денежного рынка:- динамика процентной ставки, ставок по кредитам в банках,-динамика ставок по вкладам,-динамика курсов валют,- динамика объемов продаж основных валют;- динамика объемов продаж капитальных товаров, обращающихся на товарном рынке,- динамика цен насоответствующие капитальные товары,- динамика цен на инвестиционные услуги (строительно-монтажные работы) [5,с.147].Так как исследуемое предприятие работает в сфере девелопмента, необходимо исследовать показатели конъюнктуры профильного рынка на основе отраслевых обзоров рынка недвижимости по стране в целом, по региону, по городу.Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих: - изменения цен: средние за период (например, среднеквартальные) цены предложения и спроса на объекты различных типов недвижимости на вторичном и первичном рынках, изменения дифференцируют по типам объектов, районам, типу рынка; - конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов по типам объектов; - активность рынка: динамика реально заключенных сделок; - ликвидность объектов: здесь рассматривается время экспозиции объекта до продажи, корректировки цен.По итогам анализа образуются статистические данные, пригодные для дальнейших действий.В ходе исследования рынка решаются следующие задачи: -исследование текущих показателей; -анализ показателей в динамике; -совмещение разных типов показателей, касающихся определенного сегмента рынка; -изучение факторов, оказывающих влияние на динамику рынка; -прогнозирование дальнейших изменений.Выбор показателей осуществляется предприятием в зависимости от цели исследования, а также особенностей деятельности предприятия и зависимости от определенного сегмента инвестиционного рынка.1.3. Использование конъюнктурных обзоров при составлении прогнозов развития предприятия При составлении прогнозов развития предприятия могут быть использованы любые конъюнктурные обзоры, которые затрагивают его деятельность. Такими обзорами могут быть:-конъюнктурный обзор отраслевого рынка предприятия;-обзор фондового рынка;-обзор рынка недвижимости;-обзоры и прогнозы Центробанка по уровню экономического роста;-обзор валютного рынка.Кроме обзоров, представленных агентствами и Центробанком, можно обратиться на сайты бирж. На российском рынке действуют две биржи: Группа "Московская Биржа" и Закрытое акционерное общество “Санкт-Петербургская Валютная Биржа”. Московская биржа является универсальной и работает на всех типах рынков.На основании информации из обзоров, аналитики предприятия могут производить прогнозирование следующими методами:Метод прогнозирования «сверху вниз» означает проведение прогнозных расчётов в направлении от общего к частному: сначала оценивается возможное изменение параметров общеэкономического развития страны; затем прогнозируются основные параметры будущего развития отдельных элементов инвестиционного рынка в целом; после этого прогнозируется конъюнктура отдельных типов инвестиционных рынков; далее проводится прогноз конъюнктуры отдельных сегментов инвестиционного рынка. Метод прогнозирования «снизу вверх» означает проведение прогнозных расчётов в обратной последовательности. Примером реализации таких расчётов вначале является оценка будущей деятельности конкретного предприятия-эмитента ценных бумаг; затем проводится прогнозная оценка инвестиционной привлекательности отрасли, к которой принадлежит данное предприятие; после этого прогнозируются показатели конъюнктуры сначала определённого сегмента, а затем и вида инвестиционного рынка, на котором эти ценные бумаги будут обращаться. Вероятностный метод прогнозирования осуществляется в условиях нехватки исходной информации, особенно характеризующей предстоящую динамику макроэкономических факторов. Чаще всего вероятностный прогноз применяется хозяйствующими субъектами, так как они в недостаточной степени владеют методами профессионального прогнозирования.Метод эконометрического моделирования прогнозируемых показателей конъюнктуры инвестиционного рынка или отдельных инвестиционных товаров и инструментов основан на построении индивидуальных эконометрических (экономико-математических) моделей, причём, как правило, многофакторных. Метод моделирования инвестиционных и финансовых коэффициентов используется в основном для прогнозирования показателей развития отдельных участников инвестиционного рынка. Система таких коэффициентов позволяет оценить рентабельность, финансовую устойчивость, платёжеспособность и другие стороны предстоящей инвестиционной деятельности конкретного предприятия. В этих случаях для расчёта отдельных коэффициентов используется разработанная на предприятии система текущих инвестиционных планов. Кроме того, метод моделирования отдельных коэффициентов применяется в фундаментальном анализе и при прогнозировании показателей, характеризующих обращение конкретных реальных объектов и инструментов инвестирования на рынке (коэффициенты их рыночной стоимости, доходности, ликвидности и т.п.).Метод объектно-ориентированного моделирования (или метод построения электронных таблиц) основан на разложении отдельных прогнозируемых интегральных показателей на ряд частных их значений при использовании компьютерных электронных таблиц[1,с.312]. На практике большинство представленных методов сложно применимы в рамках предприятия и под силу только специальным исследовательским компаниям. Предприятие может использовать методы в упрощенной форме.Таким образом, предприятие для улучшения своей деятельности в будущем может использовать данные о конъюнктуре рынка с целью выявления закономерностей, способных повлиять на динамику развития предприятия.3. Совершенствование управления предприятием на основе анализа конъюнктуры рынкаПроект является долгосрочным и поэтому для совершенствования его деятельности в будущем необходимо исследовать конъюнктурные обзоры отраслевого рынка в первую очередь.Проект готовится к реализации на рынке торговой недвижимости, рынок недвижимости относится к рынку объектов реального инвестирования. Поскольку Пушкино относится к Московской области, представим конъюнктурные данные Москвы и Подмосковья.CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, спрогнозировала основные тенденции развития рынка торговой недвижимости в регионах России в 2016 году.Неопределенность в отношении спроса со стороны ритейлеров, а также дорогое и малодоступное финансирование стали основными причинами снижения сектора девелопмента в России. В результате, фактический объем ввода новых торговых центров в 2016 году может стать рекордно низким за последние 10 лет.Введение торговых площадей в 2015 году составило 1,9 млн. кв. м, что на 13% меньше 2014 года. В 2016 году ввод торговых центров в России будет почти на 30% ниже 2015 года, во многом, за счет уменьшения нового предложения в региональных городах[6].Рисунок 1- Динамика ввода торговых площадей в разрезе групп городов, тыс. кв. мСпад ожидается везде. В Подмосковье ввод торговых площадей был неравномерным по годам и на 2016 год ожидается снижение ввода торговой недвижимости на 31,7%.Международная консалтинговая компания Knight Frank опубликовала результаты исследования рынка торговой недвижимости Московского региона.В исследовании была изучена торговая недвижимость городов Московского региона, находящихся за пределами МКАД: 73 города Московской области, а также ряд населенных пунктов или районов, причисленные к городам Московского региона по географическому признаку (Троицк, Железнодорожный, Зеленоград, Щербинка, Московский). В анализе участвовали только качественные торговые центры[6] и не учитывались специализированные торговые центры и гипермаркеты. Исследование проводилось в 4 кв. 2015 г.-1 кв. 2016 г.Основные выводы исследования:·         В настоящее время в Московском регионе насчитывается 11 городов, наиболее привлекательных для развития торговой недвижимости[6]. Большинство из них находятся в среднем поясе Подмосковья (на удалении не более 30 км от Москвы): Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. К 2019 г.