Управление муниципальной недвижимостью

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрение и решение проблем, связанных с эффективным и рациональным использованием и развитием объектов муниципальной недвижимой собственности – это одна из основных сфер деятельности органов власти местного уровня.
Дано определение управления муниципальной недвижимостью как целенаправленной деятельности специализированных подразделений муниципалитета и системы управления. Это целесообразно в улучшении деятельности ОМСУ в области эффективного и радиального использования недвижимости.
Обосновано применение основных принципов в построении системы управления муниципальной недвижимой собственностью, направленного на устранение существующих противоречий в связях и отношениях муниципалитета по вопросам использования недвижимости, что позволит учитывать вышеуказанные принципы п ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 2
1 Теоретические основы муниципальной собственности 4
1.1 Понятие муниципальной недвижимости 4
1.2 Формирование и использование муниципальной недвижимости 6
1.3 Развитие муниципальной недвижимости в современных условиях 11
2 Анализ управления муниципальной недвижимостью 14
2.1 Общая характеристика муниципальной недвижимости 14
2.2 Полномочия органов местного самоуправления в области управления недвижимостью 16
2. 3 Проблемы управления муниципальной недвижимостью 21
3 Перспективы развития рынка муниципальной недвижимости 27
3.1 Осуществление деятельности по эффективному использованию муниципальной недвижимости 27
3.2 Генеральный план муниципального образования 30
Заключение 34
Список использованных источников 36

ВВЕДЕНИЕ


Собственность муниципалитета это один из основных элементов современной социально-экономической системы муниципалитетов Российской Федерации.
Актуальность данного исследования объясняется изменения земельно-имущественных отношений в РФ: уменьшение объема муниципальной недвижимой собственности, увеличение численности собственников в ходе приватизации объектов, повышение тарифов на услуги естественных монополий, необходимость развития инвестиционного потенциала в сфере модернизации объектов муниципальной недвижимой собственности.
Рассмотрение и решение проблем, связанных с эффективным и рациональным использованием и развитием объектов муниципальной недвижимой собственности – это одна из основных сфер деятельности органов власти местного уровня. Недостаток финансово-ресурсных и сточников определяет необходимость муниципальных образований смещать акценты в пользу других вариантов наполнения муниципальных бюджетов территорий. В этом ключе поступления от использования муниципальной недвижимости, закрепленного в собственности муниципального образования, могут стать важным и стабильным источником формирования и развития.
Объект - муниципальное недвижимое имущество г. Волгоград
Предмет - эффективное управление муниципальным недвижимым имуществом
Цель работы - определение особенностей и направлений повышения эффективности управление муниципальной недвижимостью.
Задачи работы:
1. Разобрать и определить понятие муниципальная недвижимость
2. Определить особенность управления муниципальной недвижимостью и эффективность управления
3. Выделить основные проблемы управления муниципальной недвижимостью
4. Проанализировать современное состояние муниципальной недвижимости в г. Волгоград
5. Выявить основные направления совершенствования эффективного управления муниципальной недвижимостью
Муниципальное недвижимое имущество играет сложную и необходимую роль в регулировании социально-экономических отношений на территориях муниципалитетов.

2
7
20
Бюд. учреждения
422
32
45
16
8
8
531
Итого
431
33
46
16
10
15
551
На рисунке 5 представлены действующие муниципальные учреждения Волгограда.
Рисунок 5 - Муниципальные учреждения Волгограда в разрезе видов деятельности по состоянию на 01.01.2015
муниципальные учреждения образования (ед., %)
муниципальные учреждения культуры (ед., %)
муниципальные учреждения прочих видов деятельности (ед., %)
муниципальные учреждения физкультуры и спорта (ед., %)
муниципальные учреждения ЖКХ (ед., %)
Согласно действующему законодательству органы местного самоуправления наделены правом создания муниципальных учреждений.
Муниципальные учреждения Волгограда (далее – МУ) созданы в основном для осуществления функций некоммерческого характера и решения вопросов местного значения.
Однако на практике нередки случаи нецелевого использования выделенного имущества. Ряд МУ используют закрепленное за ними муниципальное имущество в коммерческих целях.
При этом доходы от коммерческого использования муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством не перечисляются в бюджет Волгограда. В то же время Волгоград несет субсидиарную ответственность по обязательствам МУ (связанным с причинением вреда гражданам) при недостаточности имущества МУ, на которое может быть обращено взыскание.
Управление долями хозяйственных обществ, находящимися в муниципальной собственности города, осуществляется в соответствии с ФЗ 208.
По состоянию на 01.01.2015 Волгоград является участником (акционером) 6 хозяйственных обществ. Из них доля Волгограда в уставных капиталах 3 хозяйственных обществ (ОАО «ИВЦ ЖКХ и ТЭК», ОАО «НВС-холдинг», ОАО «Парикмахерская «Улыбка») составляет 100%, доля Волгограда в уставных капиталах 3 хозяйственных обществ (ОАО СФ «Сервита-Волгоград», ОАО «Волгоградгоргаз», ООО «Газпром межрегионгаз Волгоград») менее 50%.
Стоимость муниципального имущества, переданного в УК хозяйственных обществ, по состоянию на 01.01.2015 составляет 30511,8 тыс. руб.
В настоящее время в собственности Волгограда находятся пакеты акций (доли) ряда АО, не являющихся стратегически значимыми для Волгограда и не выполняющих полномочия, отнесенные статьей ФЗ № 131 к вопросам местного значения городского округа. От управления пакетами акций (долями) вышеуказанных акционерных обществ Волгоград получает дивиденды в очень низком объеме. При этом стоимость имущества, находящегося в собственности вышеуказанных акционерных обществ, значительно превышает получаемые Волгоградом дивиденды.
2.2 ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ОБЛАСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Неплохие результаты по итогам 2014 года были достигнуты в сфере управления муниципальным имуществом и использования земельных ресурсов. Сфера представлена следующими структурными подразделениями администрации Волгограда: департамент муниципального имущества, комитет земельных ресурсов.
Основными направлениями деятельности департамента в отчетном периоде являлись оптимизация структуры муниципального имущества Волгограда, а также обеспечение поступлений доходов от использования муниципального имущества в бюджет Волгограда.
В октябре 2015 г. в г. Волгоград проходила проверка эффективности деятельности муниципальных учреждений Волгограда.
В рамках данного мероприятия проведен анализ деятельности 525 муниципальных бюджетных учреждений Волгограда, в том числе:
- 424 учреждений, подведомственных департаменту по образованию администрации Волгограда;
- 31 учреждения, подведомственных комитету по культуре администрации Волгограда;
- 15 учреждений, подведомственных комитету молодежной политики и туризма администрации Волгограда;
- 31 учреждения, подведомственных комитету по физической культуре и спорту администрации Волгограда;
- 24 учреждений, подведомственных районным администрациям Волгограда.
В ходе мероприятия проведена оценка эффективности деятельности указанных муниципальных учреждений Волгограда и выявлены резервы по оптимизации бюджетных расходов на обеспечение их деятельности.
По результатам вышеуказанного мероприятия установлено следующее.
1) При формировании и исполнении муниципального задания не обеспечивается единый подход к классификации услуг или работ, установленный в Ведомственных перечнях. Так одна и та же деятельность при выполнении муниципального задания может быть классифицирована и как услуга, и как работа. Это сказывается на формировании в муниципальном задании показателей качества, которые не соответствуют показателям, установленным в Ведомственном перечне муниципальных услуг (работ).
Эффективность использования муниципального имущества учреждений при исполнении муниципального задания снижается вследствие того, что объемные показатели деятельности учреждений не соответствуют вместимости используемых помещений. Так, в соответствии с предоставленной информацией, при оказании определенных услуг средняя заполняемость используемых для этих целей помещений в учреждении культуры, подведомственном районной администрации, составила 8,25%.
При выполнении муниципального задания не обеспечивается должный контроль со стороны ГРБС за формированием и исполнением учреждениями муниципального задания, что способствует снижению результативности и качества предоставления муниципальных услуг.
2) Общие доходы 525 бюджетных учреждений в 2014 г. составили 8844390 тыс.руб., в том числе субсидия на выполнение муниципального задания в общем объеме доходов составила 8443222 тыс.руб. (или 96 %).
Таким образом, доходы муниципальных бюджетных учреждений Волгограда из внебюджетных источников в 2014 г. составили 401 168 тыс. руб., или 4,5% от общих их доходов, включая субсидию. Данные показатели не обеспечивают в течение определенного периода ощутимые темпы роста собственных доходов бюджетных учреждений из внебюджетных источников.
3) В соответствии с принятой методикой в качестве резервов для экономии бюджетных средств в 2014-2016 годах могут выступать:
- часть имущественных налогов в объеме субсидии, которая пошла на оплату налогов за неиспользуемое и сдаваемое в аренду имущество, в том числе земельные участки, что приводит к необоснованному увеличению объемов предоставляемой субсидии;
- остатки субсидии по состоянию на 01.01.2015, поскольку они на основании материалов Министерства финансов могут свидетельствовать о завышении объемов предоставляемой субсидии или неэффективной деятельности при использовании бюджетных средств.
С учетом анализа данных показателей в 2014 году экономия бюджетных средств могла бы составить 133 273,85 тыс. руб.
Из них общий остаток субсидий на счетах учреждений составляет 108 886,23 тыс. руб., а объем налогов, оплаченный за неиспользуемое и сдаваемое в аренду имущество, – 24 387,62 тыс. руб.
5) Экономия бюджетных средств может быть достигнута путем реорганизации учреждений (через объединение, присоединение, изменение правового статуса, оптимизация структуры и т. д.) или изменения правового статуса на земельные участки, используемые для выполнения муниципального задания
Так на примере учреждений образования установлено, что преобразование данных бюджетных учреждений в автономные в соответствии с планом их финансово-хозяйственной деятельности на 2014 г. за счет исключения из налогообложения и объема субсидии налога на имущество могло бы обеспечить экономию бюджетных средств в сумме более 64 000 тыс. руб.
6) Передача земельных участков, закрепленных за муниципальными бюджетными учреждениями в полном объеме в муниципальную имущественную казну и предоставление их учреждениям на праве безвозмездного пользования, могла бы обеспечить экономию бюджетных средств в объеме около 1 064 млн. руб.
Однако следует отметить, что применение последнего варианта экономии сопряжено с целым рядом особенностей, в том числе способствует снижению налогового потенциала и собственных доходов бюджета практически на 1 млрд. руб. или на 12,5%, что в свою очередь отражается на распределении дотаций на выравнивание бюджетной обеспеченности. В связи с этим, применение данного варианта необходимо вести ограниченно - только в части перевода в имущественную казну земельных участков, не
В ходе проведения мероприятия по оперативному контролю сохранности объектов муниципального недвижимого имущества, переданных в залог для обеспечения обязательств муниципального унитарного предприятия «Волгоградское коммунальное хозяйство» по кредитным договорам, в 2015 году установлены следующие недостатки:
-  увеличение дебиторской задолженности МУП «ВКХ»;
- увеличение как общей кредиторской задолженности МУП «ВКХ», так и кредиторской задолженности перед ресурсоснабжающими организациями;
- увеличение разницы между кредиторской и дебиторской задолженностью; 
-  снижение в течение 2015 года финансовой устойчивости предприятия; 
- в отношении МУП «ВКХ» введена процедура наблюдения до 30.03.2016;
- в ноябре-декабре 2015 г. погашение процентов, комиссии за ведение ссудного счета и страхового взноса по кредитным договорам от 07.05.2013г.
Реализации практических мер по устранению нарушений и недостатков не имеют результатов – за 2015 год произошло значительное увеличение кредиторской и дебиторской задолженностей. Риск потери муниципального имущества в связи с признанием предприятия банкротом, введением до 30.03.2016 года процедуры наблюдения и не исполнением обязательств по кредитным договорам значителен (в случае не принятия экстраординарных мер потеря муниципального имущества, неизбежна).
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда по состоянию на 01.01.2015 являлся учредителем 34 действующих МУП (МКП) и 6 – находящихся на различных стадиях процедуры банкротства.
По состоянию на 01.08.2015 количество действующих МУП (МКП) – 23 и находящихся на различных стадиях процедуры банкротства – 2.
Предусмотренные гражданским законодательством и существующая в настоящее время организационно-правовая форма МУП и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.
Юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника.
Реально эти полномочия осуществляются единоличным исполнительным органом МУП – его руководителем, взаимоотношения которого с собственником имущества находятся в сфере действия законодательства о труде.
Полномочия собственника имущества, предусмотренные действующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности изымать неиспользуемое или используемое не по назначению муниципальное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП.
На практике полномочия руководителей в отсутствие действенных инструментов могут приводить:
к заключению сделок, в которых имеется заинтересованность руководителей МУП, что приводит к искусственному завышению себестоимости продукции;
к неэффективному управлению муниципальным имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за МУП.
Рисунок 6 - Действующие МУП в разрезе видов деятельности, на 01.08.2015
предприятия торговли, 2 ед.
предприятия бытового обслуживания, 2 ед.
предприятия общественного питания, 1 ед.
предприятия ЖКХ и ГХ, 8 ед.
предприятия транспорта, 2 ед.
БТИ, 1 ед.
предприятия прочих отраслей, 7 ед.
Основные выводы:
- низкая эффективность использования закрепленного за МУП муниципального имущества приводит к недополучению неналоговых доходов в бюджет Волгограда;
- деятельность ряда МУП не предназначена для решения экономических и социальных задач Волгограда;
- организационно-правовая форма МУП в ряде случаев неэффективна (необходимо преобразование в МУ и АО);
- для предотвращения противоправной деятельности руководителей МУП необходимо рассмотрение возможности иного использования муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, оперативного управления за МУП, проведение аудиторских проверок МУП в установленном действующим законодательством РФ порядке, проведение проверок органами муниципального контроля.
2.3 ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Основную часть муниципальной имущественной казны составляют объекты муниципального нежилого фонда Волгограда.
Размер общей площади объектов муниципального нежилого фонда Волгограда муниципальной имущественной казны и переданной в аренду площади указанных объектов сокращается главным образом в связи с приватизацией муниципального имущества (за 2012 год продано 44,7 тыс. кв. м, за 2013 год – 23,2 тыс. кв. м, за 2014 год – 31,0 тыс. кв. м).
В существующей системе управления объектами муниципальной недвижимости имеется ряд нерешенных проблем:
- права собственности на принадлежащие Волгограду объекты муниципальной недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке не на все объекты, принятые в муниципальную собственность города после вступления в силу ФЗ № 122, что затрудняет распоряжение ими;
- невысокая доходность переданных в аренду объектов муниципальной недвижимости;
- наличие неиспользуемых объектов муниципальной недвижимости, не востребованных для аренды в течение 3 лет в связи с неудовлетворительным техническим состоянием;
- слабо используются многовариантный и индивидуальный подходы к использованию объектов муниципальной недвижимости;
- нахождение в муниципальной собственности Волгограда имущества, не являющегося муниципальным жилищным фондом, предназначенного для обслуживания помещений многоквартирного дома, на содержание которого в удовлетворительном техническом состоянии требуется свыше 1,5 млрд рублей бюджетных средств Волгограда ежегодно.
Таблица 3 - Показатели использования муниципального нежилого фонда Волгограда
Наименование показателя
Ед. изм.
01.01.2013
01.01.2014
01.01.2015
муниципальная имущественная казна
Площадь, всего, в том числе:
тыс. м2
381,2
351,2
327,4
переданная в аренду
тыс. м2
224,4
201,6
180,8
переданная в безвозмездное пользование
тыс. м2
51,8
47,9
38,9
свободная
тыс. м2
105,1
101,8
107,6
Количество заключенных договоров, в том числе:
ед.
2755
2642
2414
аренды
ед.
2505
2373
2183
Безвозмездного пользования
ед.
250
269
231
Доходы от использования объектов
тыс. руб.
230951
231947
224181
Рисунок 7 - Использование площади объектов муниципального нежилого фонда Волгограда муниципальной имущественной казны по состоянию на 01.01.2015
Муниципальный имущественный комплекс Волгограда – это целая отрасль экономики города, управление которым должно быть основано на принципах соответствия состава муниципального имущества функциям ОМСУ с последовательной приватизацией, реорганизацией или ликвидацией избыточного имущества, обеспечения максимальной доходности от использования муниципального имущества и оптимизации расходов на управление им.
Анализ состояния и структуры муниципальной собственности Волгограда показывает, что в муниципальной собственности находится также имущество, не предназначенное для решения вопросов местного значения города, установленных ФЗ №131. Такое имущество является излишним и подлежит перераспределению (безвозмездной передаче в федеральную собственность и собственность субъекта РФ для осуществления полномочий соответствующих органов государственной власти), отчуждению (в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации) или перепрофилированию.
В связи с сокращением объема муниципального имущества прежде всего, за счет его приватизации в рамках реализации ФЗ №159 насущной проблемой является изыскание резервов и обеспечение поступлений доходов от использования муниципального имущества в бюджет Волгограда на уровне не менее установленных бюджетных назначений на финансовый год.
Решение вышеуказанных проблем в сфере управления муниципальным имущественным комплексом Волгограда целесообразно осуществлять программно-целевым методом на ведомственном уровне, что подтверждается итогами реализации ведомственной целевой программы «Управление муниципальным имущественным комплексом Волгограда» на 2013 – 2014 годы.
По итогам реализации программы доля избыточных МУП в общем числе МУП сократилась до 14%. Проведение мероприятий по формированию муниципальной недвижимости и регистрации прав обеспечило прирост объектов недвижимости г.Волгограда, по отношению к 2012 г. в количестве 3 051 объект (2013 г. – 1 007 ед., 2014 г. – 2 044 ед.)
Мероприятия по предоставлению объектов муниципального имущества в возмездное пользование, приватизации муниципального имущества и обеспечению поступлений отчислений от прибыли МУП и дивидендов по акциям хозяйственных обществ с участием Волгограда за счет эффективного использования объектов муниципальной собственности и получения максимальной доходности от их использования обеспечили бюджет Волгограда неналоговыми доходами от использования муниципального имущества в 2013 году в сумме 657,1 млн. руб., в 2014 году – 724,7 млн. руб.
В период 2015 – 2016 гг. департаментом муниципального имущества администрации г.Волгограда должен перераспределить имущества в рамках действующего законодательства и оптимизация структуры муниципальных предприятий с сохранением в муниципальной собственности стратегически и социально значимых для города муниципальных предприятий. Приоритетным направлением деятельности также является обеспечение поступлений неналоговых доходов в бюджет муниципалитета на основе эффективного управления муниципальным имуществом.
В целях оптимизации количества МУП, приведения их состава в соответствие с требованиями ФЗ №131 в соответствии с Концепцией управления муниципальным имуществом и приватизации в Волгограде на 2014г. и на плановый период, в 2015 г. планируется проведение мероприятий по ликвидации МУП «ГУКС» администрации Волгограда и МУП ОП «Колосок». Средняя стоимость услуг ликвидатора по ликвидации одного МУП 60 тыс. руб.
Таким образом, расходы по ликвидации МУПов на 2015 г. составят 120,0 тыс. руб. (2х60,0). Планируемое увеличение взносов в УК составит 121 745,0 тыс. руб. Итого необходимый объем финансирования составит на 2015 год – 121 865,0 тыс. руб. и на 2016 год – 121 865,0 тыс. руб.
В целях эффективного использования имущества муниципальной имущественной казны Волгограда и обеспечения его сохранности имущество казны передается в аренду, на хранение, в безвозмездное пользование.
В 2015 году необходимо провести техническую инвентаризацию 10 объектов и оценку 50 объектов недвижимого имущества. По сведениям организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию, средняя стоимость работ в 1 полугодии 2014 года составляла 7,7 тыс. руб. Расходы по проведению технической инвентаризации 10 объектов составят 77,0 тыс. руб.
Размещение заказов на оказание услуг по проведению оценки объектов муниципальной имущественной казны города осуществляется в соответствии с №94-ФЗ путем проведения торгов. По результатам торгов 1 пол. 2014 г. и сложившейся экономии от размещения заказов в расчет принята средняя стоимость работ по оценке 1-го объекта недвижимости в размере 16,4 тыс. руб. Расходы по проведению оценки 50 объектов составят 820,0 тыс. руб. (16,4х50).
Для осуществления функций по государственной регистрации прав, формированию и распоряжению муниципальной собственностью необходимо изготовление технических планов объектов. Стоимость изготовления 1-го техплана в 1 полугодии 2014 года составляла на отдельно стоящее здание, сооружение - 10,3 тыс. руб., на инженерные сети и объекты благоустройства - 7,1 тыс. руб., на жилые помещения - 5,2 тыс. руб.
Прогнозируя объем изготовления техпланов в зависимости от количества объектов, расходы составят 1 264,2 тыс. руб. (10,3х2 + 7,1х140 + 5,2х48).
Для обеспечения исполнения судебных решений по искам, предъявленным к муниципальному образованию город-герой Волгоград, в 2015 г. планируются расходы в сумме 892,0 тыс. руб. Итого необходимый объем финансирования составит на 2015 год – 3 053,2 тыс. руб. и на 2016 год – 3 053,2 тыс. руб.
В 2015 году планируется проведение технической инвентаризации 372 ед. объектов недвижимости и оценки рыночной стоимости арендной платы, права безвозмездного пользования, срочного возмездного пользования 766 ед. объектов (частей объектов).