Применение на практике методов оценки объектов недвижимости

Суть рыночного метода оценки стоимости недвижимости состоит в формировании данных о рыночной стоимости объекта, основанных на обработке цен сделок (купли-продажи и аренды) с объектом, подобным (аналогичными) оцениваемому объекту по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения) [1, 4, 6].
Доходный подход применяется только для оценки доходной собственности, то есть такой собственности, единственная цель которой – получение дохода, а в его основе лежат следующие принципы оценки: принцип ожидания (цена объекта, приносящего доход, основывается на текущей стоимости будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта строительства имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, нужного для приобретения сопоставимого объ ...

Введение 3
1. Анализ оценки объектов недвижимости по затратному, сравнительному и доходному методам 4
2. Совершенствование методов оценки стоимости и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости 10
Заключение 14
Список использованной литературы 16

С развитием рынка недвижимости и нестабильностью как экономик государств, так и курса их национальных валют возникла необходимость разработки такой технологии массовой оценки, которая быстро и точно помогала бы ее производить в любой период времени при наличии минимального количества информации. Учитывая особенности сделок с недвижимостью, наиболее оптимальным вариантом создания фундамента такой разработки служит оценка сравнительным подходом. Общее понимание данного подхода сводится к рыночной оценке недвижимости на основе аналитической обработки статистических данных сделок или спроса и предложений с применением различных методик расчета и корректировок полученных данных для определения наиболее вероятностной рыночной стоимости объекта на дату его оценки.
В основе сравнительного подхода лежит максимальное количество разнообразной информации об объекте оценки или его объектах-аналогах.
Таким образом, цель данного реферата – охарактеризовать применение на практике методов оценки объектов недвижимости.
1. Рассмотреть особенности анализа оценки объектов недвижимости по затратному, сравнительному и доходному методам;
2. Совершенствование методов оценки стоимости и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
Реферат состоит из введения, 3 глав, заключения и списка использованной литературы.
 

Основная положительная черта, которую имеет доходный подход оценки объекта по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей мере показывает представление инвестора о недвижимости как о источнике дохода, т.е. это качество недвижимости предполагается как основной ценообразующий фактор (табл. 4).Таблица 4Основные положительные и отрицательные стороны доходного метода оценки объектов недвижимостиВ основу затратного подхода положен принцип замещения, т.е. максимальная стоимость объекта собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью [2, 3]. По затратному подходу общая стоимость объектов недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и остаточной стоимости зданий (сооружений). Затратный метод оценки объекта, как и доходный и сравнительный подход, основывается на сравнительном анализе, дающем возможность рассчитать размер затрат, нужных для воссоздания объекта строительства, представляющего точную копию оцени ваемого или замещающего его по назначению. Далее рассчитанные затраты корректируют на фактический срок использования улучшений с учетом физического, функционального состояния (износ, устаревание) и на полезность оцениваемого объекта, учитывая условия окружающей среды.Оптимальная сфера применения затратного подхода при оценке объектов улучшений:- новые или относительно новые строения, которые имеют небольшой износ и отвечающие наиболее эффективной эксплуатации участка; - старые объекты при наличии надежной информации для расчета износа;- строительные проекты и объекты специального назначения; объекты, с которыми редко заключаются рыночные сделки; объекты, не поддающиеся оценке методами доходного подхода. Затратный подход нецелесообразно применять, в случае, когда здание старое, либо оно не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В этом случае оценщику сложно достоверно оценить размер физического, функционального и внешнего износа строений. Также затратный подход неудобно применять, когда полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли (табл. 5).Таблица 5Основные положительные и отрицательные стороны затратного метода оценки объектов недвижимостиРезультаты оценки стоимости имущества затратным подходом имеют большое значение и для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания. Затратный подход может также применяться для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной их избыточности на балансе предприятия, но при его реализации следует учитывать, что земля и объекты, расположенные на ней, должны оцениваться отдельно. Этот факт надо рассматривать как одно из преимуществ перед двумя другими методами, так как результаты, полученные по отдельным объектам недвижимости (отдельно земельного участка и отдельно от него зданий и сооружений), дают возможность применять стоимостные показатели отдельно, это плюс не только при совершении разных сделок купли-продажи того или иного объекта, но и при принятии решения о страховании, налогообложении, инвестировании и т.д.Таким образом, при определении цены объектов недвижимости затратным подходом, в отличие от доходного и сравнительного, предусматривается проведение оценки земельного участка и располагаемых на нем зданий и сооружений (улучшений) в отдельности. Изучив все стороны данных методов оценки недвижимости, можно заметить, что у каждого метода есть ряд недостатков и преимуществ, и что они связаны между собой. Так доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Для оценки объекта недвижимости требуется рассмотреть все методы и выбрать оптимальный.2. Совершенствование методов оценки стоимости и инвестиционной привлекательности объектов недвижимостиВысокие процентные ставки банков Российской Федерации и сложности получения кредитов вынуждает застройщиков при реализации проектов осуществлять поиск дополнительных источников финансирования. В связи с этим в области жилищного строительства широко используется привлечение средств через систему долевого строительства или жилищно-строительные кооперативы. Поэтому инвестирование в строительство остается хоть и рискованным, но и достаточно выгодным вложением средств. В данном случае в качестве мелких инвесторов, как правило, выступают как физические, так и юридические лица. Привлечение средств через систему паевых инвестиционных фондов в настоящее время себя не оправдывает ввиду низкого доверия к ним. Наиболее выгодные условия предлагаются застройщиками или девелоперами на начальном этапе строительства. Для оценки инвестиционной привлекательности объекта инвестирования в виде недвижимости необходима оценка его конечной стоимости при реализации на рынке недвижимости.Известно, что в крупных городах стоимость квартир в значительной степени зависит от их месторасположения [2,3].Для учета этого фактора осуществляют зонирование городской территории. Причём, как правило, зоны равных цен не совпадают с официальным административно-территориальным делением. Для примера на рисунке 1 показано предложенное в [4] деление города на зоны при анализе стоимости жилой недвижимости.Рисунок 1. Существующий вариант зонирования жилой недвижимости По мнению авторов [3,4] к настоящему времени границы территориального зонирования сильно деформировались. Фактически территория города разграничена административными районами, которые на сегодняшнем этапе не отвечают современным требованиям, так как в центре города граничат четыре административно-территориальных района, что осложняет процесс анализа недвижимости по качественным и количественным показателям. Показанная система зонирования города, наиболее полно соответствует современности.При этом предполагается, что качество жизни сильно зависит от качества жилья, а его стоимость формируется из представления конечных покупателей о желаемом качестве. Город условно делят на отдельные жилые районы, которые сравнивают между собой по качеству жилой среды. Приведенное на рисунке 1 зонирование территории города было проведено по ее функциональному использованию, характеру застройки, а также покупательским предпочтениям. При использовании тематических карт зонирование территории происходит автоматически на основе реальных объективных реальных данных о стоимости недвижимости (рисунок 2) [5].Рисунок 2.