Особенности финансирования проектов коммерческой недвижимости

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. У каждого, кто задумывается реализовать свои нрава собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости соб-ственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности [4.
Каждый инвестор стремится в ...

Введение……………………………………………………………………….…..2
1.Особенности финансирования проектов коммерческой недвижимости…....4
2. Сравнительный анализ инвестирования коммерческой недвижимости в России и на Западе………………………………………………...……………..14
Заключение…………………………………………………………………….....25
Список использованной литературы…………………………………………...26

Причиной более высокой инвестиционной привлекательности для граждан объектов недвижимости, чем таких объектов инвестиций, как антиквариат или драгоценные металлы, является то, что они могут приносить доход нс только в результате перепродажи, но также могут использоваться самим правообладателем-инвестором (для личного проживания) или для извлечения дохода в текущем периоде (например, от сдачи в аренду). Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения [ 11.
Создание каждого объекта недвижимости - особый и нвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и ме-тодов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций [21. Инициатором инвестиционного проекта может быть физическое лицо или предприятие. Выдвинув инвестиционную идею, инициатор проекта определяется с источниками се финансирования. Это могут быть собственные ресурсы, привлеченные (консолидированные средства инвесторов - пайщиков или акционеров) и заемные средства (долгосрочный банковский кредит, размещение облигаций, лизинг, ссуды юридических лиц и государства), а также средства государственного бюджета (в виде прямых государственных инвестиций, налоговых льгот и освобождений). Выбирая источник финансирования, инициатор проекта руководствуется стремлением минимизировать индивидуальные затраты но оплате финансирования при рациональном распределении рисков [3J.
Актуальность реферата заключается в том. что инвестирование в недвижимость всегда считалось отличным вложением капитала. Кто-то инвестирует для того, чтоб сохранить свои деньги, а кто-то рассчитывает и на неплохую прибыль от такого рода вложения. Возникают вопросы: почему же инвестиции в недвижимость так привлекают многих людей, чей они выгоды, как правильно вкладывать свои деньги, чтобы минииализировать риски, а в дальнейшем и вовсе получать хорошую прибыль. Цель данного реферата - проведение маркетингового анализа современного рынка инвестиций в недвижимости в России и за рубежом.
Реализация задачи была достигнута за счет использования эконометрических методов сравнения, анализа и системного подхода. Исследование доказало, что инвестирование в недвижимость только набирает обороты. Это один из самых стабильных и проверенных способов не только сохранить. но и приумножить свой вклад. С каждым годом спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость увеличивается, а вот предложение растет не так быстро. Цены на недвижимость медленно, но уверенно растут. Бывают моменты обвалов, когда недвижимость за несколько месяцев существенно теряет в цене, но это, скорее всего, исключение, нежели правило. Чаще всего инвесторов привлекает торговая и другая коммерческая недвижимость. При сделках с недвижимостью необходимо придерживаться определенного маркетингового и инвестиционного плана и учитывать проблемы социально-экономического развития конкретнейiстраны

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В большинстве случаев договор займа предполагает выплату процентов, определенных условиями договора займа. В общем случае выплата процентов осуществляется ежемесячно, но договором может быть предусмотрен другой порядок расчетов по процентам. По кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.На основании вышеизложенного автором предложена многовариантная схема финансирования капитального строительства (см. рис.).Операция 1. Согласно данной схеме финансирования, инвестор вносит вклад в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. Естественное ограничение состоит в том, что инвестор должен быть одним из учредителей. С точки зрения налогообложения по налогу на прибыль и добавленную стоимость налоговой базы не возникает.Операция 2. Вклады по инвестиционному договору осуществляются на основании федерального закона № 39ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Естественное преимущество заключается в том, что инвестор не должен быть при этом учредителем.Операция 3. Финансирование осуществляется на основании закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». С точки зрения налогообложения не возникает налоговой базы по налогу на добавленную стоимость. С точки зрения налога на прибыль возникает ограничение: более чем 50%-е участие инвестора в уставном капитале девелопера.Операция 4. Согласно схеме, инвестиционное вложение идет по договору займа или кредитному договору. С точки зрения участия инвестора в уставном капитале девелопера не возникает никаких условий. Отличительной чертой в данном случае является необходимость начисления и выплаты процентов за пользование заемными средствами. С точки зрения налогообложения по налогу на добавленную стоимость налоговой базы не возникает. По налогу на прибыль организаций налоговая база возникает у инвестора в связи с тем, что на период осуществления проекта он получает проценты, которые представляют собой внереализационный доход и облагаются по ставке 24%.Операция 5. Финансирование осуществляется в виде облигационного займа. Согласно статье 816 ГКРФ, выпуск облигаций — это одна из форм привлечения заемных средств [2). Здесь существует ограничение: их номинальная стоимость не должна превышать размер уставного капитала общества. В случае если не предусмотрены выплаты ежемесячных процентов по облигациям, с точки зрения налогообложения здесь нет налоговой базы ни по налогу на добавленную стоимость, ни по налогу на прибыль.Операция 6. Выпуск и продажа векселей. При выпуске векселей ограничений нет. С точки зрения налогообложения по НДС и налогу на прибыль налоговой базы не возникает.Операция 7. Оплата по предварительному договору купли-продажи. Данный вид договора в настоящее время получил распространение в основном в жилищном строительстве, что связано с действием федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., где выдвинут ряд условий, до выполнения которых нельзя привлекать средства инвесторов (3J. Поскольку средства застройщикам нужны раньше, чем будут выполнены все условия, указанные в законе, большое распространение получило заключение предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа по предварительному договору. Обычно это происходит по следующей схеме: застройщик. который еще не имеет возможности привлекать средства по договору о долевом участии в строительстве, заключает с покупателем предварительный договор. Когда заключается договор, объекта недвижимого имущества еще не существует. поэтому стороны обязуются в дальнейшем, после государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества, заключить между собой основной договор купли-продажи. В предварительном договоре при этом указано. что в целях обеспечения покупателем гарантии заключения основного договора он должен перечислить продавцу обеспечительный платеж.Операция 8 по указанной схеме — это оплата по договорам подряда, поставки, аренды земельного участка и прочие платежи, которые застройщик напрямую осуществляет контрагентам. Важно понимать. что оптимизация налогообложения важна при взаимодействии двух участников — девелопера и инвестора, а с подрядчиками и поставщиками лучше заключать стандартные договоры аренды поставки, подряда, генподряда и т. д.Анализ видов финансирования показывает, что от выбранного способа зависит, возникает объект налогообложения или нет. Следовательно, одним из критериев оценки при осуществлении мониторинга развития экономической системы строительства и. в частности, схемы финансирования объектов коммерческой недвижимости является налогообложение в период осуществления капитального строительства.Рассмотрим, как влияет выбор источника финансирования на структуру баланса.Вклады в уставный капитал увеличивают раздел 3 пассива баланса «Капитал и резервы» и статью «Уставный капитал». А платежи по инвестиционному договору в случае строительства, длящегося более 12 месяцев. увеличивают раздел 4 пассива баланса «Долгосрочные обязательства» и статью «Прочие долгосрочные обязательства». Вклады в имущество общества являются добавочным капиталом и увеличивают раздел 3 пассива баланса «Капитал и резервы» и статью«Добавочный капитал». Поступления средств по договору займа или кредитному договору, облигационному и вексельному займу увеличивают раздел 4 пассива баланса «Долгосрочные обязательства» и статью «Займы и кредиты», в то время как поступление средств по предварительному договору купли-продажи увеличивает раздел 4 пассива баланса «Долгосрочные обязательства» и статью «Прочие долгосрочные обязательства».Очевидно, что выбор источника финансирования влияет и на структуру баланса. Поэтому, по нашему мнению, одним из критериев оценки при осуществлении мониторинга служат коэффициенты, характеризующие структуру баланса организации — девелопера.Таким образом, объектом мониторинга при строительстве объектов коммерческой недвижимости является схема финансирования, которая оценивается с точки зрения структуры баланса и объекта налогообложения в период строительства.Кроме вышеуказанных способов определенное распространение в современной России получили закрытые паевые фонды недвижимости, создаваемые с целью инвестирования средств пайщиков в объекты недвижимого имущества, зачастую в строящиеся. Недостаток такого вида финансирования с точки зрения инвестора состоит в том, что деньги передаются в доверительное управление и нельзя самому влиять на происходящее.Очевидный недостаток распространенных схем финансирования заключается в сложности привлечения заемных средств для строительства объектанедвижимости для собственных нужд. Общеизвестный механизм — это ипотека. Однако порядок получения ипотечного кредита для строительства именно объектов коммерческой недвижимости под залог строящегося объекта не предусмотрен в законе «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., речь в котором идет лишь об ипотеке для строящихся жилых домов. Таким образом, предложение автора состоит в определении порядка ипотечного кредитования под залог строящихся объектов коммерческой недвижимости, что даст возможность инвесторам получать кредиты для инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости для себя.В заключение необходимо сказать, что мониторинг финансирования строительства имеет большое значение при осуществлении инвестиционного проекта строительства объекта коммерческой недвижимости. Оценивать схему финансирования необходимо с точки зрения структуры баланса и объекта налогообложения в период строительства.2. Сравнительный анализ инвестирования коммерческой недвижимости в России и на ЗападеУ всех разные причины инвестирования: одни хотят быстро заработать, другие - сохранить средства, третьи - сформировать источник стабильного дохода. С помощью недвижимости можно при желании преуспеть в любой стратегии.1.Инвестиции в России. Вторичный рынок недвижимости. За 2013-2014 годы по темпам роста цен на недвижимость Россия занимает 4 место после Бразилии, Австрии и Турции. Если брать города, то Москва с приростом в 5,5% - вторая после Гонконга по приросту стоимости.[10] В основном, вложения во вторичный рынок (приобретение квартир, офисов, земельных участков) используются для получения арендного дохода. Такой инструмент, как правило, не даст больших доходов - уровень порядка 8-12%, требует достаточно весомые изначальные вложения и наличия руки на пульсе для отслеживания добросовестности арендатора, оплаты налогов и сборов. Инвестиции в недвижимость достаточно низкорисковые, но при этом и низколиквидные: быстро продать недвижимость непросто. И не всегда будет достаточно грамотно составить договор и предусмотреть в нем свои риски и возможности. Инструмент хорош для тех, кто -заинтересован в получении стабильного дохода.2.Инвестиции в России. Строящиеся объекты. Вложения в строящиеся объекты выбирают более рисковые и опытные инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости объекта от закладки фундамента до сдачи объекта в эксплуатацию. Доходность - в среднем - от 20 до 40% годовых. Изначальные вложения как правило несколько меньше, чем во вторичный рынок, но все зависит от объекта, его расположения и ряда других параметров. Что касается рисков - они также выше. При выборе объекта важно оценивать застройщика, инвестора, сам объект, планируемую инфраструктуру анализировать планы застройки или реконструкции ближайшего окружения. Ситуация, когда объект сдается вовремя - скорее исключение из правила, поэтому определенный лаг времени на задержку придется заложить. Ликвидность строящихся объектов несколько выше, чем у вторичного рынка, поскольку цена на объект даже при «стоящем рынке» будет расти но мере увеличения его готовности.3.Инвестиции в Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). этот инструмент может подойти как тем, кто хочет получать стабильный доход (инвестиции в рентные ЗПИФы), так и для высокорисковых инвесторов (вложения в строительные и девелоперские ЗПИФы). На начато марта 2013 года из более, чем 500 ЗПИФов на непрофессиональных частных инвесторов ориентировано всего около 25. Инвестирование в ЗПИФ недвижимости рентного типа будет иметь небольшой уровень риска, но и доходность рентного фонда будет не слишком высокой-порядка 10-12%. Ожидаемая доходность инвестирования в венчурные или девелоперские фонды может быть значительно выше (до 150%), соответственно, выше будет и уровень риска. Миниматьный порог входа - от 100 000 рублей. Срок инвестиций - до 15 лет. Приобрести паи можно выкупив часть паев у уже существующих инвесторов, при дополнительном выпуске паев по подписке или же купить на бирже ММВБ-РТС. Вложения в ЗПИФы имеет ряд преимуществ от диверсификации рисков до получения налоговых льгот.4.Зарубежная недвижимость. Прежде, чем инвестировать в зарубежную недвижимость очень важно понимать, с какой целью это делать. Если планировать приобрести для последующей сдачи и получения дохода - это одно. Если арендный доход - временное явление, пока не подрастет ребенок и не уедет на учебу - это другое. Если же инвестировать в строящиеся объекты или ориентироваться на быстрое получение прибыли в рамках периода строительства-это третье.Важно оценивать страну будущих инвестиций комплексно сквозь призму целей и имеющихся возможностей. Начиная с информации по уровню инфляции (в европейских странах в отличие от России она, как правило, не превышает 2-3%) и до информации по условиям ипотечного кредитования. По этому параметру мы тоже сильно отстаем от Европы. У нас ставки в долларах начинаются с 8-9%, в Европе средняя ставка (в зависимости от страны) 2-4%.[11] При отсутствии полной суммы инвестиций можно оформить ипотечный кредит на гораздо более выгодныхусловиях, нежели в России. Недвижимость может предложить разные варианты доходности как по периодичности, так и но уровню этого самого дохода. Вес зависит от желаний, возможностей и в первую очередь - целей.2. Маркетинговый анализ видов инвестиций в недвижимость.Инвестиции в недвижимость бывают разные. В соответствии от целей и возможностей можно выбрать именно тот вариант инвестирования, которые оптимально подходит. Далее разберем основные виды инвестиций в недвижимость, поговорим об их плюсах, о том, в каких условиях можно получить максимальную выгоду от подобного рода вложений.Инвестиции в жилую недвижимость. Как правило, инвестиции в жилую недвижимость связаны с покупкой и последующей сдачей жилплощади в аренду. Даже люди очень далекие от мира бизнеса и финансов понимают всю простоту данной схемы. Квартира покупается, а потом сдается в аренду с помесячной оплатой. Это самый простой вид инвестирования в недвижимость, самый доступный и понятный широкому кругу людей. Но тут тоже есть моменты, учитывать которые нужно еще до покупки квартиры. Возникают вопросы: например, какой район выбрать, насколько должна быть благоустроенной планировка, дорогой делать ремонт или нет, как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться но-крупному и потерять все средства. Первый минус, с которым связан данный вид инвестирования - это личное участие во всем процессе. Можно нанять профессионала, который подберет квартиру, просмотрит десятки вариантов, составит договор, соберет все необходимые документы, договорится с продавцами, а клиенту останется лишь поставить подпись и передать деньги. Но услуги таких людей стоят не дешево, и выгода покупки может быть утрачена. Если стоит задача максимально выгодно вложить деньги в жилую недвижимость, то придется все делать своими силами. Второй минус уже возникнет после того, как приобретете квартиры. Сдача жилья непосредственно связана с общением. Придется искать квартиранты, договариваться с ними, получать оплату, откликаться на их запросы о мелких поломках в квартире и т.д. Все это время, а если вкладывать дельт в несколько квартир, то можно столкнуться с тем, что просто не будет возможности успевать уделять внимание всем своим жильцам. Не уходит в прошлое такой вид вложения в жилую недвижимость как ипотека. Но тут нужно понимать, что инвестор должен быть с определенным опытом, чтоб суметь выбрать правильную квартиру или застройщика, оптимальное предложение от банка, разобраться во всех документах и выявить подводные камни кредитования. Ипотека имеет свои плюсы. Во-первых, клиенту понадобится значительно меньшая сумма денег, во-вторых, ипотека даетсяна длительное время, что позволит выплачивать квартиру не один год. Подобный вид инвертирования подойдет не всем, и особенно тем, кто не признает никаких займов.Инвестируя в жилую недвижимость, клиенты должны учесть такие особенности. Более выгодные вложения в объекты, которые имеют развитую инфраструктуру: подземный паркинг, различные -заведения в жилом комплексе (магазины, рестораны, тренажерные залы, аптеки). Также стоит обратить внимание на квартиры с необычным и интересным дизайном, хорошим видом из окна. Транспортная развязка. Квартиры у метро или остановок транспорта будут дороже. Поэтому, инвестируя деньги в жилую недвижимость, нужно обращать внимание и на данный фактор. Есть только один случай, когда можно не учитывать транспортную развязку - покупка элитной недвижимости. Люди, которые собираются отдать более миллиона долларов за квартиру, вряд ли будут сильно озадачены тем, что рядом нет метро.Инвестирование в строящуюся недвижимость. Очень часто компании застройщики предлагают стать инвесторами их проектов. Схема тоже довольно простая и понятная, но в отличии от инвестирования в уже готовые квартиры, может принести значительную прибыль. Инвесторы вкладывают определенную сумму денег, как правило, это полная стоимость квартиры, еще на этапе возведения. Этапы могут быть разные. Одни компании предлагают внести плату как только закладывается фундамент, другие когда уже готова какая-то часть объекта. В любом случае, вносимая сумма будет значительно ниже той, что отдают уже за достроенный дом. Получается, что внеся сегодня некоторую сумму денег, после окончания строительства можно рассчитывать, как минимум, на продажу с выгодой 20% и более. Но туг есть и свои сложности, а также рискованные моменты. В первую очередь, нельзя предугадать кризисных моментов, в результате которых строительство может быть заморожено. Так было в 2008 году, когда возведение многих проектов приостановилось на неопределенный срок. Деньги инвесторов оказались заморожены, и вернуть их нс представляло возможности. Аналогичная ситуация может сложиться в начале-середине 2016 года.Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают к себе вниманием тем, что вы можете без особых проблем делегировать право на управление третьим лицам, и принимать минимальное участие во всем процессе. Можно нанимать электриков, сантехников. можно вообще подписать договор с управляющей фирмой, которая будет следить за состоянием вашего объекта, поддерживать его в рабочем и надлежащем состоянии. Подобного рода делегирование может снять большую часть мелких хлопот. Работу управленцев придется оплачивать, но тут стоит отметить, что это будет не настолько ощутимо какпри сдаче жилой недвижимости.