Ипотечное кредитование: понятие, правовое регулирование

Введение …………………………………………………………………….. 3
Глава 1. Общая характеристика ипотечного кредитования ……………… 5
1.1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования ………… 5
1.2. Нормативно-правовая основа ипотечного кредитования ……... 12
Глава 2. Практика ипотечного кредитования в России (на примере ПАО «Межтопэнергобанк») ……………………………………………….……...
19
2.1. Сравнительный анализ российского рынка ипотечного кредитования …………………………………………………………..
19
2.2. Реализация ипотечного кредитования в ПАО «Межтопэнергобанк» …………………………………………………
24
Глава 3. Проблемы и направления совершенствования ипотечного кредитования ………………………………………………………………..
41
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России ………………… 41
3.2. Пути решения проблем ипотечного кредитования …………… 47
Заключение ………………………………………………………………….. 53 ...

В международной практике действуют различные формы удовлетворения жилищных потребностей. К ним относят не только проживание в собственном жилье, но и в частном арендном жилье, кооперативном жилье, некоммерческом и социальном жилье. В российской действительности явно превалирует первая форма. Такое смещение на рынке недвижимости в сторону частной собственности сложилось исторически, в том числе в результате массовой приватизации, начавшейся в 1992 г. .

Актуальность темы исследования обусловлена следующим.
Во-первых, благодаря программам ипотечного кредитования россиянин может решить свои жилищные проблемы. В связи с чем, в России как в правовом государстве, выступающим гарантом прав и свобод личности, среди которых право на жильё, процесс формирования законодательной базы ипотечного кредитования начался с середины 1990-х гг. .
Во-вторых, ипотечное кредитование, как источник дохода кредитных организаций, связан с определённым риском (кредитный риск), что также требует вмешательства со стороны государства и надлежащей правовой регламентации.

В 2002 году организационно-правовая форма была преобразована в открытое акционерное общество (ОАО «АКБ «Межтопэнергобанк»). В 2007 году кредитная организация начала развитие розничного направления, открыв сразу несколько офисов в Московской области. К концу 2011 года было завершено присоединение новосибирского ОАО «Банк «Алемар» (лицензия аннулирована 14 января 2011 г.), что также позволило расширить географию присутствия и получить сеть офисов в Сибирском регионе и филиал в Санкт-Петербурге. В 2005 году банк присоединился к системе страхования вкладов.В настоящее время основными бенефициарами банка являются председатель правления, член совета директоров Ю. Шутов (24,97 %), члены совета директоров И. Сулькис (19,73 %) и В. Гребеньков (11,87 %), супруги Забелины (совместно - 5,61 %), членыправления М. Немцова (5,82 %) и К. Котельников (5,15 %), И. Перминов (5,71 %), И. Меньшенин (4,30 %), председатель совета директоров А. Волынец (5,27 %), члены правления И. Грабовой (4,13 %) и А. Астанков (3,23 %), Е. Самошкина (1,41 %), член совета директоров В. Асирян (1,19 %) и акционеры-миноритарии (1,61 %). Стоит также отметить, что номинальным держателем некоторой части акций выступает сама кредитная организация.Кредитная организация располагает хорошо развитой сетью продаж и представительств, насчитывающей пять филиалов (в Новосибирске, Санкт-Петербурге, Волжском, Самаре и Челябинске), 21 дополнительный офис, 21 операционный офис, а также десять операционных касс вне кассового узла. Операционный офис также находится в г. Тверь, по адресу: ул. Трехсвятская, д. 19 (ТЦ «Сретенка»). Руководитель ОО «Тверь» Н.В. Маматкова. В ОО «Тверь» ПАО «МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК» предоставляется широкий спектр услуг для как частных лиц, так и для корпоративных клиентов и индивидуальных предпринимателей.Для обслуживания карт клиентам банка доступна сеть собственных банкоматов, насчитывающая около 50 устройств, а также банкоматы банков-партнеров (Углеметбанк, Уралсиб, Банк Инноваций и Развития). Основу клиентской базы составляют государственные и частные организации, занимающиеся строительством и реализацией жилья в Москве и Московской области, риелторские, финансовые и лизинговые компании, предприятия топливно-энергетического комплекса, ракетно-космической и машиностроительной отраслей, научно-производственные и торговые предприятия. На текущий момент в числе клиентов кредитной организации присутствуют такие компании, как ООО «Ладья-Финанс», ОАО «Русолово», ОАО «Центр венчурного финансирования», ОАО «Промфинстрой», ОАО «Корпорация ВНИИЭМ», ОАО «Новосибирск энергосбыт», ЗАО Лизинговая компания «МТЭБ Лизинг» и др. Количество счетов, открытых корпоративным клиентам, превышает 3 тысячи.Юридическим лицам банк предлагает широкий выбор программ кредитования, расчетно-кассовое обслуживание, размещение средств на депозитах, в облигации и векселя банка, зарплатные проекты, выдачу и обслуживание корпоративных карт (Visa), торговый эквайринг, лизинг, дистанционное обслуживание по системе «Банк — Клиент», СМС-информирование, управление финансами крупных организаций, операции с ценными бумагами и драгоценными металлами.Частным клиентам доступен широкий спектр услуг и продуктов: ипотечное кредитование, открытие вкладов и обезличенных металлических счетов, инкассацию, монеты из драгоценных металлов, операции с ценными бумагами, интернет-банк, смс-банк, овердрафт, карты Visa, осуществление денежных переводов по системам Contact, Western Union и «Золотая Корона».За период с начала 2016 года период банк нарастил долю розничного кредитования. Кредитный портфель преимущественно долгосрочный: доля кредитов, выданных на срок более одного года, составляет 78,4 %. Уровень просроченной задолженности на 1 сентября 2016 года составил 6,18 %. Кредитный портфель обеспечен залогом имущества на сумму 37,6 млрд рублей (99,94 % совокупного кредитного портфеля), что является достаточным уровнем обеспечения. Совет директоров: Андрей Волынец (председатель), Вил Асирян, Владимир Гребеньков, Александр Забелин, Иван Никоненко, Юрий Шутов.Правление: Юрий Борисович Шутов (председатель), Евгений Астахов, Игорь Грабовой, Евгения Копейкина, Константин Котельников, Марина Немцова.Финансовый рейтинг на 01 апреля 2017 г.:- активы нетто: 45 310 359 тыс. рублей, или 102 место по России;- чистая прибыль: 949 498 тыс. рублей, или 578 место по России.Кредитные рейтинги по шкале Национального Рейтингового Агентства (далее – НРА) AA- негативный, что означает очень высокую кредитоспособность/надежность, третий уровень. Уровень кредитного риска оценивается как не высокий, основные финансовые коэффициенты и показатели имеют высокие значения. Репутация характеризуется очень высокой степенью доверия со стороны клиентов и контрагентов. Способность своевременно и полностью выполнять свои обязательства оценивается как очень высокая.В числе факторов, поддерживающих рейтинговую оценку, НРА отмечает достаточный уровень капитализации кредитной организации, высокое качество портфеля ценных бумаг и комфортный уровень ликвидности. Акционеры банка заинтересованы в его дальнейшем развитии и обладают достаточными для поддержки ресурсами. К негативным факторам, повлиявшим на сохранение негативного прогноза, агентство относит значительную долю ссуд, приходящуюся на строительную отрасль и сектор операций в сфере недвижимости, которым свойственны высокие кредитные риски, сохраняющуюся концентрацию на крупнейших заемщиках и зависимость фондирования от средств розничных клиентов на фоне структуры кредитного портфеля, практически полностью состоящего из займов корпоративным клиентам, высокую чувствительность к процентному риску, формирование прибыли за счет доходов от разовых сделок и безвозмездной помощи акционеров.В банке предлагаются следующие услуги для частных лиц:1. «Купи новое жилье в кредит за рубли»Основные условия предоставления кредита:1) Цель кредита: приобретение квартиры в аккредитованных строящихся жилых многоквартирных домах. 2) Сумма: от 700 000 до 10 000 000 руб.3) Обеспечение: залог приобретаемой квартиры (ипотека), поручительство физического лица (применительно к супругам, состоящим в браке).4) Срок кредитования от 1 года до 25 лет.5) Ставка и сумма зависят от способа подтверждения доходов, размера первоначального взноса, наличия обеспечения, страхования, положительной кредитной истории, кредитоспособности и других факторов.Так для объектов: Реутов, микрорайон 6А, корпуса 1–2, действуют специальные ставки:- со страхованием риска смерти и утраты трудоспособности, и при первоначальном взносе от 20 % до 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме – 11 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 10,5 %;- без страхования и при первоначальном взносе от 20 % до 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме – 12,5 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 11,5 %.Для иных объектов:- со страхованием риска смерти и утраты трудоспособности, и при первоначальном взносе от 10 % до 50 %, ставка на этапе строительства при подтверждении доходов справками в свободной форме – 13,5 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 13 %; сниженная ставка после регистрации права собственности при подтверждении доходов справками в свободной форме – 13 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 12,5 %.- без страхования и при первоначальном взносе от 10 % до 50 %, ставка на этапе строительства при подтверждении доходов справками в свободной форме – 16 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 15 %; сниженная ставка после регистрации права собственности при подтверждении доходов справками в свободной форме – 13 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 12,5 %.6) Неустойка при несвоевременном погашении начисляется по размеру ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей на день заключения договора, на сумму неуплаченных своевременно обязательств.7) Страхование риска утраты и повреждения закладываемой недвижимости на срок действия кредитного договора плюс 1 месяц с размером страхового возмещения не менее остатка задолженности, увеличенного на 10 %.Требования к заемщикам, созаемщикам и поручителям: - обязательно гражданство России; возраст от 21 года на дату выдачи кредита; - возраст до 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин на дату окончания кредитного договора; - стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы; - отсутствие просроченной задолженности перед банками; - отсутствие негативной кредитной истории.Перечень документов для рассмотрения заявления: 1) заявление на предоставление кредита; 2) анкета заемщика (созаемщика, поручителя, залогодателя) — физического лица; 3) сведения о клиенте — физическом лице; 4) паспорт; 5) паспорт супруги (супруга); 6) свидетельство о браке (в случае зарегистрированного брака); 7) свидетельство о расторжении брака (в случае расторгнутого брака) или свидетельство о смерти супруга; 8) копия трудовой книжки, заверенная работодателем; 9) документы, подтверждающие доходы: - справка о доходах по всем местам получения доходов за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ и/или справка работодателя в свободной форме либо справка работодателя в свободной форме на фирменном бланке; - копия налоговой декларации, заверенная налоговой инспекцией, за последние 12 месяцев; - иные документы, подтверждающие доход в виде процентов по вкладам, страховых выплат, пенсионных выплат, стипендий, арендной платы, субсидий; - индивидуальным предпринимателям, учредителям коммерческих организаций с долей участия не менее 25 %, частным нотариусам, детективам, охранникам и иным не работающим по трудовому договору лицам - дополнительные документы, предусмотренные требованиями программы.Дополнительно (при наличии) предоставляются: - брачный контракт (ст. 40 Семейного кодекса РФ); - водительское удостоверение; - разрешение (лицензия) на хранение или хранение и ношение оружия; - при отсутствии водительского удостоверения и разрешения на хранение оружия (только для заемщиков и созаемщиков с доходом): справку из психоневрологического диспансера; справку из наркологического диспансера; военный билет; - документы об образовании (аттестаты, дипломы, свидетельства о повышении квалификации); - трудовые контракты по основному и дополнительным местам работы; загранпаспорт; - документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимого имущества, правоустанавливающие документы; - документы, подтверждающие наличие в собственности транспортных средств; - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг; - действующие кредитные договоры с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и финансовые документы, подтверждающие исполнение обязательств либо справка о состоянии ссудной задолженности.Дополнительно (физическим лицам — нерезидентам) надлежит представить: - миграционная карта (кроме случаев, когда миграционная карта не выдается в соответствии с законодательством РФ); - документ, подтверждающий право иностранного гражданина на пребывание в РФ: вид на жительство в РФ либо действующая виза, либо разрешение на временное пребывание, либо иной документ, подтверждающий законность пребывания в РФ; - документ, подтверждающий адрес места пребывания: вид на жительство в РФ либо разрешение на временное проживание, либо отрывная часть бланка уведомления о прибытии иностранного гражданина, либо иной документ, подтверждающий место пребывания, выданный в соответствии с законодательством РФ, либо заявление по форме банка.2. «Ипотека+»: Индивидуальные условия кредитования в жилом комплексе Loft Factory в центре Москвы:1) Цель кредита: Приобретение квартир в многоквартирных домах, строящихся с участием партнеров банка.2) Сумма от 700 000 до 10 000 000 руб.3) Обеспечение: Залог приобретаемой квартиры (ипотека), поручительство физического лица (применительно к супругам, состоящим в браке).4) Срок кредитования от 1 года до 25 лет.5) Ставка и сумма зависят от способа подтверждения доходов, размера первоначального взноса, наличия обеспечения, страхования, положительной кредитной истории, кредитоспособности и других факторов.Так при первоначальном взносе от 10 % до 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме процентная ставка составит 13 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 12,5 %; а при первоначальном взносе от 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме – 12,5 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 12 %.Перечень документов аналогичен первому предложению.3. «Ипотека+»1) Цель кредита: Приобретение квартир в многоквартирных домах, строящихся с участием партнеров банка.2) Сумма от 700 000 до 10 000 000 руб.3) Обеспечение: Залог приобретаемой квартиры (ипотека), поручительство физического лица (применительно к супругам, состоящим в браке).4) Срок кредитования от 1 года до 25 лет.5) Ставка и сумма зависят от способа подтверждения доходов, размера первоначального взноса, наличия обеспечения, страхования, положительной кредитной истории, кредитоспособности и других факторов.Так, общие ставки данной программы при первоначальном взносе от 10 % до 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме процентная ставка составит 13 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 12,5 %.Индивидуальные условия: при первоначальном взносе от 0 % до 50 %, при подтверждении доходов справками в свободной форме составят 13,4 %, а при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ или декларацией – 13 %.Требования к заемщикам, созаемщикам и поручителям: 1) возраст от 21 года на дату выдачи кредита; 2) возраст до 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин на дату окончания кредитного договора; 3) стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы; 4) отсутствие просроченной задолженности перед банками; 5) отсутствие негативной кредитной истории.Перечень документов аналогичен первой программе.4. «Залоговый кредит»1) Цель кредита — потребительские цели либо приобретение недвижимости.2) Срок кредитования — от 1 года до 10 лет.3) Сумма от 500 000 до 50 000 000 руб. либо эквивалент в иностранной валюте на дату заключения договора; максимальная сумма ограничивается платежеспособностью заемщика.4) Размер кредита не более 70 % от рыночной стоимости закладываемой недвижимости.5) Обеспечение — залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика, созаемщика или третьих лиц (ипотека), поручительство физического лица (применительно к супругам, состоящим в браке).6) Ставка и сумма зависят от способа подтверждения доходов, оценки стоимости залога, наличия обеспечения, страхования, положительной кредитной истории, кредитоспособности и других факторов.Так, со страхованием, при размере кредита по отношению к стоимости залога более 50 % процентная ставка составит 19-22 %, а при размере кредита по отношению к стоимости залога менее 50 % - 18-21 %. Без страхования: 21-24 % и 20-23 % соответственно.Требования к заемщикам, созаемщикам и поручителям: - обязательно гражданство РФ; - постоянная регистрация в регионе присутствия офиса банка; - возраст от 21 года на дату выдачи кредита; - возраст до 60 лет для мужчин, до 55 лет для женщин на дату окончания кредитного договора; - отсутствие просроченной задолженности перед банками; - отсутствие негативной кредитной истории.Требования к закладываемой недвижимости: - оформленное в установленном законом порядке право собственности; расположение предмета залога в регионе присутствия офиса банка; - отдельная квартира либо отдельно стоящий дом (в том числе, коттедж, таунхауз); - наличие подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления либо автономная система жизнеобеспечения; - исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши; не аварийное состояние здания, не состоит в очереди на капитальный ремонт, снос, реконструкцию; - залог земельного участка или права аренды участка, на котором находится отдельно стоящий дом; - свобода от ограничений и обременений, за исключением прав семьи собственника.Перечень документов для рассмотрения заявления заемщику, созаемщику, залогодателю: - оформленная анкета; - паспорт гражданина РФ; - паспорт супруги (супруга); - свидетельство о браке (в случае зарегистрированного брака); - свидетельство о расторжении брака (в случае расторгнутого брака) или свидетельство о смерти супруга; - сведения о клиенте — физическом лице; - страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС); - водительское удостоверение (при наличии); - разрешение (лицензия) на хранение или хранение и ношение оружия (при наличии); - при отсутствии водительского удостоверения и разрешения на хранение оружия по крайне мере один из заемщиков предоставляет: справку из психоневрологического диспансера; - справку из наркологического диспансера; военный билет (для военнообязанных); - копия трудовой книжки, заверенная работодателем; - брачный контракт (при его наличии); - документы, подтверждающие доходы: справка о доходах по всем местам получения доходов за последние 12 месяцев по форме 2НДФЛ и/или справка работодателя в свободной форме; либо копия налоговой декларации, заверенная налоговой инспекцией, за последние 12 месяцев; либо иные документы, подтверждающие доход в виде процентов по вкладам, страховых выплат, пенсионных выплат, стипендий, арендной платы, субсидий; - индивидуальным предпринимателям, учредителям коммерческих организаций с долей участия не менее 25 %, частным нотариусам, детективам, охранникам и иным не работающим по трудовому договору лицам — дополнительные документы, предусмотренные требованиями программы.Перечень документов по закладываемой недвижимости: - свидетельство о государственной регистрации права собственности (при регистрации права собственности до 15.07.2016 г.); - кадастровый паспорт здания, земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости В1-В4); - документы-основания приобретения залогодателем права на предмет ипотеки; акты приема-передачи, если правоустанавливающими документами не подтверждается факт передачи имущества; - документы, подтверждающие оплату объекта недвижимости, приобретенного менее чем за 3 года до проведения анализа документов, если из представленных документов не следует, что оплата произведена в полном объеме; - документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении предмета залога (для квартиры обязательно представление выписки из домовой книги); - копия финансово-лицевого счета; - справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; - справка ИФНС (если недвижимость получена в дар или по наследству); - письмо залогодателя (форма предоставляется банком), содержащее сведения: о наличии/отсутствии обременений, правах третьих лиц в отношении предмета залога; - об объектах недвижимости, расположенных на передаваемом в залог банку земельном участке, в том числе, о передаче объектов недвижимости в залог другому залогодержателю; - об отсутствии оформленного права собственности на земельный участок (если в залог передается здание, строение, сооружение без земельного участка); - отчет об оценке, составленный оценочной организацией, аккредитованной в банке.5. «Земельный кредит». 1) Цель кредита — приобретение земельных участков и строительство недвижимости с участием партнеров банка на земельных участках, входящих в утвержденный банком перечень, под залог этих участков и иной недвижимости.2) Срок кредитования — от 1 года до 10 лет.3) Сумма от 700 000 до 10 000 000 руб.; максимальная сумма ограничивается платежеспособностью заемщика.4) Размер кредита не более 70 % от рыночной стоимости закладываемой недвижимости.