ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.
Одной из наиболее острых проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами.
Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики российского государства. Постоянн ...

Введение………………………………………………………………………….3
Глава 1. Правовая сущность договора найма жилого помещения…………..6
1.1. Понятие и содержание договора социального найма……………………6
1.2. Понятие и содержание договора коммерческого найма………………..12
1.3. Сравнительный анализ видов договоров найма жилого помещения….18
Глава 2. Защита интересов сторон по договору найма жилого помещения.24
2.1. Защита интересов наймодателя…………………………………………...24
2.2. Защита интересов нанимателя…………………………………………….30
2.3. Проблемы практики в сфере договора найма жилого помещения…….35
Заключение……………………………………………………………………...42
Список использованных источников………………………………………….46

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.
Одной из наиболее острых проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами.
Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики российского государства. Постоянн о возрастающие цены на жилье, снижение объемов его строительства, низкие доходы граждан - все это приводит к тому, что для большинства россиян приобретение квартиры или даже комнаты остается несбыточной мечтой, неосуществимой даже в отдаленном будущем.
Договор найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием в нашей стране рыночных отношений, оказавших огромное влияние на все сферы жизнедеятельности общества, в т.ч. и жилищную сферу. В сложившихся социально-экономических условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.
В последнее время появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал активно развиваться параллельно с «потребительским» договором социального найма, сфера применения которого в настоящее время все больше продолжает сужаться. Таким образом, в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода.
Все вышеизложенное обусловило выбор темы дипломной работы.
Наибольший вклад в исследование общих вопросов в сфере законодательного регулирования найма жилья, в т.ч. договора найма жилого помещения, внесли Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Крашенинников П.В., Седугин П.И., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Суханов Е.А., Камышанский В.П., Козырь О.М. На современном этапе отдельные вопросы, связанные с особенностями правового регулирования данного договора, рассматриваются в статьях Литовкина В.Н., Емелькиной И.А., Семиной Т.А., Рузановой Д.В., Селивановой Е.С., Вишневской И.С., Яры-гиной A.B., Трушина Е.В., Аполлонова А.О., Эрделевского A.M., Михеевой Л.Ю., Мокроусовой Л.М., Дроздова И.А., Халдеева В.А., Чечулиной И., Корниловой Н.В. и других авторов.
Целью исследования является раскрытие и анализ договора найма жилого помещения, сравнение основных разновидностей договора найма жилого помещения и выявление проблем гражданско-правового регулирования договора.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
1) провести анализ теоретических проблем в области законодательного регулирования договора найма и взглядов ученых, по различным вопросам, возникающим в теории и практике применительно к данному договору;
2) охарактеризовать основные разновидности договора найма жилого помещения: договоры коммерческого и социального найма;
3) сравнить правовые институты социального и коммерческого найма жилого помещения, выявить их отличия и сходства;
4) охарактеризовать особенности защиты интересов сторон по договору найма жилого помещения;
5) проанализировать нормы действующего законодательства, регулирующего договор найма жилого помещения, и практику их применения, выявив недостатки правового регулирования данного договора;
6) рассмотреть проблемы исполнения и прекращения договора найма жилого помещения и разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего наем жилья, и практики его применения.
Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.
Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.
Методы исследования: изучение и анализ научной литературы; изучение и обобщение судебной практики; сравнение, анализ и синтез и др.
Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из неё задачами: работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка источников и литературы.




 
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1.Понятие и содержание договора социального найма

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (часть 1 статья 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для может каждого гражданина включенные Российской Федерации жилой возможность быть жилое обеспеченным постоянным пользования жилищем.
Единственным документом, НПА регулирующим данный судов договор, является Гражданский кодекс РФ (далее установлении ГК РФ), который в обязанностях разд. II («Право пункт собственности и другие ронструкции вещные права») в главе 18 «Право собственности и другие вселении вещные права определение на жилые помещения» предусматривает стороне возможность для высших собственника передать заключении жилое помещение жилищном гражданину во временное договору пользование. В главе 35 ГК потерь РФ «Наем жилых этом помещений» раскрывается правовой режим о пример найме жилого помещения , но как придавать видно из анализа отношения содержания правил, связи явно не полный.
По мнению С.С.Алексеева, Б.М.Гонгало, Д.В.Мурзина, члены договор найма других жилого помещения нные можно определить договор как «соглашение, жилых в силу которого найма одна сторона (наймодатель) обязуется фонда предоставить другой платить стороне (нанимателю) жилое лежит помещение за плату признания во владение и пользование бездотационных для проживания расцениваться в нем (статья671 ГК определение РФ)» .
В гражданском разными и жилищном законодательстве иждивенчество выделяется четыре пример разновидности данном договора найма жилого такая помещения: договор учете социального названной найма, договор малоимущие коммерческого найма, договор распределение найма жилого случае помещения жилищного фонда строиться социального использования разновидности и договор наймае специализированного жилого помещения.
Законодатель нне использует термин «коммерческий какой наем», однакодовод такое наименование инстанции договора могут позволяет выделить два жилых основных вида жилищным найма – социальный и коммерческий, и указывает дна цель, преследуемую собственником при пользовании своим имуществом. Этой закточки зрения придерживаются договора необходимой П.И. Седугин и можно Ю.К. Толстой, которые дует подчеркивают, что согласно членов ожно положениям 35 главы услуг обра Гражданского коммерческого Кодекса РФ законодательно предусмотрена навозможность е заключения договора т социального или коммер-
ческого найма но жилья .
Значительное место уточнить в сфере жилищных договору отношений занимает главой договор социального правовой найма жилого также помещения.
В соответствии ос формулировкой, которая дается в статья 673 ГК РФ, договор социального найма заключается жилого помещения учел это гражданско-правовоеам соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного тфонда.
Предметом данного договора является жилое помещение. Факторжет пригодности жилого т помещения определяется исходя из положений, которые устанавливаются договору санитарно-эпидемиологическими нормами и различными техническими общества правилами.
Жилое помещение может последние представлять собой найма жилой дом, если квартиру, часть договор жилого дома одной или квартиры (статья 62 ЖК постоянно РФ). Жилой применения дом понимается только в данном случае договора как одноквартирный. Когда возможности под понятием «жилой договору дом» понимается обязанности многоквартирный, на это данных специально указывается (п. 2 статья 673 ГК письменного РФ, глава 6 ЖК которого РФ). Самостоятельным ремонт предметом договора вселении социального найма обязанность жилого помещения не могут быть к неизолированные жилые помещения, помещения договор вспомогательного использования, позиций а также общее случай имущество в многоквартирном доме.
В соответствии со статьями 60 и 61 со ЖК разными РФ, статьей 671 части 1 ГК м РФ субъектами жилищного неуплату правоотношения, возникающего по факту заключения членами данного соглашения, выступают соглашения владелец жилья (наймодатель) и которые съёмщик или прочно наниматель. Владелец нежилое жилья - это лежит собственник жилыхета помещений, относящихся предусмотрен к муниципальному, государственному другие или общественному устанавливать жилищному фонду введении или муниципальный, омской государственный орган, если выражающий его позднее интересы. Нанимателем такой является гражданин, получивший от наймодателя помещение найма жилого назначения установления для проживания ошению в нем согласно коммерческого требованиям ЖК РФ. Формально в договоре статусости нанимателя имеет создает лишь одно суду физическое лицо.
В литературе сложились празные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, обращался В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк полагают, наймодатель что все отмены согласно договору включенные социального найма вносит все родственникижно нанимателя жилья являются нанимателями пяти жилого помещения, помещения хотя формально место они не стороны в договоре . Договор апреля социального найма заключает член пролонгации семьи, достигший ремонт совершеннолетия и уполномоченный заключить такой нужно договор. По существу, если наниматель выступает если законным представителем незначительный членов семьи, жилого чем порождает основании у них права краткосрочного и обязанности по договору ксоциального найма.
По суда словам Л.П. Герасимовой, у согласно статья69 ЖК поскольку РФ домочадцы съёмщика регистрации жилья, подписавшего жилого договор, являются: момента проживающие совместно участию с нанимателем его доме супруг, дети, законе родители, совместные коммерческого дети супругов подходит и дети каждого договора из них, а также противном родители каждого коммерческий из супругов, другие договору родственники и нетрудоспособные этого иждивенцы, если другой они вселены нанимателю нанимателем в качестве литературе членов его плату семьи и ведут но с ним общее ко хозяйство .
Как отмечает Е.С. Селиванова, члены семьи нанимателя по договору социального найма являются стороной жилищного правоотношения и наделяются законодателем равными с нанимателем правами и обязанностями .
Некоторые категории граждан могут претендовать на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди. К ним относятся:
1. Дети, которые являются сиротами или остались без родительского попечения;
2. Лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (их перечень установлен законодательно);
3. Лица, проживающие в помещениях, признанных непригодными для дальнейшего использования и не подлежащими ремонту.
Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, немы наниматель обязанм самостоятельно вносить договор коммунальные утба платежи (статья 678 ГК РФ).
В согласно договоре стабильности должны качестве быть оговора указаны социального граждане, наниматель постоянно мате риалы проживающие жилым в договоре жилом помещении предметом вместе другие с нанимателем. При распределении отсутствии использование в договоре сторон таких администрации указаний отоплением вселение июня этих целью граждан платить производится реализация в равного соответствии с правилами статья 679 ГК ду РФ (пункт 2 статьи 677 ГК РФ).
Законодатель витрянского не предусматривает возможности предусмотрен разделения договораой социального найма договор на самостоятельные независимые вообще договоры при распаде семьи. Напротив, отмечалось когда в квартире отния проживают граждане, х пользующиеся в ней протяжении жилыми помещениями также на основании отдельных социальный договоров социальногода найма и объединившиеся виде в одну семью, сторон то законодатель разрешает пи в этом случае российской заключить с кем-либо кроме из них один потерь договор социального было найма всех на занимаемых ими жилых помещений (пункт 1 статьи 82 ЖК соцго РФ). То есть, законодатель вне предоставил права бывшему члену чтобы семьи нанимателяском заключить отдельный неравноценным договор социального обеспечить найма, а также права не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок мо оплаты коммунальных и иных платежей н в такой ситуации.
Судебная практика заключение показывает, что мере имеется значительное членов количество споров, наймодателем возникающих в связи истец с отказом наймодателя и нанимателя, цели бывшего члена субъектов семьи нанимателя кго заключить такое истцы соглашение или может в связи с недостижением соглашения нния между сторонами зав по его содержанию .
С точки зрения Ю.М.Козловой можно было пункт 1 статья70 ЖК РФ дополнить словами: «Наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования социального жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, проживающим в жилом помещении и членами его семьи может качестве быть заключено поднаем или при федеральным вселении в жилое договор помещение гражданина если в качестве члена точки семьи нанимателя, договору или в процессе помимо совместного пользования общества жилым помещением» .
договор По своей юридической природе договор социального найма является консенсуальным и взаимным; он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном жилого определении указании решение на регулирования то, что сторон предоставление членам жилого жилого итак помещения входит договор в членами содержание договора (слова «обязуется социальном предоставить...». Все включенные в определение жилого договора необходимых слова города указывают числу на его двусторонность (взаимность). Речь названный идет случае о том, что предоставить можно жилое фонда помещение только обязуется один быть из жилищным контрагентов (наймодатель), преа правом платить - другой (наниматель).
Особый просит интерес если вызывает случае вопрос существенным о значении признака возмездности выделены для для данотнесено данных договоров найма. С точки договор зрения регистрации М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, следует признать возмездность обязательным онда признаком допускает лишь жилищный договоранить коммерческого образом найма приобретения и одновременно квартиры исходить члены из того, домах что помещение по договорудметом социального участвовать найма ошибочном жилое данном помещение уста предоставляется за плату, законе а предусмотрел в предусмотренных законом, случаях - безвозмездно .
Поскольку ранее на относящиеся нанимателя жилого исполнительной помещения официальный по договору требующим социального соглашению найма сентября возлагаются, касающийся помимо принимает внесения через платы, тексте иные качестве обязанности, решением которые выселение по своему обеспечения характеру юридической также жилого являются малоимущим дебиторскими, преследует договором а не кредиторскими (однару из следует дебиторских обязанностей жилищного выражается заключено в необходимости обеспечить сохранность быть жилого найма помещения условия и регистрации поддерживать его жилое в комнаты надлежащем состоянии - статья 678 ГК), предоставить такой кого договор обратилась должен регистрацию считаться фонд двусторонним (взаимным) независимо году от уточнить того, является только ли следует он возмездным или жилищного безвозмездным.
Таким коммерческого образом, договор насоциального отношении найма июня жилого иных помещения представляет жилое собой заслушав один решение из защита видов договоров истец найма пть жилого помещения. Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.


1.2. Понятие и содержание ра договора приобретают коммерческого найма


Исследование количества общественных отношений рыночной найма жилья помещении в жилищном фонде вызывает коммерческого использования, государство структурный анализ заключению норм ГК РФ и ЖК РФ о договорах социального найма позволяют жилое вычленить проблемы рассмотрев существующего которые правового регулирования даже в самом определении найма жилого предоставления помещения.
Жилищный кодекс РФ только упоминает ков некоторых статьях о возможности сделок заключения такого возникают договора. Нормы гражданском действующего ГК РФ не обеспечение содержат жилое такого термина, проживающими как «коммерческий» обязании найм жилого оом помещения».
При анализе жилых юридической литературы проживают по римскому праву договора можно сделать которые вывод, что собственник соглашение о коммерческом услуги найме жилого сторон помещения - это спорной двухстороннее соглашение, квартиры при котором получают обе стороны обеспечение получают равныено права и обязанности. И наймодатель и марта наниматель становятся право кредитором и должников, а их отношения являются место как бы встречными, жилищным взаимно направленными. В достичь то же время они ибкзависимы друг о от друга, характерим выполнения обязательств ий влияет на обе стороны .
Договор коммерческого другие найма, как укладывается можно предположить, жилищном в полной мере котором невозможно отнести владение к разряду предпринимательских сложной соглашений, поскольку техническое он в любом случае прописаны носит потребительский вносимой характер. Такой договор, по словам В.Ф.Яковлева, - можно договора рассматривать в качестве предпринимательского является соглашения между договор потребителем и субъектомрода предпринимательства .
Более приемлемым, представляется условиях предложение Е. С. Селивановой:т Договор поднанимателем коммерческого найма вместе жилого помещения — это договор соглашение, по которому наймодатель обязуется сдавать передать нанимателю установлении жилое помещениеотчуждаемом без ограничения оставшаяся размеров его площади количества на определенный срок, есть за сделок договорную плату другой во владение и производится пользование есть для проживания признать в нем, опекуны а наниматель обязуется использовать договора его в соответствии договоре с назначением, своевременность выполнять возложенные могут на него договором жилого обязанности» .
Вышесказанное позволяет сформулировать следующую года дефиницию рассматриваемого коммерческого договора: «По наймодатель договору коммерческого договору найма жилогоексте помещения наймодатель обязуется коммерческого передать гражданину — нанимателю праве жилое определить помещение за плату х во временное владение жилищном и пользование дляелью проживания у в нем».
В Гражданском ряде кодексе такой я договор называется имеют наймом жилогое помещения. Термин «коммерческий никова наем» введен пи в научный оборот опредый П. В. Крашенинниковым. По словам Б.М.Гонгало, такая терминология уполномоченное полностью отвечает предметом природе этого укладывается договора, прочно о вошла в обиход оо и должна быть такое закреплена в нормах оти ГК РФ .
Договор заключенный коммерческого найма наймодателя регулируется нормами документ гл. 35 ГК РФ, но в участковый данной главе другом не предусмотрены многие полной права жилья и обязанности сторон, вместе либо, если они полноценного указаны, жилищным то не предусмотрен механизм другое их реализации и меры ответственности, применяемые помещения к нарушителю. Отдельные сдать обязанности сторон можно урегулированы весьма влияние схематично (например, обязанность также об оплате по договору) либо которая при их регламентации нанимателями законодатель отошел от правила обеспечения баланса ранее интересов сторон условиях договора.
По договору общему коммерческого найма обязанности жилого помещения одна жилое сторона — собственник пили управомоченное им лицо (наймодатель) обязуетсяу предоставить другой правильнее стороне (нанимателю) жилое жилого помещение за плату лены во владение и пользование такое для проживания применения в нем в течение высших предусмотренного договором ет срока ( пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
Наймодателем может пункты выступать собственник съемщик жилого помещения можно фонда коммерческого найма использования, уполномоченный исследование собственником орган ивласти или де иное уполномоченное последней собственником лицо.
Нанимателем использование может выступать договора только главная гражданин (физическое одну лицо). Юридическим жилого лицам жилые договора помещения по договорам именайма не предоставляются.
В своей литературе предпринимались время попытки формулирования инициативе авторских предложений определения подходит договора коммерческого найма платить жилого помещения. Так, О. В. Кириченко жилым предлагает под требования договором коммерческого найма нанимателю понимать договор, сохранности по которому срок «одна сторона — собственник защита жилого помещения или управомоченное им уменьшить лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой услуги стороне — гражданину (нанимателю) пригодное найма для постоянного качестве проживания жилое платить помещение за плату определение во владение и пользование тексте на определенный договором единственным срок жилое для проживания общества в нем, а другая платить сторона — гражданин (наниматель) — обязуется предоставления использовать жилое предмет помещение по назначению, помещения своевременно вносить владение плату за жилоеых помещение, выполнять надателя иные условия выселение договора установлении коммерческого найма разбросанные и требования законодательства» .
Договор временное коммерческого найма - это предмет возмездный договор, ко так как о получение прибыли передать с точки зрения наймодателя является наосновной целью я этого договора. Плата застраховать может быть проводить выражена в вещах, счет в услугах, в скидках на оплату, в воздержании уточнить от определенных действий. Плата один по договору коммерческого желающий найма устанавливается атель соглашением сторон судебной и, разумеется, может характер превышать установленные кое государством дляй договора социального со найма тарифы.
Существующие путем сегодня устанавливаемые наймодателями цены жилищным влекут необоснованный закон рост цен обратиться на квартиры и монополизацию семьи сферы жилья. Вотма почему, как отменить справедливо считают выгоднее специалисты, государство признанным может выступать этом в качестве правомочного члены субъекта рыночных регистрации отношений в случае если заключения договоров субъектов коммерческого найма обеспечения жилья, относящегося временное к муниципальной форме ошибочном собственности, может применяются влиять на ценовую жилого политику .
Единственным существенным условием договора коммерческого найма является его предмет — действия наймодателя по предоставлению нанимателю жилого помещения.
Соответственно, объектом этого договора выступают жилые помещения государственного, муниципального или частного жилищного фонда коммерческого использования, включая помещения в наемных домах. Кроме того, следует признать, что договор коммерческого найма может заключаться и в индивидуальном жилищном постоянно фонде при определенных условиях. Например, гражданин проживает в принадлежащей признания ему на праве собственности квартире и передает ее часть — изолированную комнату внаем третьему лицу. Е. В. Садовникова обосновывает ннеобходимость законодательного установления минимальной нормы площади предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма , что, конечно, является несостоятельным и противоречит принципу свободы договора и основам построения жилищного законодательства в части регулирования отношений по коммерческому найму.
Закон определяет две разновидности этого договора: краткосрочный (заключенный на срок до одного года) и долгосрочный (заключенный на срок от одного года до пяти лет), установив для этих разновидностей разное правовое регулирование в части объема стороны прав нанимателя истечении и членов его семьи Е. В. Садовникова предлагает не ограничивать стороны коммерческого найма пятилетним сроком ... Дело в том, что установление максимального срока действия разновидности договора коммерческого найма направлено в первую очередь на защиту коммерческого прав собственника этом жилого помещения, договору залогодержателя, возможного своей приобретателя такого помещения. В которого случае если соглашению в течение пяти куны лет действия единый договора коммерческого сельской найма изменится может имущественное сторон или семейное постоянно положение наймодателя, он сможет правам начать использовать производить данное помещение договору для личного имеет проживания или договора проживания этого членов своей данные семьи. Наследник, пполучивший обремененное коммерческого правами вместе нанимателя жилоенной помещение и нуждающийся проживание в жилье, также придавать сможет этот приступить к егофонд использованию по истечении даже этого относительно которой небольшого, разумногоупать срока найма.
В качестве существенного условия договора ть коммерческого найма, по мнению В.Н.Литовкина, О. В. Кириченко, И. С. Вишневской и Е.С. Селивановой следует признать его цену .
Действующий ГК РФ не относит желающий цену договора итак коммерческого публичных найма (плату согласия за наем) признать к числу этот существенных условий. Отсутствие вызывает согласованности в этом жилого вопросе восполнимо правилами части 3 статьи 424 ГК суРФ.
Договор коммерческого также найма жилого помещения заключается положений в простой письменной нарушение форме. Требований обратиться о заключении этого владение договора путем составления единого уполномоченные документа, подписанного сторонами, нет. Него предусмотрены носит законом и правовые случае последствия правил несоблюдения письменнойо формы этой полнсделки, отличные имеет от статьи 162 ГК имеет РФ. Такой законодательный подход представляется совершенно установленные обоснованным с позиций нормообразующих признаков федеральным этого договора, укладывается его функциональной специфики. Договор коммерческого найма ззаключается зачастую предъявить в условияхдского юридической иском безграмотности его устанавливать сторон, сложной дисбаланс или особой котором жизненной ситуации. Иногда отношению стороны просто определение лишены физической речь возможности согласовать бездотационных его условия жилого в письменной форме, того тем более департаменту составить юридически расторжении грамотный заслушав документ. Поэтому рзвя ставить возникновение может прав имы обязанностей извлечения сторон в зависимость качестве от нормами соблюдения письменной заключении формы этого договора, е было бы неправильно.
В праве настоящее время заслушав ограничение (обременение) права отсутствие собственности на жилое целью помещение, возникающее ранее на основании договора бесплатное коммерческого найма, заключенного если на срок не менее правил одного года, действия подлежит государственной конкретным регистрации в порядке, судебная установленном статья 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218 ФЗ лицам «О членами государственной регистрации е недвижимости». Государственная получения регистрация обременения саджилого помещения, другое возникающего на основании желающий договора найма федерации жилого помещения, квартиры заключенного на срок найма не менее одного года, срока осуществляется на основании правом заявления сторон комнаты договора .
Итак, коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов. Договор получения коммерческого найма джилого помещения является консенсуальным, возмездным, договора двухсторонне-обязывающим, срочным. Содержание здоговорного обязательствай коммерческого найма таким раскрывается через права, обязанности получая и учете ответственность его ремонт сторон.


1.3. Сравнительный анализ видов договоров найма а жилого помещения

Сравнивая договор социального и договор коммерческого найма можно отметить, что оба вида договора близки по своей юридической природе.
По помнению право В.В. Витрянского постоянно эти виды соглашения договоров являютсядоговор самостоятельными иначе типами определением договоров .
С точки зрения П.В.Крашенинникова и П.И.Седугина, «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. «В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь и специализированного) найма жилья» . По мнению Е.А.Суханова, два последних договора, по сути, представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан .
Е.А.Суханов утверждает, что договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой «квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 статья 63 и ч. 8 статья 100 ЖК). Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места .
Договор социального жилое найма имеет может по сравнению с договором идею найма жилого намерен помещения ряд договору существенных особенностей. Среди прних можно выделить следующие:
1) Предметом владение социального найма умогут быть только жилые у помещения, входящие т в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования.
2) В типовой качестве наймодателя от имени если публичных образований-собственников социального выступают государственные солидарной и муниципальные органы внесению или иные судебном уполномоченные на это однако лица.
3) Основанием сдавать для заключения данного договора является административный являются акт – решение защиты уполномоченного органа ризнать о предоставлении жилого жилое помещения.
4) Права является и обязанности наймодателя, нанимателя основе и членов его желающий семьи определяются зависимости императивными нормами таким с учетом социального стороне назначения рассматриваемого такое договора.
5) При жилищным формировании условий если договора социального может найма не применяется иные принцип свободы проживания договора – права коммерческого и обязанности сторон предполагаемых определяются в Типовом договора договоре социального проживают найма жилого договор помещения.
6) В отличие проживания от коммерческого найма, подлежат срок договора детьми социального найма ограничив не ограничивается. Предполагается, поскольку что он действует фонд бессрочно, что мешает не исключает возможности договора его прекращения получить по соглашению сторон, данных а в случаях, предусмотренных социального законодательством – по требованию споры одной из них.
7)Ограничивается викруг лиц, скоторых вправе вселить к себе договору наниматель. Это найм не любые лица, этом а те, кто св соответствии с жилищным основании законодательством может переезда быть признан пчленом семьи пнанимателя. Также топо иному определяются права и обязанности у указанных лиц.
Указанные особенности один обусловлены, прежде заявлению всего, специфическим назначением договора жилого социального найма – обеспечение тижильем малоимущих, субъекта лиц, не имеющих установленный возможности приобрести вопрос жилое помещение вносят на иных условиях.
По общему правилу, жилые помещения д по договорам социального найма предоставляются вносимой гражданам РФ, жилого соответствующим двум временное критериям в совокупности:
- наличие растатуса малоимущего;
- нуждаемость й в жилом помещении (п. 2 статья 49 ЖК) .
Указанным категориям момент граждан могут наймодатель предоставляться по договорамь социального найма момента также жилые противном помещения муниципального договору жилищного фонда права органами местного исполнено самоуправления в случае жилого наделения данныхь органов в установленном более законодательством порядке категории государственными я полномочиями на обеспечение внеочередников отдельных категорий между граждан жилымирма помещениями
По договору наймодатель социального найма приобретает жилое помещение пролонгации предоставляется малоимущим современное и другим указанным одностороннем в законе гражданам, договора а по договору коммерческого урегулировать найма жильё сдается указаны в наём любым договору физическим лицам. Также праве срок действия установления договора социального предъявить найма бессрочный, находящееся а договор коммерческого прямо найма имеет комнаты срочный характер .
При рыночной правоотношениях находящееся по социальному проживания найму реконструкции договорные связанных отношения отсутствии сторон сентября строятся обязанности на безвозмездных жилых началах, предусмотрен т.е. квартиросъемщики можно платят имеет за жилищно-коммунальные договор услуги, проживающими а не плату гражданского за коммерческого проживание, составляющуюмской прибыль вместе собственника. Договор определение коммерческого включить найма помещения можно идет заключать договора только апреля в целяхтиры извлечения имеется прибыли от деятельности договору по предоставлению концепции за пр

Поэтому и отношения  гражданским коммерческого найма  субъектов жилья регулируются  улучшению не жилищным, а гражданским  отменить законодательством. Для  о заключения договора коммерческого найма  предоставление не требуются какие-либо  члены административно-правовые предпосылки  заключить в виде решения  судебной властного органа,  жсостояния на жилищном учете и т.п. Для договора  достичь коммерческого найма  возрасте характерными признакамиине являются свобода  закрепляет договора, срочность  особенно отношений, отсутствие  отразиться нормирования предоставляемой  московского жилой площади,  настоящее отсутствие необходимости  описание пребывания нанимателя  вообще на учете нуждающихся  выселение в жилых помещениях  применяется и т.д., в то время  реконструкции как для  очередности договора социального  если найма особенностями являются отсутствие  передать цели извлечения  заключенного прибыли, отсутствие  намерен признака свободы  наделенных договора, бессрочность  дополнительных отношений, наличие  конструктивно определенных требований  конструктивно к размеру предоставляемого  относящиеся жилища, наличие  отношению ряда административных  законопроекта предпосылок для  и заключения договора  порядок и т.п. Таким образом, отличие коммерческого найма от социального найма заключается в том, что:коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.Глава 2. Защита  явя интересов сторон  со по договору найма  пжилого помещения2.1. Защита  соинтересов  наймодателяСторонами договора найма жилого помещения являются  наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.Наймодатель – представитель муниципального органа, предоставивший подотчетную недвижимость в пользование физическим лицам в согласии социального договора. Процедура передачи вещного права на жилое помещение регламентирована нормативами ЖК РФ и отдельными законодательными актами. При этом передаваемая недвижимость должна находиться на балансе исполнительного органа власти, а фактическим ее собственником является отдельный субъект Федерации.Институт передачи в наем муниципальной собственности отображен в статье 65 ЖК РФ (Жилищный кодекс России). В нормативе указано, что взаимодействие арендатора и муниципального органа может регулироваться отдельными постановлениями и указами, а также пунктами соответствующего договора. Этот документ заключается между активными сторонами делопроизводства и закрепляет передачу вещного права на бессрочное пользование за определенную уступку в виде денежных взносов или иных услуг.1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.В случае  инеисполнения перечисленных  пунктов ответственность  еложится на наймодателя. Если  помещения он препятствует пребыванию  суа в жилом помещении  указанных арендатора и членов  выступать его семьи,  отмечалось либо предоставляет  пользовании им жилье в ненадлежащем  права состоянии, наниматель  договора вправе требовать  отказом возмещение причиненного  указание ущерба в судебном  жилого порядке. Если  является фактический собственник  ком оплачивает капитальный  услуги ремонт, и такое  иском не оговорено в договоре го социального найма,  договору наниматель погашает  тексте задолженность за свой  ризнания счет. При  права этом он вправе   уменьшить арендную  у плату на сумму  т взноса.Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:1) Передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 статья 676 ГК).Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:- помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;- помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания.2) Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 статья 676 ГК).В процессе анализа судебной практики были выделены споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:· супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;· другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.Рекомендовано обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.Таким е образом, в отношении наймодателя ЖК РФ предусматривает следующие права: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилья и поддержание его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. В интересах е арендатора желательно,  если чтобы он содержал  упдополнительные пункты  объекту обязательств: не повышать  ничем размер арендной  социального платы в течение  установления всего срока  договор аренды, не осуществлять «внеплановые» посещения  однако и проверки состояния  платы квартиры сверх  помещений тех, что  иском указаны в договоре: кому  помимо понравится, если  договора хозяин квартиры  будет приходить  этом к вам каждую  семейного неделю, да еще  обратились и ночами, чтобы  запрещает посмотреть, не устроили  законе ли вы у себя ночлежку  договор или притон.   В  допускает пункт, касающийся оденежных расчетов желательно  имущественное внести способ  договор расчета — наличный  пря или безналичный:  платежа (Съемщику  иного выгоднее безналичный  найме способ расчета, так как и он является доказательным — в  насспорной ситуации  нежилое можно всегда  иском подтвердить факт оплаты, дату  ни сумму).Защитить себя от обстоятельств непреодолимой силы арендодатель может единственным а способом — застраховать  е квартиру.2.2. Защита  я интересов нанимателяПредмет  судебном договора – это  теме его главная  выгоднее суть. Другими  мешает словами, это  отказать то, для  иначе чего участники  временное договора его  менее заключают. Если  даже предмет не согласован  некоторых и не конкретизирован, такое  допускается соглашение не заключено  нуждающимся и не способно защитить  семьи нанимателя.Формулировка предмета  выселение должна быть  проблему приблизительна такая: «по настоящему договору наймодатель или  закон уполномоченное им лицо  установления обязуется предоставить  решить нанимателю жилое  найма помещение за плату  согласия во владение и пользование  итак для проживания  установленных в нем». Важные  московский свойства предмета  внедоговора найма – это  июля то, что  жилищным помещение должно  предлагаем быть жилым  сторон и в нем должна  получения иметься физическая  которые возможность жить (например,  соответствии не может быть  реет передан подния проживание склад). Наряду  съемщик с предметом в тексте  сдолжно быть четко обозначено,  кому какое помещение  сосновка сдается в найм. Описание  тексте должно содержать:  адрес, площадь  названной помещения, количество  также комнат, а при  определить необходимости и другие  наймодателю детали. Точная  общему характеристика объекта  сосновка найма обезопасит  закон нанимателя от «предложения» наймодателя вселиться  кго в другую «такую  пя же» квартиру.В  одной договоре прописываются  договор твердая сумма  взыскании платы за пользованиемлемы жильем и обязанность  конкретным вносить коммунальные  место платежи. Размер платы  бессрочен за найм комнаты  привязку или квартиры  своих указывается в конкретной  участию денежной сумме. Если  соответствует в обязанности нанимателя  которое входит оплата  ризнать коммунальных взносов, интернета и других  права подобных услуг,  найма это повод  решения уверенно просить  срок с хозяина квартиры  рыночной соответствующие счета  переезда за пару последних  наймодателя месяцев. Такая  членов проверка избавит  непригодными квартиросъемщика от сюрприза  обеспечения в виде неожиданно  собственников высокой платы  уза коммунальные услуги. Также  помещения наниматель имеет  помещения полное право  пользовании отказаться от оплаты  получая услуг, которыми  жилое он не намерен пользоваться. Например,  заключенный если в договоре  дохода предлагается ежемесячно  необходимых оплачивать цифровое  жилого телевидение, то не желающий  решить смотреть телевизор  ясно наниматель вправе  будут отказаться от его ля оплаты. Что  проживающие конечно фиксируется  наймодателя в договоре. е Сроки внесения  выступать всех платежей  осуществляется тоже подлежат  члены согласованию в тексте  опекуны договора.Наниматель жилого  попомещения обязан:1) Использовать  жилое помещение  жилого только для  неуплату проживания. Использование  только жилых помещений  договору для иных  членам целей не допускается,  видов за исключением случаев,  требовать прямо предусмотренных  стороне законодательством (статья 17 ЖК).2) Обеспечивать  помещении сохранность жилого  постановки помещения и поддерживать  иные его в надлежащем  насостоянии (ч. 1 статья 678 ГК).3) Производить  жилье текущий ремонт  жилых жилого помещения (п.1 статья 681 ГК),  а если это  другое предусмотрено договором – также  показывает проведения капитального ремонта. Обязанность  вселение проведения текущего  определенных ремонта тесно  нуждающимся связана с обязанностью  услуг по обеспечению сохранности  привязку жилого помещения. Поскольку  получения в процессе использования  является отдельные элементы  помещений оборудования жилого помещения, а также  действий его отделка  вносят изнашиваются, необходимо  котором периодически проводить работы,  которое направленные на поддержание  наниматели помещения в нормальном  инстанции состоянии. Текущий  премонт производится  е за счет нанимателя.В  плату договоре коммерческого  сфере найма норма  законе об обязанности нанимателя ко производить текущей  которые ремонт носит  истцы диспозитивный характер. Этаание обязанность может  товарищество быть возложена  социального по соглашению сторон  снять на наймодателя.4) Вносить  наймодателя плату за жилое  ошибкам помещение в размере,  типа порядке и сроки,  типовая предусмотренные договором (ч. 3 статья 678 ГК).5) В  которого обязанности нанимателя  целью обычно входит  субъектного оплата коммунальных  которому услуг. Применительно  предоставлены к договору коммерческого  определении найма это  сторон правило имеет  дела диспозитивный характер (ч. 3 статья 678 ГК).5) При  данной прекращении договора  документ освободить и передать  плату жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта   обязанность прямо  ине закреплена, однако, она следует из существа обязательства – получение  жилого помещения   в пользование, на время.Лица,  спорной проживающие совместно  членам с нанимателем, по общему  коммправилу, никаких  действий обязанностей перед наймодателем не  исковые несут. За их действия  помещение отвечает наниматель,  показывает если только  согласно эти лица  может не заключили с ним  платить договор о солидарной  жилого ответственности перед наймодателем (п. 3-4 статья 677 ГК). При этом, согласно Гражданскому кодексу,  было указанные лица  являвляютсясонанимателями. Специфичныму является то,  т что договор а о солидарной ответственности   заключается с нанимателем,  договор а наймодатель об этом  другие лишь уведомляется,  платить хотя появление  суновых лиц  договору на стороне нанимателя  указано следовало бы отражать  коммунальные в договоре наймащее жилого помещения.