Бухгалтерский финансовый учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

Заключение


Ипотечный кредит, как и ряд других форм залогового имущества, относится к неотъемлемой части рыночной экономики любого государства. Уже в настоящее время можно говорить о том, что предоставление кредитов под залог недвижимого имущества может стремительно развиваться в Российской Федерации, а банками России большая часть среднесрочных и долгосрочных кредитов предоставляется под залог имущества. Использование термина «ипотека» возможно при таких ситуациях: в случае, когда речь заходит о залоге недвижимости, которое находится в собственности залогодателя (к примеру, земельные участки, строения и сооружения) для того чтобы получить ипотечный кредит; когда заинтересованным лицом получается в коммерческом банке сумма финансовых ресурсов для осуществления дальнейшей покупки объектов ...

Содержание

Введение 3
1. Теоретические основы ипотечного кредитования 5
1.1. Экономическая сущность, функции и принципы кредита в рыночной экономике 5
1.2. Ипотечный кредит как разновидность банковского кредитования 11
2. Анализ бухгалтерского учета ипотечных кредитов (залога недвижимости) 18
2.1. Отражение в бухгалтерском учете операций по ипотеке 18
2.2. Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств 23
2.3. Совершенствование операций учета ипотеки (залога недвижимости) 25
Заключение 28
Список использованных источников 30

Введение


Актуальность исследования данной темы обусловлена тем, что осуществление развития института ипотечного кредитования в Российской Федерации с полным правом можно определить в качестве индикатора стабильного развития экономики и улучшения благосостояния граждан. В настоящий период времени очень важно, чтобы предоставление кредитов под залог имущества смогло продолжить собственное поступательное развитие Российской Федерации не только в области кредитования юридических лиц, но и в области кредитования физических лиц.
Данная тема является весьма актуальной, при учете того что в последнее время слаживается такая ситуация в России: снижение развития ипотечного кредитования и существенное снижение российской банковской системы, а также развивающийся стремительными объемами финансовый кризис. В ходе осуществления ведения хозяйственной деятельности у компании могут появляться обязательства перед контрагентами. В качестве одного из инструментов по обеспечению их исполнения выступает ипотечное кредитование. Под ипотечным кредитованием следует рассматривать определенную форму залога, в результате которого у кредиторов (залогодержателя) появляется возможность для взыскания с должников (залогодателей) стоимости недвижимости в случае невыполнения ими собственных обязательств. Она может быть установлена для обеспечения обязательств по кредитным договорам, договорам займа и прочим договорам, которые имеют отношение к купле-продаже, аренд, подряду и иными взаимоотношениями.
Практика развитых стран демонстрирует тот факт, что ипотечное кредитование (залог недвижимого имущества) относиться к самой привлекательной для кредитной организации и банков формой обеспечения. Это можно объяснить тем, что регистрирование каждой залоговой сделки осуществляется при помощи государственных органов, и как следствие, при этом предоставляется гарантия законности такого вида сделки и сохранности заложенного имущества.
Основная цель данного исследования состоит в осуществлении изучения учета операций ипотечного кредитования (залога недвижимости). Для того чтобы достичь данной цели, были составлены следующие задачи:
- рассмотреть основную сущность, функции и принципы кредита в рыночной экономике;
- рассмотреть ипотечный кредит как разновидность банковского кредитования;
- рассмотреть отражение в бухгалтерском учете операций по ипотеке;
- рассмотреть учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств.

Ипотека дает возможность мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежные навыки и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге привлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому именно благодаря ипотеке можно привлечь и задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны.Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Благодаря ипотечному кредитованию банки могут привлекать значительную часть накоплений граждан и средства инвесторов и вследствие чего, направлять их в важнейшие отрасли домашних хозяйств, которые чаще всего связаны с жилищным строительством. Кроме того с помощью ипотеки можно задействовать существенные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках у населения в форме наличной валюты. Одним из способов, которые могут обеспечить надлежащее исполнение обязательств, относительно других способов, таких как поручительство и банковская гарантия, является залог. Привлекательность ипотеки заключается в том в связи с ее использованием банкам проще проводить взыскание. Но, этот вид обеспечения имеет недостатки, такие как:дорогостоящее оформление залога;заемщику: при наступлении случая непогашения кредита необходимо освобождать и реализовывать квартиру с торгов;необходимость проверять объект залога при выдаче, а также его сопровождение;банку: если кредит был в длительном использовании, то снижается его стоимость;низкая ликвидность недвижимости.Ипотечное кредитование можно отнести к одному из подвидов залога без передачи имущества, заложенного залогодателю. Под ипотечным кредитованием понимается залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, жилых домов, дач, гаражей и другого). Благодаря залогу, по обеспеченному обязательству, у кредитора появляется право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником этого обязательства. Рынок ипотечных кредитов насыщен достаточно большим количеством участников. Этот факт можно отнести к одной из особенностей ипотечного кредитования. Благодаря этой системе риски очень эффективно распределяются между участниками системы, позволяя привлекать долгосрочный капитал с финансового рынка в значительных размерах, направив этот капитал для развития регионального рынка ипотечного кредитования. Объект ипотечного кредитования носит определяющий характер, то есть является одним из фундаментальных элементов ипотеки. Широкий смысл объекта кредитования расшифровывается как вещь или процесс, под который выдается кредит, и из-за которого совершается кредитная сделка.Если объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы, то объектами ипотеки могут быть только недвижимое имущество. Понятие залога несет в себе наличие у заемщика-должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться у залогодателя в его распоряжении и использовании, основываясь на договор ипотеки. Экономическое отношение «ипотеки» рассматривается как особый рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости при наступлении случая, когда другие формы отчуждения, такие как купля-продажа или обмен, становятся юридически нецелесообразными, а также позволяет привлекать дополнительные финансовые ресурсы для дальнейшей реализации разных проектов. Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы нужно выделить три характерных черты: залог недвижимого имущества служит в роли инструмента привлечения необходимых денежных средств для развития производства;благодаря ипотеке можно обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, тогда как другие формы, такие как купля-продажа, в таких условиях будут нецелесообразными;создание при помощи ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги, если выпускается собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства растут на количество образующегося фиктивного капитала.В 2015 такие слова как «ипотека» и «ипотечное кредитование» можно часто встретить в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении[22, C. 61]. Любое кредитное учреждение неразрывно связывает возможность ипотечного кредитования с проблемой рефинансирования финансовых ресурсов, выданных в форме ипотечного кредита, при этом используя в виде основы для получения долгосрочного ссудного капитала активов, которые возникают у них после передачи кредитов под залог недвижимости. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона. Ипотечное кредитование является довольно привлекательным видом банковской услуги, но имеет также свои недостатки, такие как:дорогостоящее оформление залога;заемщику, при наступлении случая непогашения кредита необходимо освобождать и реализовывать недвижимостью с торгов;необходимость проверять объект залога при выдаче, а также его сопровождение;банку, если кредит выдан на длительный срок, то снижается его стоимость;низкая ликвидность недвижимости.Благодаря тому, что ипотечный рынок имеет достаточно широкий спектр участников, риски, связанные с ипотечным кредитованием могут более эффективно распределяться между участниками ипотечного рынка. Также необходимо обратить внимание на существование ипотечных ценных бумаг – закладная, облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. То есть, это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия [4]. Существуют первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования. В основном на первичном рынке выпускаются «закладные»[23, с. 63], то есть именные ценные бумаги, которые удостоверяют права владельца на приобретение исполнения по финансовому обязательству. А вторичным рынком ипотечного капитала охватывается процесс покупки-продажи закладных, которые выпускаются на вторичном рынке. Сегодня в РФ, в соответствии с законом "Об ипотечных ценных бумагах" существует три вида ипотечных ценных бумаг: облигация с ипотечным покрытием, закладная, ипотечный сертификат участия. Последний, удостоверяет долю своего владельца в праве собственности на ипотечное покрытие. Закладная удостоверяет право своего владельца на получение исполнения по обязательству, которое обеспечивается ему залогом недвижимости. А облигация представляет собой ценную бумагу, благодаря которой исполнение обязательств происходит под залог ипотечного покрытия. На отношения между заемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной, могут влиять общий социальный статус и имущественное положение клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз на перспективу и ряд других факторов. Но, несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях, для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (Рисунок 1.2.1.). 358140155575Покупатель закладной00Покупатель закладной155828919304000109156420256500358140223520Деньги00Деньги2539365147320003282315635ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ00ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ1710690135890Закладная00Закладная40576519050Фонд социального развития00Фонд социального развития2539365151130003282315106680ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ00ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ153923911430001796415106680Закладная00Закладная405765106680Займ00Займ109156411430002914651270Покупатель жилья00Покупатель жилья253936547625001710690190500Жилье00Жилье153923910287000510540190500Деньги00Деньги109156410287000328231571755РЫНОК ЖИЛЬЯ00РЫНОК ЖИЛЬЯ35814086360Фонд социального развития00Фонд социального развитияРис. 1.2.1. Схема оформления закладной и выпуска на первичный рынок [16]Закладная является именной ценной бумагой, которая позволяет залогодержателю скорее удовлетворить свои требования, ускорив оборот заложенной недвижимости. Заключаемый договор об ипотеке должен учитывать наличие у залогодержателя закладной. Хотя при выявленных несовпадениях в этих документах содержание закладной является приоритетным перед содержанием договора.Кстати, содержание закладной может быть изменено при соглашении сторон. Недействительной закладная признаётся в судебном порядке, если была выдана с нарушениями или утеряна законным владельцем. Следующим видом ИЦБ является облигация с ипотечным покрытием. Это такая ценная бумага, отличительной чертой которой является то, что исполнение по ней обязательств обеспечивается залогом ипотечного покрытия, а не залогом недвижимости. В основном на российском рынке обращаются жилищные облигации.Ипотечные сертификаты участия могут выдавать только коммерческие организации, имеющие на это специальную лицензию. Эти бумаги являются своеобразным инструментом обмена при передаче в управление определённых прав требования. Кредитная организация, которая стала владельцем ипотечного сертификата участия, получает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, пребывающее в доверительном управлении.2. Анализ бухгалтерского учета ипотечных кредитов (залога недвижимости)2.1. Отражение в бухгалтерском учете операций по ипотекеДля того чтобы отразить операции, которые имеют отношение к ипотечному кредитованию, организациями залогодателями используется счет 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных», а организациями-залогодержателями – счет 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученных». [11, c. 22].Для того чтобы отражать операции, которые имеют связь с ипотечным кредитованием, организациями-залогодателями используется счет 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных», организациями-залогодержателями – счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученных».Поскольку ипотечные кредиты являются долгосрочными, то есть срок их погашения превышает 12 месяцев, то для учета долгосрочных займов в бухгалтерии заемщика предусмотрен счет 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам». Основная сумма займа подлежит отражению в бухгалтерском учете в виде  кредиторской задолженности.Помимо  денежного поступления учет займа предполагает также отражение в документации расходов, которые организация несет в связи с обслуживанием этого займа. К таким расходам относятся проценты за пользование (если условиями договора они предусмотрены), а также дополнительные расходы. В целях исполнения этого требования, а также для того чтобы информация о займе легко читалась, была прозрачной и корректной, в рамках счета 67 следует выделить субсчета, например, 67-01 и 67-02, в первом из которых будет указана приобретенная денежная сумма, а во втором, соответственно, - понесенные в связи с этим расходы на уплату процентов и пр.По общему правилу, расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому они относятся. При этом важно понимать, что даже если в договоре имеется график уплаты процентов, которым предусмотрено внесение денежных средств до определенного числа месяца, следующего за отчетным, бухгалтерская проводка в любом случае должна состояться именно в отчетном месяце, иной вариант будет заведомо ошибочным. Пунктом 7 ПБУ 15/2008 установлено, что проценты по займам включаются либо в  прочие расходы, либо в стоимость инвестиционного актива (если заем был взят для приобретения, сооружения либо изготовления инвестиционного актива). Не только получатель займа сталкивается с множеством вопросов при бухгалтерском оформлении договора займа, но и займодавец тоже зачастую вынужден размышлять над тем, как правильно отразить в бухгалтерии  выданные им в качестве займа денежные средства.Для записи информации о таких операциях имеется специальный счет 58 "Финансовые вложения", к коим и относится выданный организацией займ. Рассмотрим типовые проводки учета долгосрочного кредита у заемщика в таблице 1.Таблица 1 – Типовые проводки учета ипотечного кредита у заемщикаДебетКредитСодержание хозяйственных операцийПервичные документы51, 52, 5567Получены долгосрочные кредиты на:- расчетный счет,- валютный счет,- специальный счет.Выписки банка по ссудному счету и другим счетам на которые перечисляется сумма кредита.6767Выдан вексель в обеспечение долгосрочного кредита.Вексель выданный.009-Отражена за балансом выдача векселя в обеспечение обязательств и платежей.Акт приемки-передачи векселя.08, 1067В соответствии с условиями договора начислены проценты к уплате по кредитам на приобретение (создание, изготовление) основных средств и материальных ценностей до момента их принятия к учету.Бухгалтерская справка-расчет.91-267Начислены проценты к уплате в соответствии с условиями кредитного договора.Бухгалтерская справка-расчет.6751, 52Погашены кредиты с:- расчетного счета,- валютного счета.Выписка банка по валютному и расчетному счету.6651, 52Погашены проценты по кредитам с:- расчетного счета,- валютного счета.Бухгалтерская справка6791-1Начислены положительные курсовые разницы по кредитам и процентам в иностранной валюте (на конец месяца и дату совершения операции).Бухгалтерская справка91-267Начислены отрицательные курсовые разницы по кредитам и процентам в иностранной валюте (на конец месяца и дату совершения операции).Бухгалтерская справка6751Погашен вексель, выданный в обеспечение кредита.Выписка банка по расчетному счету.-009Отражено за балансом погашение векселя, выданного в обеспечение обязательств и платежей.Акт приемки-передачи векселя.6766В соответствии с установленной учетной политикой долгосрочная задолженность по полученным кредитам переведена в краткосрочную.Учетная политика, Приказ (распоряжение) руководителя.Учет передачи факта в залог недвижимого имущества производится по дебету приведенных счетов, а факты возвращения залога – в кредите. Ведение аналитического учета производится по всем полученным предоставленным залоговым предметам. Недвижимость, которая закладывается на основании договора об ипотеке, будет оставаться на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании. При этом роль залогодателя может играть не только сам должник, но и иные лица. В этой главе произведем анализ бухгалтерского отражения операций, которые связаны с осуществлением передачи залогового имущества. В частности, осуществим поиск ответов на основные вопросы: как осуществить оформление передачи залога, как осуществить списание связанных с данным затрат и как быть в процессе продажи залогового имущества, все это рассмотрим на примерах.Передача имущества в залог. Учет объекта залога ведется на балансе собственника – на отдельно взятом субсчете. К примеру, если в качестве залогового имущества выступает оборудование, которое числится в составе основных средств, то в процессе передачи его в залог в учете необходимо делать проводки:Дт 01 субсчета «Основные средства, переданные в залог»; Кт 01 субсчета «Основные средства в эксплуатации» - отражение стоимости имущества, которое передано в залог.Параллельно залогодателем должна отражаться стоимость предметов, которые передаются в залог, на отдельно взятом счете 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных». Стоит отметить, что на счете 009 имущество должно отражаться по стоимости, которая приведена в договоре залога, а у нее могут быть отличия от остаточной стоимости. Во время возвращения займов либо кредитов суммы обеспечения должны быть списаны со счета 009. Списание расходов, которые связаны с осуществлением передачи имущества в залог. У залога имущества чаще всего есть связь с некоторыми расходами, возникающими у залогодателя. Расходы страхования имущества у залогодателя выступают в качестве затрат, у которых есть связь с получением кредитов и займов. Это является следствием пункта 19 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию». Отражение таких затрат в учете организаций заемщиков должно производиться в отчетном периоде, в котором они производились. А далее они будут отнесены в состав прочих затрат или единовременно, или в течение периода действия договора кредита либо займа. Выбранный способ организации необходимо закреплять в собственной учетной политике. Стоит отметить, что для того чтобы не могли возникать разницы между бухгалтерским и налоговым учетом, фирма должна применять второй способ, то есть осуществлять списание расходов на страхование в течение периода погашений займов. Рассмотрим пример [14, c. 45]. ООО «Альфа» в мае 2015 года осуществило заключение с кредитной организацией договора на открытие кредитной линии сроком на шесть месяцев. В процессе заключения договора кредитной организацией было выставлено требование о залоге станка, который принадлежал организации на праве собственности. Остаточная стоимость станка равна 450 тыс. рублей. Залоговая стоимость определяется в размере 78 тыс. рублей. Оборудование передается в залог мае. ООО «Альфа» в мае была оформлена страховка на предмет залога на остаточную стоимость. Размер страховой премией на основании предмета договора составляет 53 тыс. рублей. Учетная политика организации содержит предписание о том, что учет расходов, связанных со страхованием предметов залога ведется в течение срока функционирования кредитного договора. В мае бухгалтером были сделаны такие проводки:Дебет 01 субсчет "Основные средства, переданные в залог"; Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации" - 450 000 руб. – отражение передачи основного средства в залог;Дебет 009 Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации" – 78 тыс. руб. отражение залоговой стоимости автомобиля;Дебет 76 субсчет "Расчеты по имущественному страхованию"; Кредит 51 – 53 тыс. руб. выплата суммы страховой премии;Дебет 97 Кредит 76 субсчет "Расчеты по имущественному страхованию" 53 тыс. руб. – отражение затрат на страхование в составе расходов будущего периода.Каждый месяц с мая 2015 года по октябрь 2015 года бухгалтером будет списываться сумма страховых расходов:Дебет 91 субсчет "Прочие расходы"; Кредит 97 - 8833,33 руб. (53 тыс. руб. : 6 мес.) – списание части страховой премии.Сумма расходов на добровольное страхование основных средств производственного предназначения, можно включать в состав расходов в процессе расчета налога на прибыль в размере фактической суммы затрат. Пунктом 6 статьи 272 Налогового Кодекса Российской Федерации предписано снижение налогооблагаемого дохода на расходы по добровольному страхованию в том отчетном году, в котором было осуществлено перечисление денежных средств для оплаты страховых взносов.