Организация кредитного процесса в коммерческом банке на примере ПАО «Банк Уралсиб»

Целью выпускной квалификационной работы является рассмотреть организацию кредитного процесса коммерческого банка и определить направления его совершенствования.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- рассмотреть теоретические основы организации кредитного процесса коммерческого банка;
- произвести анализ кредитного поцесса объекта исследования;
- сформировать направления совершенствования кредитного процесса объекта исследования.
Объект исследования – ПАО «Банк Уралсиб».
Предмет исследования – кредитный процесс ПАО «Банк Уралсиб».
С развитием рыночных отношений в России появляются работы, в которых авторами предпринимаются попытки анализа рынка кредитования. Это работы Ван Хорн Дж. К., Роуз П., Митрохина В. В., Меликьян Г. Г., Москвина В.А., Киевского В., Махлина Е.И. и других.
Имеют ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..
3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТНОГО ПРОЦЕССА КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА
1.1 Кредитный процесс: сущность, содержание и этапы формирования.. 6
1.2 Кредитная политика как основа организации кредитного процесса. Принципы и факторы формирования кредитной политики коммерческого банка………………………………………………………

14
1.3 Современная структура и состояние системы в России……………… 19
2. АНАЛИЗ ПРОЦЕССА КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «БАНК УРАЛСИБ»
2.1 Организационная характеристика банка……………………………… 26
2.2 Комплексный финансовый анализ деятельности ПАО «Банк УРАЛСИБ»…………………………………………………………………..
32
2.3 Анализ кредитного процесса ПАО «Банк УРАЛСИБ»……………… 38
3. СОВЕРЕШНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССА КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «БАНК УРАЛСИБ»
3.1 Совершенствование процесса кредитования юридических лиц ПАО «Банк УРАЛСИБ»…………………………………………………………… 48
3.2 Совершенствование механизма кредитования физических лиц ПАО «Банк УРАЛСИБ»……………………………………………………………
58
3.3 Экономическая оценка разработанных мероприятий………………… 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….. 70
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………… 74
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………… 78

ВВЕДЕНИЕ

Банковская деятельность – органичная составляющая современной цивилизации. Аккумулируя огромные денежные суммы, банки активно воздействуют на экономику и политику, питают народное хозяйство дополнительными ресурсами, ускоряют процесс производства и обращения.


В современном обществе банки занимаются самыми разнообразными видами операций. Они не только организуют денежный оборот и кредитные отношения, через них осуществляется финансирование народного хозяйства, страховые операции, купля-продажа ценных бумаг, а в некоторых случаях посреднические сделки и управление имуществом.
Современный процесс кредитования бизнеса предусматривается в нескольких формах, выбор которых предстоит делать заемщику, нуждающемуся в том или ином кредитном продукте. Классические кредиты для бизнеса предп олагают совершение крупных приобретений и вложений в реализацию и выполнение условий крупных сделок. В качестве дополнительного финансового источника для решения финансовых трудностей в бизнесе часто используются кредитные линии с возобновляемым и невозобновляемым кредитным лимитом. Удобным финансовым инструментом для бизнеса является оформление овердрафтного кредитования, которое при временных финансовых трудностях и финансовых задержках с переводом на счет необходимых сумм может быть удобным способом предотвращения неплатежей и просрочек перевода средств.

Эффективность работы коммерческого банка во многом зависит от того, насколько в стратегическом и тактическом плане грамотно сформирована его организационная структура. Одну из ключевых позиций в организационной структуре коммерческого банка занимает организация кредитного процесса. При этом, под кредитным процессом (процессом кредитования) подразумевается процесс предоставления банковской ссуды.
Кредитный процесс коммерческого банка включает пять основных этапов: рассмотрение заявки на получение ссуды, анализ и оценка кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора, выдача ссуды, контроль за использованием и погашением ссуды (кредитный мониторинг).
Актуальность выпускной квалификационной работы определяется тем, что в силу своей особой финансовой и социальной значимости для коммерческого банка кредитный процесс должен отвечать современным требованиям рынка в динамично изменяющейся внешней среде, активно используя при этом механизмы внутренней адаптации. Но в результате реализации кредитного процесса возникает множество проблем, решение которых возможно лишь с помощью формирования научно обоснованной политики оптимизации данного направления деятельности банка.
Целью выпускной квалификационной работы является рассмотреть организацию кредитного процесса коммерческого банка и определить направления его совершенствования.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- рассмотреть теоретические основы организации кредитного процесса коммерческого банка;
- произвести анализ кредитного поцесса объекта исследования;
- сформировать направления совершенствования кредитного процесса объекта исследования.
Объект исследования – ПАО «Банк Уралсиб».
Предмет исследования – кредитный процесс ПАО «Банк Уралсиб».
С развитием рыночных отношений в России появляются работы, в которых авторами предпринимаются попытки анализа рынка кредитования. Это работы Ван Хорн Дж. К., Роуз П., Митрохина В. В., Меликьян Г. Г., Москвина В.А., Киевского В., Махлина Е.И. и других.
Имеют место дискуссионные вопросы организации процедур и условий кредитования субъектов малого и среднего бизнеса коммерческими банками работы Ермакова В.П., Жукова А. И., Заболоцкой В. В., Махлина Е.И.
В качестве информационной базы основы диссертации были использованы законодательные акты РФ, данные Государственного комитета статистики Российской Федерации, зарубежных официальных статистических источников, финансовая отчетность малых предприятий, информационные ресурсы сети Интернет.
Так, сущность кредитного процесса коммерческого банка раскрывают работы Балабанова И. Т., Беловой О. В., Васильевой О. И., Егоровой О. Е., Ершова К. В., Колесниковой В. И., Лаврушиной О. И., Масленченкова Ю. С.,
Митрошиной К. С., Слуцкер В. А., Федоровой Ю. А., Шаровой Е. П. и др.
Практическая значимость работы заключается в формировании направлений совершенствования кредитного процесса ПАО «Банк Уралсиб».
 

Решение о предоставлении кредитаОтказ в предоставлении кредитаОценка кредитоспособности заемщикаЗаявка; заключение кредитного комитета; анкета заемщика; заключение службы безопасности; заключение юридической службыЗаключение кредитного договора и подготовка кредитного делаВид кредита, сумма; процентная ставка; способ и сумма обеспечения; график погашенияФормирование резерва на возможные потери по ссудамКонтроль за выполнением условий кредитного договора и погашением кредитаРабота с проблемными кредитамиКлиент - заемщикКредитный отдел банкаРассмотрение кредитно заявки и собеседование с клиентомЦель кредита; сумма кредита; срок использования; предлагаемое обеспечениеИстребование от заемщика пакета документов в соответствии с регламентомДля частных лиц: паспорт; справки о доходах; документы,подтверждающие право собственности по предоставленному обеспечению; справки о доходах поручителей.Решение о предоставлении кредитаОтказ в предоставлении кредитаОценка кредитоспособности заемщикаЗаявка; заключение кредитного комитета; анкета заемщика; заключение службы безопасности; заключение юридической службыЗаключение кредитного договора и подготовка кредитного делаВид кредита, сумма; процентная ставка; способ и сумма обеспечения; график погашенияФормирование резерва на возможные потери по ссудамКонтроль за выполнением условий кредитного договора и погашением кредитаРабота с проблемными кредитамиКлиент - заемщикРисунок 3 - Процесс кредитования в ПАО «Банк УРАЛСИБ»Кредитование осуществляется согласно отработанным регламентам.Первый этап включает в себя сбор информации о спросе на кредит, ее анализ и предварительный отбор заявок. На данном этапе перед кредитным работником стоит задача подготовиться к проведению переговоров и получить наиболее полную информацию о потенциальном заемщике. На втором ПАО «Банк УРАЛСИБ» принимает окончательное решение о кредитоспособности и финансового положения клиента с целью заключения кредитного договора на более выгодных для банка условиях. На третьем этапе принимается решение о возможности и форме предоставления ссуды. На данном этом ответственный исполнитель кредитного отдела Банка осуществляет комплексный анализ предоставленных документов, определить обеспечение, и в случае необходимости предоставленные банком кредиты должны обеспечиваться либо залогом (в том числе залогом ценных бумаг), либо поручительствами, либо гарантиями, либо страховыми свидетельствами.Для ограничения рисков и распределения полномочий по выдаче кредитов в ПАО «Банк УРАЛСИБ» устанавливаются кредитные лимиты, которые включают в себя лимиты кредитования различных уровней территориального управления (отделения), индивидуальные лимиты кредитования для конкретных заемщиков, а также лимиты, ограничивающие концентрацию кредитов по суммам и по отраслям.При определении лимитов банк руководствуется «Положением о порядке определения лимитов кредитования». Лимиты филиалам пересматриваются не реже 1 раза в квартал на основе таких критериев как: качество кредитного портфеля отделения банка и использование им действующего лимита.На следующем этапе в случае положительного решения вопроса о целесообразности предоставления кредита ответственный исполнитель подготавливает проект кредитного договора в соответствии с условиями, согласованными с заемщиком. Кредитный договор является документом, на основе которого производится кредитование клиента. В нем определяются:- основные условия выдачи ссуды: цель, сроки, размер и цена кредита; - режим использования ссудного счета, порядок погашения суммы основного долга и процентов по нему; - виды и формы проверки обеспечения; - объем информации, предоставляемой заемщиком; - обязанности и ответственность сторон, а также прочие условия.На пятом этапе банк проводит работу с клиентом уже после получения им ссуды. Для контроля за использованием кредита, а также за финансовым положением заемщика ПАО «Банк УРАЛСИБ» использует права, оговоренные в кредитном договоре. При нарушении заемщиком условий договора или при возникновении обстоятельств, повышающих уровень риска, банк имеет право потребовать изменения условий кредитного договора. На заключительном этапе осуществляется возврат кредита с процентами и закрытие кредитного дела. Погашение задолженности осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора и по согласованию сторон. Датой погашения кредита считается дата зачисления средств в погашение задолженности по кредиту на соответствующий счет банка или в кассу.Кредитные продукты, предоставляемые ПАО «Банк УРАЛСИБ» физическим лицам. Представлены в таблице 6; физическим лицам – таблица 7.Если рассматривать структуру кредитных средств, предоставляемых физическим лица, то в 2016 году наибольший удельный вес приходиться на «Потребительский кредит под залог недвижимости» (включая ипотеку) - 49% - рисунок 4.Таблица 6 – Кредитные продукты, предоставляемые ПАО «Банк УРАЛСИБ» физическим лицам ПоказательАвтокредитПотребительский без обеспечения залогаНецелевой потребительский под залог недвижимостиНадежный клиентСумма кредита До 1 млн. руб.До 1 млн. руб.До 4 млн. руб.До 2 млн. руб.Процентная ставка 7,5% До 22% Определяется индивидуально для каждого клиентаОпределяется индивидуально для каждого клиента11-18% Определяется индивидуально для каждого клиентаСрок кредитованияДо 60 месяцевДо 60 месяцевДо 120 месяцевДо 72 месяцевФорма погашения Ежемесячно равными долямиЕжемесячно равными долями \ свободный график погашенияЕжемесячно равными долямиПоручительствоНе менее 1 физического лицаНе требуется в пределах суммы до 300 тыс. руб.Не менее 1 физического / юридического лицаНе менее 1 физического / юридического лицаЗалоговое обеспечениеАвтотранспорт (обязательное наличие в структуре залога)Без залогаНедвижимость (обязательное наличие в структуре залога), личное имущество, оборудование, товары в оборотеЛичное имущество, оборудование, автотранспорт, товары в оборотеРисунок 4 – Структура предоставленных кредитных продуктов, предоставляемых ПАО «Банк УРАЛСИБ» юридическим лицам в 2016 годуБанк предусматривает кредитный продукт в качестве кредитных карт – 6 таблица.Таблица 7 - Кредитные карты, предоставляемые ПАО «Банк УРАЛСИБ» физическим лицам ПоказательКредитная картаКредитные карты Visa и MasterCardКредитная карта с льготным периодом кредитованияСумма, тыс. руб.3 –200До 60Ставка, %12% - 25%10,8 - 26%Срок, мес.60 (пролонгация)24 (пролонгация)Динамика кредитования по кредитным картам имеет положительную тенденцию. Так, если в 2015 году объем кредитования по данной услуге составлял 2,1% от общего объема кредитования, то к 2016 году удельный вес увеличился до 7,2% [44]Таблица 8 – Кредитные продукты, предоставляемые ПАО «Банк УРАЛСИБ» юридическим лицамПоказатель«Бизнес»«Рост»«Недвижимость»«Экспресс»Сумма кредита До 1 млн. руб.До 10 млн. руб.До 50 млн. руб.До 2 млн. руб.Срок кредитованияДо 60 месяцевДо 60 месяцевДо 84 месяцевДо 60 месяцевПроцентная ставка Определяется индивидуально для каждого клиентаОпределяется индивидуально для каждого клиентаОпределяется индивидуально для каждого клиентаОпределяется индивидуально для каждого клиентаПоручительствоНе менее 1 физического лица, а также всех юридических лиц, участвующих в бизнесеНе менее 1 физического лица, а также всех юридических лиц, участвующих в бизнесеНе менее 1 физического лица, а также всех юридических лиц, участвующих в бизнесеНе менее 1 физического лица, а также всех юридических лиц, участвующих в бизнесеЗалоговое обеспечениеБез залогаАвтотранспорт (обязательное наличие в структуре залога), недвижимость, оборудование, товары в оборотеНедвижимость (обязательное наличие в структуре залога), личное имущество, оборудование, товары в оборотеЛичное имущество, оборудование, автотранспорт, товары в оборотеПродолжение таблицы 8Форма погашения Ежемесячно равными долямиЕжемесячно равными долямиЕжемесячно равными долями \ свободный график погашенияЕжемесячно равными долямиКредитные продукты «Эксперсс» и «Недвижимость» предполагают залоговое обеспечение. При этом, максимальная сумма, не обеспеченная залогом -1 млн. руб., но не более 50% от суммы кредита. Наибольший удельный вес в структуре кредитных продуктов приходится на продукт «Рост» - 44% - рисунок 5.Рисунок 5 – Структура предоставленных кредитных продуктов. предоставляемых ПАО «Банк УРАЛСИБ» юридическим лицам в 2016 годуСредний размер кредита составил 7,26 млн. руб. [33]Структура и динамика средств ПАО «Банк УРАЛСИБ» предоставляемых в качестве кредитных представлена в таблице 9. Таблица 9 – Структура и динамика кредитных средств ПАО «Банк УРАЛСИБ»Показатель2014 год2015 год2016 годТемп роста, %Тыс. руб.%Тыс. руб.%Тыс. руб.%К 2015 годуК 2016 годуВсего, в том числе225858753100,00190150150100,00156914435100,0084,1982,52Кредитование физических лиц62517702,8327,6829872588,5715,714999293931,8647,78167,35Кредитование юридических лиц163341050100160277561,484,2910692149668,1498,1266,71Рисунок 6 – Динамика кредитования клиентов ПАО «Банк УРАЛСИБ» в зависимости от категории заемщиковПо данным таблицы 9, можно отметить уменьшение чистой ссудной задолженности юридических и физических лиц на 33,3 млрд. руб. или 17,5% с 190,2 млрд. руб. до 156,9 млрд. руб.При этом, к 2015 году сократился объем кредитования физических лиц на 11,.97%.В 2016 году наблюдается сокращение кредитования юридических лиц на 16,15%.Основной проблемой кредитования физических и юридических лиц – это эффективное определение его кредитоспособности управление кредитным риском.Кредитный риск определяется как риск возникновения потерь вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения контрагентом/ заемщиком/ эмитентом своих финансовых обязательств перед Банком в соответствии с условиями договора, параметрами выпуска и др.Управление кредитным риском осуществляется в соответствии с Кредитной политикой Банка и в соответствии с требованиями Банка России, с использованием лучшей международной практики и рекомендаций БКБН.Риски обеспечения состоят из двух частей: - риск обесценения залога, который определяется как риск утраты предмета залога или снижения его стоимости в результате повреждения, ухудшения его состояния, по причине негативного изменения рыночной конъюнктуры, либо риск невозможности реализации предмета залога в течение заданного срока по цене, покрывающей задолженность перед Банком, при обращении взыскания; - риск нефондированного обеспечения, который определяется как невозможность взыскания нефондированного обеспечения по сделке, несущей кредитный риск, для полного удовлетворения долговых требований к заемщику.Кредитный риск принимается по операциям ПАО «Банк УРАЛСИБ» кредитного характера со всеми контрагентами и по различным видам кредитования:- по выдаче гарантий;- по подтверждению аккредитивов;- приобретению долговых ценных бумаг;- по вложению в приобретенные права требования;- по операциям по выдаче займов в золоте и ценных бумагах, сделкам продажи (покупки) финансовых активов с отсрочкой платежа;- по лизинговым операциям.ПАО «Банк УРАЛСИБ» использует следующие инструменты управления кредитным риском:- система лимитов (лимиты риска на заемщика/на группы взаимосвязанных заемщиков (ГВЗ), лимита риска по видам экономической деятельности и проч.) и ограничений (по срокам кредитных продуктов, по доле инициаторов в структуре бюджета по сделкам проектного финансирования и проч.);- система обеспечения исполнения обязательств заемщиков (имущественные и неимущественные залоги);- система оценки, мониторинга и контроля финансового положения заемщиков;- формируемые резервы на возможные потери по ссудам, • иные инструменты.ПАО «Банк УРАЛСИБ» устанавливает и изменяет цену предложения кредита в зависимости от уровня риска несвоевременного либо неполного возвращения или вообще невозвращения кредита. Банк ориентируется на определенную процентную ставку ПСО - ставку практически безрискового кредита, которая представляет собой цену кредита при фактическом отсутствии риска. В качестве такой ставки можно принять, например, учетную ставку ЦБ РФ или ставку «прайм-рейт».Реальная рискованность операций побуждает коммерческий банк повышать процентную ставку до значения ПС:Р(Н). - вероятность невозвращения кредита (применительно к конкретной сделке); а - доля кредита;Р(а) - вероятность невозвращения этой доли кредита;Р(1) - вероятность невозвращения кредита (а=1);Р(0) - вероятность его полного возвращения;P(t) - вероятность запоздалого возвращения, то есть функция от срока запаздывания - t. При весьма больших значениях этого срока P(t) стремиться к Р(Н).Если вероятность невозвращения кредита Р(Н), то вероятность возвращения будет равна (1-Р(Н)). А значит, наиболее вероятно, что заемщик вернет банку сумму С, рассчитанную по формуле:С=(1-Р(Н)) * (1+ ПС/100%) * К, (3)где К – исходный кредит;Р(Н) – вероятность его невозвращения;ПС – процентная ставка за предоставленный кредит, исчисленная с учетом риска. Компенсация потерь, связанных с опасностью невозвращения заемщиком кредита в данной сделке, имеет место при условии С = С0 а оно приводит к следующему соотношению:(1-Р(Н)) * (1+ПС) = 1+ПС0, (4) Отсюда и находится ставка процента, которую должен взимать банк, чтобы возместить вероятные потери по невозвращению кредита: ПС = (ПС0+Р(Н)) / (1 – Р(Н)), (5)Это и есть цена определенного кредита в условиях наличия риска невозврата кредита. При существенном поднятии процента банк рискует потерять клиента, однако, компенсируя риск потери клиентов с низкой степенью возвратности долгов, банк тем самым снижает риск собственных потерь.ПАО «Банк УРАЛСИБ» в рамках кредитной политики производит формирование портфелей однородных ссуд по длительности просроченной задолженности – таблица 10.Таблица 10 - Формирование портфелей однородных ссуд по длительности просроченной задолженностиКатегории портфеляОтсутствие просроченной задолженностиДо 15 дней (техническая задолженность)От 15 до 30 днейОт 30 до 60 днейСвыше 60 днейКредиты предпринимателям и малому бизнесуПортфель 1Портфель 2Портфель 3Портфель 4Потребительские кредиты физическим лицам до 100 тыс. руб.Портфель 5Портфель 6Портфель 7Продолжение таблицы 10Потребительские кредиты физическим лицам свыше 100 тыс. руб.Портфель 8Портфель 9Портфель 10Ссуды, нереальные для взысканияПортфель 11При увеличении длительности просроченной задолженности ссуда может автоматически попасть в другой портфель. Резерв будет формироваться не под каждую отдельную ссуду, а под портфель в целом (в зависимости от его величины).Представленный подход является одним из вариантов управления кредитным портфельным риском Банка, поскольку по каждому портфелю рассчитывается уровень потерь, обосновывающий величину процентной ставки резервирования.Анализ портфеля просроченных кредитов ПАО «Банк УРАЛСИБ» включает в себя:- дифференциацию кредитов (включая основную сумму и проценты), просроченных более чем на 30, 90, 180 и 360 дней; - выявление причин ухудшения качества кредитного портфеля, анализ которых может помочь банку разработать необходимые меры по изменению данной тенденции.Вся существенная информация по просроченным кредитам подлежит анализу, чтобы определить, является ли ситуация обратимой, что конкретно может быть предпринято для увеличения вероятности возврата кредита и были ли приведены в действие планы по взысканию средств.Доля просроченных кредитов, предоставляемых субъектам малого и среднего бизнеса, увеличивается на 22,7% к 2012 году и сокращается на 8.9% к 2013 году, что говорит об изменении кредитной политики банка в сторону организации эффективности кредитования и сокращения кредитного риска.Таким образом, анализируя кредитный процесс ПАО «Банк УРАЛСИБ» можно сделать ряд выводов:- процесс кредитования физических и юридических лиц - это многоуровневая, многоэтапная работа, где основными моментами является не только выработка решения о сумме и сроках кредитования, но и оценки кредитоспособности потенциального заемщика;- Банк ориентируется на определенную процентную ставку ПСО - ставку практически безрискового кредита, которая представляет собой цену кредита при фактическом отсутствии риска. В качестве такой ставки можно принять, например, учетную ставку ЦБ РФ или ставку «прайм-рейт»;- общий объем кредитования юридических и физических лиц на 33,3 млрд. руб. или 17,5% с 190,2 млрд. руб. до 156,9 млрд. руб. При этом, к 2015 году сократился объем кредитования физических лиц на 11,.97%. В 2016 году наблюдается сокращение кредитования юридических лиц на 16,15%;- рассматривая кредитование физических лиц определили, что в 2016 году наибольший удельный вес приходиться на «Потребительский кредит под залог недвижимости» (включая ипотеку) - 49%. Динамика кредитования по кредитным картам имеет положительную тенденцию. Так, если в 2015 году объем кредитования по данной услуге составлял 2,1% от общего объема кредитования, то к 2016 году удельный вес увеличился до 7,2%.- рассматривая кредитование юридических лиц, определили, что наибольший удельный вес в структуре кредитных продуктов приходится на продукт «Рост» - 44%.На современном этапе ПАО «Банк УРАЛСИБ» использует следующие инструменты управления кредитным риском: система лимитов, система обеспечения исполнения обязательств заемщиков, обеспечение залогом; формируемые резервы на возможные потери по ссудам. Однако, основной проблемой кредитования физических и юридических лиц остается эффективное определение его кредитоспособности управление кредитным риском.3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССА КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «БАНК УРАЛСИБ»3.1 Совершенствование процесса кредитования юридических лиц ПАО «Банк УРАЛСИБ»Проведенный в работе анализ показал, что на кредитование юридических лиц приходиться 68,14% от судной задолженности в 2016 году. При этом, основная проблема – оценка кредитоспособности потенциальных клиентов банка. На современном этапе основной механизм обеспечения минимизации кредитных рисков – залоговое обеспечение кредитных средств. Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка - а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы - условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. Федеральный закон Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ определяет «Жизненный цикл здания или сооружения» как некий период времени, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [3]. Нормальные условия эксплуатации жилого помещения / здания также оговорены в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Они рассматриваются как учтенное при проектировании состояние здания или сооружения, при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению функциональных или технологических процессов.К характеристикам безопасности здания или сооружения можно отнести количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности. Данные характеристик являются основанием при определении условий технической эксплуатации жилого помещения / здания.Кроме характеристик безопасности эксплуатации недвижимости необходимо рассматривать техническое обслуживание зданий / жилых помещений.