Эксплуатации и обслуживание объектов недвижимости

В работе рассматриваются виды и периодичность осмотров конструктивных элементов и инженерного оборудования объектов, а так же физический износ и стандарты эксплуатации. ...

Введение 3
1. Техническая эксплуатация зданий и сооружений.
Основные положения 4-5
2. Виды и периодичность осмотров конструктивных элементов
и инженерного оборудования объектов 6-11
3. Физический износ и стандарты эксплуатации 12-16
Заключение 17
Список использованной литературы 18

На протяжении эксплуатации любого здания и сооружения, одной из важных задач, является обеспечение безопасной и экологически чистой среды обитания человека. Решение этой задачи, обеспечивают регулярные обследования технического состояния строительных конструкций.

таб. 1.1. [1]Таблица 1.1Классификация зданий по группам капитальностиГруппа Тип зданийХарактеристика конструкцийСрок службы, лет1234IОсобо капитальныеФундаменты каменные и бетонные Стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Перекрытия железобетонные150IIОбыкновенныеФундаменты каменные и бетонные Стены кирпичные и крупноблочные Перекрытия железобетонные или смешанные120IIIКаменные, облегченныеФундаменты каменные и бетонные Стены облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Перекрытия деревянные или железобетонные120Продолжение таблицы 1.11234IVДеревянные, смешанные, сырцовыеФундаменты ленточные бутовые Стены деревянные, смешанныеПерекрытия деревянные50VСборно-щитовые,каркасные глинобитные, саманные и фахверковыеФундаменты на деревянных «ступенях» или бутовых столбах Стены каркасные глинобитныеПерекрытия деревянные30VIКаркасно-камышитовыеФундаменты на деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Стены каркасные глинобитные Перекрытия деревянные15Мероприятия технической эксплуатации делятся на: Плановый капитальный ремонт, который предусматривает восстановление характеристик элементов здания, а также выполнение работ по благоустройству прилегающей территории. Так как срок службы здания гораздо больше срока службы отдельных элементов, происходит износ и потеря их первоначальных эксплуатационных характеристик, следовательно, в течении периода эксплуатации их приходится периодически заменять. Плановый текущий ремонт, который направлен на своевременное проведение работ по предохранению элементов здания от раннего износа. Исходя из этого, можно сделать вывод что различия между капитальным и текущим ремонтом заключаются в том, что при капитальном ремонте устраняют износ конструкций (моральный и физический) путем восстановления эксплуатационных свойств, а при текущем ремонте выполняют работы защищающие элементы здания от воздействия окружающей среды на конкретном временном интервале, предупреждая их от преждевременного износа. [1]Тем не менее, вероятность возникновения неисправностей приводит к тому, что не стоит исключать непредвиденные неисправности, устранение которых проходит в процессе проведения непредвиденных ремонтов, к ним относятся: Выборочный капитальный ремонт, состоящий из проведения нескольких наиболее срочных и неотложных работ, которые не могут быть отсрочен до очередного ремонта. Аварийный ремонт, состоящий из работ по ликвидации последствий аварий или повреждений, возникших из-за стихийных бедствий или серьезного нарушения эксплуатационного режима, и другими экстремальными ситуациями (взрывами, пожарами и т.д.).Так же в строительной практике существует понятие: Реконструкция зданий, в которую входит комплекс работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей, таких как нагрузки, планировки помещений, инженерной оснащенности, строительного объема и общей площади здания. Цель реконструкции состоит в изменении условий эксплуатации, достижение новых целей эксплуатации, восполнение утраты физического и морального износа.Плановые ремонты выполняются на основании долгосрочных планов, разрабатываемых эксплуатирующими управляющими компаниями. Исходя из правил и норм технической эксплуатации, ¾ денежных средств закладываются на плановый ремонт, а ¼ на непредвиденные расходы. При эксплуатации выполняются работы по созданию эксплуатационных условий, необходимых для безотказного функционирования элементов здания. Невыполнение условий приводит к увеличению износа элементов и возникновения аварийного состояния конструкций. [2]Комплекс операция по поддержанию работоспособности и исправности элемента при использовании его по назначению и экономичности его работы называется – техническое обслуживание (ТО). Существуют принципиальные различия между ремонтами и техническим обслуживанием: Цель действия: ТО необходимо для поддержания работоспособности, а ремонты направлены на предупреждение или устранение износа элементов. Характер воздействия на элемент: ТО не меняет объемы физического износа, а ремонты предупреждают или устраняют износ элементов. Состояние элементов на начало действия: перед ТО работоспособность оборудования минимальна или достаточна, а перед ремонтом находится под угрозой или ресурс выработан по сроку службы элемента. В техническое обслуживание входят такие виды работ, как: Санитарная очистка, уборка зданий и прилегающих территорийКонтроль технического состояния основанный на осмотре элементов зданийНаладка и профилактика элементов инженерных системПодготовка зданий к сезонной эксплуатацииАварийно-диспетчерское обслуживание. Отдельно можно выделить группу мероприятий технической эксплуатации зданий – осмотры, которые делятся на плановые и внеплановые. Осмотры необходимы для обнаружения неисправностей и причин их появления. Во время осмотра уточняются объемы работ по текущему ремонту, а также дается общая оценка технического состояния здания или сооружения. Виды осмотров и их периодичность:Плановые (общие, сезонные) – основаны на осмотре основных конструктивных элементов и инженерного оборудования здания, проводимы 2 раза в год, весной и осенью. Весенние осмотры необходимы для проверки состояния зданий и сооружений, инженерного оборудования, прилегающей территории, после завершения эксплуатации в зимних условиях. Осенние осмотры проводят для проверки готовности зданий и сооружений к эксплуатации в зимних условиях. Внеплановые – проводимые при возникновении внештатных ситуаций, таких как аварии техногенного характера, стихийные бедствия (ливни, ураганные ветра, снегопады, наводнения) Частичные – осмотры, проводимые по специальным графикам, которые прилагаются к проектной документации элементов или оборудования. Такие осмотры необходимы для обеспечения постоянного наблюдения за правильной эксплуатацией объектов. Календарные сроки плановых осмотров устанавливают в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры выполняют сразу после таяния снега, когда здания и прилегающая к ним территория доступны для осмотра. Осенние осмотры выполняют перед наступлением отопительного сезона. Проведение плановых осмотров выполняют комиссии. Состав комиссий назначается приказом. В работе комиссии участвуют лица, назначенные ответственными за соблюдение правил эксплуатации и технического содержания зданий. Проведение внеплановых осмотров выполняют комиссии состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов. Результаты работы комиссий оформляются актами, в которых отмечаются выявленные недостатки, которые влияют на эксплуатационные качества и долговечность конструкции, а также наличие нарушений в процессе эксплуатации и меры по их устранению. При внеплановых осмотрах определяют техническое состояние здания и его отдельных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, а также степень опасности выявленных повреждений.На основании актов разрабатывают мероприятия по устранению выявленных недостатков с указание сроков исполнения и ответственных лиц. Результаты частичных осмотров записываются в журнал (паспорт) учета технического состояния здания. Особое внимание при осмотрах уделяется зданиям и сооружениям которые: Подвергаются вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, а также, здания, расположенные в зоне вечной мерзлоты, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, на крупнопанельные здания первых массовых серий, аварийные и ветхие здания, и объекты, имеющие износ несущих конструкций выше 60%.Конструкции без естественного освещений и проветривания, подвергаемые высокому увлажнению или находящиеся в условиях, не соответствующих техническим санитарным нормативам. Выполнение поручений, замечаний, выданные предыдущими проверками.Так же в первый год эксплуатации, дополнительно проверяются построенные и реконструированные здания на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам. В случае обнаружения промерзаний, деформаций, протечек, высокой влажности, вибрации, звукопроводности и других дефектов, которые могу привести к снижению несущей способности здания, комиссии определяют меры по обеспечению безопасности людей. [3]При необходимости определения причин появление дефектов, проведения экспертизы, взятия проб и проведения инструментальных исследования, привлекаются специалисты соответствующей квалификации. 3. Физический износ и стандарты эксплуатацииУхудшение технического состояния элемента или здания в целом, называется физическим износом, это может быть, как потеря эксплуатационных, так и механических и других качеств, из-за чего происходит утрата их стоимости. Недопустимо считать, что величина физического износа пропорциональна сроку службы и возрасту здания. Физический износ каждого их участков конструктивного элемента, имеет различную изношенность. Износ всего элемента, подсчитывается сложением величин физического износа отдельных участков. Физический износ здания, определяется сложением величин физического износа отдельных элементов. Признаки физического износа определяются путем визуальных осмотров, с использованием простейших приспособлений: уровень, метр, отвес, молоток, металлическая линейка, бурав, топор. В редких случаях происходит вскрытие отдельных элементов силами эксплуатирующих организаций. Физический износ имеет процентную величину. Рассмотрим характерные признаки физического износа: 0 – 20 % - оценивается, как хорошее состояние конструктивного элемента, при котором нет повреждений и деформаций, но имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, небольшие дефекты, которые не влияют на эксплуатацию элемента в целом. Капитальный ремонт в данном случае, производится только на отдельных участках, имеющих повышенный износ. В денежном эквиваленте составляет 0-11 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.21 – 40% - оценивается, как удовлетворительное состояние, при котором конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но им необходим частичный капитальный ремонт. В денежном эквиваленте составляет 12-36 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.41 – 60 % - оценивается, как неудовлетворительное состояние, при котором эксплуатация возможна при условии значительного капитального ремонта. В денежном эквиваленте составляет 38-90 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.61 – 80 % - оценивается, как ветхое состояние, при котором состояние ненесущих конструкций аварийное, а несущих – ветхое. Ограниченное выполнение своих функций конструктивными элементами, возможно при проведение охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. В денежном эквиваленте составляет 93-120 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.81 – 100 % - оценивается, как негодное состояние, при котором конструктивные элемента в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента ликвидированы. Физический износ лифтового и газового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями согласно ведомственным инструкциям. [4]В целом, физический износ оборудования, представляет собой ухудшение его характеристик во время эксплуатации под действием других факторов: коррозия, трение, старение материалов, повышение температуры и влажности, вибрация и качество обслуживания.