диплом Право муниципальной собственности на земельные участки

магистерская Право муниципальной собственности на земельные участки ...

Введение
Глава 1. Общие положения о праве муниципальной собственности на земельные участки
1.1. Понятие права муниципальной собственности на земельные участки
1.2. Земельные участки как объекты права муниципальной собственности
1.3. Правовые источники возникновения права муниципальной собственности на земельные участки
Глава 2. Порядок приобретения права муниципальной собственности на земельные участки
2.1.Возникновение права муниципальной собственности на земельные участки в процессе перераспределения государственной собственности на землю
2.2. Изъятие земельных участков для муниципальных нужд как основание возникновения права муниципальной собственности
2.3. Иные основания и процедуры возникновения права муниципальной собственности
Глава 3. Основания и порядок прекращения права муниципальной собственности на земельные участки
3.1. Предоставление как «земельно-правовой» способ отчуждения земельного участка из муниципальной собственности
3.2.Гражданско-правовые способы прекращения права муниципальной собственности на земельные участки
3.3. Проблемные аспекты возникновения и прекращения права муниципальной собственности на земельные участки, и направления их решения
Заключение
Список использованных источников

...
......
Целью исследования является анализ теоретических и нормативных положений раскрывающих основания возникновения и прекращения права муниципальной собственности на земельные участки, определение эффективности действующего законодательства, обоснование предложений, направленных на его улучшение.
Для достижения этой цели необходимо разрешение следующих задач:
- раскрыть содержание понятия права муниципальной собственности на земельные участки;
- рассмотреть земельные участки как объекты права муниципальной собственности;
- рассмотреть правовую основу регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки;
- охарактеризовать основания и рассмотреть порядок приобретения права муниципальной собственности на земельные участки;
- дать характеристику предоставлению как «земельно-правовому» способу отчуждения земельного участка из муниципальной собственности;
- раскрыть гражданско-правовые способы прекращения права муниципальной собственности на земельные участки;
- выявить и проанализировать проблемные аспекты возникновения и прекращения права муниципальной собственности на земельные участки;
- путем обобщения результатов проведенного анализа, сформулировать предложения направленные на усовершенствование нормативных положений действующего законодательства в исследуемой области.

Далее отметим, что в ст. 56.5 ЗК РФ законодатель определил перечень правообладателей, которые должны или могут стать субъектами изъятия их земельных участков для общественных нужд это - собственники, землепользователи, землевладельцы. Как верно отмечает М.П. Имекова, законодатель расширил субъектный состав лиц, обладающих правом на получение возмещения за изъятие для муниципальных нужд земельных участков, включив в него не только собственников, но и землевладельцев, землепользователей и арендаторов участков (п. 9 ст. 56.5 ЗК РФ). Для обозначения перечисленных лиц законодатель ввел в ЗК РФ такой термин, как "правообладатели земельных участков" (п. 3 ст. 5, п . 8 ст. 56.5)2.
Теперь на исполнительный уполномоченный орган местного самоуправления возлагается обязанность предпринять рядмероприятий, направленных на установление лиц, чьи земельные участки предполагается изъять. Порядок этих действий закреплен в п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ, где в частности указывается, что уполномоченный орган обязан запросить сведения из Единого государственного реестра прав об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию для муниципальных нужд, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества. Муниципальные органы должны обеспечить публикацию информации о планируемом изъятии, размещение данной информации на официальном сайте в сети Интернет и на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования. В ЗК РФ закреплен исчерпывающий перечень информации, которая должна содержаться в данном сообщении. При этом законодателем предусмотрены в данной норме несколько способов по выявлению и оповещению правообладателей, что по нашему мнению свидетельствует о реализации конституционного принципа обеспечения прав и свобод человека и гражданина, а также должно позволить снизить количество судебных разбирательств, связанных с изъятием земельных участков. В качестве конечной цели выявления таких лиц является заключение с ними соглашения, предусматривающего условия изъятия и размер возмещения. Акцентируем внимание на том, что законодатель предусмотрел случай, когда правообладатели могут быть не выявлены, в этой ситуации соответствующему уполномоченному органу предоставляется право на обращение в суд с заявлением о признании права собственности за публично-правовым образованием, что можно признать в качестве новеллы земельного законодательства, поскольку ранее исполнительный орган должен был оформить права на объект как на бесхозяйное имущество.
По результатам выявления правообладателей изымаемых объектов недвижимости уполномоченный орган власти принимает решение об изъятии таких объектов. В ЗК РФ указывается, какие сведения должны содержаться в данном решении, а также впервые определено содержание соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также порядок его заключения. Данное соглашение должно содержать сведения о его сторонах, кадастровый номер изымаемого объекта недвижимости, право на него, цель изъятия, реквизиты решения об изъятии, срок передачи изымаемого объекта недвижимости, размер и порядок выплаты возмещения (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ). Соглашение об изъятии недвижимости должно заключаться уполномоченным органом власти с каждым правообладателем изымаемой недвижимости, а в случае принятия решения об изъятии по ходатайству - и с заинтересованной организацией.
Изменения ЗК РФ охватили и сроки изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Если ранее, до 1 апреля 2015 года правообладатель земельного участка должен был быть оповещен о решении изъятия не позднее, чем за год до начала планируемого мероприятия, и при этом выкуп планируемого изымаемого участка до истечения года допускался только при наличии его согласия. То теперь новым порядком предусматриваются иные правила о сроках изъятия, в том числе уполномоченный орган обязан не только уведомить лицо о принятии решения об изъятии, но и направить правообладателю проект соглашения, с приложением кадастрового паспорта земельных участков, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также в некоторых случаях и отчета об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых. Собственник земельного участка или иные правообладатели в течение 90 дней должны предоставить ответ уполномоченному органу, а именно при наличии согласия, подписанное этими лицами решение об изъятии. После истечения данного срока, при отсутствии положительного ответа лица, чей земельный участок подлежит изъятию, уполномоченный орган наделяется правом на обращение в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка по новым правилам в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, а конкретно в течение трех лет со дня его принятия.
В качестве важного момента следует отметить, что нарушение сроков изъятия и процедуры выявления и уведомления правообладателей является основанием для отказа в удовлетворении требования уполномоченного органа местного самоуправления о выкупе земельного участка при обращении с исковым заявлением в суд. Это подтверждается и судебной практикой. Так, департамент имущественных и земельных отношений администрации NN области, совместно с государственным бюджетным учреждением "Управление автомобильных дорог администрации NN области" обратилось в суд с иском к Ш. о выкупе земельного участка. Решением городского суда было отказано в удовлетворении поданного иска. Судом установлено, что постановлением губернатора NN области от 15 февраля 2012 г. принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, который принадлежит Ш. При этом уведомление о принятом решении и о проведении его регистрации, проект договора купли-продажи земельного участка были направлены в адрес прежнего собственника земельного участка Б. Поскольку доказательств направления такого уведомления Ш. представлено не было, суд пришел к правильному выводу, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ), влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка1.
Отметим, что законодатель в Законе N 499-ФЗ предусмотрел и правила о надлежащем уведомлении правообладателя, что представляется весьма своевременным и целесообразным, поскольку на практике часто имеет место проблема, когда лицо считается надлежаще извещенным. Данные нормы также способствуют соблюдению процедуры изъятия и сокращению судебных споров. Новой редакцией ЗК РФ закрепляются положения, в соответствии с которыми правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии, со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17.07. 1999 N 176-ФЗ «О почтовой связи»2 заказного письма. В том случае, если сведения о почтовом адресе правообладателя отсутствуют, то решение об изъятии теперь можно направлять посредством электронного сообщения, и лицо будет считаться надлежаще уведомленным, с того дня, когда было отправлено такое электронное письмо. Если правообладателя не удалось выявить и сведения об адресах отсутствуют, то в силу правила п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии.
Раньше ЗК РФ не предусматривал возможности получения возмещения за изъятие для публичных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, их землевладельцами, землепользователями и арендаторами. Перечисленным правообладателям земельных участков возмещались лишь стоимость принадлежавших им на праве собственности зданий, сооружений, расположенных на изымаемых земельных участках, а также причиненные изъятием убытки. Такое положение не соответствовало ни положениям ст. 35 Конституции РФ, ни интересам правообладателей участков. Особенно в случаях, когда правообладатели не успевали воспользоваться предоставленным им законом правом на переоформление принадлежащих им прав на земельные участки на право собственности до изъятия у них участков для публичных нужд. Законодатель внес соответствующие изменения в правила определения размера возмещения при изъятии земельных участков для муниципальных нужд п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. То есть теперь, положениями, закрепленными в ЗК РФ гарантируется возмездность изъятия земельных участков для муниципальных нужд, что подтверждается и позицией Верховного Суда РФ, которая определяет, что в соответствии с положениями, закрепленными в ст. 16.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина / юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. Возможность такой компенсации предусматривается статьями 279, 281, п. 5 ст. 790 ГК РФ1.
Акцентируем внимание на том, что изменения порядка изъятия земель для общественных нужд коснулись и гражданского законодательства. Так, в силу правила, содержащегося в п. 2 ст. 281 ГК РФ в процессе определения размера возмещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, включая и размер упущенной выгоды. В случае если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих правообладателю данного участка объектов недвижимости, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. Отметим, что вместо денежной компенсации может предусматриваться предоставление взамен другого земельного участка.
Указанные положения дублируются и в п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Рыночная стоимость земельных участков и объектов недвижимости, которые расположены на изымаемых земельных участках, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1.
Отметим также, что в результате изменений земельного законодательства юридическая категория "возмещения" включила в себя новое понятие "неотделимое улучшение земельного участка". По мнению В.А. Майбороды, это является одной из самых смелых новелл всей отрасли земельного права. Следует отметить и то, что вне зависимости от работоспособности института оценки "неотделимых улучшений земельного участка" само по себе включение этой категории в оборот отрасли земельного законодательства выступает как еще одно достижение имплементации правоприменительной практики в Закон2.
Итак, продолжительный период недостаточной регламентации категории правового регулирования "изъятия", бесспорно, подтолкнул законодателя к осуществлению масштабных изменений, которые в значительной степени обусловлены объективной необходимостью. При этом особое внимание было уделено защите прав и законных интересов собственников и иных правообладателей изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества. Приходится признать, был сделан серьезный шаг по урегулированию данных общественных отношений, но вести речь об эффективности и жизнеспособности нововведений в части правового института "изъятия земельных участков для муниципальных нужд", пока еще преждевременно. Большая часть нововведений, несмотря на их объективно обусловленный характер, требует со стороны правоприменителя глубокого осмысления, и понадобится не один год для выработки единой практики применения соответствующих земельно-правовых норм.
2.3. Иные основания и процедуры возникновения права муниципальной собственности
Наряду с рассмотренными в предыдущих параграфах основаниями имеется еще целый ряд иных вариантов приобретения права муниципальной собственности на земельные участки. Рассмотрим их.
Процедура приобретения права муниципальной собственности на бесхозяйные земельные участки. Реализовать подобную процедуру на практике представляется возможным только в случае отказа частного собственника от принадлежащего ему земельного участка. Отметим, что ситуаций, когда собственник земельного участка вообще является неизвестным, не может быть по определению, поскольку начиная с Декрета о земле и по наши дни (ст. 214 ГК РФ), все земельные участки находятся в государственной собственности. Если земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности, то в силу общего правила им должны распоряжаться органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Именно из контекста данных логических построений необходимо рассматривать положения, содержащиеся в п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, в соответствии с которыми,  если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Это значить, что для городских и сельских поселений (которые не могут распоряжаться неразграниченными государственными землями) законодателем предусмотрено дополнительное основание для приобретения права муниципальной собственности на земельный участок - в силу отказа от них частных собственников.
Здесь отметим, что в научной среде было высказано мнение о том, что принятие на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество бесхозяйного недвижимого имущества, не может порождать никаких правоотношений, а выполняет только лишь техническую роль. С момента возникновения этого факта только лишь начинается отсчет времени, по истечении которого муниципальное образование приобретает возможность потребовать в судебном порядке признать бесхозяйную недвижимую вещь собственностью муниципального образования1.
Нами подобный подход не поддерживается. Представляется, что здесь имеет место быть сложный фактический состав, в рамках которого принятие земельного участка на учет, выступает в качестве одного из его центральных элементов. Посему сведение данного элемента к аспекту только чисто технической фиксации, едва ли можно признать в качестве обоснованного. Отметим, что в настоящее время, как теоретиками, так и практиками весьма оживленно дискутируется вопрос о расширении сферы использования конструкции бесхозяйных недвижимых вещей.
Однако следует учитывать, что законодательство Российской Федерации не признает земли бесхозными. ГК РФ регламентирует тот факт, что природные ресурсы и земли, не находящиеся в собственности граждан, муниципальных образований и юридических лиц, признаются государственной собственностью.
Поэтому первое, что необходимо сделать, это нужно установить, кому принадлежит интересующий земельный участок.  Земли, которые являются собственностью муниципалитета или государства, передаются во владение граждан за плату. Происходит это посредством проведения аукциона (торгов).
При решении вступить в собственность бесхозного земельного участка, для начала необходимо найти того, кому он принадлежит.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр, и запросить выписку из ЕГРН.
Для получения этой информации можно обратиться в регистрационный орган лично. Прибыв в соответствующий государственный орган, возьмите талон, чтобы попасть к специалисту. Желательно до общения с работником организации произвести уплату государственной пошлины.
Существует возможность запросить информацию через сайт Росреестра. Нужно выбрать раздел «Электронные услуги», в нем можно оформить запрос на получение сведений из ЕГРН. Затем на указанный Е-мэйл поступит инструкция об оплате. По истечении пяти дней на электронную почту придет сообщение. В нем будет ссылка и ключ, предназначенный для просмотра и скачивания электронного документа.
Потребуется получение информации от административных органов и архитектуры.
К рассматриваемым основаниям так же относится, закрепленное на законодательном уровне преимущественное право муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его продажи. В силу правила, установленного в ст. 8 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ, в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения <…> в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципальному образованию принадлежит преимущественное право на покупку такого земельного участка по той цене, по которой происходит его продажа, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Отметим, что в соответствии с изложенным положением муниципальное образование обладает вышеуказанным преимущественным правом только в случаях, которые установлены в законе субъекта РФ, иными словами, возможность муниципальных образований реализовать гарантированное право находится в зависимости от усмотрения органов государственной власти субъектов РФ.
Здесь необходимо отметить, что на основании результатов проведенного анализа практики реализации данного права в нескольких регионах России, А.И. Дихтяр пришел к выводу о том, что рассматриваемое право фактически не используется на практике, более того в соответствующих бюджетах, как правило не закладывается финансирование на приобретение участков из земель сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, на основании этого не следует считать, что такое право необходимо исключить из законодательства1.
Дело в том, что в случае реализации муниципальным образованием рассматриваемого права в дальнейшем возникают проблемы его использования, а конкретно с реализацией отдельных правомочий собственника в отношении этого земельного участка, так как в случае покупки такого земельного участка муниципальное образование приобретает его в собственность. Однако в соответствии с положениями, закрепленными в статье 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ, в собственности муниципального образования может находиться только ряд отдельных видов имущества, которое предназначено только для названных законодателем целей, поэтому если приобретенный ими земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не может быть использован для этих целей, то, соответственно, данный земельный участок необходимо реализовать, а вырученные за счет этого денежные средства должны поступить в бюджет муниципального образования.