диплом Договор о развитии застроенной территории. диплом Договор развития освоенной территории

диплом Договор развития застроенной территории
принимаем заказы на новые работы ...

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………..……….…..……
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ИНСТИТУТА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ……..….….……………
1.1. Общая характеристика института развития застроенных территорий…
1.2. Практическая реализации норм Градостроительного кодекса Российской Федерации в части развития застроенных территорий...…………………..
ГЛАВА 2. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ПРОЦЕССЕ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ …………………………………………………………31
2.1. Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения и строительства в целях развития застроенных территорий ….…..………..
2.2. Порядок изъятия земельных участков в рамках института развития застроенных территорий
ГЛАВА 3. ДОГОВОР О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ......
3.1. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории ………………………...
3.2. Существенные условия договора о развитии застроенной территории …...
3.3. Возникновение прав на земельные участки при заключении договора о развитии застроенной территории .………………………………....……….
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…….…………………..…………..…………………………..…
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………….........................................

......
Целью работы является анализ правового регулирования предоставления и изъятия земельных участков в правовом институте развития застроенных территорий, а также разработка научных предложений и рекомендаций по совершенствованию нормативных правовых актов, регламентирующих указанную сферу, для повышения эффективности их применения.
Задачи исследования :
- характеристика института развития застроенных территорий;
- применение норм Градостроительного кодекса Российской Федерации в части развития застроенных территорий;
- проанализировать, осмыслить, раскрыть особенности правового регулирования предоставления и изъятия земельных участков для комплексного строительства в целях развития застроенных территорий;
- рассмотреть специфику заключения договора о развитии застроенной территории, по рядок возникновения прав на земельные участки при заключении такого договора;
- выявить правовые проблемы по вопросам реализации нормативных актов и разработать предложения по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Объектом исследования является анализ условий, оснований и способов возникновения прав на земельные участки при заключении договора о развитии застроенной территории.
Предмет исследования составляют нормы градостроительного законодательства, регулирующие порядок возникновения прав на земельные участки в ходе реализации договора о развитии застроенной территории.
...

Существует необходимость в анализе определения критерия общеполезности в российском законодательстве. Н.А. Сыродоев полагает, что разумно было бы вернуться к понятию «общественные нужды», так как понятие «государственные и муниципальные нужды» не всегда совпадают с действительными потребностями общества2.
В действительности под изъятием всегда подразумевается, что интересы, преследуемые законными правообладателями и публичные интересы будут ограничены, поскольку изъятием ущемляется воля субъекта, у изымается собственность во благо общегосударственным интересам.
Наиболее верная, по нашему мнению, позиция О.В. Шатровой, полагающей, что цели изъятия земельных участков на государственные либо муниципальные нужды должны подтверждаться в целях их последующего использования. После того как изымается земельный участок на государственные либо муниципальные нужды, возведение объектов недвижимости (либо другое использование) должно проводиться в публичных интересах.
Публичность характера возведения очевидна, по мнению В.А. Евстигнеева, если возводимые объекты не могут приносить доход (к примеру, строящаяся улица), то вопросы здесь отсутствуют, и местные власти не могут быть «заподозрены» в том, что ими изымаются чужие земельные участки лишь под прикрытием общественной необходимости, а в действительностью для пополнения бюджета с их помощью1.
Необходима обоснованность публичных интересов органов, представляющих государственную власть либо местное самоуправление, в ходе изъятия земельных участков. После изъятия интересы должны быть реализованы так, чтобы в общественных интересах в определенной мере были представлены и частные интересы субъекта, чье имущество подлежало изъятию. Скорее всего, законодатель специально не определяет на законодательном уровне государственный и частный интерес, оставляя таким образом много простора для того, чтобы лоббировать публичные интересы и принудительные действия, направленные на изъятие. Положительный этап в совершенствовании правовой регламентации правоотношений в сфере изъятия земельных участков заключается в принятии редакции п. 1 ст. 49 ЗК РФ, где происходит установление конкретного перечня объектов муниципальной и государственной важности, для расположения которых возможным становится изъятие земельных участков. Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ, в процессе изъятия земельных участков для публичных нужд, если размещаются указанные выше объекты, ситуация должна быть проанализирована и должен быть документально подтвержден факт отсутствия альтернатив их размещению. Альтернатива должна пониматься в широком смысле. Речь идет и о реализации проекта за границами определенных административно-территориальных единиц, а может быть, и об окончательном отказе от его реализации.
Процесс изъятия земельных участков в публичных целях, производимое в исключительных ситуациях, которые связаны с обстоятельствами в определенных федеральным законом случаях, а в отношении изъятия земельных участков из муниципальной либо региональной собственности - в случаях, определенных в законах субъектов Федерации, должен соответствовать правилам изъятия непрямого (косвенного) действия, предусмотренным подпунктом 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ. В соответствии с этим подпунктом, изымать земельные участки можно только в том случае, если отсутствуют иные возможности размещения или иные возможные способы решения данной ситуации.
Только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется в порядке «прямого действия», то есть даже при наличии других возможных вариантов.
Глава 3. Договор о развитии застроенной территории
3.1. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории
В связи с тем, что процесс развития застроенной территории является сложным, возникает необходимость в исследовании вопроса правовой природы договора о развитии застроенной территории, в части которого исследователи не приходят к единому мнению даже в отношении его этапов. Так, В. Шарапов определяет этапы: решение о РЗТ, проведение аукциона, подписание договора о РЗТ1. Я.И. Файзрахманова говорит о наличии следующих этапов РЗТ:
- орган местного самоуправления принимает решение о РЗТ;
- осуществляется принятие решения касательно проведения открытых аукционов на право заключения договора о РЗТ;
- готовится необходимая документация для реализации аукционов;
- определяется победитель; исполнительный орган местного самоуправления и инвестор заключают договор о РЗТ.
Процедура РЗТ основана на нормах статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ. РЗТ происходит в соответствии с установленной законом процедуре и выглядит так:
1. Заинтересованному лицу необходимо подать заявление с инициативой о развитии застроенной территории в администрацию муниципального образования (статья 46.1 Градостроительного кодекса РФ).
2. Если имеется первостепенная необходимость, экономическая целесообразность, правовая и градостроительная возможность развития таких застроенных территорий, устанавливаются пределы территории для того, чтобы определить расчетные показатели наличия объектов соцкультбыта и инженерной инфраструктуры и пределов территории, которая подлежит развитию.
3. Если имеется необходимость, происходит утверждение муниципальной адресной программы, согласно которой планируется снести либо реконструировать жилищный фонд, расположенный на застроенных территориях (ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).
4. Если градостроительный регламент отсутствует, необходимо утвердить показатели обеспеченности таких территорий объектами соцкультбыта, инженерной инфраструктурой (ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).
5. Если все вышеуказанные мероприятия выполнены, необходимо принять решение касательно развития застроенных территорий (ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).
6. Организовывается и проводится аукцион на право заключения договора касательно развития застроенных территорий (ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ).
7. С лицом, победившим на открытом аукционе, либо другим лицом, обладающим правом заключить такой договор, заключается и реализовывается договор касательно развития застроенных территорий (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).
Надо полагать, что в процессе развития застроенной территории задействуется большое количество элементов публично-правовой природы.
На основании пункта 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенной территории осуществляется согласно договору о развитии такой территории. В соответствии с этим договором одна сторона берет на себя обязательства в определенные договором сроки самостоятельно и за свой счет и (или) привлекая иных лиц и (или) средства иных лиц по выполнению обязательств следующего рода:
- подготовить проект планировки застроенных территорий, в том числе проект межевания застроенных территорий, согласно градостроительному регламенту и местным нормативам, установленным градостроительным проектированием;
- обеспечить, а также передать в собственность государства либо муниципалитета благоустроенные жилые помещение для предоставления лицам, которые выселяются из своих жилых помещений;
- выплатить выкупную стоимость изымаемых в соответствии с решением, принятым органом местного самоуправления согласно жилищному законодательству, жилых помещений в многоквартирных домах, которые были признаны аварийными и подлежат сносу, находящихся на застроенных территориях, в отношении которых имеется решение касательно развития, и земельных участков, на которых располагаются эти многоквартирные дома;
- проводить строительство на застроенных территориях, в отношении которых имеется решение касательно развития, согласно утвержденному проекту планировки застроенных территорий.
Вторая сторона в соответствии с договором берет на себя обязанности по формированию необходимых условий для реализации следующих обязательств:
- утвердить проект планировки застроенных территорий, в том числе проект межевания застроенных территорий согласно градостроительному регламенту и местным нормативам, установленным градостроительным проектированием;
- принимать в соответствующем порядке решение касательно изъятия, выкупая жилые помещения в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежат сносу и располагаются на застроенных территориях, а также земельные участки, на которых располагаются эти дома;
Очевидно, что в правоотношениях по развитию застроенной территории в целом, и в договорных отношениях в частности, органы местного самоуправления, с одной стороны, являются субъектами, имеющими властные полномочия и их в соответствующей мере реализующими, а с другой - субъектами, которые на условиях равенства участников правоотношений вступают в договор.
В связи с тесной связью традиционного гражданско-правового содержания, договорной формы и административных актов и участия государственных структур, это послужило началом зарождения теории административного договора.
Актуальность административный договор в Российской Федерации стал приобретать в последние годы, это обусловлено развернувшимся процессом преобразования отношений собственности. Но и сейчас можно с уверенностью сказать, что административно-правовой договор является новым и пока недостаточно осмысленным явлением, потому что сама сущность государственного управления подразумевает наличие императивности односторонних юридически-властных волеизъявлений, а договорные связи основаны на равенстве лиц, участвующих в них.
В.И. Новоселов полагал, что в случае заключения административного договора между сторонами, у одной из которых имеются властные полномочия, а у второй нет, то в этом договоре равенство сторон отсутствует1.
Одна из первых российских ученых, изучивших суть административного договора, - Ц.А. Ямпольская, говорившая о большей демократичности договорной конструкции административных правоотношений, даже если отсутствует равенство сторон, по сравнению с конструкцией правовых отношений, которые возникают на основе властных действий одностороннего характера.
Дефиниция административного договора у- предмет большого количества дискуссий, современные ученые приводят множество аргументов, которые позволяют рассматривать этот вид договора как самостоятельную административно-правовую форму. В частности, В.А. Юсупов говорил об административном договоре как об определенном в актах административного права соглашении двух и более лиц, из которых одно лицо либо все - непременно органы государственного управления или их законные представители, и это соглашение нацелено на то, чтобы установить, изменить либо прекратить административные права и обязанности у органов государственного управления, субъективные имущественные либо неимущественные права у физических лиц и их социальных объединений.
А.В. Демин видит в административном договоре соглашение, заключаемое между как минимум двумя субъектами административного права, которое заключается в соответствии с нормами административного права, предопределяющее координационные управленческие отношения.
Важно подчеркнуть, что Д.Н. Бахрах говорит об административном договоре как об основанном на нормах административного права и разработанном в публичных интересах в итоге добровольного согласования волеизъявления двух и более лиц, один из которых всегда является субъектом административного права, многостороннем акте, устанавливающем (изменяющем, прекращающем) комплекс взаимных прав и обязанностей его участников.
Административный договор является основанным на административно-правовых нормах соглашением, рассматриваемым в качестве взаимного и согласного волеизъявления сторон касательно одной цели между двумя и более формально равноправными лицами; предмет такого договора – осуществление организационных или управленческих действий, и в нем как минимум одна сторона представляет орган государственного управления или выступает в роли его законного представителя. Такая дефиниция приводится А.П. Кореневым и А.А. Абдурахмановым.
Вопрос по поводу признаков административных договоров тоже является дискуссионным в административно-правовой теории.
А.П. Коренев и А.А. Абдурахманов говорят о следующих признаках:
- в административных договорах должен участвовать орган государственного управления;
- структура административного договора обладает организационно-управленческим характером;
- правовую основу административного договора составляют административно-правовые нормы;
- в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения административного договора наступает юридическая ответственность.
Б.В. Россинский выделял следующие признаки:
- административный договор должен содержать особые условия, выходящие за рамки обычных гражданско-правовых договорных правоотношений;
- представители исполнительных органов должны быть наделены контрольно-надзорными полномочиями, а также должен быть предусмотрен ряд экономических санкций по отношению к коллективам организаций, которые вступают в договорные правоотношения.
Стоит особо сказать об утверждении Б.В. Россинского по поводу того, что вопросы административных договоров должны рассматриваться не только с позиций материальных норм административного права, в которых происходит установление статутных положений (касательно административно-правового режима реализации, ответственности, обязанностей, прав, участников), но и с административно-процессуальной точки зрения в связи с включением административно-договорного процесса в административный процесс.
Административный договор является административно-процессуальным производством, в котором содержится и своя материальная часть, но не в меньшей мере как в теории административного права, так и в законодательстве необходимо говорить именно о его процессуальных началах.
Определение цели административного договора регулируется в научной литературе отчасти одинаково. Исследователи определяют ее в качестве:
- реализации публичного интереса, какого-либо общего блага, достижения общественно важного результата;
- достижения общего блага, общественно важного результата, реализации управленческих действий, направленных на интересы общества и государства (регламентация управленческих правоотношений, осуществление или организация реализации функций публичного управления и как результат - удовлетворение публичных или государственных интересов);
- достижения положительных социально значимых результатов (наличие исключительно публичной направленности, так как реализуется публичная власть государства);
- регулирования управленческих правоотношений – заключая административный договор, стороны обязываются осуществлять определенные действия в интересах управления государством.
Относительно того, можно ли отнести договор о развитии застроенных территорий к административным договорам, высказывается множество различных точек зрения. В частности, Ю.В. Поднавозова говорит об отягощенности таких договоров, что выражается в следующем:
- одна сторона такого договора всегда представлена публично-правовым образованием;
- в условия договор как встречные обязанности публично-правовых образований входит комплекс их властных полномочий;
- договора как при заключении, так и при их реализации наделены механизмами, исключающими принцип свободы договоров.
Г.В. Лукьяненко согласен с Ю.В. Поднавозовой по поводу перегруженности таких договоров публичными элементами. Однако нон заключает, что указанная специфика этих договоров дают возможность для установления их административной природы.
Можно сделать вывод, что договор о развитии застроенной территории имеет исключительно гражданско-правововую природу.
Статья 46.2 Градосторительного кодекса Российской Федерации закрепляет в подпункте 3 пункта 3 обязательства застройщиков подготовить проект планировки застроенных территорий, в том числе проект их межевания согласно градостроительному регламенту и местным нормативам, установленным градостроительным проектированием (если таковые отсутствуют – согласно утвержденным органами местного самоуправления расчетным показателям обеспеченности этих территорий объектами социального коммунально-бытового назначения, инженерной инфраструктурой), а в подпункте 7 п. 3 ст. 46.2 Градосторительного кодекса РФ устанавливается корреспондирующая обязанность органов местного самоуправления по утверждению соответствующего проекта.
Проекты межевания застроенных территорий, проекты их планировки вместе с градостроительными планами земельных участков согласно п. 5 ст. 41 Градосторительного кодекса РФ включены в перечень документов по планировке территорий, утверждение которых в соответствии со ст. 8 Градосторительного кодекса РФ является полномочием органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности. Соблюдение процедуры принятия этих документов контролирует Министерство регионального развития РФ согласно ст. 8.1 Градосторительного кодекса РФ.
При этом в ст. 28 Федерального Закона РФ от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»1 говорится, что проекты межевания территорий и проекты их планировки должны стать предметом публичных слушаний. Условия организации и осуществления которых устанавливает устав муниципальных образований и (или) нормативно-правовые акты представительных органов муниципальных образований.
В пп. 5 ст. 46.2 ГрК РФ застройщик обязывается уплатить выкупную стоимость изымаемых по решению органов местного самоуправления жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежат сносу и которые располагаются на территориях, по которым имеется решение РЗТ. пп. 8 указанной статьи имеет место закрепление корреспондирующей обязанности органов местного самоуправления по принятию в соответствии с законом решения касательно изъятия посредством выкупа земельных участков, на которых стоят эти многоквартирные дома, и жилых помещений.
Согласно ст. 32 ЖК РФ признание на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», представляет собой основание для того, чтобы изымать на нужды государственного либо муниципального характера все жилые помещения таких домов и земельных участков, на которых располагаются такие дома (если собственниками жилых помещений не производились самостоятельные снос либо реконструкция здания). Решение касательно изъятия для нужд государственного либо муниципального характера жилых помещений согласно ст. 32 ЖК РФ принимает орган государственной власти либо местного самоуправления, который принял решение касательно изъятия определенных земельных участков в соответствии со ст. 279-282 ГК РФ и ст. 9-11, 49, 61, 63 ЗК РФ.
В постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъясняется в п. 20, что правовые основания использования собственниками жилых помещений земельных участков (на правах пожизненного наследуемого владения, аренды, права на постоянное (бессрочное) пользование, собственности) не играют роли.
Итак, земельные участки под многоквартирными домами и жилыми помещениями в этих домах в процессе их изъятия для нужд государственного либо муниципального характера выкупают Российская Федерация, субъектом РФ либо муниципальное образование – все зависит от того, для каких нужд осуществляется изъятие. При, этом нельзя возлагать на застройщика обязательство по выплате выкупной стоимости владельцам жилых помещений административно-правовых рамках, потому что это подразумевало бы, что юридическое лицо, предприниматель получает административные функции. Жилищное законодательство также не содержит норм, позволяющих такое перераспределение правомочий.