"Особенности осуществления инвестиционных проектов в сфере недвижимости".

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
1.Проекты в сфере недвижимости
2.Оценка инвестиционных проектов
2.1.Оценка денежных потоков
2.2.Показатели эффективности
2.3.Методы оценки надежности
2.4.Реализация и контроль инвестиционных проектов
5. Детальное описание инвестиционного проекта и планируемые к достижению результаты
5.1. Описание проекта
5.2 Анализ планируемых результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы

"Особенности осуществления инвестиционных проектов в сфере недвижимости".

Размещение денежных средств в достоверных активах обычно обеспечивает 2 - 3% доходов за год. Норма инфляции учитывает прогнозы в связи со снижением платежеспособности денег за период реализации инвестиционного проекта. Поощрения за риск рассчитываются путем суммирования величины рисков, присущей объекту конкретного недвижимого имущества.Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется в том случае, когда риск и нормы дисконтирования инвестиционного проекта равны. Поэтому для определения нормы дисконтирования по конкретному инвестиционному проекту необходимо собрать информацию о проектах, по которым степень риска на финансовом рынке одинакова. Норма дисконтирования данного проекта принимается как альтернативная стоимость капитала.Норма дисконтирования по методу различения рассчитывается на основе данных об осуществляемых операциях с аналогичными объектами на рынке недвижимого имущества. Данный метод трудоемкий, и точность расчета во многом связана с объемом и достоверностью анализируемой информации. Расчет нормы дисконтирования по методу различения осуществляется по нижеследующей схеме:- определяются потоки доходов и затраты по каждому аналогичному объекту, который используется наиболее рационально;- рассчитывается уровень доходности инвестиций по аналогичному объекту;- полученные результаты изучаются посредством статического или экспертного методов и применяются к оценочным объектам.Метод дисконтирования денежных потоков по сложности сравнения с методом капитализации дает возможность оценки имущества недвижимости с высоким уровнем точности. При оценке объекта инвестиционных проектов методом дисконтирования проводится дисконтирование только денежных потоков, а не потоков денежной прибыли, ибо денежный поток по сравнению с потоком денежной прибыли наиболее стабильный; понятие "денежный поток" включает в себя поступление денежных средств и их использование; денежный поток отражает результаты деятельности не только владельца объекта инвестиционного проекта, а также его партнеров.Метод мониторинга предусматривает постоянный контроль тенденций рынка недвижимости и глубокого анализа экономических показателей инвестиционных вложений в недвижимость. Данная информация группируется по отдельным сегментам рынка недвижимости и систематически публикуется в печати. Она также играет важную роль как базовый показатель и дает возможность сравнения результатов проведенных расчетов со средними рыночными показателями.Целесообразно классифицировать методы динамичной оценки следующим образом:- чистая настоящая стоимость денежных потоков;- внутренняя норма доходности;- метод равной цены.В экономической литературе как основные для метода чистой настоящей стоимости используются следующие термины: чистый дисконтированный доход; чистая текущая стоимость; чистая дисконтированная стоимость; общий финансовый итог от реализации проекта; текущая стоимость.Аналогично тому, как для финансовых активов используются мультипликаторы «цена/прибыль» и «цена/балансовая стоимость», инвестиции в недвижимость можно оценивать, используя стандартизированные меры стоимости и сопоставимые активы.Оценка денежных потоковДенежные потоки от инвестиций в недвижимость обычно принимают форму арендной платы или лизинговых платежей. При оценке арендной платы в будущие годы следует рассматривать прошлые периоды в динамике арендной платы, в условиях спроса и предложения в отношении предоставляемых под недвижимость участков, а также в общих экономических условиях.В зданиях, построенных под офисы и жилье, не могут в одно и то же время сдаваться в аренду все помещения. Таким образом, коэффициент незанятости (т.е. доля помещений, которые не будут сданы в аренду в любой момент времени) должен прогнозироваться наряду с рыночной арендной платой. Даже на рынках с недостатком предложения будут периоды, когда помещения нельзя сдать в аренду, что обусловит некоторую долю незанятых площадей. Таким образом, независимо от спроса нельзя ожидать, что уровень заполнения здания будет равен 100%. В отношении новых зданий в проектах следует учитывать, сколько времени вначале потребуется, чтобы арендаторы сняли помещения.Иногда застройщики покупают недооцененную землю не с намерением застроить ее, а с целью удержания в надежде на значительный рост стоимости земли в период сохранения вложений. Инвестиции в недооцененную землю не создают положительных денежных потоков в период владения землей (удержания). По существу, только положительные денежные потоки и являются расчетной стоимостью земли по завершении периода удержания. Если при этом в период удержания надо платить налог на имущество и нести другие расходы, то на его протяжении возникнут отрицательные денежные потоки. При анализе этих инвестиций также можно рассматривать традиционный подход дисконтированных денежных потоков, но можно рассмотреть землю как опцион, а ее застройку – как исполнение опциона. В этом случае можно рассматривать стоимость земли как опционную премию. Если наблюдается высокая изменчивость цены на землю, то можно принять решение о покупке земли, даже когда ожидаемые темпы увеличения цены ниже стоимости привлечения капитала.Показатели эффективностиОчень важно четко определить сущность и характер деятельности, для которой строится финансовая модель. В большинстве случаев бизнес-планирование служит для оценки эффективности и привлечения финансирования в инвестиционные проекты, связанные с созданием или модернизацией предприятий или инфраструктурных объектов.Необходимо отличать его от планирования (или бюджетирования) на действующем предприятии, представляющего собой прогнозирование периодичной финансовой отчетности в одной или двух-трех основных формах, в зависимости от потребностей.Для оценки отдельно взятых инвестиционных проектов разработаны специфические принципы оценки и показатели проектной эффективности.Очень важно, что эти показатели (NPV, IRR, PI, DPBP) определяются за весь период исполнения проекта.Они в принципе не вычисляются по данным бухгалтерской отчетности действующего предприятия и не имеют в ней аналогов.Расчет показателей осуществляется на основе прогнозных денежных потоков проекта, которые строятся в ходе финансового моделирования будущей деятельности ости на всем горизонте планирования.Основу метода оценки уровня эффективности инвестиционного проекта составляет сравнение базовой суммы инвестиций (IC) с суммой прогнозируемого денежного потока. Денежный поток дисконтируется с использованием коэффициента, который определяется инвестором. При этом инвестор может использовать годовую норму процентов или норму прибыли, которую ожидается получить от инвестиционного вложенияНеобходимо отметить две особенности метода расчета коэффициента эффективности инвестиций. Первая из них - это необходимость дисконтирования доходов, а вторая - характеристика доходов с показателем чистой прибыли (PN). Коэффициент эффективности инвестиций (Кэф) определяется отношением среднегодовой прибыли к средней величине инвестиций. Средняя величина инвестиции определяется разделением суммы капитального вложения на две части. В случае определения остаточной или ликвидационной стоимости (RV) необходимо ее учитывать. Коэффициент эффективности инвестиции можно определить по следующей формуле: PN Кэf = -----------------. [1/2 x (1C + RV)]При расчете показателя чистой текущей стоимости необходимо обращать внимание на следующие аспекты.Часто смешивают понятия "финансовые потоки проекта" и "финансовые потоки компании" при спецификации исходных данных для расчета показателя чистой текущей стоимости. При расчете эффективности проекта с точки зрения финансовых поступлений учитываются только поступления денежных средств за вырученную продукцию, проделанную работу или за оказанные услуги, которые являются результатом осуществления проекта. А в качестве финансовых расходов рассматриваются капитальные и текущие затраты по реализации проекта вне зависимости от источников финансирования.Также необходимо понимать, что движение денежных средств и образование прибыли (убытка) по реализуемому проекту могут не совпадать во времени. Причиной тому может стать, например, прибыль данного месяца, которая в данный момент числится в дебиторской задолженности, и денежные поступления начнутся только по прошествии нескольких месяцев по результатам погашения данной задолженности. Аналогично затраты на налоги не обязательно повлекут за собой неотложные расходы денежных средств, а могут привести к образованию задолженности.В условиях российской экономики предпочтительнее использовать в качестве базы исчисления дисконта вложения, пользующиеся спросом (например, арендная плата за квартиру), и делать поправку на то, что относительно небольшой риск существует. Таким образом, при определении дисконта доход корректируется в сторону уменьшения. Например, среднерыночная арендная плата за офисное опмещение в месяц определяется и умножается на 12. Производится корректировка по элиминированию существующего риска путем вычитания из полученного показателя величины годовой страховой премии по страхованию от всех видов риска. Затем полученная величина делится на текущую рыночную цену помещения , и выводится показатель годового дисконта.При нахождении финансовых потоков величину текущих затрат необходимо трактовать в экономическом смысле, то есть включать в себестоимость реализации продукции статьи текущих затрат, таких как командировочные расходы сверх установленного предела, арендную плату сверх установленного предела и т.п. Финансовые расходы, обусловленные данными затратами, необходимо учитывать при моделировании финансовых потоков по проекту.Для долгосрочных инвестиционных программ необходимо производить расчеты в твердой валюте с целью приближения к действительности.Метод внутренней нормы рентабельности. Внутренняя норма рентабельности (далее по тексту - IRR) представляет собой предельный уровень доходности инвестиций; под ней понимается ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Величина критерия зависит от суммы недисконтированных финансовых потоков за расчетный промежуток времени и распределения валовых поступлений, капитальных затрат и текущих расходов денежных средств по периодам за рассматриваемый промежуток времени. В случае если финансирование проекта осуществляется за счет собственных и привлеченных заемных средств, IRR рассчитывается на основании чистых потоков денежных средств с учетом вложения собственных средств, включая дивиденды. Для оценки платежеспособности проекта необходимо рассчитывать показатель за период действия кредитного договора, если срок действия проекта его превышает.Данный метод позволяет определить гарантированный уровень прибыльности проекта, максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования, при которой проект останется безубыточным. Он обеспечивает независимость результатов расчетов от абсолютных размеров инвестиций, предоставляет возможность для сравнения проектов с различными уровнями риска. Расчеты можно производить с применением электронных таблиц Microsoft Excel. Показатель внутренней нормы доходности характеризует устойчивость компании к неблагоприятным изменениям и "резерв безопасности проекта". Используя данный критерий, можно осуществлять ранжирование проектов по экономической эффективности и проводить сравнение с альтернативными вариантами.При анализе величин IRR необходимо учитывать высокую зависимость результатов расчета от точности оценки будущих денежных потоков, неспособность отражения абсолютной величины чистых экономических выгод. Также невозможно однозначно выявить самый эффективный проект.Модифицированная внутренняя доходность (MIRR) представляет собой ставку дисконтирования, которая приравнивает приведенное значение инвестиций к наращенной стоимости денежных поступлений, предполагая, что они могут быть реинвестированы по цене капитала. Данный критерий имеет преимущества перед IRR, поскольку потоки денежных средств от всех проектов реинвестируются по стоимости капитала. Данный показатель демонстрирует, насколько каждый проект может увеличить стоимость компании и лучше, чем IRR, характеризует доходность инвестиционных проектов.Рентабельность инвестиций показывает уровень доходов, который генерируют инвестиционные затраты. Иными словами, показывает приведенное значение поступлений от реализации проекта на денежную единицу приведенных затрат и определяется как отношение NPV к дисконтированным инвестиционным затратам. При значении показателя, превышающем единицу, проект должен быть принят к реализации как экономически эффективный. Преимуществом расчета данного показателя является обеспечение возможности формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов и сопоставления затрат с эффектом от их реализации. Рентабельность инвестиций не позволяет учесть фактор масштабности проекта, возможны противоречия при сравнении с результатами, полученными по методу NPV.Названный критерий достаточно просто и быстро рассчитывается и допустим к применению для оценки эффективности инвестиционных решений в ситуации, когда спрос на продукцию нестабилен, а компания характеризуется маленькими объемами денежных оборотов. Но на практике при оценке с помощью данного критерия возникают трудности, поскольку он не учитывает денежные потоки за пределами срока окупаемости вложений и дает лишь приближенную оценку уровня риска привлечения инвестиций.Для рассмотрения инвестиционного проекта с точки зрения финансовой состоятельности необходимо представлять движение денежных средств и проконтролировать отсутствие дефицита бюджета. В рассматриваемом проекте должен обеспечиваться положительный остаток свободных денежных средств (нарастающим итогом) в каждом интервале планирования в течение всего действия проекта. Коэффициент покрытия долга необходим для определения допустимой суммы погашения основного долга и рассчитывается как отношение величины потока денежных средств периода без учета выплат по кредитам к выплатам по кредиту периода. При анализе проекта для оценки его финансовой состоятельности необходимо также определение показателей платежеспособности, финансовой устойчивости, рентабельности.В процессе принятия решения об эффективности инвестиций должны рассматриваться все показатели. Комплексная оценка проекта позволяет рассматривать эффективность инвестиций в нескольких плоскостях в зависимости от приоритетов инвестора и возможных вариантов развития проекта.Профессора Джон Грехем и Кэмпбелл Харви из университета Дюка провели опрос в 392-х компаниях о методах, применяемых для оценки инвестиционных проектов. Для оценки проектов использовали метод чистого приведенного значения 74,9% опрошенных, метод внутренней доходности - 75,7%, подход окупаемости - 56,7%. Отсюда следует, что большинство компаний при оценке проектов применяют более одного подхода. Также обнаружилось, что небольшие компании в основном применяют метод окупаемости.Методы оценки надежностиРассматривая любой инвестиционный проект, необходимо провести оценку его надежности. Количественную оценку уровня надежности можно получить, используя методы анализа чувствительности, вариационный и дисперсный анализ, анализ графика погашения кредита и др.Анализ чувствительности. В период реализации инвестиционного проекта существенным является фактор неопределенности, поскольку возможно, например, отклонение от планируемых значений цен на приобретаемые основные средства, сырье, материалы и т.п. Соответственно, произойдет изменение денежных потоков проекта, то есть нужно учитывать экономический риск.В период действия проекта возможен и политический риск. Например, в преддверии выборов его величина нарастает. А также возможны технические, налоговые, экологические и прочие виды риска. Все они могут изменить динамику финансовых потоков проекта.Предельную величину неблагоприятных колебаний по отдельным статьям денежных потоков, при которых проект остается безубыточным, определяет анализ безубыточности.Таким образом, анализ чувствительности оценивает надежность проекта с точки зрения допустимых колебаний отдельных статей потоков денежных средств по результатам наступления того или иного риска.Вариационный анализ. Вероятность наступления возможного варианта развития событий определяется экспертным путем, основанном на прогнозах. Однако такой анализ не учитывает степень разброса вероятностей вокруг ожидаемых величин. Например, ставка арендной платы за 1 кв. м в торговом комплексе прогнозируется следующим образом:- сохранение цены в 750 у. е/кв. м - вероятность составляет 20%;- повышение цены до 900 у. е/кв. м - вероятность составляет 40%;- снижение цены до 300 у. е/кв. м - в результате избытка площадей вероятность составляет 40%. В этом случае проект убыточен.Ожидаемый уровень цен реализации за 1 кв. м, учитывая все изложенные варианты, составляет 750 x 0,2 + 1125 x 0,4 + 375 x 0,4 = 750 у. е.Дисперсный анализ позволяет определить степень распределения вероятностей возможных случаев развития событий. Надежность проекта возрастает с уменьшением коэффициента дисперсии. Предварительно производится обязательный расчет средней ожидаемой величины показателя. В совокупности с вариационным анализом формула дисперсии такова: ________________ / /SUM(ОВ – ОВi2 ) x К / Д = / ------------------, \ / SUM Кi \/ где Д - коэффициент дисперсии;ОВ - ожидаемая величина; Вi - величина финансового показателя при наступлении i сценария; SUM Кi - сумма вероятностей всех сценариев. Рассмотрим определение среднего отклонения от ожидаемой ставки арендной платы на вышеприведенном примере. _________________________________________ / Д = /(750 - 750)2 x 0,2 + (1125 - 750)2 x 0,4 + \/ (375 - 750)2 x 0,4= 335,41Таким образом, среднее отклонение от ожидаемой величины в 750 у. е/кв. м составляет порядка 335,41 у. е., т.е. порядка 44,72%.Анализ графика погашения кредита. От способов возврата кредита зависит размер выплачиваемых процентов и период выплаты долга и процента по нему. Анализ различных вариантов погашения кредита позволяет выбрать оптимальные условия действия кредитного договора. При равномерном погашении сумм основного долга и процентов по нему проект наименее рискован для инвестора. Конечно, сумма начисляемых процентов по сравнению с альтернативными вариантами меньше, но меньшим оказывается и срок иммобилизации кредитных ресурсов, а уровень ликвидности - наибольшим. С точки зрения компании, реализующей проект, вариант наименее приемлем, так как возможны промежуточные финансовые дефициты в ходе реализации проекта.Если в ходе реализации проекта условием является равномерное погашение процентов и единовременное погашение суммы основного долга в конце срока действия кредитного договора, то величина начисляемых процентов оказывается выше по сравнению с первым вариантом, сроки иммобилизации кредитных ресурсов - средние.Возможна реализация проекта, когда происходит единовременное погашение основного долга и процентов по кредиту в конце срока действия кредитного договора. Этот вариант, наиболее рискованный и доходный для инвестора, удобен в случаях, когда инвестиционный проект предполагает получение денежных средств после полного освоения капитальных затрат и реализации объектов.По результатам сопоставления показателей проекта делается вывод об общей предпочтительности осуществления инвестиционного решения с точки зрения сбалансированности, финансовой состоятельности, надежности.