тема 14: Ипотечное кредитование под залог земли.

Оглавление
Оглавление.
Введение.
1. Кредит и способы его обеспечения.
2. Понятие и принципы ипотечного кредитования.
3.Особенности ипотеки земельных участков.
Заключение.
Список литературы.

тема 14: Ипотечное кредитование под залог земли.

3. Особенности ипотеки земельных участков.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ закрепляет, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности5. Субъектами права собственности в РФ являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципалитеты, физические и юридические лица. Земельные участки могут находиться соответственно в частной, государственной и муниципальной собственности.
В Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2010 по делу N А63-19494/2009
Суд указал, что ст. ст. 335, 615 ГК РФ, ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержат условие о необходимости наличия согласия собственника земельного участка на залог права аренды в момент заключения договора ипотеки. Последующий отзыв такого согласия, вне зависимости от его мотивов, не должен оказывать влияния на правоотношения сторон договора ипотеки. Иное понимание названных норм права может привести к нарушению стабильности гражданского оборота и определенности прав и обязанностей сторон, а также нарушить право залогодержателя на возможность удовлетворения своих денежных требований за счет заложенного имущества. Возможность отзыва согласия на передачу права аренды в залог собственником такого имущества после подписания договора нивелирует саму суть залога как способа обеспечения обязательств6.
В Постановлении ФАС Уральского округа от 29.04.2011 N Ф09-2128/11-С6 по делу N А71-6471/2010 суд указал, что с учетом того, что предметом залога одновременно являлись как объекты недвижимости, так и земельный участок, на котором они находились, суд на основании п. 4 ст. 340 ГК РФ, ч. 4 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" пришел к выводу, что факт нахождения на земельном участке объектов, прямо не поименованных в договоре ипотеки и принадлежавших залогодателю, не влек ничтожности сделки, поскольку в договоре ипотеки не содержалось условия о том, что какие-либо прямо не поименованные в договоре находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке здания или сооружения не являлись предметом залога.
В Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 по делу N А33-4254/2010 суд указал, что из буквального толкования п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") следует, что право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя только в том случае, когда предметом залога является непосредственно земельный участок. Поскольку в спорном случае в залог было передано право аренды земельного участка, положения названной нормы к указанному договору были не применимы7.
В Постановлении ФАС ВВО от 13.06.2007 по делу N А79-9875/2006 суд разъяснил, что из буквального толкования ст. 64.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что ипотека на земельный участок в силу закона возникает только при строительстве расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств, но не при их приобретении8
На основании Земельного кодекса РФ и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном Законодательством РФ, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими государственными органами (п. 1 ст. 261 ГК РФ).
Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимый может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Разрешенное использование данного участка может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами9.
Земли в России разделены на семь категорий по своему целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса10.
Земли обязаны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (ч. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Категория земель указывается, в частности, в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Особенности ипотеки земельных участков предусмотрены гл. 12 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».
В ФЗ «Об ипотеке» регулируются особенности передачи земельных участков в залог. Все земельные участки в целях данного закона разделены на две категории:
1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62 ФЗ об ипотеке);
2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст. 63 ФЗ об ипотеке)11.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке п. 1 ст. 63 не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Земельное законодательство провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов12.
В п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.
Если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом»13.
Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.
В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.
По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состоит в том, что «на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»14.
Следовательно, в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке. Осветить все возникающие проблемы в рамках одного исследования не представляется возможным. В настоящей статье будут проанализированы лишь те аспекты проблемы, которые связаны с противоречивой реализацией принципа в рамках общих норм ЗК РФ и специального регулирования ипотечных правоотношений в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "
Первоначальным этапом оценки залоговой стоимости земельного участка является уточнение непосредственно объекта оценки. Согласно Закону N 102-ФЗ предметом залога и, следовательно, объектом оценки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц, граждан и их объединений, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, а с недавнего времени и земли сельскохозяйственного назначения. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного соответствующими нормативными актами. Кроме того, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Новая редакция Закона N 102-ФЗ предполагает оценку земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Однако ни Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 27.02.2003), ни российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки). Процедуру определения залоговой стоимости земельного участка необходимо начинать с установления базы стоимости. В международной практике такой базой является рыночная стоимость.
Проанализируем распространенные в России на практике и юридически закрепленные виды стоимости земли и возможность их использования для оценки земельного участка, являющегося предметом залога.
В настоящее время таких видов стоимости два - рыночная и кадастровая. Исходя из определения, которое дают российские стандарты оценки, рыночную стоимость земельного участка можно обозначить как наиболее вероятную цену. Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации).
Следует отметить, что на практике методов больше и некоторые из них сложнее, нежели описаны в Методических рекомендациях. Например, существует метод остатка, основанный на остаточной теории стоимости земли, в котором получение дохода от улучшений земельного участка рассматривается лишь как доход от сдачи его в аренду. Однако на многих земельных участках расположены, например, производственные (промышленные) предприятия, предприятия общественного питания, торговли, дорожного сервиса и др., к которым неприменима указанная схема.