Право собственности на жилые помещения по российскому законодательству

План:

Введение
Глава 1 Жилые помещения как объекты права собственности
§ 1. Юридическое содержание понятия «жилое помещение»
§ 2. Понятие и основания возникновения права собственности на жилые помещения
§3. Законодательное регулирование осуществления правомочий собственника жилого помещения
Глава 2 Актуальные проблемы теории и практики реализации права собственности на жилые помещения
§ 1. Тенденции судебной практики споров по вопросам реализации права собственности на жилые помещения
§ 2. Основные направления модернизации норм законодательства о праве собственности на жилые помещения
Выводы и предложения
Список использованной литературы

Право собственности на жилые помещения по российскому законодательству

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ "Переустройство и перепланировка жилого помещения".
Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:
1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;
4) соблюдать права и законные интересы соседей.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания:
а) самого жилого помещения;
б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.
Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.
В вопросах законодательного регулирования прав собственников жилых помещений значительное место занимает вопрос об ограничении прав собственников жилых помещений. Как любое гражданское право, право собственности на жилое помещение может быть ограничено законодателем. Ограничения следует рассматривать в качестве системы сдержек и противовесов, позволяющей определить возможную меру вмешательства государства в частные интересы и меру должного поведения частного лица, необходимую для достижения общего блага. Именно идея "ограничения абсолютного права каждого во имя блага всех является краеугольным камнем современной судебной защиты собственности".
Цели ограничения установлены в ст. 55 Конституции РФ, в ст. 1 ГК РФ и п. 1 ст. 3 ЖК РФ. На основании вышеуказанных норм право собственности на жилые помещения может быть только ограничено в следующих целях - защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это правило заимствовано из п. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека, где говорится о том, что "при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе".
Данные ограничения являются общими ориентирами, общими пределами ограничения гражданских прав [31, с.1]. В целях ограничений определенную правовую неопределенность вызывает "законный интерес гражданина", который не должен нарушаться в результате реализации собственником своего права собственности. На наш взгляд, законный интерес входит составной частью в субъективное гражданское право. Так, именно он вызывает субъективное право к реализации, следовательно, в федеральном законе должны предусматриваться конкретные обязывающие или запрещающие нормы, устанавливающие поведение собственника исходя из данных целей, - "частные пределы". Ограничения не порождают самостоятельных прав, а представляют собой меру должного поведения обязанного субъекта обладателя определенных прав в интересах общества в целом, в отдельных случаях (предусмотренных действующим федеральным законодательством) и в пользу отдельных субъектов гражданских правоотношений [51, с.15].
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение. Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ [10, с.7]. ГК РФ предусматривает еще одно основание ограничения права собственника на проживание в собственном жилом помещении: если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц (т.е. возникает общая собственность). Конечно, при осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно. Отношения общей долевой собственности на жилое помещение (индивидуальный жилой дом, квартиру, комнату) регулируются общими положениями гражданского законодательства без учета специфики и социального назначения жилых помещений. ЖК РФ содержит правовое регулирование только общей долевой собственности собственников общего имущества многоквартирного дома.
В достаточной мере важным вопросом правового регулирования реализации правомочий собственника является обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка и сносе дома. В п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". До введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы [58, с.8]. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилищное законодательство РФ регламентирует, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Для изъятия земельного участка необходимо решение соответствующего (государственного или муниципального) органа, которое подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласие собственника на изъятие требуется только в двух случаях:
1) когда происходит выкуп части имущества (жилого помещения);
2) когда истек годичный срок с момента государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Как указал Конюх Е.А., возникает ряд вопросов, связанных с принудительным отчуждением земельного участка: а) что понимается под государственными и муниципальными нуждами, где определяется их перечень; б) из состава какой категории земель земельного фонда РФ возможно изъять земельный участок; в) на каком праве может принадлежать соответствующий земельный участок собственнику жилого помещения; г) имеется ли в законодательстве среди оснований прекращения вещных и обязательственных земельных прав указание на государственные или муниципальные нужды; д) какие гарантии предусматривает действующее законодательство землеобладателю - собственнику жилого помещения в подобных ситуациях [42, с.61000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000].
В отличие от прежнего жилищного законодательства РФ действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ определил порядок обеспечения жилыми помещениями членов жилищного кооператива в связи со сносом дома. При этом закреплен различный порядок для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пай [53, с.21]. Вопрос о правах владельцев сносимого жилья напрямую связан с вопросом о порядке и основаниях такого сноса [53, с.21].
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с указанным Положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Согласно п. 7 вышеуказанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома требованиям законодательства.
Процедура отселения члена жилищного кооператива, выплатившего пай полностью, аналогична процедуре отселения собственника жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Так изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. Жилищное законодательство РФ прямо не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Поэтому и в этом случае применяется аналогия закона.
ГК РФ предусматривает еще одно основание ограничения права собственника на проживание в собственном жилом помещении: если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц (т.е. возникает общая собственность). Конечно, при осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно. Отношения общей долевой собственности на жилое помещение (индивидуальный жилой дом, квартиру, комнату) регулируются общими положениями гражданского законодательства без учета специфики и социального назначения жилых помещений. ЖК РФ содержит правовое регулирование только общей долевой собственности собственников общего имущества многоквартирного дома.
Вопросы совместного владения и пользования регулируются ст. 247 и 252 ГК РФ. Сособственник жилого помещения, для того чтобы осуществить свое право на проживание, должен достигнуть соглашения с остальными сособственниками по вопросам владения и пользования. При недостижении соглашения сособственники обращаются в суд. Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности, если ему не может быть выделена для проживания часть общего имущества соразмерно его доле. Определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат - одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.
Судебная практика считает наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности.
В суд могут обращаться сособственники, как проживающие совместно в этом жилом помещении, так и те, в отношении которых остальными сособственниками чинятся препятствия в пользовании принадлежащим имуществом. В последнем случае они заявляют требование о вселении, которое не обязательно сопровождается требованием об определении порядка пользования жилым помещением. При этом удовлетворение (отказ) требования о вселении должно происходить на основании виндикационного иска, так как лицо истребует свое имущество из чужого пользования. И условиями удовлетворения виндикационного иска не является условие о размере доли и другие условия, перечисленные в ст. 247, 252 ГК РФ.
Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них - Д. - вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В Определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, находившийся до этого в пользовании только ответчика - инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом первой инстанции неделимым имуществом
Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В развитие данного положения применительно к жилищным отношениям, отметим, что ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, которая установлена процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции РФ) [44, с.413].
В ЖК РСФСР 1983 г. защита жилищных прав осуществлялась преимущественно в административном порядке. В ЖК РФ административный порядок защиты жилищных прав предусматривается скорее как исключение. В частности, в ч. 2 ст. 11 Кодекса предусматривает, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, которые предусмотрены федеральным законом. При этом решение, которое принято в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Обращая особое внимание на указанное обстоятельство, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 указал на то, что судам надлежит учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в тех случаях, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо обладает правом обжалования его в судебном порядке (п. 1).
В соответствии с ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав может быть осуществлена:
- признанием жилищного права;
- восстановлением положения, которое существовало до нарушения жилищного права, и пресечения действий, которые нарушают это право или создаю угрозу его нарушения;
- признанием судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- неприменением судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- прекращением или изменением жилищного правоотношения.
Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и права собственности на жилые помещения, осуществляется в соответствии с положениями различных отраслей законодательства. К таковым в первую очередь следует относить уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые являются дополняющими друг друга. Так, например, суд, который рассматривает уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, имеет право рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, который нанесен этими действиями собственнику жилого помещения.
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности [61, с.208-209].
К вещно-правовому способу защиты права собственности относят исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения указанного способа защиты. Так, М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным.
Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение - виндикационный иск. Ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были связаны с лишением его владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают [36, с.489-490]. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке. кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи.
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные виды.