Договор аренды

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
Глава 1. История и характеристика договора аренды
1.1. Общая характеристика договора об аренде имущества
1.2. История правового регулирования
Глава 2. Особенности правового регулирования отдельных видов имущества
2.1. Аренда транспортного средства
2.2. Аренда зданий и сооружений
2.3. Аренда предприятий
Заключение
Библиография

Договор аренды

И отмечалось, что при недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором нес собственник соответствующего имущества.
Действовавший ранее Кодекс Торгового мореплавания Союза ССР1 в ст. 178 предусматривал, что по договору фрахтования судна на время (тайм - чартер) судовладелец обязуется предоставить судно за вознаграждение (арендную плату) фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозки грузов, пассажиров или для иных целей, предусмотренных КТМ СССР.
Некоторые авторы рассматривали в качестве отдельного вида договора морской перевозки также договор фрахтования судна на время (тайм-чартер). Согласно КТМ СССР (ст. 178) по договору фрахтования судна на время (тайм-чартер) судовладелец был обязан предоставить судно за вознаграждение (арендную плату) фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей, предусмотренных КТМ. А.Д. Кейлин, например, считал, что "договор фрахтования судна на время является... разновидностью договора морской перевозки грузов", поскольку, по его мнению, "экономическое содержание договора фрахтования судна на время, а следовательно, и его юридическое содержание, остаются теми же, и договор заключается о перемещении груза морским путем, а не об имущественном найме судна".1
Предусматривалось, что судовладелец обязан передать судно фрахтователю в состоянии, годном к использованию его для целей, предусмотренных договором, надлежащим образом снаряженным и укомплектованным экипажем. Судовладелец обязан также содержать судно в течение срока договора в исправном состоянии и оплачивать содержание судового экипажа.
Предписывалось, что фрахтователь осуществляет в соответствии с условиями тайм - чартера эксплуатацию судна с момента передачи судна в его пользование и несет ответственность по обязательствам, вытекающим из коносаментов, подписанных капитаном. Фрахтователь не отвечает за убытки, вызванные спасанием, повреждением или гибелью зафрахтованного судна, возникшие по вине судового экипажа, если экипаж был укомплектован судовладельцем.
Отмечалось, что фрахтователь освобождается от уплаты судовладельцу арендной платы за время, в течение которого судно было непригодно к эксплуатации вследствие немореходного состояния. В течение этого времени фрахтователь не несет расходов по судну. Если судно стало непригодным к эксплуатации по вине фрахтователя, судовладельцу причитается обусловленная в договоре арендная плата независимо от возмещения ему причиненных фрахтователем убытков. В случае гибели судна арендная плата подлежит уплате по день гибели судна, а если этот день установить невозможно, - по день получения последнего известия о нем.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.1
Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики.
Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.2
Порядок заключения договоров аренды представителями собственника федерального имущества был официально закреплён Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Пунктом 15 Постановления установлено, что при управлении и распоряжении объектами федеральной собственности Правительство РФ может делегировать министерствам и ведомствам такие полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий, как заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров - в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.
Уполномоченными государственными органами в тот период являлись Госкомимущества России (ныне – Росимущество) и его территориальные комитеты в субъектах федерации. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, решаются муниципальными образованиями (пп.2 п.2 ст. 6 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Согласно Указу Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»1 (утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 02.09.2002 № 944) в качестве арендодателей при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли выступать исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. С введением в действие части первой Гражданского кодекса 1994 г. данные положения утратили силу, однако практика заключения договоров аренды имущества, закреплённого за предприятиями на праве хозяйственного ведения, непосредственно представителями собственника этого имущества, оказалось намного более живучей. Поэтому и ныне в качестве арендодателей зачастую выступают представители собственника, а не государственные и муниципальные предприятия, за которыми закреплено передаваемое в аренду недвижимое имущество и которые должны, по очевидной причине, получать доходы от данной хозяйственной операции.
В настоящее время в правовом регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В настоящее время порядок аренды земельных участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ.1 В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим лицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вводным законом к Земельному кодексу РФ2 установлено, что юридические лица, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право срочного безвозмездного пользования до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести подобные земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.
Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".1 Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон "О недрах"),2 Водным кодексом РФ,3 Лесным кодексом РФ.4
Таким образом, в настоящее время, отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. В следующей главе будут рассмотрены отличительные особенности некоторых из выше перечисленных договоров аренды.
Глава 2. Особенности правового регулирования отдельных видов имущества
2.1. Аренда транспортного средства
Аренда транспортных средств представляет собой один из видов договора имущественного найма (аренды). Основанием для выделения этого вида аренды послужила надобность в принятии ряда специальных норм, в которых учитывалась бы специфика временного предоставления за плату во владение и пользование определенного имущества - транспортного средства. Под транспортным средством понимается техническое устройство, способное к перемещению в пространстве и используемое для достижения целей, стоящих перед транспортом соответствующего вида. Предоставление транспортного средства может сопровождаться также оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации. В зависимости от этого аренда транспортных средств разделяется на две разновидности - аренда транспортного средства с экипажем (ст. 632 - 641 ГК) и аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642 - 649).
К основным элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.1
Стороны договора. Сторонами в договорах аренды транспортных средств по общему правилу могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений. Специальных норм, ограничивающих или расширяющих потенциально возможное количество участников, в законодательстве нет. Следовательно, в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 ГК РФ ими могут выступать физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели), юридические лица всех организационно-правовых форм, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, т.е. субъекты всех форм собственности.
К арендатору (экипажу арендатора) транспортного средства законодатель, учитывая специфику предмета договора как источника повышенной опасности и как сложного технического устройства, предъявляет специальные требования. Необходимо официально полученное арендатором (экипажем арендатора) разрешение (сертификат, свидетельство, удостоверение) на управление и техническую эксплуатацию транспортного средства, лицензия на занятие соответствующей предпринимательской деятельностью при коммерческой эксплуатации транспортного средства. "В качестве перевозчика может выступать только тот предприниматель (гражданин или организация), который имеет лицензию, разрешающую данный вид деятельности... При этом используются как собственные, так и арендованные транспортные средства".1 Примером могут служить требования, предъявляемые воздушным законодательством России к эксплуатанту воздушного судна.
В соответствии со ст. 8 Воздушного кодекса РФ2 обязательной сертификации подлежат юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие и обеспечивающие воздушные перевозки и авиационные работы. Только при наличии у указанных хозяйствующих субъектов данных сертификатов возможна выдача обязательных лицензий (на возмездной основе) на деятельность по выполнению и обеспечению коммерческих воздушных перевозок (внутренних и международных) пассажиров, багажа, грузов и почты (ст. ст. 8, 62 Воздушного кодекса РФ). Кроме того, обязательной аттестации подлежит авиационный персонал арендатора.
Близкие по существу требования предъявляет к арендаторам законодательство, регулирующее отношения, связанные с арендой судов на морском и внутреннем водном транспорте.
Законодатель не указал ни в ГК РФ, ни в транспортных кодексах и уставах непосредственные обязательные требования, предъявляемые к арендатору. Представляется, что причина этого кроется в необходимости предъявления всех вышеперечисленных требований не только к арендатору как стороне договора аренды транспортных средств, но и к более широкому кругу лиц - к эксплуатантам, т.е. лицам, использующим транспортные средства для производственных (направленных на обеспечение собственного производства) или коммерческих (извлекающих доходы от их эксплуатации путем получения оплаты за выполненную транспортную услугу) целей, в частности при аренде транспортных средств с участием экипажа арендодателя, с собственным экипажем либо непосредственно с личным управлением транспортным средством. Так, свидетельство эксплуатанта авиации общего назначения выдается и продлевается на срок до 5 лет межрегиональными территориальными управлениями и территориальными управлениями воздушного транспорта Минтранса России. При первоначальной регистрации заявителя в качестве эксплуатанта авиации общего назначения с правом выполнения международных полетов свидетельство выдается на срок до 2 лет. Свидетельство не может быть выдано на два или более юридических или физических лица и не может быть передано одним юридическим или физическим лицом другому. При отсутствии свидетельства эксплуатанта авиации общего назначения использование гражданских воздушных судов для полетов не допускается.1
Как показывает практика применения норм, касающихся аренды транспортных средств, арендаторами из числа физических лиц выступают, как правило, индивидуальные предприниматели. Данное обстоятельство объясняется в первую очередь тем, что транспортные средства арендуются по рассматриваемому договору главным образом с целью коммерческой эксплуатации, т.е. предпринимательской деятельности.
Если транспортное средство арендуется для потребительских целей, то арендатором может выступать и физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
Рассматривая вопросы сторон в договоре аренды транспортных средств, следует отметить сформированное в практике арендных правовых отношений положение, когда арендаторам (в лице которых, как правило, выступают коммерческие юридические лица и индивидуальные предприниматели, использующие транспортные средства в коммерческой деятельности) менее выгодно заключать договоры аренды транспортных средств с физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями. Это объясняется неодинаковым подходом законодателя к налогообложению арендаторов при учете осуществляемых ими арендных платежей.
Арендная плата по объектам основных средств производственного назначения,1 к которым в том числе относятся транспортные средства, включается в себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора, и налог уплачивается, соответственно, за вычетом осуществленных арендных платежей. При ином условии - когда арендная плата по объектам, не относящимся к основным средствам производственного назначения, не входит в себестоимость продукции (работ, услуг), - арендные платежи арендатор производит из чистой прибыли, т.е. из денежной суммы, уже освобожденной от налогов. При этом действовавшим ранее Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг),2 не была определена зависимость такого включения от правового статуса стороны в договоре аренды - арендодателя.
Арбитражный суд Северо-Западного округа сделал вывод: под служебным легковым автотранспортом, расходы на аренду которого могут быть отнесены на себестоимость продукции, следует понимать как легковой транспорт, принадлежащий предприятию на праве собственности, так и арендованный у других лиц (в том числе физических лиц, не являющихся предпринимателями). Основанием для такого решения послужило буквальное толкование пп. "и" п. 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включенных в себестоимость продукции (работ, услуг), а именно выделение как особого вида затрат, относимых на себестоимость продукции, компенсаций, выплачиваемых работникам предприятий за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей.1
Арендодателями могут быть как сами собственники транспортных средств, так и лица, управомоченные собственниками либо законом на заключение соответствующих договоров аренды транспортных средств. Данное положение следует из общих норм ГК РФ об аренде (ст. 608 ГК РФ).
Управление и распоряжение объектами федеральной собственности (в том числе заключение договоров аренды имущества), за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности,2 в частности в отношении подведомственных им предприятий.3 Если полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти, то арбитражно-судебная практика исходит из того, что Госкомимущество РФ и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества.4 Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации. При отсутствии акта, определяющего управомоченный орган на сдачу указанного имущества в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.1
Таким образом, при сдаче в аренду транспортных средств, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в качестве арендодателей выступают специально уполномоченные органы, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия, за которыми рассматриваемый вид имущества закрепляется на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. Права данных хозяйствующих субъектов закреплены общими положениями п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215, ст. ст. 295, 296 ГК РФ и другими нормативно-правовыми актами.2
Предмет договора. Предметом рассматриваемого договора выступает транспортное средство. Поскольку положения ГК РФ не ограничивают предмет указанного договора какими-либо видами или типами транспортных средств, предполагается, что они распространяются на любые транспортные средства, не изъятые из гражданского оборота.
Содержание рассматриваемых арендных правоотношений, формирование условий договора, ответственность сторон определяют следующие характерные юридически значимые черты транспортных средств:
а) транспортные средства обладают (как и иные вещи, которые потенциально могут стать предметом аренды) индивидуально-определенными признаками;
б) они относятся к источникам повышенной опасности;
в) это сложные технические устройства, требующие в эксплуатации специальных знаний и навыков, т.е. соответствующей подготовки;
г) транспортные средства, как правило, - относительно дорогостоящее имущество;
д) некоторые из видов транспортных средств отнесены гражданским законодательством к объектам недвижимости (согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты).