Офисная недвижимость в г.Москве. Основные направления её развития

Введение
Глава 1. Теоретические аспекты развития рынка офисной недвижимости
1.1. Экономическое содержание недвижимого имущества
1.2. Понятие и классификация офисной недвижимости
1.3. Рынок недвижимости и его специфические черты
Глава 2. Офисная недвижимость в г. Москве
2.1. Краткая характеристика рынка офисной недвижимости
2.2. Анализ состояния и тенденций развития рынка офисной недвижимости в Москве
2.3. Прогноз развития рынка офисной недвижимости в г. Москве
Глава 3. Основные направления развития рынка офисной недвижимости г. Москвы
3.1. Проблемы развития офисной недвижимости в г. Москве
3.2. Экодевелопмент как новое направление развития офисной недвижимости
3.3. Построение модели инновационного развития рынка офисной недвижимости г. Москвы
Заключение
Список литературы
Приложени

Офисная недвижимость в г.Москве. Основные направления её развития

Аквамарин III
А
Озерковская наб., вл. 22-24
75500
AFI Development
Олимпия Парк
А
Ленинградское ш., 39
69000
Horus Capital
Золотое кольцо
В+
Южнопортовая, д. 5
46000
CDS Group
Бизнес-парк "Солюшнз", 2-я очередь
В
м. ул. Академика Янгеля
44000
МосКапСтрой
Красные ворота
В
ул. Новорязанская, д. 26-28
33970
Олминея
Socol bridge, вторая очередь
В
ул. Куусинена, 21А
33000
CS Trading
Центр современной архитектуры
А
н/д
29100
Техноком Трейд
17-й пр-д Мариной Рощи
В+
17-й пр-д Мариной Рощи, вл. 4
26650
Квартстрой
Очаково
В-
Большая Очаковская ул., д. 47А
26014
Строительная компания "Премьер"
Флакон
В-
ул. Б. Новодмитровская, д. 36/4
23300
Realogic
Trefoil Plaza
В+
Ленинский пр., 6
20160
Риалтсервис
ЭКО
В+
ул. Мироновская, 27
18500
Capital Group
Даниловская мануфактура, ряды Солдатенкова
В
Варшавское ш., д. 9, стр. 1
15700
KR Properties
Призма
А
ул. Щепкина, д. 61/2, корп. 8
15000
Capital Group
Итого
1405115
В связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2012 г. не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше.
1 квартал 2012 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.
Общее оживление рынка после кризиса отразилось на возрастающем спросе со стороны арендаторов к офисному рынку. Многие компании демонстрируют развитие и рост, что благоприятно сказывается на спросе на офисную недвижимость.
Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса А и В+).
Показатель объема поглощения в 1 квартале 2012 г. корректируется в сторону увеличения. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти в 1,4 раза (180 тыс.кв.м по сравнению с 130 тыс. кв.м). По итогам 2012 года можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,4 млн. кв. м.
Рис. 2.5. Динамика поглощения офисных площадей поквартально, 2009-2012 г.г., тыс.кв.м20
Вследствие увеличения интереса компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений, началось постепенное снижение уровня вакантных площадей. В 1 квартале 2012 года показатели вакантности составили по классу А – 14-17%, по классу B – 10-13%. Таким образом, очевидно плавное снижение доли вакантных площадей. Можно ожидать, что эти показатели в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации на конец текущего года могут составит 12 и 8% соответственно.
Общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов – представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2012 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор).
Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов - до 500 кв.м.
Рис. 2.6. Структура спроса по аренде офисных площадей в Москве, 1 квартал 2012 г.21
Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 000 кв.м.), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10000 кв.м. чаще привлекают телекоммуникационные компании и ИТ–бизнес.
Таблица 2.3
Структура спроса на офисные помещения по размеру арендованных площадей и по типу арендаторов, 1 квартал 2012 г.22
Тип арендатора
От 10000 кв. м
3000-10000 кв. м
500-3000 кв. м
До 500 кв. м
Промышленность и производственные компании
0%
13%
16%
25%
Финансовый сектор
0%
11%
17%
20%
Энергетический сектор
71%
7%
9%
4%
Потребительский сектор и сфера услуг
28%
37%
33%
39%
ИТ / Телекоммуникации
0%
21%
8%
8%
Прочие
1%
11%
17%
4%
Итого
100%
100%
100%
100%
В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).
Рис. 2.7. Структура спроса по покупке офисных площадей в Москве, 1 квартал 2012 г.23
В 1 квартале 2012 года наблюдалось увеличение количества на офисные помещения, и прежде всего, на помещения в качественных объектах - класса А и находящихся в пределах ТТК.
В 1 квартале 2012 года продолжилась тенденция роста ставок аренды, начавшаяся еще в 2011 г. Это было вызвано активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция ставок аренды коснулась, в основном, офисов класса A и В+, удачно расположенных в центре Москвы.
Максимальной ставкой в данном сегменте, по которой проходят реальные сделки, является 900 долларов за кв.м. в год. Ставки в сегменте класса B практически не корректировались. Это вызвано тем, что интерес арендаторов сфокусирован на объектах, которые обладают самыми высокими потребительскими характеристиками. Таким образом, на эксклюзивные проекты в центре столицы в определенной степени существует конкуренция. По остальным помещениям (при существующем уровне вакантности) ставки практически не поднимаются: иногда собственнику приходится идти на уступки потенциальному арендатору.
В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-35%.
Рис. 2.8. Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса А и В в 2009-2012 гг., долларов за кв.м в год, без учета эксплуатационных расходов и НДС24
Таким образом, складывающаяся ситуация на рынке офисных помещений до сих пор говорит скорее о "рынке арендатора", чем арендодателя. Изменение ставок аренды на 5,5% по офисам класса А по сравнению с концом 2011 г. представляет собой тенденцию роста только на качественные и высоко востребованные объекты. Рост арендных ставок по офисам класса В на 2% по сравнению с концом 2011 г. является слабой тенденцией роста и служит скорее показателем общего оздоровления рынка и интереса к офисам данного класса.
Однако в свете решений столичного мэра о запрете строительства бизнес- и торговых объектов в рамках ТТК эксклюзивность предложения объектов с высококлассными техническими характеристиками возрастает. С этой точки зрения ставки аренды на такие помещения обладают емким потенциалом для роста. При стабильной экономической ситуации до конца года в целом он может составить 15-20%.
Рост уровня арендных ставок по наиболее ликвидным объектам на 5,5% за первые три месяца 2012 года являются продолжением тенденции, начавшейся еще в 2011 г. Стабильная экономическая ситуация в 2012 году будет поддерживать спрос на офисные помещения, и прежде всего на качественные помещения класса А и В+. (Например, офисные помещения в БЦ "Цветной бульвар" были в кратчайшие сроки практически полностью сданы в аренду).
Ограниченный объем предложения новых качественных объектов (как следствие кризиса), трудности с финансированием текущего строительства, а также запрет столичных властей на строительство бизнес-центров в центре Москвы создадут в перспективе 2012-2013 гг. определенный дефицит площадей. В данной ситуации будет сложно удовлетворить растущий спрос, что неизбежно спровоцирует рост арендных ставок.
1 квартал 2012 года обозначил тенденцию активной ротации арендаторов офисных площадей. Это вызвано тем, что на протяжении текущего года многие компании, разместившиеся в бизнес-центрах в 2009-2010 гг. на привлекательных на тот моменту условиях, в текущее время планируют перезаключение договоров аренды. Это приведет к увеличению арендных сделок в течение 2012 г.
В 1 квартале 2012 года среди сделок по покупке активов (офисных помещений) анонсированы:
возможная покупка совладельцами Руснарбанка БЦ "Садко" (общая площадь 12 180 кв. м),
возможная покупка ОАО "Ростелеком" бизнес-центра в собственность площадью около 70 тыс. кв. м с бюджетом около 300-350 млн. долларов.
В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок. В связи с пересмотром в настоящее время коммерческих условий арендаторов, снимавших офисные помещения в кризис, неизбежно увеличение количества арендных сделок в 1,5-2 раза до конца 2012 г.
инвестиций в недвижимость, и прежде всего со стороны российских игроков (85%). Около 65% от общего объема инвестиций приходится на офисный сегмент.
Несмотря на заметную активность на рынке долгового финансирования проектов, 1 квартал 2012 года не показал крупных инвестиционных сделок. Пик активности традиционно приходится на второе полугодие.
Однако известно о единственной сделке по приобретению активов структуры "Гиналмаззолото" (около 6000 кв. м коммерческой недвижимости). Вместе с тем, в начале 2012 года появилась информация о согласии Сбербанка финансировать проект ― БЦ "ALCON" на Ленинградском проспекте.
До конца 2012 года можно прогнозировать плавное увеличение инвестиций в офисную недвижимость и говорить о востребованности площадей конечными пользователями. В перспективе могут быть проданы такие объекты коммерческой недвижимоcти как БЦ Ducatt III, "Олимпия парк" на Водном Стадионе, ТЛК в ММДЦ "Москва-Сити", ЛК "Южные врата", сеть "Мосмарт".
Итоги конференции "МИПИМ" еще раз убедили российских игроков рынка в том, что иностранный капитал крайне осторожен в выборе российских проектов. Большая часть проектов финансируется российским бизнесом. Цена объектов зачастую неоправданно завышена и не соответствует заявленному уровню доходности потенциальных инвесторов. При этом риски воспринимаются игроками рынка как неоправданно высокие. Вследствие этого, первые три месяца 2012 года не показали сколько-нибудь крупных сделок в офисном сегменте. Ожидать серьезных сделок в офисном сегменте, особенно с участием иностранного капитала, можно будет начиная со второго полугодия 2012 г.
Тенденции рынка:
1. 1 квартал 2012 года продолжил тенденции второй половины 2011 года, а именно курс на дальнейшее восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Следует отметить высокую активность как потенциальных арендаторов и покупателей, так и инвесторов, и девелоперов.
2. Ряд заявленных в 2009-2010 гг. проектов по решению московских властей был отменен. Многие девелоперы ведут переговоры о реструктуризации своих долгов с целью размораживания объектов. Объекты в стадии строительства активно достраиваются. В условиях складывающегося дефицита на рынке офисов многие девелоперы спешат осуществить реализацию своих проектов. Однако многие игроки, у которых существуют проблемы с финансированием, переносят сроки открытия своих объектов и тем самым усугубляют ситуацию с объемом качественного предложения офисных площадей в Москве.
3. В целом объем качественного предложения недостаточен для того уровня спроса, который существует сегодня, прежде всего по помещениям класса А и помещений класса В+ в пределах ТТК.
4. В структуре спроса как по аренде, так и по покупке офисных площадей наиболее активными являются промышленные и производственные компании, а также финансовый сектор, что свидетельствует о постепенном оздоровлении экономики.
5. Уровень ставок по аренде офисных помещений изменился по сравнению с показателями конца 2011 года вырос по помещениям класса А, а по помещениям класса В практически не изменился, что вызвано подавляющим спросом прежде всего на элитные объекты.
6. В свете распоряжения столичных властей о запрете строительства в центре офисных объектов появилась тенденция к децентрализации строительства бизнес-центров. Активно реанимируются и строятся новые объекты за пределами Садового кольца и ТТК ("Москва-Сити", Nagatino i-Land), и на МКАДе (Western Gate, бизнес-парк "Химки") и др.
7. Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости продолжил оставаться наиболее привлекательным для инвесторов, и, прежде всего, для российских. Особых значимых сделок в 1 квартале 2012 года не произошло. Увеличение инвестиционной активности по практике ASTERA можно ожидать во второй половине 2012 г.
8. По расчетам S.A. Ricci/King Sturge объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2012 года составил 170 000 кв м.
9. Объем поглощения в первом квартале 2012 года превышает показатель аналогичного периода 2011 года на 16%.
10. Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2011 годом тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные компании.
Например, Ростелеком в настоящий момент ищет для покупки бизнес центр площадью до 70 000 кв м; Транснефть все еще не может определиться с выбором офиса более 40 000 кв м. Сбербанк России, Райффайзен Банк и Россельхозбанк также рассматривают офисные площади для приобретения.
Таблица 2.4
Основные сделки первого квартала 2012 г.25
Тип сделки
Площадь
Объект/Адрес
Арендатор/Покупатель
Покупка
~16000
Федерация,Башня Восток / ММДЦ, участок №13
ВТБ
Аренда
15000
Легенда Цветного / Цветной б-р, 2 стр. 1
Групп М
Аренда
13500
Офисный комплекс класса В / Павелецкая набережная, дом 8, стр. 1
Гринатом
Покупка
8498
БЦ Якиманка 40 / Москва, ул. Большая Якиманка, дом 40
Уралвагонзавод
Аренда
7312 (здание целиком)
БЦ Прогресс / Садовническая ул. 79
Российский Банк Развития
Покупка
6300
БЦ Мясницкая Плаза / ул. Мясницкая, 48
н/д
Аренда
6011
Diamond Hall / Олимпийский пр-т, 12/16
Кредит Европа Банк
Аренда
5875 (здание целиком)
Дом Парк Культуры / Зубовский б-р, 13
Трансаэро
Аренда
5200
Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова / Варшавское шоссе, дом 9
ПрофМедиа
Аренда
~4000
БЦ Чайка /ул. Новослободская, дом 41
Нэо-Центр
Аренда
3500
БЦ Pallau-NK / ул. Нижняя Красносельская д. 39, стр. 1
группа компаний "О’Кей"
Аренда
3209
4-й Сетуньский пр-д., дом 10
LG
Покупка
2505
БЦ Пульман / ул. Мясницкая, дом 50/24 стр.1
н/д
Аренда
1936
БЦ Двинцев, блок С / ул. Двинцев, дом 12, стр. 1
Nvidia
11. Таким образом, в качестве положительного тренда первого квартала можно отметить увеличение среднего размера сделки аренды/купли-продажи. Сделки аренды/купли-продажи объемом более 3000 кв.м. составили более 50% от общего объема поглощения. В первом квартале 2011 года метраж 72% всех сделок не превышал 2000 кв. м. 
2.3. Прогноз развития рынка офисной недвижимости в г. Москве
В настоящее время объем строящихся и проектируемых офисных площадей превышает 3,6 млн. кв.м.
В рамках исследования нами проведен подсчет действующих строительных площадок в Москве, на которых ведется строительство офисных площадей. Кроме того, учтены "бумажные" проекты с офисной функцией, которые, по заявлениям девелоперов, могут в скором времени перейти в фазу активного строительства, а также заявленных ранее проектов, которые не были отменены, однако чьи сроки реализации не определены.
В настоящее время объем строящихся и проектируемых офисных площадей превышает 3,6 млн. кв. м. Из них на активной стадии строительства находится 52%, т.е. 1,86 млн. кв.м.
Из всех проектов, находящихся в стадии активного строительства, до конца 2011 г. может быть введено около 220 тыс. кв.м (12% от всех строящихся офисных площадей). Большинство из них относится к классу А (более 90% площадей).
В 2012 г. ожидается ввод 850 тыс. кв.м (около 45% от всех активно строящихся сегодня проектов), остальные 44% могут быть построены в 2013-2014 гг.
17 крупных проектов с офисной функцией (около 1,08 млн. офисных площадей) находится в стадии проекта с возможным скорым началом строительства. По нашим оценкам, в 2012-2013 гг. не более половины указанного объема проектов перейдет в стадию активного строительства. Завершение строительства этих объектов возможно не ранее 2014 г.
В активной стадии строительство 52% заявленных офисных проектов.
Расширенная зона ТТК начинается через 200-1000 м от Садового кольца и продолжается до Третьего транспортного кольца и несколько км за его пределами в направлении МКАД.
Зона МКАД начинается примерно за 4 км от МКАД внутрь Москвы и заканчивается в радиусе 5 км за пределами МКАД.
Внутри Бульварного практически нет проектов строительства бизнес-центров. Предложение офисов в этой зоне пополнится лишь за счет офисных площадей в составе гостиницы Москва: 11 тыс. кв. м может быть введено в конце 2011 г.
328 тыс. кв. м в 8 проектах (около 18% всех офисных площадей в активной стадии строительства в Москве) строится в настоящее время в зоне Садового кольца, из них 75 тыс. кв. м ожидается к вводу в конце 2011 г. (Аквамарин III на Озерковской наб. 22-24 и Lighthouse на Валовой ул. 28).
Инициативы московского правительства по запрету строительства в центре города отразились на планах девелоперов: среди проектов с возможным скорым началом строительства на зону Садового кольца приходится всего 5% (50 тыс.кв.м офисов).
Более 45% строящихся офисных площадей (852 тыс. кв.м) находится в расширенной зоне Третьего транспортного кольца. Среди готовых "бумажных" проектов доля ТТК достигает 71% (775 тыс. кв.м из 1,08 млн. кв.м).
В районе МКАД сосредоточено всего 9% активно строящихся офисных зданий (173 тыс. кв м), и 24% проектируемых площадей (260 тыс. кв.м).
Основная доля строящихся и проектируемых офисных площадей формируется объектами в зоне ТТК.
Около 55% строящихся объектов сосредоточено в Центральном административном округе (более 1 млн. кв.м) – девелоперы завершают строительство объектов, начатых до заявлений мэра Москвы об ограничении строительства в центре города.
Со значительным отрывом от лидирующего по объему строительства Центрального округа следует Западный АО, где до 2014 г. появится около 320 тыс. кв. м офисных площадей. Наименее активным является Восточный административный округ, где не обнаружено офисных объектов в активной стадии строительства.
Среди готовых к началу строительства проектов с офисной составляющей основная доля приходится на Северный административный округ: 47% или 640 тыс. кв.м. офисных площадей. Среди крупных примеров — ИКЕА Бизнес Парк в Химках (здания 3, 4; 36 тыс.кв.м. офисных площадей), МФК "Водный" компании MR Group (Головинское ш, вл. 5, 61 тыс. кв.м офисов), МФК "Искра", о котором заявляла компания Coalco (Ленинградский просп., 35, 140 тыс. кв.м офисных площадей) и др. Возможно, что не все проекты будут реализованы, т.к. планы девелоперов по ряду проектов все еще не определены.
Среди активно строящихся офисных зданий большинство расположено в ЦАО Москвы, а проектов больше всего в САО Москвы.
По итогам первых трех кварталов 2012 г. в Москве введено около 430 тыс. кв.м офисных площадей. С учетом количества строящихся проектов, которые могут быть введены до конца года, прирост предложения в 2012 г. составит 630-650 тыс. кв.м., что несколько ниже показателя 2011 г.
Увеличение темпов прироста офисных площадей в Москве начнется не ранее следующего года – объем введенных офисных зданий в 2013 г. может превысить 800 тыс. кв.м. Это все еще более, чем в два раза меньше показателей периода 2008-2010 гг., когда средний годовой прирост нового предложения превышал 1,7 млн. кв.м. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления негативных экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок.
Дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией. Потенциально в 2013-2014 гг. может быть построено около 2,5 млн. кв.м офисных площадей, однако темпы строительства будут зависеть от платежеспособного спроса арендаторов. Его сохранение на уровне первых трех кварталов 2011 г. будет способствовать тому, что девелоперы будут активно выводить "бумажные" проекты на стройплощадки.