Оценка стоимости земельного участка.

Оглавление
Введение
1. Теоретическая часть
1.1. Используемые определения при оценке стоимости земельного участка
1.2. Определение рыночной стоимости земельного участка
1.3. Методы оценки
2. Практическая часть
2.1. Анализ местоположения объекта оценки
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
2.3. Определение стоимости земельного участка
3. Рекомендательная часть
Заключение
Список использованных литературных источников
Приложения

Оценка стоимости земельного участка.

Метод применяется в следующей последовательности:Сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;Выбор единиц сравнения и элементов сравнения;Расчет поправокСопоставление объекта оценки с объектом сравнения с целью корректировки цен их продажи;Анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматриваются следующие элементы сравнения и в следующей последовательности:а) Передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;Корректировка учитывает разницу в выборе прав, передаваемых при сделке. Цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него.б) Условия финансирования;Расчет поправки зависит от финансовой договоренности между продавцом и покупателем об условиях продажи: расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств (коррект. не требуется), получение покупателем кредита у финансовой структуры (коррект. на величину платы за кредит), финансирование сделки самим продавцом (для корректировки применяется дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита).в) Условия продажи; Отражает нетипичные условия осуществления сделки. Корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями её приобретения.г) Состояние рынка;Отражает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. д) Местоположение;Для земельных участков в черте населённых пунктов учитывается: расстояние до центра города, расстояние до остановок общественного транспорта, ландшафт, рельеф, соседство, престижность, криминогенность, развитость инфраструктуры.е) Физические характеристики;Перечень этих характеристик разнообразен: размеры участка, границы по дороге, ширина и глубина участка, топография, земельные излишки.ж) Экономические характеристики;Этот элемент используется для оценки земельных участков, приносящих доход.з) Использование;Поправка производится в случае, если использование сопоставимых объектов в некоторой степени отличается от использования объекта оценки. и) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.Поправка производится в редких случаях, когда в сделке с объектом недвижимости принимало участие и другое имущество: производственное оборудование, мебель и т.п. Стоимость этих компонентов учитывается отдельно.Корректировки производятся в трёх основных формах: денежных, процентных независимых и процентных кумулятивных.Сравнительный подход подразделяется на три метода: метод парного сравнения (анализ сопутствующих данных);метод распределения;метод выделения.Метод сравнительного анализа продажМетод основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой выполняется корректировка.Проведя анализ сопоставимых объектов, было выявлено три сопоставимых объекта.Таблица 2Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж ПоказателиОцениваемый участокОб №1 Г.СреднеуральскОб №2 Г.СреднеуральскОб №3 Г.Среднеуральск1Цена продажи, рубли 1 200 000900 0001 500 0002Площадь земельного участка (соток)30,82015203Стоимость одной сотки, руб. 6000060000750004Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолное5Корректировка на право собственности 1116Скорректированная цена 6000060000750007Условия финансированияРыночныеПеречис +6%РыночныеРыночные8Корректировка на условия финансирования 0,94119Скорректированная цена 56400600007500010Условия продажиРыночныеПредлПредлПредл11Корректировка на условия продажи 0,970,970,9712Скорректированная цена 54708582007275013Состояние рынка 1 нед. назад1 мес. назад4 мес. назад.14Корректировка на состояние рынка 1,021,111,4415Скорректированная цена 55802,166460210476016МестоположениеГ.СреднеуральскГ.СреднеуральскГ.СреднеуральскГ.Среднеуральск17Корректировка на местоположение 11118Скорректированная цена 55802,166460210476019Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяХорошая20Корректировка на транспортную доступность 11121Скорректированная цена 55802,166460210476022Общая поправка 1,0230,86131,396823Весовой коэффициент 32124Рыночная стоимость одной сотки, руб.(55802*3+64602*2+104760*1)/3+2+1=13379325Рыночная стоимость земельного участка, руб.133793*30,8 =4 120 824,4Рыночная стоимость участка земли под застройку коммерческой недвижимости, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 4 120 824,4 рублей.Метод распределенияПрименяется для определения стоимости застроенных земельных участков. Этапы выполнения метода:определение стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок методом сравнительного анализа продаж;определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов: (1) (2)определение рыночной стоимости земельного участка: (3)Таблица 3Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок ПоказателиОцениваемый участок.Об №1 Г.СреднеуральскОб №2 Г.СреднеуральскОб №3 Г.Среднеуральск1Цена продажи, руб. 1 200 000900 0001 500 0002Площадь земельного участка (соток)30,82015203Стоимость одной сотки, руб. 6000060000750004Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолное5Корректировка на право собственности 1116Скорректированная цена 6000060000750007Условия финансированияРыночныеРыночныеПеречис +6%Рыночные8Корректировка на условия финансирования 10,9419Скорректированная цена 60000564007500010Условия продажиРыночныеПредлПредлПредл11Корректировка на условия продажи 0,970,970,9712Скорректированная цена 58200547087275013Состояние рынка 1 мес. назад1 нед. назад2 мес. назад14Корректировка на состояние рынка 1,111,021,2215Скорректированная цена 6460255802,168875516МестоположениеГ.СреднеуральскГ.СреднеуральскГ.СреднеуральскГ.Среднеуральск17Корректировка на местоположение 11118Скорректированная цена 6460255802,168875519Форма участкаправильнаяправильнаянеправильнаяправильная20Корректировка на форму участка 11,1121Скорректированная цена 6460261382,3768875522Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяХорошая23Корректировка на транспортную доступность 11124Скорректированная цена 6460261382,3768875525Общая поправка 1,07670,81841,183426Весовой коэффициент 32127Рыночная стоимость одной сотки, руб. (64602*3+61382*2+88755*1)/3+2+1=135 111,333328Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.135 111,3333*30,8 = 4 161 429,066Таблица 4Определение среднеарифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналоговУчастокСтоимость земельного участка, руб.Доля стоимости земли в общей стоимости11 200 0000,332900 0000,2531 500 0000,42итого3 600 0001Определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:(0,33+0,25+0,42) / 3 = 0,33Определение рыночной стоимости земельного участка.РСз.у. = 4 161 429,066*0,33 = 1 387 143,022 рублейПредполагаемая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом распределения, составляет 1 387 143,022 рублей.Метод выделенияПрименяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки подобные оцениваемому участку.Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.Метод выделения состоит из следующих этапов:1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого сравнения продаж.2. Определение стоимости замещения или полной восстановительной стоимости строения (ПВС)ПВС = Вс + КР + ПИВс – восстановительная стоимость КР – косвенные расходыПИ – прибыль инвестора3.Определение величины общего накопленного износаИоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100) x (1 — Ивн/100)] x 100%4.Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимостиРСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + ИМетод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.Описание объекта:Общая характеристика объекта:магазинТип объекта:коммерческийТип здания:отдельностоящееГод постройки:1985Общая площадь (кв.м.):150 Строительный объем здания (куб.м.):405Этажность:1Состояния помещений:хорошееСтроительные характеристики:Фундамент:железобетонныйНаружные и внутренние капитальные стены:бетонныеПерегородки:кирпичныеПокрытия:железобетонныеКровля:металлическаяПолы:залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат.Оконные проемы:окна – стеклопакет в метало - пластиковом переплете, частично деревянные.Двери: метало-пластиковыеВнутренняя отделка:побелка, покраска высококачественными материалами, обои.Системы инженерного обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в пункте «Метод распределения» и составила 4 161 429,066 рублей.Следующим этапом является определение стоимости замещения или восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.Таблица 5Сопоставление характеристик объекта-аналога из УПВС и объекта оценкиОтличительный факторОбъект-аналог из УПВСОцениваемый объектКоррект. КоеффициентГруппа капитальностиII1Этажность Одноэтажные11Тип фундаментовМонолитные ж/б и сборные бетонныеЖелезобетонные1Материал и тип стенКирпичныеКирпичные1Тип крышиРулоннаяОцинкованная сталь1Основной тип половЦементные, плиточные и из релинаЗалы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат1,02Тип проемовОкна – двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатыеОкна – стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные1,02ОтделкаПовышенного качестваСовременные материалы повышенного качества1,03ВентиляцияПриточно – вытяжнаяПриточно – вытяжная, механическая, естественная1Сантехнические работыГорячее, холодное водоснабжение, центральное отоплениеГорячее, холодное водоснабжение, автономное отопление1,058Электротехнические работыЭлектроосвещение, слаботочные устройстваЭлектроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК1,015Интегральный коэффициент1,11Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.Расчет стоимости 1м3 здания с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и корректировки на отличия в конструктивных решениях:Ст-сть 1м3 = 10 275,13 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 11 277,66 рублей.Таблица 6Расчет восстановительной стоимости улучшенийПоказатели  Ст-сть 1м3 с учетом корректировок11 277,66 Объем здания405 Ст-сть строительства в 1969 г., рублей4 742,44 Ст-сть строительства в 1984 г., рублей5 6441,19Ст-сть строительства в 1991 г., рублей6 7161,53Ст-сть стр-ва на дату оценки, руб.4 161 42910 275,13Ст-сть с учетом косвенных издержек, руб.4 785 6431,15Ст-сть с учетом прибыли инвестора, руб.5 742 7721,20Ст-сть с учетом НДС6 776 4711,18Полная восстановительная стоимость определена в размере 6 776 471 рублей.Таблица 7Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС№Наименование элементаУд. Вес коэф-таСтоимость элемента, руб.1Фундаменты41 694 1182Стены и перегородки12564 7063Перекрытия13521 2674Крыши23294 6295Полы9752 9416Проемы61 129 4127Отделочные работы41 694 1188Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы23294 6299Прочие работы61 129 412 Итого 1006 776 471Определение величины общего накопленного износаОпределяем величину физического износа нормативным методом – состоящим в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.Таблица 8Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов№Наименование элементаВС, руб.ИзносОстаточная стоимость%Руб.1Проемы1 129 4123,539 5291 089 8822Отделочные работы1 694 1185,593 1761 600 9413Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы294 629411 785282 844Итого3 118 159 144 4912 973 668Таблица 9Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов№Наименование элементаВС, руб.Срок жизниК-нт. ИзносаИзнос, руб.Факт.Норм.1Полы752 9413200,15112 9412Проемы1 129 4123300,1112 9413Отделочные работы1 694 1183200,15254 1188Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы294 6293300,129 4639Прочие работы1 129 4123300,1112 941Итого    622 404Таблица 10Расчет износа долгоживущих элементов здания№Наименование элементаУд.вес,%ВС, руб.Устран. износОст.ст-сть 1, руб.НФИ,(49%), руб.Ост.ст-сть 2, руб.%Руб.1Фундаменты41 694 1189152 4711 541 647755 407786 2402Стены и перегородки12564 706845 176519 529254 569264 9603Перекрытия13521 267841 701479 566234 987244 5784Крыши23294 6291029 463265 166129 931135 235Итого 3 074 720 268 8112 805 9091 374 8951 431 013Итого общий физический износ составил 1 431 013 рублей.Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен мною как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.Функциональный износ определен из расчета замены строительных элементов в размере 10% и составил 677 647,1 рублей.Внешнее (экономическое) устаревание:Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами. Экономический износ для данного типа недвижимости не значителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 338 823,6 рублей.Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всех видов износа:1 431 013+677 647,1 +338 823,6 = 2 447 483,7 рублей.Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости:1. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), руб.4 161 429,0662. Восстановительная стоимость (ВС), руб. 6 776 4713. Накопленный износ (И нак), руб. 2 447 483,74. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), руб. 6 776 471+2 447 483,7-4 161 429,066 = 5 062 526Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит 5 062 526 рублей.Доходный подходДоходный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваются сельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.Данный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта в будущем.Для расчета ЧОД необходимо определить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимого имущества:а) потенциальный валовой доход(ПВД)-доход, который может приносить объект недвижимого имущества, при условии полного использования его площади.б) действительный валовой доход (ДВД)-доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимого имущества с учетом уровня занятости помещение и возможных потерь при сборе арендной платы. ДВД определяется по формуле:ДВД=(ПВД-ПНЗ)+ПД (5)где ПНЗ - потери, связанные с неполной занятостью помещений;ПД - прочие доходы, не связанные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений.в) операционные расходы (ОР) – это текущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объекта недвижимости. ОР можно разделить на четыре группы:постоянные ОР, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (налог на недвижимость, страховые взносы и т.д.);переменные ОР, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта (расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);расходы на содержание и ремонт объекта;расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:ЧОД=ДВД-ОР (6)Доходный подход включает в себя четыре метода:метод прямой капитализации;метод дисконтирования денежных потоков;метод остатка;метод разделения на участки.Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:РС= (7)где РС- оцененная стоимость; r- ставка капитализации.Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:метод сравнительного анализа продаж;метод коэффициента ДВД;техника инвестиционной группы;метод коэффициента покрытия долга.Метод сравнительного анализа продаж.Наиболее предпочитаемый метод. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:r= (8)Метод коэффициента ДВД.Применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о ДВД и ОР этих объектов. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:r= (9)где КОР- коэффициент операционных расходов,МДВД –мультипликатор (коэффициент) ДВД.Техника инвестиционной группы.Основана на предположении, что когда существуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на объект по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.Материальные интересы, связанные с объектом оценки могут иметь:финансовый характер;физический характер.Техника инвестиционной группы для финансовых интересов.ЧОД разделяется на две части. Первая часть представляет платежи кредитору. Вторая часть представляет собой доход, остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежным потоком до уплаты налогов.