Рыночная стоимость и принцип оценки недвижимости

Введение
Глава 1. Рыночная стоимость недвижимости: понятие и сущность
Глава 2. Основные принципы оценки недвижимости
Глава 3. Определение рыночной стоимости недвижимости в агентстве недвижимости «Вотчина» г. Арзамас
Заключение
Список использованной литературы

Рыночная стоимость и принцип оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости должны отображать главные закономерности поведения участников рыночной экономики – покупателей, продавцов и других объектов недвижимости. Но в действительной жизни они отображают тенденции экономического поведения этих субъектов, но не гарантируют определенного поведения на рынке.
Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Особое значение играет обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретному оцениваемому объекту недвижимости могут быть применяться сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, появляющейся в процессе оценки можно использовать эти принципы в полном объеме.
Рассмотрим принципы более подробно.
1. Принципы, которые основаны на представлениях пользователя - полезности; ожидания, замещения - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Под полезностью объекта недвижимости понимается его способность удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Данный принцип называется "принцип полезности" и профессиональные оценщики обширно пользуются им в своей практической работе.
2. Принципы, которые связаны с объектом недвижимости (землей) и его улучшением:
экономического размера;
сбалансированности;
предельной продуктивности (принцип вклада);
остаточной продуктивности земли;
возрастающего и уменьшающего дохода;
экономического разделения.
В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия 4-ех факторов производства. Схематично это представляют так:
труд как фактор производства, который компенсируется заработной платой,
капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
предпринимательская деятельность, которая компенсируется прибылью,
земля, которая должна быть компенсирована рентой.
Применяя оценочный "принцип остаточной продуктивности земли", собственник земельного участка при наименьших затратах на его обустройство может получать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, бесспорно, необходимо помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут уплачены стоимость капитала, труда и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип применяется при установлении целесообразности нового строительства.
3. Принципы, которые связаны с рыночной средой - конкуренции; соответствия; зависимости; спроса и предложения; изменения – дают возможность определить:
зависимость стоимости объектов недвижимости от его месторасположения, соответствие недвижимого имущества по уровню удобств и потребностям рынка архитектурному стилю;
уровень конкуренции на рынке недвижимости;
предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
принцип соответствия;
изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.
Грамотное применение этой группы принципов даст возможность собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Суть оценочного "принципа спроса и переложения" заключается в том, что при оценке объекта недвижимости следует понимать какие факторы и каким образом оказывают влияние на предложение и спрос на рынке недвижимости.
Если спрос растет или уменьшается предложение, то возрастает стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объектов недвижимости будет уменьшаться.
"Принцип наилучшего и наибoлее эффективногo испoльзования" является концептуальной моделью для анализа разных факторов, которые влияют на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы юридического, физического, социального и экономического характера, которые влияют на стoимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звенoм между всеми oценочными принципами .
Глава 3. Определение рыночной стоимости недвижимости в агентстве недвижимости «Вотчина» г. Арзамас
Агентство недвижимости "СПО"Вотчина"   организовано 30 апреля 2009 года. Основной идеей было организовать крупное агентство недвижимости в котором взаимосвязано работают профессионалы – агенты и квалифицированный юрист4.
На первом этапе работы компании приоритетной целью стало обеспечение юридической безопасности клиента и ведение всех этапов сделки внутри агентства одним ответственным специалистом, чтобы исключить возможность ошибок, недопониманий и удорожания услуги.
Руководство компании “Вотчина” считает одним из важнейших аспектов честность, прозрачность и открытость в отношении к своим клиентам, и такого же отношения требует от своих сотрудников.
Агентство «Вотчина» осуществляет свою деятельность и оценку объектов недвижимости в соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности:
ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256
ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255
ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254
ФСО-4: Приказ Минэкономразвития России об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508
ФСО-5: Приказ Минэкономразвития России об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
ФСО-6: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628.
Агентство недвижимости классифицирует объекты недвижимости по разнообразным критериям, что способствует более эффективному анализу рынка недвижимости и помогает в разработке и применении методов оценки стоимости недвижимости.
Для этой цели применяют различные принципы классификации в зависимости от их назначения и происхождения. Определение недвижимости предполагает выделения в его структуре следующих составляющих5:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, многолетние насаждения и лес, обособленные объекты воды и участки недр. Эти объекты недвижимости также называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты или постройки:
а) жилая недвижимость — малоэтажные дома (до 3ех этажей), многовэтажные дома (от 4 до 9 этажей), дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотные дома (более 20 этажей). Кроме того, объектом жилой недвижимости могут выступать кондоминиумы, секции (подъезды), этажи в подъезде, комнаты, квартиры, дачные дома;
б) коммерческая недвижимость — рестораны, офисы, гостиницы, магазины, склады, гаражи для аренды, сооружения, здания и предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные или специальные сооружения и здания.
г) инженерные сооружения
Каждая из этих групп может быть классифицирована на основе разных типологических критериев.
Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория недвижимости основывается на недвижимости по природе. Искусственные объекты, к которым относится загородная недвижимость, бывают полностью построенными и готовыми к эксплуатации, но также существуют объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, незаконченные объекты строительства (незавершенное строительство)6.
Группировка объектов недвижимости способствует дифференцированному подходу к их оценке при учете наиболее значимых признаков, которые присущи каждой группе объектов, структуры и масштабов рынков, особенностей их товарооборота.
Также применяются следующие признаки классификации:
1. По масштабу: отдельные земельные участки, земельные массивы; комплексы сооружений и зданий, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (коттедж, особняк), секция (подъезд), комната, этаж в секции, квартира, летняя дача, комплексы административных зданий, здание, помещение или части зданий (этажи, секции).