Ипотечное кредитование коммерческого банка на примере Райффайзен банка

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение
1.Теоретические и нормативно-правовые аспекты ипотечного кредитования
1.1. Ипотека: сущность, функции, задачи и виды
1.2. Закладная: понятие, практика и проблемы применения
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
2. Анализ ипотечного кредитования на примере Райффайзенбанка
2.1. Программы ипотечного кредитования Райффайзенбанка
3.2 Анализ кредитного портфеля Райффайзенбанка
3. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в Райффайзенбанке
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в Райффайзенбанке
3.2. Способы снижения рисков ипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников

Ипотечное кредитование коммерческого банка на примере Райффайзен банка

, это является не благоприятным фактором для Сибирского Федерального округа и свидетельствует о том, что платежеспособность заемщиков еще очень низкая. В Новосибирской области также произошло увеличение задолженности по кредитам за 10 месяцев 2010 года на 7536,3 млн руб. с 8167,7 млн руб. до 89481 млн руб. В иностранной валюте произошло снижение на 86,7 млн руб. с 1867,7 млн руб. до 1781 млн руб. Объем жилищного кредитования в Новосибирской области увеличилось на 3075,2 млн руб. с 32187,8 млн руб. до 35236 млн руб. в иностранной валюте произошло снижение на 114.9 миллиона.Объем ипотечного жилищного кредитования по Новосибирской области за 10 месяцев 2011 года увеличилось на 3369,4 млн руб., с 28036,6 млн до 31406 млн руб. В иностранной валюте задолженность снизилась на 104,7 миллионов рублей с 1867,7 млн руб. до 1727 млн руб. Доля просроченной задолженности в рублях за 10 месяцев 2011 года увеличилось на 246,2 млн руб., с 691,8 млн руб. до 938 млн руб., в иностранной валюте по этому показателю произошло увеличение на 64,7 млн руб. с 84,3 млн руб. до 149 миллионов.Исходя из анализа можно сделать вывод что данная ситуация указывает на ухудшение финансового состояния заемщиков Новосибирской области. Коммерческие банки участники рынка ипотечного жилищного кредитования Новосибирска и Новосибирской области, предлагают ряд программ ипотечного жилищного кредитования как собственных, так и при поддержке государства и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.Банки в Новосибирске и Новосибирской Области предлагают в среднем по 6 программ ипотечного жилищного кредитования, на срок от 5 до 30 лет с первоначальным взносом от 10 % до 50 %, но в среднем первоначальный взнос составляет 30 % от стоимости кредита. Ставка по ипотечному жилищному кредитованию в рублях варьируется от 9,25 % до 20 % , а ставки в иностранной валюте от 7 % до 15 % с первоначальным взносом 20 % до 30 % , чаще всего предоставляются программы с первоначальным взносом 20 %.Состояние новосибирских коммерческих организаций, оценивается с положительной тенденцией роста по выдачи ипотечных жилищных кредитов, что свидетельствует о возрастающей активности Новосибирска и Новосибирской области на рынке ипотечного жилищного кредитования.ЗАО «Райффайзенбанк» является дочерним банком Райффайзен Банк Интернациональ АГ. Банк работает в России с 1996 года и оказывает полный спектр услуг частным и корпоративным клиентам, резидентам и нерезидентам, в рублях и иностранной валюте. Московское Главное Территориальное Управление Банка России (БИК ОПЕРУ Московского Главного Территориального Управления Банка России 044525700) осуществляет надзор за деятельностью Райффайзенбанка. В начале 2006 года Группа Райффайзен Интернациональ (до объединения Райффайзен Интернациональ и РЦБ) приобрела 100% акций ОАО «ИМПЭКСБАНК», в марте 2007 года было принято официальное решение о дате начала реорганизации ОАО «ИМПЭКСБАНК» в форме присоединения к ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». Райффайзенбанк является одним из самых надежных банков в России.ЗАО «Райффайзенбанк» занимает 10-е место по размеру активов по результатам 2011 года («Интерфакс-ЦЭА»). Согласно данным «Интерфакс-ЦЭА» ЗАО «Райффайзенбанк» находится на 5-м месте в России по объему частных депозитов и 8-м месте по объему кредитов для частных лиц по результатам 2011 года.По данным международного рейтингового агентства Fitch Ratings, долгосрочный рейтинг дефолта эмитента (РДЭ) в иностранной и национальной валюте находится на уровне BBB+, прогноз «стабильный», краткосрочный РДЭ в иностранной валюте — F2, рейтинг поддержки — 2, индивидуальный рейтинг — C/D, рейтинг устойчивости — bb+ и долгосрочный рейтинг по национальной шкале находится на уровне AAA(rus), прогноз «стабильный». Компания Standard & Poor’s присвоила банку долгосрочный кредитный рейтинг по обязательствам в иностранной и национальной валюте BBB, прогноз «стабильный», краткосрочный кредитный рейтинг по обязательствам в иностранной и национальной валюте A-3, кредитный рейтинг по национальной шкале находится на уровне ruAAA.Moody`s Interfax Rating Agency присвоило банку долгосрочный рейтинг банковских депозитов в национальной валюте по национальной шкале на уровне Aаa.ru (пересматривается с перспективой понижения). Moody`s Investors Service присвоил следующие рейтинги Райффайзенбанку: долгосрочный рейтинг банковских депозитов в иностранной и национальной валюте Baa3 (пересматривается с перспективой понижения) и Prime-3 краткосрочный рейтинг банковских депозитов в иностранной и национальной валюте, рейтинг финансовой устойчивости банка на уровне D+ (прогноз «стабильный»). Предоставление кредитов физическим лицам является одним из приоритетных направлений деятельности Райффайзенбанка в области кредитования.Райффайзенбанк предлагает сегодня две жилищные кредитные программы.1. «Жилищные кредиты», включающие в себя три вида кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+».2. «Молодая семья».С 10.02.2009 г. Райффайзенбанком жилищное кредитование осуществляется на срок до 25 лет. При определении возможной суммы кредита теперь могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги (-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода.По «Кредиту на недвижимость» предполагается предоставление денежных средств на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости под различные виды обеспечения — такие, как поручительство платежеспособных физических лиц; поручительство предприятия-работодателя; залог имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику или третьим лицам (родственникам, знакомым и др.). По данному виду кредитования залог приобретаемого за счет кредитных ресурсов объекта недвижимости не предусматривается.После получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить отчет о целевом использовании заемных средств (предоставить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимости) в течение шести месяцев с даты получения кредита. Если кредит предоставлен на строительство объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства и т. п., в том числе в случае реконструкции старого жилого фонда), то срок предоставления отчета может быть увеличен до трех лет.Другой вид жилищных кредитов — «Ипотечный кредит» — предоставляется на приобретение и строительство объектов недвижимости. В данном случае в залог обязательно принимается кредитуемый объект недвижимости (либо совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости), в качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруги (или супруга) заемщика и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости.По кредиту «Ипотечный+» денежные средства предоставляются также на приобретение и строительство объекта недвижимости, строящегося или уже построенного застройщиком-юридическим лицом, с использованием в строительстве кредитных ресурсов, полученных у Райффайзенбанка. В качестве залога по данному виду кредита принимается такое же обеспечение, как и по «Ипотечному кредиту», а на период строительства оформляется залог имущественных прав на строящийся объект недвижимости.Сумма кредита зачисляется на счет заемщика, открытый в банке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика на расчетный счет застройщика.По «Жилищным кредитам» банк может предоставить кредит до 90% стоимости объекта недвижимости, то есть заемщику достаточно иметь всего 10% собственных средств.По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный+» устанавливается дифференцированная процентная ставка, уменьшающаяся после оформления ипотеки в пользу банка. Это означает, что изначально кредит предоставляется под одну ставку (16% годовых по «Ипотечному кредиту» и 15% годовых по кредиту «Ипотечный+»), а после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости процентная ставка, по заявлению заемщика, снижается на один процентный пункт и составляет 15% годовых по «Ипотечному кредиту» и 14% годовых по кредиту «Ипотечный+».По заявлению заемщика по «Жилищным кредитам» банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на два года с даты заключения кредитного договора.Одним из способов решения жилищного вопроса молодых семей являются кредиты на приобретение, строительство недвижимости «Молодая семья», предоставляемые семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста, либо неполным семьям (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которых мать или отец не достигли 35-летнего возраста.Отличительной особенностью кредита «Молодая семья» является возможность использования при определении размера кредита доходов как супругов-членов молодой семьи, так и их родителей. То есть фактически число созаемщиков может достигать шести человек, что позволяет получать кредиты в большем объеме, чем при стандартных условиях. Поэтому кредит по программе «Молодая семья» могут получить и студенты, живущие на стипендию, при условии, что их родители будут оказывать им материальную поддержку при осуществлении расчетов по кредиту. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных «Кредиту на недвижимость».Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте на срок до 20 лет. При этом по желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка:Если у "Молодой семьи" есть ребенок, то банк может потребовать меньший размер первого взноса со стороны заемщика, чем по другим программам. Например, если по кредиту "Ипотечный" предусмотрено, что первый взнос заемщика 20%, то по программе "Молодая семья", первый взнос может быть от 15% от стоимости приобретаемой и передаваемой в залог банка квартиры.Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Для удобства клиентов Райффайзенбанк открывает ипотечные центры, в которых можно получить полный комплекс услуг — от подбора квартиры, консультаций страховых фирм, услуг оценщиков, нотариусов до получения кредита. Уже открыты три ипотечных центра в Томске, Кемерово, Новосибирске. В ближайшей перспективе открытие ипотечных центров в Новокузнецке.Популярность жилищных программ Райффайзенбанка у населения объясняется следующими факторами.Во-первых, условия кредитования являются прозрачными. Дополнительные платы, которые взимаются Райффайзенбанком, просты и понятны для заемщика.Во-вторых, Банк не ограничивает своих клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока - банк идет ему навстречу, не взимая при этом с него никаких плат. В Райффайзенбанке проценты по кредиту физических лиц начисляются на фактический остаток задолженности по кредиту, и чем быстрее заемщик выплатит кредит, тем меньше сумма процентов, которые ему придется заплатить.В-третьих, сегодня многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику. В Райффайзенбанке заемщик сначала получает кредит (по своему выбору — наличными деньгами или перечислением на счет банковской карты или вклада, открытого в Райффайзенбанке), а затем в сроки, определенные кредитным договором (в зависимости от вида кредита — от шести месяцев до трех лет с даты получения кредита), предоставляет отчет о целевом использовании кредита.И последнее получить жилищный кредит в Райффайзенбанке может любой гражданин РФ в возрасте от 18 до 75 лет при условии получения стабильных доходов. При этом «Жилищные кредиты» («Кредит на недвижимость», «Ипотечный», «Ипотечный+») и кредит «Молодая семья» могут быть предоставлены в филиале Райффайзенбанка как по месту регистрации заемщиков, так и по месту нахождения предприятия (клиента банка), являющегося работодателем заемщика (по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления поручительства в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору), а также по месту приобретения или строительства жилья.Условия предоставления Райффайзенбанка жилищных кредитов физическим лицам представлены в табл. 5.Таблица 5 – Условия предоставления Райффайзенбанком жилищных кредитов физическим лицамКредитный продуктСрок кредитованияСтавка, % годовых«Кредит на недвижимость»до 20 летв руб. — 16, в долл. — 11; в евро — 11«Ипотечный кредит»до 25 летв руб. — 16/15, в долл. — 11/10,8, в евро — 11/10,8Кредит «Ипотечный+»до 20 летв руб. — 15/14, в долл. — 10,8/10,6, в евро — 10,8/10,6Кредит «Молодая семья»до 20 летв рублях — 16, в долл. — 11, в евро — 11Единовременный тариф за ведение ссудного счета, уплачиваемый при получении кредита (его размер на сегодняшний день составляет 2% от суммы кредита, но не может превышать 15 тыс. руб.).Плата за рассмотрение кредитной заявки (300 руб.), которая также уплачивается заемщиком единожды при получении кредита.В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту (от остатка ссудной задолженности). Погашение кредита возможно досрочно в любых объемах (плата за досрочное погашение не взимается).Тарифы страхования залога устанавливаются страховыми компаниями.Одним из существенных недостатков ипотечного кредитования Райффайзенбанка являются высокие процентные ставки.Это можно рассмотреть на условном примере.К примеру, в Райффайзенбанке берется ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долл. по ставке кредитования 11 % «годовых». Допустим, что в Райффайзенбанке ипотека оформлена на 15 лет. Простой расчет платежей долгосрочного кредита физических лиц представлен в табл. 6.Таблица 6 – Расчет платежей долгосрочного кредита физических лицГоды кредитованияГодовая сумма кредита к погашениюСумма процентов к уплате за год12900,044638,7822900,044319,7932900,044000,7842900,043681,7852900,043362,7762900,043043,7672900,042724,7782900,042405,7692900,042086,75102900,041767,75112900,041448,75122900,041129,74132900,04810,73142900,04491,73152899,98172,74Итого за 15 лет.43500,0036086,38Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долл. Это - 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 долл. (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Райффайзенбанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 долл. (2900,04+4638,7). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 232120,27 руб. (по курсу долл. - 30,79), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 19343,36 руб. (207317,55/12).Кроме того, в примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Райффайзенбанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Райффайзенбанком страховок залога и жизни ссудополучателя.В итоге, ипотечный кредит обойдется заемщику в 13-15% «годовых». Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс руб. Следовательно, ипотечный кредит лучше брать в рублях, хотя процентная ставка по рублевому кредиту по ипотеке значительно выше, но ведь инфляция со временем частично снизит расходы заемщика. А вот куда пойдет курс доллара за 15 лет, трудно предсказать.Таким образом, можно сделать следующие выводы. Райффайзенбанк предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. 3.2 Анализ кредитного портфеля РайффайзенбанкаВ настоящее время розничный кредитный портфель Райффайзенбанк состоит из пяти видов продуктов: кредитование на приобретение автомобиля (автокредитование); кредитование на неотложные нужды (деньги); овердрафты; кредитование на приобретение товаров (товар); кредитование по программе ИЖК (ипотека). Объем розничного кредитного портфеля (КП) за 2011 г. составил 1115024,89 тыс. руб. Структура КП представлена на рис. 3.Рисунок 3 – Структура кредитного портфеля Райффайзенбанк в 2011 г.В 2008 г. объем кредитного портфеля составлял 1218794,57 тыс. руб. Наибольший удельный вес приходится на автокредитование – 87,65% от общего объема КП. До 10% приходится на кредитование на неотложные нужды и ипотеку. Такие продукты как овердрафт и кредит на приобретение товаров занимают менее 1%. Структура КП В 2008 г. свидетельствует о том, что политика банка была направлена в основном на развитие автокредитования. Проанализировав абсолютные цепные приросты, можно сделать вывод, что в 2009 г. объем автокредитования снизился до 82.12%, а ипотека увеличилась почти вдвое. Остальные продукты увеличили свой объем, но крайне не значительно. Такая же тенденция наблюдается и на начало 2008г., снижение объема автокредитования и значительное увеличение, более чем в 1,5 раза, объема ипотеки. За 1,5 года структура кредитного портфеля претерпела сильное изменение. Автокредитование по прежнему занимает основной объем, но его доля составляет чуть больше половины, на второе место с увеличением в 4 раза и показателем 23,62% выходит ипотека, в два раза увеличился объем по кредитованию на неотложные нужды. (см. рис. 4).2008200920102011Рисунок 4 – Структура кредитного портфеля Райффайзенбанк, тыс. руб.Динамика кредитного портфеля представлена на рис. 5.Тыс.руб.0,00200000,00400000,00600000,00800000,001000000,001200000,002008200920102011ДатаАвтокредитованиеДеньгиОвердрафтТоварИпотекаРисунок 5 – Динамика кредитного портфеля Райффайзенбанк, тыс. руб.Остаток срочной ссудной задолженности физических лиц Райффайзенбанка по состоянию в 2009 г. составлял 7,1 млн руб., в 2010 г. – 14,6 млн руб., в 2011 г. – 27,1 млн руб. (рис. 6).7,114,627,10,05,010,015,020,025,030,0млн руб.200920102011Рисунок 6 – Остаток срочной ссудной задолженности физических лиц Райффайзенбанка, млн руб.Однако следует отметить, что требования Райффайзенбанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Райффайзенбанком, не подходят.Остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным жителям Новосибирской, Кемеровской и Томской областей, превысил 27 млн руб. Кредитный портфель по кредитам физическим лицам вырос за 2010 г. почти на 12,5 млн руб. Доля Райффайзенбанка на рынке кредитования населения по трем регионам на 01.01.2012 г. составила 57,74%, превысив данный показатель на 01.01.2011 г. в целом по обслуживаемому региону на 3,45 процентных пункта. В 2011 г. Райффайзенбанк значительно увеличил количество точек кредитования населения — с 92 до 146. За 2010 г. планируется довести количество точек предоставления кредитов до 186 (рис. 7). 2008 2009 2010 2011Рисунок 7 – Количество точек кредитования физических лиц РайффайзенбанкаАнализируя кредитный портфель банка можно также отметить, что в 2010 г. удельный вес просроченных ссуд составлял 1,45 %, в 2011 г. – 1,65 % (табл. 7).Таблица 7 – Удельный вес просроченных ссуд в структуре кредитного портфеля РайффайзенбанкаПоказатель200920102011Сумма, млн руб.Уд. вес, %Сумма, млн руб.Уд. вес, %Сумма, млн руб.Уд. вес, %Текущие кредиты30,298,6844,5498,5598,7798,35Просроченные ссуды0,401,320,651,451,231,65Итого кредитов клиентам30,610045,210074,5100Райффайзенбанк предлагает 16 видов кредитных продуктов целевой и нецелевой группы. Два наиболее популярных кредитных продукта — кредиты на цели личного потребления и жилищные кредиты. Их доля в суммарном кредитном портфеле физических лиц по состоянию на 01.01.2012 г.