Договор аренды и его виды.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
1. Понятие договора аренды
2. Виды договора аренды
Заключение
Библиография

Договор аренды и его виды.

По общему правилу объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и - в ограниченном виде - распоряжении переданным ему имуществом. Владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это определение юридической судьбы вещи.3
С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. Например, пользование линиями электропередач возможно без передачи их вовладение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры, спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время. Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.
Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы - это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования, обычно в денежной форме.4
По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Статья 606 ГК РФ не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее это правило может быть изменено договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.
Вопрос о природе прав арендатора остается в цивилистике дискуссионным. Представляется, что арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц.5 В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать.6
Обычно при обосновании противоположной точки зрения в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в статье 606 ГК РФ, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.
Между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. В данном случае имеет место возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).
Вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждались в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно было бы сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 письма ВАС N 66).
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.
Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату. В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.7
Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.
2. Виды договора аренды
В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно ст. 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
Договор проката - это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ). Отличительные признаки договора проката:
1. Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.
2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество.
3. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.8
Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката - это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т.п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора - письменная.9
Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен 1 году (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно, выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.
Договор аренды транспортного средства имеет 2 разновидности: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем, т.е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) договор аренды транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления указанных услуг. К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит.10
ГК РФ в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.
Договор аренды здания, сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).