Ипотека в гражданском праве России

Содержание
Введение
Глава 1. История института ипотеки в гражданском праве России
§ 1. Становление института ипотеки в дореволюционный период
§ 2. Развитие института ипотеки в советский период
§ 3. Институт ипотеки в постсоветский период
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика договора об ипотеки в России
§ 1. Понятие и предмет договора об ипотеки
§ 2. Стороны договора об ипотеки и их ответственность
§ 3. Заключение и прекращение договора об ипотеки
Глава 3. Особенности правового регулирования ипотеки некоторых видов недвижимого имущества и совершенствование данного института на современном этапе
§ 1. Правовое регулирование ипотеки жилых помещений
§ 2. Правовое регулирование залога предприятия в гражданском обороте
§ 3. Совершенствование гражданского законодательства обипотеке
Заключение
Список используемой литературы

Ипотека в гражданском праве России

В отношении зданий и сооружений, если тот или иной объект по своим характеристикам формально может быть признан объектом недвижимости, однако отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он возведен в установленном законом порядке, он признается самовольной постройкой на основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ4. В связи с этим в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим, и заключение в отношении его ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права (права собственности или права хозяйственного ведения).
Так, по одному из дел было отмечено, что изменение предметов ипотеки - объектов недвижимости (пятикомнатных квартир N 1 и N 2 площадью 283,5 и 283,3 кв. м каждая, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Гоголя, 35 (предмета залога)) в связи с реконструкцией здания (признания его самовольной постройкой) и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание по адресу: г. Томск, ул. Гоголя, 35, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки, в том числе дополнительного соглашения к нему.
На основании статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому ссылка заявителя на технический паспорт как первичный документ, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, не была принята во внимание. Судом было отмечено, что сам по себе техпаспорт не удостоверяет возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, находящийся в гражданском обороте, или изменение его правового статуса1.
В передаче дела по иску о признании недействительным (ничтожным) договора залога в части включения в него недвижимого имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как в договоре залога не содержалось достаточных сведений о переданном в залог имуществе, позволяющих его индивидуализировать, в связи с чем спорный договор является незаключенным2.
Договор ипотеки объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным в тех случаях, когда залогодатель не обладает зарегистрированными правами на земельный участок3.
При передаче в залог земельных участков стоит особо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ, пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя. Так, по одному из дел судебные инстанции исходили из того, что в указанных договорах ипотеки положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:1401 06:0515, отсутствуют, в связи с чем при залоге права аренды земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", в том числе на спорный объект недвижимости1.
Пунктом 3 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено общее правило о том, что вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. В данном случае действует правило, предусмотренное статьей 135 ГК РФ о том, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. Стоит указать на диспозитивность данной нормы, а именно на то, что договором стороны могут предусмотреть иной порядок, а именно: определить, что право залога распространяется только на главную вещь или только на часть принадлежностей. Все это допустимо Законом об ипотеке и не влечет недействительности этого договора.
Так, реализация заложенного здания магазина вместе с пристройками (вспомогательными помещениями лит. Г, Г1, Г2) в судебном порядке была признана соответствующей требованиям Закона об ипотеке, так как согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истцу принадлежало нежилое сооружение (магазин) общей площадью 189,6 кв. м, инв. N 478, лит. А, А1 с пристройками лит. Г, Г1, Г21.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, в пункте 2 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Далее приведем еще несколько ограничений на возможность передачи в залог прав арендатора недвижимого имущества. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. Это следует из норм пункта 5 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 615 ГК РФ.
Аналогично урегулирован данный вопрос в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
Судебная практика также исходит из того, что если предметом договора залога является право аренды земельного участка на длительный срок, то такой договор подлежит государственной регистрации2.
При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
§ 2. Стороны договора об ипотеки и их ответственность
Сторонами договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.
В качестве залогодержателя выступают, как правило, юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия в качестве залогодержателей физических лиц, однако в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает, как правило, физическое лицо.
Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что залогодателем может быть: сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Как указывает М. Брагинский, «залогодатель осуществляет свое вытекающее из ипотеки право по отношению к залогодателю независимо от того, является ли он должником, и если нет, то находится ли он в какой-либо правовой связи с должником и обладает ли личным интересом к исполнению обеспеченного ипотекой обязательства»1.
При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки.
На взгляд автора настоящей работы, пробелом в действующем Федеральном законе является нечеткое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки (залога недвижимости).
При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо вначале указать те права и обязанности, которые отражают суть самого договора и следуют из законодательного определения договора ипотеки.
Так, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов1.
С любым правом должна корреспондировать обязанность. Учитывая то, что ипотека является способом обеспечения обязательства, обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки, а в форме ответственности за неисполнение условий договора.
В научной работе А.В. Фадеева «Договор ипотеки и его государственная регистрация» видно достаточно понятную классификацию как прав и обязанностей залогодателя, так и прав и обязанностей залогодержателя2. Одну из групп прав он обозначил как права по распоряжению предметом залога. К ним относятся такие права, как: право на отчуждение заложенного имущества (п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); право последующей ипотеки. При наличии ряда условий предмет ипотеки может быть заложен два и более раза.
Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя завещать заложенное имущество. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится указание на то, что «условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны»1. Как следует из содержания данного права, принадлежать оно может только физическому, но не юридическому лицу.
Еще одну группу прав, вытекающую из того, что залогодатель является собственником предмета залога, А.В. Фадеев называет как права по пользованию предметом залога: право пользования заложенным имуществом (ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право извлекать доходы из заложенного имущества (ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Следующая группа прав - права в отношении объектов недвижимости, находящихся на земельном участке: право распоряжения зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке. Это право отражено в ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; право возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения. Законодатель закрепил это право в ст. 65 вышеуказанного Закона.
Обязанности залогодателя.
Значительную группу обязанностей залогодателю можно обозначить термином «информативные»2:
- обязанность уведомить залогодержателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- обязанность уведомить залогодержателя в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- обязанность привлечь залогодержателя к участию в деле в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество;
- обязанность уведомления о последующей ипотеке (ст. 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Следующая группа обязанностей - вытекающие из бремени содержания имущества: обязанность по содержанию и ремонту заложенного имущества (ст. 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 210 ГК РФ); обязанность страхования заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; обязанность принимать меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Права залогодержателя.
По мере сужения круга правомочий вещные права можно расположить в следующем порядке: право собственности; право хозяйственного ведения и оперативного управления жилищным фондом; право залогодержателя на заложенное жилое помещение; вещные права так называемых пользователей жилплощади - членов семьи собственников жилого помещения; нанимателей помещений и членов их семей, членов жилищно-строительных кооперативов, аналогичных непосредственных пользователей жилой площадью; вещные права сервитутных пользователей, объем правомочий, которых является наименьшим1.
Однако есть вид прав, которые носят разнообразный характер. Выделим эти права: право дать согласие на замену предмета залога; право уступки прав по договору другому лицу. Реализация такого права возможна, если договором не предусмотрено иное.
Договор ипотеки характеризуется тем, что обязанностей у залогодержателя практически не возникает. Это обусловлено односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства.
Основные обязанности можно определить, как обязанности не препятствовать реализации прав залогодержателя и давать согласие в установленных случаях.
Следует отметить, что интересы сторон имеют важное юридическое значение для возникновения, реализации и прекращении гражданских правоотношений. Рассматривая категорию интереса в гражданском праве, С.В. Михайлов отмечает, что интерес является необходимым структурообразующим звеном и элементом правоотношения, предпосылкой (условием) динамики обязательственного правоотношения, в связи с чем содержание обязательственных правоотношений не может быть ограничено только связью субъективных прав и обязанностей1.
Применительно к ипотечному жилищному кредитованию это обозначает, что заемщики, вступая в правоотношения с кредитором, имеют намерение реализовать свое право на удовлетворение жилищной потребности за счет предоставленного кредита. Одновременно заемщики принимают на себя обязанности вернуть кредиты и проценты за их использование в определенный срок.
Правильная оценка содержания ипотечных обязательств как способа минимизации риска банковского кредитования невозможна без признания наличия в данных правоотношениях публичных интересов банковской системы и общества в целом. Применительно к правам и обязанностям сторон договора ипотеки это выражается в первую очередь в установлении для сторон договора обязанности по государственной регистрации договора и придания ему тем самым публичного статуса, а также в возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответственности за деятельность по регистрации данного вида сделок (ст. ст. 26, 28 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)2.
Что касается ответственности должника, то она возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки (ст. 393 ГК РФ).
По договору об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества (п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Закон об ипотеке определил случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке)1.
Закон об ипотеке также установил требования, которые обеспечиваются заложенным имуществом. Пункты 1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке практически повторяют ст. 337 ГК РФ, поскольку эти нормы применимы к любому виду залога: если договором не установлено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, причитающихся залогодержателю: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Под формулировкой Закона «о возмещении убытков и/или неустойки», на взгляд автора данной работы, следует понимать, что этот вопрос передан на усмотрение сторон договора. К какому соглашению они придут, по такому соглашению и будут взыскиваться эти суммы.
Если же обязательство указано в договоре в виде общей твердой суммы, то требования, превышающие эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований о возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, связанных с реализацией этого имущества, а также дополнительных расходов, указанных в ст. 4 Закона об ипотеке: расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Расходы, указанные в ст. 4 Закона об ипотеке, покрываются в том случае, если они были признаны необходимыми.
Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя:
- обращение взыскания на имущество;
- реализация заложенного имущества.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пункт 1 ст. 78 указанного Федерального закона допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом под залог данной недвижимости.
Таким образом, в настоящий момент Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. К сожалению, обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Полагаем, что норма, допускающая выселение «залогодателя и любых иных лиц» при любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающему возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54). Данная норма предоставляет возможность суду принимать во внимание все обстоятельства дела для защиты залогодателя от взыскания.