Договор продажи недвижимового имущества(на примере ООО"Апак сервис групп"

Введение
Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости
1.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимого имущества
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества
Глава 2. Элементы договора продажи недвижимого имущества
2.1. Субъекты договора продажи недвижимого имущества
2.2. Предмет договора продажи недвижимого имущества
2.3. Цена и срок в договоре продажи недвижимого имущества
2.4. Форма договора продажи недвижимого имущества
Глава 3 Исполнение договора продажи недвижимого имущества
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества
Заключение
Список использованной литературы

Договор продажи недвижимового имущества(на примере ООО"Апак сервис групп"

Заключение
Правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю.
Этим вопросом занимались самые известные ученые-цивилисты России.
В правовом регулировании недвижимости очень много тонкостей, в повседневной деятельности приходится учитывать самую разнообразную судебную практику, которой становится все больше и больше, но представляется, что определенным базовым пониманием механизма применения законов в этой сфере должен обладать каждый, кто хочет эффективно защищать свои права. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв. Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, которые связаны с формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости. В связи с чем у общества появилась потребность в государственном органе, который бы активно вмешивалсяв деятельность участников рынка недвижимости, определял соответствующие формы и методы регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость с целью оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства. Так, появилось Федеральное государственное учреждение - "Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации".
Приобретая недвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажи жилых помещений) в большинстве случаев обращаются за помощью в риелторские фирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь: покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки.
Проблема неисполнения (ненадлежащего исполнения) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Для выявления этих средств рассмотрим правовую природу сделок купли-продажи недвижимости.
Поскольку речь идет о продаже жилых помещений, российское право в целом не признает обязательственный договор отдельной ступенью купли-продажи. По общему правилу заключение договора купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на него происходят одновременно. Это влечет неопределенность позиции сторон до момента отчуждения, так как ни одна из них не может вполне полагаться на достигнутые договоренности, которые не являются юридически обязывающими. Конструкция предварительного договора, используемая в этой ситуации, является несовершенным заменителем полноценного обязательственного договора купли-продажи. Признание последнего в контексте продажи жилых помещений стоит в повестке дальнейших реформ российского гражданского права.
Описанной проблемы не существует в рассмотренных западноевропейских юрисдикциях. Так, согласно нормам ГГУ (§ 873 (ч. 1), 925) стороны договора купли-продажи недвижимости должны совершить специальное соглашение об отчуждении. Эта стадия купли-продажи полностью независима от предшествующего этапа обязательственного договора купли-продажи чужой вещи благодаря доктрине "абстрактного вещного договора", принятой немецким законодателем.
Учет принципа разделения договора и отчуждения в контексте оборота жилых помещений не предопределяет ответа на другой вопрос, а именно какие формы должно принять это разделение на практике. В конечно счете это зависит от подхода к моменту отчуждения, который принят российским правом купли-продажи: будет ли установлено, что собственность переходит вместе с заключением договора, либо стороны совершают отчуждение отдельным актом. Совпадение действующего порядка отчуждения с французской системой перехода права в силу одного соглашения кажется чистой случайностью. Система отчуждения одним соглашением, санкционированная ст. 1583 ГКФ, не знакома российскому праву. Строгий немецкий подход также представляется неуместным, пока конструкция "абстрактного вещного договора" не признана ни доктриной, ни судебной практикой. Английское регулирование содержит пример разделения двух элементов купли-продажи недвижимости, который в конечном счете наиболее близок отечественной правовой системе. Конечно, речь идет не о деталях и своеобразных особенностях английской продажи земли, но лишь о разделении договора и отчуждения без использования конструкции "абстрактного вещного договора". Очевидно, действующий в настоящее время порядок купли-продажи жилых помещений должен быть изменен в этом направлении.
Ввиду несовершенного законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходят проблемы, ставящие под угрозу защиту прав и законных интересов не только граждан, но и юридических фирм.
Закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, вносящий изменения и дополнения в Закон о государственной регистрации, попытался сделать существенный шаг вперед в направлении гарантии защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере, но, как выясняется на практике, к сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым впоследствии может быть утрачено право собственности у добросовестных приобретателей жилья, такие, как дефект и порок сделки, которые порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления, что впоследствии сказывается на обманутых покупателях.
В этом случае учреждение юстиции не несет никакой ответственности за дальнейшие последствия, ведь считается, что регистратор работает только с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки. Тем более он не может и не обязан проверять все обстоятельства, связанные с возникновением и переходами права собственности в отношении конкретной квартиры, а история квартиры, как мы уже выяснили, порой насчитывает десятки таких переходов. Что касается нотариуса, то если он участвует в совершении сделки, то он работает с документами и с людьми, а также устанавливает личности и дееспособность каждого визуально, не прибегая к экспертизам, а при удостоверении договора купли-продажи нотариус проверят законность только последней сделки и, как правило, не интересуется историей квартиры.
Решение данных проблем содержится в регулировании единой и правоприменительной практики, исключающей нарушения прав и законных интересов физических лиц, участвующих при совершении сделок, а также изменения системы выдачи выписок и внесения в них записей, например, внесение изменений в более короткие сроки работниками данного органа, тем самым исключив преднамеренные умышленные противозаконные действия одной из сторон при совершении сделки, поместив в выписку сведения о совершившейся сделки, и желательно в этот же день регистрации сделки купли-продажи, тем более что при современных технологиях учреждения юстиции могут это сделать.
Данная проблема актуальна тем, что до настоящего момента Правительством РФ не предусмотрен порядок выплаты, а согласно письму Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008 г. порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен был быть установлен Правительством Российской Федерации. Но всем известно, что порядок выплаты отсутствует, а это значит, что Министерство финансов лишено возможности решить данный вопрос о выплате и размере компенсации добросовестным приобретателям, утратившим права собственности и недвижимое имущество. В связи с этим можно сделать вывод, что при совершении сделок государственные гарантии отсутствуют.