Право собственности и иные права на землю

Оглавление

Введение

Глава 1. Право собственности на землю в Российской Федерации……. …7
1.1. Понятие, сущность и содержание права собственности
1.2. Право собственности на землю в Российской Федерации
1.3. Субъекты, объекты права собственности и формы собственности на землю в Российской Федерации ……………………………………… ……….20
1.4. Разграничение государственной собственности на землю
Глава 2. Иные права на землю. Основания возникновения и прекращения
прав
2.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
2.2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
2.3. Сервитут
2.4. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком
2.5. Право аренды
2.6. Основания возникновения и прекращения права собственности в Российской Федерации
Заключение
Список используемой литературы

Право собственности и иные права на землю. Автор введения к работе И-48508.

Наше общество не было готово к появлению и становлению частной собственности на землю, однако было очевидно, что земле необходим хозяин. Указанное право, с одной стороны, закрепляло земельный участок за конкретным лицом, наделяя его широкими полномочиями в отношении такого земельного участка, а с другой - было формально правом частной собственности на землю. Такое положение дел являлось своего рода компромиссом. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства и гражданам для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введенияв действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.Анализируя содержание такого вещного права, как пожизненное наследуемое владение земельным участком, важно отметить следующие моменты. Изменение правового регулирования права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренного ст. 265 - 267 ГК РФ, было вызвано прежде всего тем, что право бесплатного "вечного" пользования земельным участком нехарактерно для рыночной экономики и дальнейшее его использование при существовании в правовой системе РФ вещного права собственности, обязательственных прав аренды и безвозмездного пользования было бы нецелесообразным, ибо при помощи данных прав можно описать все возможные модели отношений лиц и публично-правовых образований к земельным участкам, востребованные в гражданском обороте. Такое понимание логики законодателя подтверждается и тем, что закрепленное в ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком - еще одно наследие прошлой системы хозяйствования - также не воспринято как имеющее перспективы применения, но лишь как остаточное явление. Его регулирование сходно с регулированием права постоянного пользования: уже существовавшее на момент введения в действие ЗК РФ право сохраняется, в дальнейшем же предоставление гражданам земельных участков на подобном праве запрещается, распоряжение участком также не допускается (в данных обстоятельствах - за исключением случаев перехода права по наследству).Мы согласны с мнением С.Г. Певницкого о том, что представляются сомнительными и необоснованными необходимость и целесообразность существования права пожизненного наследуемого владения земельным участком в сегодняшних экономических реалиях, когда все большее значение приобретают обязательственные права, право пожизненного наследуемого владения земельными участками может существовать только в "переходном" Земельном кодексе, и от них следует отказаться в дальнейшем. Тем не менее, следует отметить, что указанное право в настоящее время часто является предметом судебных разбирательств. Так, согласно Определению Московского областного суда от 21.09.2010 по делу N 33-18188: «Е., П.И., К. обратились в суд с иском к Администрации Дмитровского муниципального района о признании права собственности на земельный участок площадью 1474 кв. м при доме <...>.Истцы указали, что являются собственниками <...> доли дома в порядке наследования после смерти матери П.А., при котором на праве собственности им принадлежит земельный участок площадью 968 кв. м. Фактически в пользовании их наследодателя находился земельный участок площадью 1474 кв. м, который при жизни она не оформила, однако оплачивала налог. В соответствии с положением ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 35 ЗК РФ просят признать за ними право собственности по 1/3 доли на земельный участок площадью 1474 кв. м.Представитель Администрации Дмитровского района исковые требования не признал.Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.Решением Дмитровского городского суда Московской области от 15 июля 2010 года исковые требования удовлетворены.Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, в кассационной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить.Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.Из материалов дела следует, что постановлением Главы администрации Целеевского с/совета N 112 от 30.12.1992 г. П.А. был выделен земельный участок площадью 968 кв. м в пожизненное наследуемое владение.Судом установлено, что после смерти матери 12 ноября 1998 года истицам было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию в равных долях на <...> долю дома, 21 марта 1998 года и 27 августа 1998 года на имя истиц были выданы свидетельства о праве на наследство по закону в равных долях на земельный участок площадью 968 кв. м.Удовлетворяя заявленные требования, суд мотивировал тем, что в фактическом пользовании наследодателя истцов П.А. находился земельный участок площадью 1474 кв. м, который был огорожен. Данный земельный участок не превышает минимальный размер, установленный нормативными актами органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного пользования и права смежных землепользователей не нарушены.При этом юридически значимым является выяснение обстоятельств, связанных с обладанием наследодателем истиц земельного участка большего размера, чем указано в правоустанавливающих документах. Суд указал в решении на то, что, несмотря на оформление прав на земельный участок площадью 968 кв. м, П.А. фактически пользовалась земельным участком площадью 1474 кв. м, который был огорожен, его границы и размеры не изменялись. При этом принял во внимание объяснения истцов, не приведя в подтверждение своего довода какие-либо доказательства.В силу ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", если реальные границы участка и его площадь не совпали с теми, которые значатся в документах, разрешается оформить неучтенные метры в свою собственность, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводится государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей; уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.В качестве доказательства отсутствия нарушения прав смежных землепользователей, суд сослался на представленный акт согласования границ земельного участка, однако указанные лица к участию в деле не были привлечены, их мнение относительно нарушения прав землепользователей при согласовании границ земельного участка выяснено не было. Кроме того, согласно представленной справки БТИ собственником второй части дома является ТОО "Агрофирма "Заря", смежная граница со вторым совладельцем согласована с Т., при этом полномочия правообладателя смежного земельного участка на согласование границ земельного участка судом не выяснено.В соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса сохраняется. Предоставление земельных участков гражданином на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.Тем не менее, суд в решении признал за истцами право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 1474 кв. м, нарушив требования ст. 21 ЗК РФ и не приняв во внимание, что истцы в своих исковых требованиях просили о признании за ними право собственности на указанный земельный участок.Поскольку при разрешении спора судом не были выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенные нарушения не могут быть устранены в настоящем судебном заседании».Таким образом, делаем вывод о том, что право пожизненного наследуемого владения - это искусственно созданный институт, он не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. Никаких экономических задач его введение также не решило. Поэтому в условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность стала вызывать сомнение необходимость существования этого вида прав на землю.2.3. СервитутЗаконодательство определяет сервитут как ограниченное вещное право - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.Практика отношений и судебных споров, обусловленных установлением различного рода сервитутов и защитой прав участников соответствующих правоотношений, чрезвычайно широка и многообразна. Вместе с тем многочисленные проблемы, связанные в том числе с особенностями отдельных видов сервитутов, характером отношений, в которых интересы субъектов гражданского оборота могут быть обеспечены только путем установления сервитута, а также с местом сервитута в системе гарантий прав собственников имущества, до настоящего времени остаются нерешенными и порождают различные вопросы.Ключом к их решению является анализ наиболее существенных и общих для любых видов сервитута характеристик. Оценка последних позволит заложить своеобразный фундамент для правильного понимания более частных проблем, каковых применительно к рассматриваемому правовому институту существует немало.Попробуем обозначить и систематизировать основные черты такого гражданско-правового явления, как сервитут. Выделим: - объективность и исключительность сервитута; - его превентивность; - минимальность обременения имущества при возникновении сервитута;- особую процедуру его установления.Объективность и исключительность сервитута. Данные характеристики, определяемые двумя наиболее существенными условиями установления сервитута, необходимо рассматривать в неразрывном единстве, учитывая их тесную взаимосвязь и взаимообусловленность, одновременно понимая, что они представляют собой вполне самостоятельные аспекты оцениваемых правоотношений. Объективность сервитута определяется соответствующим (объективным) характером интереса субъекта (сервитуария) в установлении ограниченного права пользования чужим имуществом, тем, что такой его интерес обусловлен не субъективным восприятием данным лицом собственных потребностей, а их реальным существованием.Исключительность сервитута определяется тем, что указанные, объективные по своему характеру потребности сервитуария (объективный интерес как результат осознания указанных потребностей) не могут быть удовлетворены никаким иным образом, кроме как путем установления ограниченного вещного права пользования чужим недвижимым имуществом, т.е. установления сервитута.Необходимость рассматривать названные условия в неразрывной связи определяется тем, что ни одно из них не может существовать без другого и каждое является логическим продолжением предыдущего. Исключительность в вопросе удовлетворения потребностей сервитуария только установлением ограниченного вещного права пользования чужим недвижимым имуществом определяется объективным характером таких потребностей, и наоборот, содержательно такие объективные потребности состоят в осознанной необходимости установления сервитута.Итак, основное правило установления сервитута широко воспринято отечественной судебной практикой. Оно состоит в том, что сервитут устанавливается лишь тогда, когда интересы управомоченного лица - обладателя прав на недвижимое имущество (сервитуария) не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ).Сервитут изначально предполагается законодателем как вынужденная мера, призванная обеспечить защиту интересов участников гражданских правоотношений, прежде всего собственников недвижимого имущества, в случаях, когда иные средства и способы защиты невозможны (в силу свойств и качеств самого имущества) либо исчерпаны (в силу требований применимой в конкретных случаях юридической формы).Именно эти два критерия, один из которых определяется особенностями материальными (физическими), а второй - правовыми, характеризуют ситуации необходимого и обоснованного установления сервитута.Невозможность обеспечения нужд собственника имущества иным образом, кроме как установлением сервитута, вне зависимости от того, носит такая невозможность фактический или правовой характер, должна быть в первую очередь объективной. Если лицо, требующее установления сервитута, ссылается на невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления рассматриваемого ограниченного вещного права, но при этом объективно имеется иной способ использования такого имущества (без ограничения прав и законных интересов собственника недвижимости, в отношении которой требуется установление сервитута), в таком требовании должно быть отказано.Таким образом, установление возможности (или невозможности) обеспечения нужд и интересов собственника недвижимого имущества, требующего установления сервитута, каким-либо иным способом (т.е. без его установления) во всех случаях должно признаваться ключевым элементом предмета доказывания при рассмотрении споров соответствующей категории. На это обстоятельство справедливо обращается внимание и в судебной практике. При этом в случае возникновения неоднозначных ситуаций необходимым может оказаться назначение соответствующих строительно-технических, землеустроительных, экономических и иных экспертиз. Целесообразность или нецелесообразность, экономическая или социальная выгода как результат установления сервитута в данной категории споров значения, как правило, не имеют. Важна лишь невозможность обеспечения защищаемых законом прав и законных интересов иным, кроме установления соответствующего ограниченного вещного права, образом.На практике в подавляющем большинстве случаев основанием установления сервитута оказывается констатация обстоятельств фактической (физической или материальной) невозможности обеспечения нужд субъекта права без установления такого ограниченного вещного права, как сервитут, т.е. невозможности, обусловленной качествами и свойствами имущества. Речь идет о невозможности проезда или прохода к объекту недвижимого имущества, реже - о невозможности использования недвижимого имущества или отдельных его частей (элементов), например фасада здания, или выполнения необходимых собственнику помещения строительных (ремонтных) работ в отношении принадлежащей ему недвижимости.При этом довольно часто позиция ответчика, возражающего против установления сервитута, основана на допустимости внесения в недвижимое имущество истца таких конструктивных изменений, при которых окажется возможной реализация прав в отношении указанного имущества без обременения недвижимости ответчика (например, организация альтернативного входа, прохода, подъездных путей к недвижимому имуществу лица, требующего установления сервитута, таким образом, чтобы при этом не было вовлечено имущество ответчика). Подобный путь решения проблемы использования имущества может оказаться неудобным, невыгодным или неприемлемым для субъекта, претендующего на установление сервитута. Если очевидна фактическая (физическая) возможность внесения соответствующих конструктивных изменений в недвижимость лица, требующего установления сервитута, необходимо учитывать следующее.Во-первых, нужно ориентироваться на допустимость или недопустимость совершения соответствующих действий с точки зрения закона.ООО "Принт-Экспресс", являясь собственником складских помещений, обратилось в суд с требованием об установлении сервитута на земельный участок, принадлежащий на праве аренды ООО "Агромонтаж".Дав оценку обстоятельствам дела, суды пришли к выводу, что проезд и проход к находящимся в собственности истца земельному участку и объекту недвижимого имущества возможны только через смежный земельный участок. Суды при этом указали, что организация проезда к недвижимому имуществу истца, минуя территорию общества "Агромонтаж", потребует внесения конструктивных изменений в здание складских помещений, являющееся памятником архитектуры. Такая реконструкция приведет к значительному видоизменению фасада и ухудшению архитектурного облика этого здания. Поэтому требования об установлении сервитута были удовлетворены правомерно.Во-вторых, при решении вопроса о возможности и целесообразности внесения конструктивных изменений в недвижимость истца необходимо учитывать соразмерность возможных неудобств, которые будут (или могут быть) причинены собственнику при установлении в отношении его имущества сервитута, и тех убытков, с которыми для субъекта, требующего установления сервитута в отношении чужой недвижимости, будет связано конструктивное изменение собственной. Конечно, руководствоваться тем, что такие изменения вовсе не должны повлечь для субъекта, заявляющего иск об установлении сервитута, какие-либо дополнительные убытки, невозможно. Однако с точки зрения соблюдения принципа равенства участников гражданского оборота чрезвычайно важным представляется исходить из того, что такие убытки должны быть соразмерны признанной законодателем необходимости защитить, не допустить обременения прав собственника имущества, в отношении которого заявлено требование об установлении сервитута.Сказанное означает, что необходимые расходы лица на изменение собственного имущества для обеспечения себе возможности использовать его без установления сервитута должны отвечать (соответствовать) тем выгодам, которые получает другой собственник от того, что его имущество не обременяется сервитутом. Таким образом, каждый раз при рассмотрении конкретного спора необходимо оценивать и соотносить расходы потенциального сервитуария и те выгоды, которые получит собственник недвижимости от того, что его имущественные права не будут соответствующим образом ограничены.Если существует техническая возможность обеспечить использование имущества без установления сервитута (т.е. минуя чужую недвижимость), но такое решение будет связано для собственника с весьма значительными убытками по переделке (перестройке, перепланировке и т.п.) собственного имущества, сопоставимыми, например, со стоимостью самого имущества, в установлении сервитута не может быть отказано.Таким образом, требование об установлении сервитута может быть отклонено: когда требующий установления сервитута собственник может использовать принадлежащее ему имущество без соответствующего обременения чужой недвижимости; когда такое использование не обусловлено для собственника никакими дополнительными убытками или будет обусловлено только объективно необходимыми, соразмерными расходами на конструктивное изменение (переделку) собственного недвижимого имущества.Не менее значимой может быть и так называемая правовая невозможность использования имущества без установления ограниченного вещного права. Названной проблеме почти не уделяется внимания в литературе. Между тем ее значение для рассматриваемой тематики существенно.