Развитие ипотечного кредитования в РФ

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Понятие, сущность и функции ипотечного кредитования
1.2 Мировой опыт ипотечного кредитования
1.3 Нормативно - законодательное обеспечение ипотечного кредитования
2. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 Формирование институциональной структуры ипотечного кредитования в России
2.2 Виды ипотечных кредитов в России
2.3 Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России
3 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В Г. МОСКВА……. 42
3.1 Оценка и динамика состояния рынка ипотечного кредитования г. Москва
3.2 Усиление роли ОАО «АИЖК» в стабилизации рынка ипотечного кредитования в г. Москва
3.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Москве. Прогноз развития на 2012-2013 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Развитие ипотечного кредитования в РФ

13 084
 5.Абсолют Банк
4 292
 5. Запсибкомбанк
7 428
 5.БСЖВ
2 380
 6.Уралсиб
9 619
 6.Запсибкомбанк
4 092
 6.Транскредитбанк
7 190
 6.МИА
1 507
 7.Райффайзенбанк
9 612
 7.Райффайзенбанк
3 933
 7.Возрождение
4 981
 7.Росбанк
1 419
 8.Возрождение
9 150
 8.Возрождение
3 850
 8.ЮниКредитБанк
4 939
 8.Банк Жилфинанс
1 364
 9.Запсибкомбанк
8 792
 9.BSGV
3 679
 9.BSGV
4 518
 9.Нордеа Банк
1 065
 10.Абсолют Банк
8 581
 10.Ханты-Мансийский Банк
3 375
 10.Банк Жилфинанс
3 481
 10.Инвестторгбанк
759
 
Сегодня банки предлагают покупателям недвижимости разнообразные программы ипотечного кредитования, повышают уровень сервиса, облегчают потенциальным заемщикам процедуру получения кредита.
Рассмотрим самый распространенный случай среди заемщиков: сумма кредита 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 500 000 (30%), срок ипотечного кредитования – 20 лет. В данном случае проанализируем только те банки, которые выдают ипотечные кредиты на новостройки.
При анализе будем учитывать процентную ставку банка на первичном рынке, комиссию за выдачу кредита,  открытие и ведение ссудного счета, стоимость комплексного ипотечного страхования.
Процентные ставки банков на первичном рынке отображены в табл. 2.315 .
Таблица 2.3
Процентные ставки кредитных программ на первичном рынке
Банк
Кредитная ставка
Период
Первоначальный взнос, %
1. ГазпромБанк
11,50%
до 30 лет
от 20% до 50%
2. УралСиб
12,50%
от 11 до 30 лет
от 30% до 50%
3. Возрождение
12,50%
до 30 лет
от 20%
4. Нордеа**
12,50%
не более 30 лет
-
5. ЮниКредит
13,00%
до 30 лет
от 30%
6. Сбербанк
13,25%
от 10 до 20 лет
от 30 до 50%
7. ВТБ 24
13,35%
до 25 лет
20-40%
8. РосБанк
13,75%
20 лет
30-39,99%
9. Альфа
13,80%
20 лет
30%
10. Абсолют
16,50%
до 20 лет
до 40 %
 
Наименьшая кредитная ставка у Газпромбанка – 11,5. Кредитная ставка ЗАО ВТБ 24 13,35%, период кредитования составляет 20 лет, а первоначальный взнос – 20-40%. Ипотечное кредитование сопровождается рядом дополнительных расходов, которые зачастую неизбежны. Часть из них  является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов составляет от 1,5 до 7% от суммы ипотечного кредита. Некоторые банки берут плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (в среднем 0,5-1,5%). Несмотря на то, что вышло постановление Верховного Суда о незаконности подобных сборов, некоторые ипотечные банки от комиссии не отказались (табл. 2.4)16.
Таблица 2.4
Комиссия за выдачу кредита \ открытие ссудного счета
Банк
Комиссия за выдачу кредита
Сумма в руб.
1. ГазпромБанк
0,72%
36 000
2. Альфа
1%
50 000
3. УралСиб
нет
-
4. Возрождение
нет
-
5. ЮниКредит
нет
-
6. Сбербанк
нет
-
7. ВТБ 24
1,5%
75 000
8. РосБанк
1,5%
75 000
9. Абсолют
1%
50 000
10. Нордеа
нет
-
 
По данным рейтинга пять из 10 анализируемых банков взимают комиссию за оказание дополнительных услуг. Комиссия за выдачу кредита ВТБ 24 и РосБанка составляет 1,5%, у Альфа Банка и Абсолюта - дополнительно 1% к стоимости кредита за услугу. В ГазпромБанке берут 0,72%.
Также, при оформлении кредита, непременным условием является страховка. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается по мере погашения заемщиком задолженности. При отказе от услуг страхования базовая ставка увеличивается в зависимости от отказа от того или иного типа страхования в среднем на 3-5%. Исключение составляет только Сбербанк, на ставке которого не сказывается отказ клиента от дополнительного набора услуг.
Результаты проведенного анализа рынка ипотечного кредитования показали, что покупатель квартиры в новостройке переплачивает за кредит практически в два раза. При кредитовании у ЗАО «Банк ВТБ 24» 5 000 000 руб. при ставке 13,35% помимо суммы кредита придется выплатить еще 10 368 338 руб. за 20 лет.      
Наиболее демократичные условия оказались у банка  УралСиб. Сумма переплат (стоимость кредита) ни много ни мало - 8 579 462 млн. руб. Сбербанк занял третью позицию рейтинга, уступив ГазпромБанку вторую строчку рейтинга. Переплата по кредиту составляет 9 190 681 и 9 159 202 млн. руб. соответственно.  С небольшим отрывом на четвертом и пятом местах рейтинга банки Возрождение и Нордеа - 9 978 556 млн. руб. Замыкает топ-10 ипотечных банков Альфа Банк, сумма переплат достигает 11 164 657 млн. рублей (табл. 2.5)17.
Таблица 2.5
Рейтинг стоимости ипотечных кредитов у банков
Банк
Итоги:
1. УралСиб
8 579 462
2. ГазпромБанк
9 159 202
3. Сбербанк
9 190 681
4. Возрождение
9 978 556
5. Нордеа
9 978 556
6. Абсолют
10 108 337
7. ВТБ 24
10 368 338
8. ЮниКредит
10 413 012
9. РосБанк
11 096 027
10. Альфа
11 164 657
В целом, в 2011 году продолжалась положительная тенденция по восстановлению рынка ипотечного кредитования, сопровождавшаяся активизацией деятельности участников ипотечного рынка и усилением конкуренции между ними, появлением новых ипотечных продуктов, соответствующих тенденциям и потребностям рынка.
В 2011 году коммерческими банками был предложен рынку ряд новых, зачастую новационных, программ:
- «Ипотека + Материнский капитал» - позволяет получить ипотеку без собственных накоплений и в большей сумме за счет использования материнского капитала. С апреля 2011 года (старт программы) предоставлено более 3 тыс. кредитов на сумму около 3,8 млрд. рублей.
- «Победа над формальностями» - уникальное предложение на рынке, позволяющее при наличии первоначального взноса более 50% получить решение по 2-м документам и в кратчайшие сроки. С мая 2011 года (старт программы) предоставлено более 8,3 тыс. кредитов на сумму около 9,3 млрд. рублей.
- «Военная ипотека» - специальное предложение для военнослужащих - участников накопительной ипотечной системы (НИС). Программа стартовала в декабре 2011 года и уже приняты первые решения по заявкам.
В настоящее время ипотечное продуктовое предложение банков является одним из самых широких на рынке, охватывает все его сегменты и способно удовлетворить практически любую потребность клиентов.
Предложены новые продукты:
приобретение готового и строящегося жилья, в том числе в рамках программ:
- кроме вышеперечисленных программ также «Ипотека с государственной поддержкой» - государственная Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах;
«Ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%» - представление ипотечного кредита на приобретение готового жилья с первоначальным взносом 10%;
«Витрина залогового имущества» - предоставление ипотечных кредитов на приобретение залогового жилья у заемщиков Банка, испытывающих сложности с погашением своего кредита;
- приобретение машиномест в готовых и строящихся гаражных комплексах, в том числе в рамках программы «Победа над формальностями»;
рефинансирование ипотечного кредита, полученного в другом банке, в том числе в рамках программы «Победа над формальностями».
нецелевой ипотечный кредит под залог имеющегося жилья.
кредиты заемщикам, испытывающим временные затруднения с надлежащим обслуживанием ипотечных кредитов.
«Накопительная программа ипотечного кредитования» - предоставление дисконта к процентной ставке по ипотечному кредиту при осуществлении накопления первоначального взноса в банке.
Ипотечные кредиты предоставляются в рублях РФ, долларах США, и евро с фиксированными и переменными/комбинированными (только в рублях РФ) процентными ставками.
Лучшие показатели по доле рынка (более 20% рынка жилищного кредитования) по состоянию на 01.12.2012 наблюдаются в таких регионах как: Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Кемеровская, Вологодская области, Приморский край, Алтайский край.
2.3 Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России
Первый квартал 2012 года стал для рынка ипотеки в России крайне противоречивым. В этот период было выдано 126 951 ипотечный кредит на общую сумму 181,1 млрд. рублей, что в 1,7 раза превышает уровень I квартала 2011 года в количественном и денежном выражении (рис. 2.1)18. За I полугодие 2012 ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 248 млрд. рублей.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2012 гг.19
Рис. 2.1
Рост ставок (а также, во многом, ожидания дальнейшего роста в условиях экономической нестабильности) заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса (рис. 2.2)20.
По итогам I полугодия 2012 года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,4 п.п. выше показателя 2011 года. Тем не менее, анализ месячной динамики ставок выдачи по ипотечным кредитам в рублях свидетельствует о появлении тенденции к росту ставок. Устойчивый рост ставок начался с января 2012 года – тогда они выросли с 11,6% до 11,8%, в феврале – до 11,9% и в июле – до 12,2%. Таким образом, за полугодие ставки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, выросли на 0,6 п.п. (рис. 2.3)21.
Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2012 гг.22
Рис. 2.2
Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца (2009-2012 гг.)23
Рис. 2.3
Это является прямым следствием внешних факторов, вылившихся в удорожание стоимости внутреннего фондирования (максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла с 7,9% в июне 2011 года до 9,5% на конец I квартала 2012 года). В этих условиях можно констатировать, что рынок ипотечного жилищного кредитования был вынужден отойти от минимальных уровней ставок выдачи IV квартала 2011 года; в тоже время уровень ставок по итогам I полугодия 2012 года выше аналогичного показателя прошлого года.
Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,6%, что является низкой ставкой для российского рынка. Однако, доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна - 0,25%. За I квартал 2012 года выдан 321 кредит в валюте из почти 127 тысяч – таким образом, можно констатировать, что выдача валютной ипотеки в России практически прекращена и носит единичный характер.
Среди положительных тенденций первого полугодия следует отметить продолжающийся рост объемов ипотечной задолженности на балансах банков (новые кредиты выдаются быстрее, чем гасятся старые).
На конец I полугодия 2012 года доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам без просроченных платежей достигла максимального значения (94,2%). Соответственно доля просроченной задолженности со сроками задержи платежей от 30 дней и больше (30+) достигла минимального значения в 4,4% (7,3% на 01.04.2011). В абсолютном выражении просроченная задолженность 30+ также снижалась – с 84 млрд. руб. на 01.04.2011 до 67,2 млрд. руб. на 01.04.2012 (рис. 2.4.)24.
Данное улучшение структуры портфеля сопровождалось снижением совокупной доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности. Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности снизилась на 01.08.2012 до 2,7%, что соответствует уровню конца 2009 – начала 2010 гг.
Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, %25
Рис. 2.4
Доля просроченной задолженности по валютным кредитам продолжает расти, т.к. объём просроченной задолженности в абсолютном выражении медленно растёт, а суммарная задолженность плавно снижается. На 01.08.2012 г. объём просроченной валютной задолженности вырос до 19 млрд. руб., а объём суммарной валютной задолженности по выданным кредитам снизился 165 млрд. (на 01.08.2012) до 141 млрд. руб., что составляет 8,7% от всей задолженности по ипотечным кредитам. Таким образом, доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла 14,6%.
По итогам I полугодия 2012 года можно говорить о том, что дальнейшая динамика рынка ипотечного кредитования России находится под влиянием внешних факторов. Главную роль здесь будет играть степень влияния мировой финансовой нестабильности на экономику России и, соответственно, положение заемщиков. Оформившаяся тенденция роста ставок, скорее всего, приведет к снижению темпов роста рынка.
Признаки углубления мирового финансового кризиса не позволяют надеяться на скорый перелом ситуации со ставками. В случае, если события не будут развиваться по наихудшему сценарию, ставки по ипотеке к концу года не должны преодолеть уровень в 12,5%, а, при благоприятном развитии событий, возможен их возврат на уровень, близкий к уровню 2011 года. По итогам первого полугодия 2012 года населению будет предоставлено порядка 275-300 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 400-450 млрд. рублей. В случае отсутствия сильных внешних шоков средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,0-12,2%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,7-2,8%.
3 Развитие ипотечного кредитования в г. Москва
3.1 Оценка и динамика состояния рынка ипотечного кредитования
г. Москва
Рассмотрим состояние рынка ипотечного кредитования г. Москва на современном этапе.
Ситуация на рынке новостроек г. Москвы в октябре 2012 г. была следующая.
Объем предложения на рынке новостроек Москвы продолжил расти, прибавив, по сравнению с сентябрем, порядка 2%. Увеличение объема предложения связано с открытием продаж, как в новых объектах, так и в новых корпусах уже реализуемых объектах. На рынок вышли объемы жилья эконом, комфорт и бизнес-классов.
Несмотря на выход в продажу новых объемов жилья эконом-класса, доля наиболее доступного жилья (до 100 тыс. рыб.) в общем объеме предложения по сравнению с сентябрем снизилась до 1%. Такая ситуация связана с тем, что цена кв. м во вновь появившихся корпусах довольно высока из-за их выгодного расположения, а также высокой стадии строительства. По сравнению с предыдущим месяцем доля предложений стоимостью от 100 до 150 тыс. руб. сократилась на 1%, тогда как доля предложений стоимостью от 150 до 200 тыс. руб. наоборот выросла на сопоставимую величину. Доля предложений наиболее дорогого ценового сегмента (более 200 тыс. руб. за кв. м) по сравнению с сентябрем снизилась на 0,5% и составила 28% от общего объема.
В октябре, на фоне увеличения спроса, не произошло существенных изменения в его структуре. Стоит отметить лишь незначительное снижение заинтересованности покупателей (в пределах 1,5%) в приобретении трехкомнатных квартир в пользу покупки одно- и двухкомнатных, 47% и 36% соответственно (рис. 3 Приложения 4). Интерес покупателей в приобретении многокомнатных квартир, по-прежнему один их самых низких (около 2%). Такая ситуация связана прежде всего с высокой конечной стоимостью таких квартир и их менее высокой ликвидностью в случае инвестиционной покупки.
Ценовая ситуация в этот период была следующая: доллар США находился в коридоре от 30,7 руб. до 31,7 руб., а ежесуточные колебания едва превышали 20 коп. В этой связи стоимость кв. м, как в рублях, так и долларах росла довольно равномерно. В октябре рублевая цена кв. м выросла в пределах 1%, а долларовая чуть больше – на 1,8% (рис. 4 Приложения 4).
Наиболее заметное подорожание наблюдалось в октябре в комфорт-классе, стоимость кв. м жилья этого класса выросла на 3,3% и составила 145 189 руб. Бизнес-класс прибавил к стоимости 2,2% и достиг 219 855 руб. за кв. м. Подорожание кв. м жилья эконом класса оказалось наименее заметным и не превысило 1%, при этом средняя стоимость кв. м жилья эконом-класса в октябре составила порядка 135 950 руб. (рис. 5 Приложения 4)26
Выводы: В октябре объем предложения вырос за счет открытия продаж в новых объектах, а также вывода на рынок новых корпусов в уже реализуемых проектах. Так аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» было отмечено увеличение предложения на 2%. Причем, тенденция роста объема предложения непрерывно наблюдается с августа.
В условиях относительной стабильности на мировых финансовых рынках и отсутствии резких колебаний курсов валют на российском рынке, стоимость кв. м в рублевом выражении лишь отыграла инфляцию, достигнув 179 630 руб. Наиболее заметно на рынке новостроек Москвы подорожал кв. м жилья комфорт-класса (+3,3%) и бизнес-класса (+2,2%), (+3,3%) и бизнес-класса (+2,2%).
По итогам октября 2012 г. на первичном рынке городского жилья премиум-класса заключена 31 сделка. Около половины купленных в октябре текущего года квартир находится в активно строящихся комплексах (каркасные и фасадные работы). Средняя площадь купленной за последний месяц квартиры премиум-класса – 139 кв. м, средний бюджет – 2,1 млн. долл. США.
Средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья премиум-класса к концу октября 2012 г. составила 18 680 $/кв.м. Прирост с начала года порядка 5%. Изменения за период 2010-10.2012 гг. отображены в Приложении 4 рисунки 6, 727.
За последний месяц первичный рынок городского жилья премиум-класса пополнился сразу двумя новыми апартаментными проектами на Арбате и в Замоскворечье. Для Арбата это уже третья новостройка с апартаментами, вышедшая на рынок в этом году. С учетом нового проекта Арбат уверенно занимает второе место по числу свободных предложений в элитных новостройках и отстает только от Хамовников.
Основные тенденции на рынке новостроек бизнес-класса. По итогам октября 2012 г. заключено 156 первичных сделок в новостройках бизнес-класса, что на 8% превосходит показатель прошлого месяца. Средневзвешенная долларовая цена предложения в новостройках бизнес-класса в октябре 2012 г. – 7 200 долл./кв.м. За последний месяц этот показатель практически не изменился – рост среднерыночной цены за счет выхода в продажи нового дорогого предложения был нивелирован укреплением курса доллара США. На текущий момент первичный рынок городского жилья бизнес-класса представлен 42 проектами, в начале года их было всего 29. Таким образом, объем первичного предложения увеличился практически в 2,5 раза и к концу октября составил немногим более 5 тыс. квартир и апартаментов.
Средний бюджет покупки квартиры бизнес-класса составил 590 тыс. долл. США. Для апартаментов бизнес-класса этот показатель равен 480 000 тыс. долл. США. Изменения за период 2010-10.2012 гг. отображены в Приложении 4 рисунки 8, 9.
В структуре предложения по типу материала строительства в октябре относительно сентября произошли незначительные изменения. Так на 1,5% сократилось число монолитных и монолитно-кирпичных корпусов, находящихся в продаже. На аналогичную величину сократилось предложение в кирпичных домах. Число панельных корпусов, наоборот, увеличилось на 3%.
По-прежнему, большая часть проектов в «Новой Москве» (87%) реализуется согласно 214-ФЗ.
Курс американской валюты в октябре был довольно стабильным. Поэтому цены на рынке новостроек «Новой Москвы» изменялись вслед за инфляцией. Среди новостроек «Новой Москвы» по-прежнему преобладают объекты комфорт-класса (более 60%), стоимость кв. м в которых в среднем составляет около 82 000 руб. Стоимость кв. м в новостройках эконом-класса ниже на 5 000 руб., она составляет 77 000 руб, в бизнес-классе стоимость кв. м на 34 500 руб. выше, чем в комфорт-классе, и составляет 116 500 руб28.
3.2 Усиление роли ОАО «АИЖК» в стабилизации рынка ипотечного кредитования в г. Москва
Принятие Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р) определило основные меры и мероприятия, направленные на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу. Она определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Решением Наблюдательного совета ОАО «АИЖК» от 28.06.2011 (протокол №10) была утверждена Стратегия развития группы компаний «АИЖК» на 2011-2020 годы, миссией которых должно стать повышение доступности жилья для граждан Российской Федерации через развитие и повышение эффективности системы ипотечного жилищного финансирования.
Ключевые стратегические направления деятельности АИЖК на период 2011-2020 годы:
• обеспечение инновационного, конкурентного и устойчивого развития системы ипотечного жилищного финансирования;
• расширение базы инвесторов и привлечение долгосрочного капитала в систему ипотечного жилищного финансирования;
• снижение рисков и волатильности системы ипотечного жилищного финансирования с целью повышения доступности ипотечных кредитов;