Управление стоимостью многоквартирных домов

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В рамках государственной поддержки развития административно-территориальных образований формирование эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) является одним из его основных направлений. Это объясняется тем, что современное жилищно-коммунальное хозяйство по своей структуре является сложным территориально-хозяйственным комплексом, важнейшей системой жизнеобеспечения и безопасности населения.
В настоящее время недостаточно развиты институциональные основы механизма, обеспечивающего взаимодействие производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг, отсутствует отработанный механизм самоуправления и саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами в РФ, имеется несоответствие между нормативно-правовым обеспечением деятельности некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления, и научно-методическими основами их развития. Указанные причины создают противоречия в постановке задач осуществлении реформирования ЖКХ и их реализации по развитию некоммерческих организационных структур (НКС) отрасли, функционирующих на принципах самоуправления.
Целью исследования является разработка развития системы самоуправления в организациях жилищно-коммунального хозяйства.
Для достижения указанной цели в ходе исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
проведен анализ развития системы ЖКХ на современном этапе;
определены факторы, влияющие на развитие института собственников имущества в многоквартирном доме;
разработана модель эффективного управления ЖКХ, работающими на принципах самоуправления.
Объект исследования – Наукоград Кольцово НСО.
Предмет исследования – управление стоимостью многоквартирных домов (на примере Наукограда Кольцово НСО).




























ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ В ОТРАСЛИ

1.1. Проблемы развития ЖКХ в РФ в свете концепции управления стоимостью
Реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации начала 90-х годов 20 века предполагали развитие рынка управления жилой недвижимостью собственниками, но результаты ее реализации не были эффективными. В диссертации выявлены предпосылки к формированию института собственников жилья на основании данных Федеральной службы государственной статистики о жилищном фонде по видам собственности, доля жилищного фонда в собственности граждан к 2009 году составила 79% против 58,1 % в 2000 году (табл. 1).
Увеличение доли жилищного фонда в собственности граждан способствует развитию некоммерческих организаций, действующих на принципах самоуправления. Стратегические направления развития ЖКХ в РФ на 2011-2020 годы, определяют развитие некоммерческих организаций, прежде всего в форме товариществ собственников жилья (ТСЖ), дальнейшее развитие института управляющих компаний. Это позволит привлечь средства граждан, в качестве источников финансирования затрат по содержанию жилищного фонда, снизить бюджетную нагрузку местных администраций и усилить конкуренцию в отрасли.
Таблица 1
Состояние жилищного фонда по Российской Федерации
с 2000 по 2008 гг.
ПоказателиПериод

1. Жилищный фонд РФ по формам собственности - всего, млн. кв.м.

2787

2822

2853

2885

2917

2956

3003

3060

3116
В том числе:
- Частный жилищный фонд
- Жилищный фонд в
собственности
граждан
1620
1809
1897
1971
2055
2182
2298
2385
2462
- Государственный
жилищный фонд
177
193
186
168
161
188
167
162
160
- Муниципальный
жилищный фонд
739
680
643
626
586
487
437
413
388
- Общественный
жилищный фонд
2
2
2
2
1
-
-
-
-
- Смешанная форма
собственности
50
37
29
26
24
-
-
-
-
2. Доля жилищного фонда в собственности граждан, %
58,1
64,1
66,5
68,3

70,4
73,8
76,5
77,9
79,0
Организация самоуправления жильцов оценивается как дополнительная выгода, так как домовладельцы приобретают: право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в ассоциации, право влияния на качество и стоимость предоставляемых услуг, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций.
Рассмотрим лассификацию факторов, влияющих на развитие некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления, включающая гражданско-правовые, институциональные, экономические, коммуникационные, эксплуатационные и социальные группы факторов (рис.1).

Рис. 1. Факторы, влияющие на развитие некоммерческих организаций ЖКХ, работающих на принципах самоуправления

Гражданско-правовые факторы: включение в Жилищный кодекс Российской Федерации четкого разделения функций между управлением и содержанием общего имущества жилого дома; четкого описания системы и жизненных циклов управления жилой недвижимостью; введение ограничивающих условий для управляющих, не имеющих специального образования и сертификатов; введение полномочий для органов местного самоуправления, позволяющих прогнозировать и сдерживать приход на рынок недобросовестных организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги;
Институциональные факторы: введение жестких санкций, связанных с отказом собственника от оплаты жилищно-коммунальных услуг, от участия в общем собрании собственников и принятии решений, с повреждением общего имущества и незаконной перепланировкой жилого помещения, квартиры; обязательное заключение договора органов управления ТСЖ с собственниками многоквартирного дома, членами ТСЖ; влияние института третейских судов.
Экономические факторы: определение источников дохода для развития организации; введение надбавки за «сбыт» коммунальных услуг потребителям через ТСЖ; введение государственных мер стимулирования в период реализации инвестиционных проектов ТСЖ; расширение перечня предоставляемых обязательных услуг дополнительными платными услугами (бытовых, по обновлению недвижимости); четкое разграничение и учет.
Эксплуатационные факторы: влияние качественных эксплуатационных характеристик оборудования и материалов, используемых в системе ЖКХ; обеспечение технологической и экологической безопасности.
Коммуникационные факторы: система коммуникаций, содержащая характеристики информации, передаваемой от руководства ТСЖ жильцам (расходование средств, качество выполнения работ, управление имуществом).
Социальные факторы: социальная активность жильцов, потребительская культура, коммуникабельность руководства ТСЖ.

1.2. Подходы к управлению стоимостью

Управлениеи устойчивого развития является одним из важных направлений исследования проблем жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в условиях формирования рыночных отношений. ЖКХ - это сложный многоотраслевой комплекс, включающий две взаимосвязанные подсистемы – жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру. Как объект управления ЖКХ представляет собой крупнейшую отрасль российской экономики, доля которой в основных фондах составляет более 26%, включает в себя 56,6 тыс. предприятий и организаций, муниципальных, частных и смешанных. Они оказывают населению России 16 видов жилищных и 41 вид коммунальных услуг.
Функционирование рынка жилищно-коммунальных услуг в сфере предоставления их потребителям связано с определенными трудностями. Значительная часть проблем ЖКХ обусловлена высокой степенью износа основных фондов. По данным Минрегионразвития РФ, основные фонды коммунального хозяйства изношены на 65%, 30% выработали свой эксплуатационный ресурс полностью. Потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60% при норме 16%. При этом, потери тепла, связанные с утечками, составляют 10-15%, а срок службы теплотрасс по этой причине в настоящее время в 4-6 раз ниже нормативного. Серьезные проблемы накопились из-за недоремонта жилищного фонда.
Снижается надежность, устойчивость и экологическая безопасность эксплуатации инженерных сетей. Потери воды в сетях и у потреби¬телей по техническим причинам, а также отсутствию ее эко¬номии в некоторых городах достигают 50-70%. Надежность систем теплоснабжения в 2,5 раза ниже, чем в европейских странах. Низкой остается эффективность использования ресурсов в ЖКХ. Потребление горячей и холодной воды в России в 2-2,5 раза превышает среднеевропейское, а удель¬ное теплопотребление — в 2-4 раза выше, чем в Европе и Америке.
Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономический стабильности государства. Для создания в стране развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья.
По данным управления федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю рынок жилья характеризуется следующими данными. До начала приватизации (в 1989г.) в собственности граждан находилось 52% от всего жилищного фонда. Всего с начала приватизации в частную собственность граждан передано 323,3 тыс. жилых помещений общей площадью 16393,7 тыс. кв. метров (89% от числа подлежащих приватизации). На начало 2009г. всего в частной собственности находилось 55311,7 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, в том числе 54746,0 тыс. кв. метров в собственности граждан, что составляет 95,4% от всего жилищного фонда (табл.2).
Таблица 2

Приватизация жилищного фонда в 2010 году


в том числе
сельская местностьС начала
приватизации
В с е г ов т. ч,
муници-
пальныхвсегов т,ч,
муници-
пальных
всегов т,ч,
муници-
пальных
Количество приватизи-
рованных жилых
помещений, ед,
Их общая площадь,
тыс, кв, м,3,3,9,9,0,4

Совершенствование управления отраслью требует дальнейшего развития конкуренции на рынке, создания частных управляющих компаний, объединений собственников жилья. Необходимо устранить барьеры, которые препятствуют этому процессу, в частности, упростить процедуру регистрации товариществ собственности жилья, урегулировать вопросы собственности на землю и нежилые помещения.
В результате проведенных исследований выявлено, что в отрасли сохраняются административные принципы управления жилищным фондом, в том числе по причине отсутствия эффективного рынка услуг, механизмов управления собственностью, недостаточной правовой подготовкой населения. Самоуправление собственников находится на крайне низком уровне. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации удельный вес площади жилищного фонда ТСЖ, ЖСК и ЖК в общем жилищном фонде страны составляет около 6%. Отсутствует реальный центр управления реформой жилищно-коммунального сектора, что обусловливает риски для частного бизнеса, который мог бы потенциально инвестировать отрасль. Из-за отсутствия четкой системы финансирования отрасли уровень инвестирования низкий, а использование поступающих ресурсов является не эффективным. Финансирование ЖКХ, в основном, осуществляется на уров¬не половины потребностей. Неупорядоченный характер имеет возмещение средств, затраченных на финансирование предоставляемых льгот по субъектам Российской Федерации.

1.3. Концепция
С целью определения объекта недвижимости в жилищной сфере, на основании норм действующего законодательства, расширено понятие «жилой фонд». В его состав включены дом, земельный участок с оборудованными местами для отдыха, зеленые насаждения, детская площадка. Тогда обслуживание жилой собственностью необходимо трактовать как процесс принятия и реализации решений по отношению к объектам жилой недвижимости, направленных на создание условий комфортного проживания и обеспечивающих расширенное ее воспроизводство.
В результате изучения научных публикаций и сложившейся практики классификация целей управления обслуживанием в жилищном хозяйстве выглядит следующим образом:(табл.3)
Таблица 3
Классификация целей управления обслуживанием жилищным хозяйством

Классификационный признакВиды целейЦели управления обслуживанием
многоквартирными домами
Характер.Стратегические,
Тактические. Достижение экономической эффективности, поддержание сохранности и эксплуатационных характеристик, расширенное воспроизводство.
Содержание.Экономические,
организационные,
социальные,
технологические,
политические.Снижение издержек, оптимизация структуры, льготирование услуг, модернизация оборудования и инженерных конструкций для снижения энергозатрат.
Структура.Маркетинговые,
программные,
финансовые,
инвестиционные,
кадровые.Достижение необходимого объема реализации услуг, выполнение производственной программы, привлечение дополнительных источников финансирования, привлечение лизинга, повышение квалификационного уровня специалистов.
Среда.Внешние и
Внутренние.Адаптация хозяйственной деятельности управляющей организации к внешним экономическим условиям, обеспечение стабильного финансового положения организации.
Приоритетность.Первоочередные и
Перспективные.Очередной финансовый год, трех, пяти, десятилетний период.
Измеримость.Количественные и
Качественные.Достижение планового объема услуг, изменение периодичности оказания услуг.
Иерархия.Комплексные и
Отраслевые.Рост доходности муниципального образования и субъекта, повышение уровня собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Сформулированные цели можно измерить количественными и качественными показателями. Они позволяют определить «сферу применения усилий собственников и оценить целесообразность деятельности в соответствующем сегменте рынка». Для достижения поставленных целей в работе определены конкретные задачи, обеспечивающие целенаправленность и прогнозирование будущих проблем, координация деятельности собственников по их решению.


ГЛАВА 2. ОПИСАНИЕ МЕТОДОВ

2.1. Предпосылки
Управление стоимостью объекта (включает стратегию долгосрочного сохранения конструктивных элементов зданий, внутридомового инженерного оборудования и внешнего благоустройства);
Хранение и ведение технической документации на строения, инженерные сооружения многоквартирного дома, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, переданные в управление Управляющей организации;
Юридическое сопровождение деятельности (защита интересов собственников помещений по вопросам предоставления им в полном объеме и качественных коммунальных услуг; согласование переустройств, переоборудования жилых помещений; представление интересов собственников в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в отношениях с третьими лицами, включая органы государственной власти и органы местного самоуправления;
Заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка МКД;
Ведение паспортно-регистрационного учета (обеспечение работы паспортного стола, выдача необходимых справок и выписок);
Ведение бухгалтерского учёта и организация расчетов с населением (определение размера и начисление платежей за коммунальные и иные услуги собственникам, пользователям помещений объекта; формирование баз данных по платежам населения, расходам на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (контроль качества и количества предоставляемых услуг), на вывоз ТБО, на обслуживание и содержание лифтов, систем пожаротушения и договоров по прочим специальным работам.
Техническое обслуживание, содержание и ремонт инженерных коммуникаций МКД;
Выполнение работ по подготовке объекта к сезонным условиям эксплуатации (устранение неисправностей; проверка и наладка внутренних инженерных систем здания; проведение гидравлических испытаний; приведение в технически исправное состояние территории домовладений);
Организация круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания (организованная работа диспетчерской и дежурных специалистов позволяет обеспечить своевременность и качество выполнения заявок, в том числе в вечерние и ночные часы, праздничные и выходные дни)
Комплексная уборка (работы по уборке мест общего пользования; вспомогательных помещений и придомовой территории; очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов; дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов; вывоз снега, мусора);
Сбор и организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов;
Благоустройство придомовой территории (содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
Осуществление контроля за правильной эксплуатацией объекта подрядными организациями (технические осмотры, планирование, выбор подрядных организаций, выдача заданий, технический надзор, проверка и прием выполненных работ, подготовка отчетов);
Текущий ремонт общего имущества для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов);
Обеспечение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
Прочие работы в соответствии с законодательством.

2.2. Базовая модель
Доходы от содержания многоквартирного дома классифицируются в зависимости от целей содержания многоквартирного дома:
–доходы от платежей за обеспечение надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
–доходы от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в многоквартирном доме.
Доходы от содержания многоквартирного дома включают:
–доходы от платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме (обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива);
–целевое финансирование;
–доходы от иной, направленной на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельности.
Доходы от платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяются как сумма плат за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленных для собственников помещений в таком доме и нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений, находящихся в государственной собственности.
Источниками целевого финансирования управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются бюджетные средства на проведение текущего и капитального ремонта, предоставляемые в виде субсидий, субвенций, а также взносы членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, направляемые на финансирование работ и услуг, выполняемых в целях создания комфортных условий проживания граждан.
Субсидии предоставляются из средств бюджета на условиях долевого финансирования текущего, капитального ремонтов общего имущества в многоквартирном доме.
В случае если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, установлен для нанимателей жилых помещений по договору социального найма (договору найма) жилых помещений государственного жилищного фонда, ниже, чем предусмотрено условиями договора управления, собственник помещения (наймодатель) вносит оставшуюся часть платы в согласованном с управляющей организацией порядке в виде субсидий.
Субсидии на оплату жилого помещения (включая вывоз твердых бытовых отходов) и коммунальных услуг (электроснабжение, газоснабжение (включая поставки бытового газа в баллонах), водоснабжение, водоотведение горячее водоснабжение, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) носят адресный характер (перечисляются на персонифицированные счета граждан) и в целях настоящих Методических рекомендаций в составе доходов от содержания многоквартирного дома не учитываются.
Условиями расчета единичных нормативов стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме являются:
–классификация многоквартирных домов и других факторов, оказывающих влияние на стоимость содержания и текущего ремонта общего имущества;
–перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме определены из расчета на 1 кв. м площади жилых помещений многоквартирного дома и включают стоимость работ и услуг по:
–текущему ремонту конструктивных элементов многоквартирного дома;
–текущему ремонту внутридомового инженерного оборудования многоквартирного дома;
–благоустройству и обеспечению санитарного состояния помещений общего пользования и придомовой территории;
–содержанию и текущему ремонту мусоропроводов и лифтового оборудования (при наличии соответствующего оборудования);
–по вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора.
В единичных нормативах стоимости не учтены расходы по управлению и капитальному ремонту, которые определяются отдельно.










ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИНСТРУМЕНТАРИЯ (НА ПРИМЕРЕ Наукограда Кольцово НСО)

3.1. Общая характеристика информационной базы
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Проспект» создано 12 сентября 2007 года с жилым фондом в оперативном управлении в размере 19 100 м2 с численностью сотрудников 14 человек. По состоянию на 12 декабря 2011г. жилой фонд составляет 109 320 м2, со штатным расписанием в 68 человек не считая совместителей.
До 2015 планируется увеличить объем обслуживаемого жилья до двух микрорайонов- это более 300 000 м2.
Принципами организации стали:
•уважение к собственникам помещений и партнерам, и их интересам;
•ответственное отношение к делу;
•культура обслуживания на всех стадиях;
•неукоснительная исполнительность договорных обязательств;
•творческий подход, профессионализм и качество на всей стадии жизненного цикла здания.
Основным конкурентом ООО «Управляющая компания Проспект» является Управляющая компания МУП ЖКХ САДВЭЛ с фондом 181 000 м2.
Проанализировал её деятельность и стратегию поведения на рынке можно ответить на наиболее важные вопросы:
1.Цели компании: удержать лидирующие позиции по объему обслуживающего фонда и продолжать быть получателем муниципального заказа, удержание роста социальной напряженности.
2.Менеджмент данной организации необоснованно амбициозен, не образован и не отличается культурой общения, поэтому от этой организации можно ждать «фланговых атак». Но этого не произойдет, поскольку данный рынок является стратегическим ОМСУ.
3.Конкурент будет стремиться совершенствовать свое обслуживания, подтягиваясь за лидером по качеству – УК Проспект.
4.Уязвимость:
- Качество предоставления услуг
- Отношение к собственникам помещений
Преимущество:
- Покровительство ОМСУ
- Экономия масштаба
- Собственная (за счет местного бюджета) транспортно-складская база.
5. Самая негативная реакция конкурента произойдет если откликнуться на просьбы инициативных людей из их жилого фонда и взять к управлению данные многоквартирные дома.
Основные бизнес-направления управляющей компании по управлению жилыми домами представлены на рисунке 4.



Рис. 4. Основные бизнес-направления

Выделяя бизнес-процессы управляющей компании по управлению жилыми домами, получаем дерево бизнес-процессов управляющей компании (рис. 5.).
Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.
Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица; она может иметь любую форму собственности.
Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.
Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).
Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.
Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.
Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Таблица 4

Таблица. Классификация управляющих компаний
В зависимости от цели созданияВ зависимости от отношения к объекту управленияВ зависимости от выполняемых функций
Управление инвестиционными проектами.
Управление холдингом.
Способ участия партнеров в бизнесеВнешняя управляющая компания.
Внутренняя управляющая компанияНоминальная управляющая компания.
Реальная управляющая компания
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. С точки зрения собственника, гораздо проще лично владеть пакетами акций бизнес-единиц, а не создавать отдельную компанию.


3.2. Результаты развития, расчеты и анализ


Показатели финансово-хозяйственной деятельности за 2011г., связанные с управлением многоквартирными домами, находящимися в жилом фонде ООО «Управляющая компания Проспект», представлены в таблице 5:



Таблица 5

Наименование показателя Доходы, тыс.руб. Расходы, тыс.руб. Фин.результат, тыс.руб.
Содержание и ремонт 951 808 -16 857
Коммунальные услуги 660 030 -2 370
Итого: 611 838 - 19 227



Сведения о предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов о деятельности управляющей организации 6:

Таблица 6

№ п/п Вид отчета Дата составления Способ предоставления собственникам Дата предоставления
1-453 Финансовый отчет по многоквартирному дому Март 2011 г. Доведение до каждого собственника в квитанциях Апрель 2011 г.
1-453 Отчет о деятельности компании за 2010 г. .03.2011 г. Сайт УК-3, стенд УК-3 .03.2011 г.



Рис. 5. Данные о поступлении и расходовании денежных средств

Рассмотрим управление стоимостью многоквартирных домов.
Таблица7

Сводная таблица корректировок

Наименование корректировкиТенденция корректировкиВеличина относительной корректировки, применяемой к цене 1 кв.м, %
Корректировка на местоположение (окраина - центр):повышающая,36
Корректировка на местоположение (центр - окраина):понижающая,74

Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физи-ческих характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.
Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:

Корректировка определяется методом прямого анализа характеристик на основе расчета стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).
Расчет производить исходя из следующих условий: ремонт производится в помещении площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов – исходя из размеров помещения

Таблица 8
Корректировка на вид отделки


Nп/пКонструкционные элементыТиповая отделкаОтделка улучшенного качества

1ПолыЛинолеум по ДСПЛаминат по фанере
Стоимость материалов(1м.кв.)
Стоимость работ(1м.кв.)
Всего
2СтеныШтукатуркаГипсокартон
Стоимость материалов(1м.кв.)
Стоимость работ(1м.кв.)
Всего
Простые обоиОбои улучшенного качества
Стоимость материалов(1м.кв.)
Стоимость работ(1м.кв.)
Всего
3Отделка потолковШпаклевка и побелкаПотолки"ARMSTRONG"
Стоимость материалов(1м.кв.)
Стоимость работ(1м.кв.)
Всего
4ОкнаПростые деревянные в блокахСтеклопакеты
Стоимость материалов.
Стоимость работ.
Всего
5ДвериПростые фанерныеФиленчатые деревянные
Стоимость материалов.
Стоимость работ.
Всего
Стоимость работ для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1)
Стоимость 1 кв.м,08,25

Корректировка типовая-улучшенная,668понижающая
Корректировка улучшенная-типовая,497повышающая


Для объекта-аналога 1 принимаются следующие условия: аналог продан при условии рассрочки платежа равными суммами на 12 месяцев, ставку дисконтирования принять по средней ставке кредита 15%.
Для объекта-аналога 4 необходимо принять условие: аналог продан с обременением арендного договора на срок 2 года, контрактная арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%
Доходный подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.
Доходный подход к оценке основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
1. Принцип ожидания – характеризует точку зрения покупателя, который ожидает получение доходов в будущем. Исходя из этого прин-ципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость бу¬дущих выгод (т.е. выручки от эксплуатации и перепродажи). В основе принципа лежит теория стоимости денег во времени.
2. Принцип спроса и предложения – характеризует точку зрения рынка на стои¬мость объекта. Принцип утверждает, что цена собственности определяется со¬отношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.
3. Принцип замещения – характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта, и который при прогнозе будущих доходов от объекта недвижимости ориенти¬руется на сопоставимые объекты.
Доходный подход предполагает, что объект недвижимости стоит ровно столько, сколько стоят сегодня доходы от его эксплуатации. То есть в основу техники доходного подхода положены принципы сложного процента.



PV - ?




PMTPMTPMTPMT

Дата оценки Период владения объектом

Доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости реализуется в методах:
Метод прямой капитализации – применяется в случаях, когда оцениваемый объект недвижимости приносит постоянный, равномерный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Метод дисконтированных денежных потоков учитывает первоначальный отрицательный денежный поток, неравновеликие доходы и возврат вложенного капитала в форме реверсии – продажи объекта по истечении периода владения.
Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе (методом прямойкапитализации):
1.Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.
2.Определение эксплуатационных затрат, необходимых для управления и поддержания объекта недвижимости в требуемом техническом состоянии; определение чистого операционного дохода.
3.Прогнозирование стоимости объекта в конце периода владения, т. е. величины реверсии.
4.Пересчет спрогнозированных доходов и величины реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков.


3.3. Дальнейшее развитие (перспектива использования, новые формы)
Рассмотрим метод потенциального и действительного валового дохода.
Потенциальный валовый доход (ПВД) — это общий валовый доход от недвижимости при ее 100%-ной сдаче в аренду без учета всех потерь и расходов на содержание. Основой для определения ПВД является договор аренды или рыночная арендная ставка.
ПВД измеряется за год, зависит от размера арендуемой площади и установленной ставки, рассчитывается по формуле:
ПВД = 12 ? С0 ? S
где S – арендуемая площадь;
С0 – ставка за 1 кв. м. арендуемой площади в месяц;
12 – кол-во месяцев в году

Действительный валовый доход (ДВД) – это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы, т.е.:
ДВД = ПВД – Потери

Операционные (эксплуатационные) расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, которые делятся на:
•постоянные;
•переменные;
•расходы на замещения
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав¬ленных услуг:
• налог на имущество;
• земельный налог (или арендная плата за землю);
• платежи по страхованию имущества;
• заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, (если з/пл фиксирова¬на вне зависимости от загрузки здания).
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
• коммунальные платежи;
• расходы на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов (если з/пл зависит от загрузки здания);
• расходы по обеспечению безопасности (сигнализация, милицейская кнопка и др.);
• расходы на рекламу;
• расходы на управление (обычно принято определять величину рас-ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
К резервам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающ