Анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга

Введение
1. Гостиничный бизнес: сущность и содержание видов услуг
2 Особенности гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Библиографический список

Анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга

W St. Petersburg
Вознесенский пр., 6
Starwood
ООО «Р.Е.Д.»
5*
137
июнь
Введенский
Большой пр. П.С., 37
Alrosa Hotels
ЗАО «Гостиницы АЛРОСА»
4*
158
октябрь
Demetra Art Hotel
Восстания ул., 44
ООО «Деметра»
ООО «Деметра»
4*
60
октябрь
Crowne Plaza Airport
Стартовая ул., 6
IHG
ОАО «Авиелен А.Г.»
4*
294
декабрь
ВСЕГО:
898
В течение первых трех месяцев 2012 года открылась только одна гостиница - Domina Prestige на Большой Морской ул., 54. Таким образом, на гостиничном рынке Петербурга появился новый международный оператор Domina Hotels.
До конца года ожидается приход таких сетей как Four Seasons Hotels and Resorts и Fairmont Raffles Hotels International. Интерес к городу проявляют также Lotte Hotels & Resorts и Hilton.
Ряд международных гостиничных операторов в 2011 году заявили о планах по расширению своей сети в России. Корейская компания Lotte Group заявила о заинтересованности в строительстве 5* гостиницы на набережной реки Фонтанки. Также InterContinental Hotels Group планирует взять на себя управление гостиницей с номерным фондом около 350 номеров, которая должна появиться в ходе реставрации Никольского рынка. О своем намерении открыть к 2014 году в Санкт-Петербурге 2 отеля на территории международного конгрессно-выставочного комплекса «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров). Также к 2015 году ожидается открытие отеля DoubleTree by Hilton (5*) на Малой Морской, 5» (по данным GVA Sawyer). Отель под управлением крупного международного бренда более понятный для инвестора продукт, с меньшими рисками, а значит с лучшей ликвидностью (по данным Knight Frank St Petersburg).
По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 году на рынке будет введено около 1,5 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит порядка 17 тыс. номеров.
Таблица 4. Отели, открытие которых запланировано на 2012 год4
Название
Адрес
Категория (в звездах)
Количество номеров
Domina Prestige
Б. Морская ул., 54 (наб. реки Мойки, 99)
Пять
109
«Отель Парк»
Северная дорога, 12
Четыре
296
Swissotel
ул. Правды, 10
Четыре
120
Бутик-отель
Еангутская ул., 4
Четыре
60
«Балтия»
ул. Смолячкова, ЗА
Четыре
60
Red Stars Hotel
Дровяной пер., 2
Три
54
Гостиница
пос. Репино
Три
108
Усадьба В. А. Путиловой
пр. Динамо, 2
Апартамент-отель
7
Мини-отель
ул. Жуковского, 55А
-
10
Гостинично-коттеджный комплекс
пос. Солнечный
-
50
Baltic Parking
Стрельна
Кемпинг
до 500 прицепов
Таблица 5. Запланированные к вводу в 2012-2014 гг. гостиницы (Санкт-Петербург)5
Название
Количество номеров
Анонсируемый год открытия
Категория
Four Seasons
183
2012
Luxury
Domina Prestige
109
2012
Upscale
Indigo, Ul. Chaikovskogo
119
2013
Upscale
Novotel St Petersburg Centre II
165
2014
Mid-market
Ibis Fontanka
150
2014
Economy
Ibis, Mayakovskogo St.
200
2014
Economy
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21
129
2015
Mid-market
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady
334
2015
Upscale
Итого
1,389
Тем не менее, в городе строится сравнительно мало гостиниц. Это вызвано тем, что в кризис многие проекты были приостановлены, а сроки реализации гостиничных проектов практически самые длинные из всех сегментов недвижимости из-за необходимости не только построить здание, но и выполнить дизайн помещений, установить разнообразное оборудование, включая номерной фонд, рестораны, конференц-залы, а также подобрать и обучить персонал. Кроме того, сроки окупаемости гостиниц длиннее, чем в других секторах рынка, а конкуренция уже довольно высока, поэтому сейчас немного инвесторов интересуются этим сегментом. При этом сегмент современных отелей наиболее насыщен в верхнем сегменте, в то время как сегмент отелей класса 3* заметно менее насыщен.
Рис. 4. Структура рынка качественных гостиниц Санкт-Петербурга
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам в 2011 году Санкт-Петербург посетило около 5,5 млн. туристов, что на 8% больше, чем в 2010 году (5,1 млн. чел.). В 2012 году прогнозируется увеличение количества туристов в Петербурге на 10%.
В первом квартале 2012 года заполняемость отелей в Санкт-Петербурге составила около 40-50%. В низкий сезон основной спрос на отели ориентирован со стороны деловых туристов.
Гостиничных номеров в Санкт-Петербурге пока больше, чем туристов и дефицит ощущается только в июне в период белых ночей и Международного экономического форума.
По сравнению с 2010 годом в среднем по городу уровень заполняемости повысился до 58% (в 2010 году – 52%). По-прежнему, наименьший среднегодовой уровень загрузки - в отелях 5* (48%), наибольший - в отелях 3* (62%).
В 2011 году уровень спроса впервые за последние 3 года стал приближаться к показателям докризисных лет. На этом фоне в сезон 2011 года гостиницы стали более жестко подходить к вопросам предоставления скидок за размещение, что выразилось в росте средних цен номеров по сравнению с 2010 годом (по данным Jones Lang LaSalle).
За минувший год средний тариф на размещение снизился в Петербурге на 12% - до 3775 рублей. В первом квартале 2012-го номера в пятизвездочных отелях стоили в среднем 11 000 рублей без учета НДС, в четырехзвездочных - 4500 руб., в «трешках» - 2550 рублей (по данным компании Maris). Впрочем, единообразия в ценовой политике гостиниц нет. Некоторые отели, в основном ориентированные на корпоративных клиентов, и в высокий сезон удерживают цены на уровне зимних предложений.
В период кризиса цены на проживание в гостиницах города значительно снизились, и в связи с увеличением конкуренции в ближайшей перспективе вряд ли достигнут докризисного уровня.
Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового предложения в данной категории по более высоким ценам.
Рост спроса, простимулированный в посткризисный 2010 год снижением средней цены за номер, в 2011 году оказался менее эластичным, что позволило гостиницам вести более агрессивную ценовую политику, особенно в период высокого сезона. Если в начале года петербургские отельеры еще осторожно «прощупывали» потребителей на предмет их готовности платить более высокую цену за посещение одного из главных туристских центров России, то в разгар сезона «Белых ночей» (май и июнь) цены в качественных гостиницах Санкт-Петербурга в рублевом выражении превысили прошлогодние показатели на 18,1% и 10,0%, соответственно.
По оценке специалистов по вопросам строительства GVA Sawyer, стоимость строительства гостиниц различается в зависимости от категории отеля, региона расположения и многих других факторов (стоимости земли, подведения инженерных сетей и т.п.). Так инвестиции в строительство гостиницы категории 3* под управлением международного оператора в Москве и в регионах в среднем составляют до $120 - $150 тыс. на номер, отеля 4* - до $250 - $290 тыс. на номер, гостиницы категории 5* - до $450 - 550 тыс. на номер. Окончательные показатели зависят от конкретного оператора. Окупаемость проектов - около десяти лет.
Несмотря на существующее мнение о том, что в регионах строительство гостиницы намного дешевле, чем в Москве, это не совсем так. Если говорить о строительстве гостиницы под управлением международного оператора, то сэкономить можно на согласованиях, подключении к инженерной инфраструктуре и рабочей силе, а вот затраты на оснащение и меблировку номеров (FF&E) могут быть даже выше. А ведь даже в гостинице категории 3* на внутреннюю отделку и оснащение номеров приходится до 40-45% всех затрат.
При строительстве несетевого отеля в строительный бюджет может быть заложена существенная экономия. Однако следует учитывать более высокие риски такого управления существенно выше, что может привести к меньшей доходности объекта.
Сложная ситуация с небольшими отелями, т.к. малые отели переживает довольно сложный период. Чтобы запустить заведение, требуется не менее 8 млн рублей, в то время как мелкие инвесторы ориентируются основном на суммы до 5-6 млн рублей. По прогнозам участников рынка, в 2012-м будет завершено вдвое меньше новых проектов, чем за прошлый год. Юридическое определение «малых средств размещения» не закреплено в федеральном и местном законодательстве. Ориентировочно лишь 25-30% объектов, которые находятся в нежилом фонде и рассчитаны менее чем на 50 номеров, могут полноправно называться малыми гостиницами. Остальные расположены в жилых помещениях и по общероссийскому классификатору относятся к меблированным комнатам. Такие заведения рассчитаны в основном на 7-8 номеров, максимум на 15-18. По различным оценкам, в листингах фигурирует не менее 600 адресов.
Рынок помещений, потенциально пригодных под мини-отели, весьма разнообразен, однако найти варианты с приемлемой ценой в центре города трудно. Основная масса предложений сосредоточена в домах, расположенных в районе Обводного канала, на улицах со средней пешеходной доступностью. Такие объекты изредка попадают на городские торги. Наиболее выгодным вариантом для инвестирования считаются непригодные к проживанию аварийные квартиры с максимальной стоимостью не более $1000/кв.м.
Сейчас на продажу выставлено минимум три десятка мини-отелей в разных районах города, которые реализуются как действующий бизнес. Другая тенденция - минимизация расходов на содержание внешнего штата: все больше малых гостиниц становятся чисто семейным делом.
Таблица 6. Предложения по продаже помещений под мини-отели (выборочно)6
Адрес
Площадь, кв.м
Этаж
Цена, руб./кв.м
Примечания
Фурштатская ул.
850
1-4
141026
Универсальное помещение, рядом с метро, витрины, высота потолков - 4,2 метра
Сердобольская ул, 57/26
325