Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
| Код |
359525 |
| Дата создания |
08 апреля 2013 |
| Страниц |
71
|
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 25 ноября в 16:00 [мск] Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
|
Содержание
Содержание
Введение
Глава 1. Договор аренды зданий и сооружений
1.1.Понятие и сущность договора аренды зданий и сооружений
1.2.Форма и государственная регистрация договора
1.3.Существенные условия договора
1.4. Особенности зданий и иных сооружений как объектов аренды
Глава 2. Содержание договора аренды здания, сооружения
2.1. Права и обязанности арендодателя
2.2. Права и обязанности арендатора
Глава 3. Прекращение договора аренды здания, сооружения
3.1. Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон
3.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок
3.3. Прекращение договора аренды путем выкупа арендованного имущества
Заключение
Список использованных источников и литературы.
Введение
Правовая природа договора аренды зданий и сооружений в современном российском праве
Фрагмент работы для ознакомления
- определение ответственности за нарушение обязательств.
Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в работе, могут быть использованы в законотворческой деятельности в целях устранения выявленных пробелов и недостатков при совершенствовании норм гражданского законодательства, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с арендной зданий, сооружений и помещений,а также позволят сделать единообразной правоприменительную деятельность судов с точки зрения наиболее эффективного применения норм гражданского права при рассмотрении споров по аренде рассматриваемых объектов недвижимости.
Кроме того, положения исследования могут быть использованы в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения проблем, связанных с арендой зданий, сооружений и помещений.
Заключение
По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.
Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений.
Развитие потребностей участников гражданских правоотношений в процессе реализации их имущественных интересов нередко обусловливает необходимость решения возникающих при этом проблем теоретического и практического характера, которые связаны с хозяйственным оборотом отдельных объектов недвижимости.
Одной из таких проблем является правовая регламентация аренды части объекта недвижимого имущества.
Аренда части недвижимого имущества (здания, помещения или земельного участка) - очень распространенная в настоящее время сделка. Однако у арбитражных судов пока нет единого подхода к вопросу о правовой природе и надлежащем оформлении сделок подобного рода.
Например, арбитражные суды, рассматривающие споры об аренде части здания, расходятся во мнениях о том, применяются ли к соответствующим договорам нормы гл. 34 ГК РФ ("Аренда"). Одни суды полагают, что договор, по которому передается часть площади здания, не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому к нему не могут быть применены нормы о договоре аренды (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009). Другие суды, напротив, считают, что договор аренды части здания является разновидностью договора аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А03-900/2010).
Еще одна позиция сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 [3], в котором разъяснялся вопрос о правовой природе договора на передачу в пользование части здания, не являющейся помещением (стены, крыши и т.п.). Пленум ВАС РФ указал, что лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости. Вместе с тем к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и договора подлежат госрегистрации.
Что касается надлежащей индивидуализации объекта аренды части здания, то по этому вопросу в судебной практике также наблюдаются две противоположные позиции. Одни суды указывают, что для заключения договора необходимо согласовать адрес здания, а также площадь его части, сдаваемой в аренду (см. Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А40/1848-10 по делу N А40-44919/09-105-370). Другие суды, напротив, считают, что договор аренды не является заключенным, даже если содержит указание на адрес здания и на площадь помещения (помещений) в здании, так как этого "недостаточно для индивидуализации предмета обязательства" (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу N А43-4982/2009).
В отношении аренды части помещения наблюдается иная картина: договор аренды части помещения признается договором аренды, о чем напрямую сказано в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Арбитражные суды признают такие договоры заключенными, если соблюдены два условия:
- в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать часть помещения;
- часть помещения обозначена на поэтажном плане.
Такая позиция суда отображена, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2007 по делу N А40-17498/07-152-97. В противном случае (то есть в ситуации, когда определить часть помещения не представляется возможным) такие договоры признаются незаключенными (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010).
В проекте содержатся разъяснения по вопросам аренды части недвижимого имущества.
Во-первых, независимо от того, что именно передается в аренду - часть здания, помещения или земельного участка, данный договор будет признаваться договором аренды, и к нему будут применяться правила гл. 34 ГК РФ.
Во-вторых, договор на аренду части недвижимого имущества сроком более одного года будет подлежать госрегистрации. Обременение при этом будет устанавливаться на весь объект недвижимости.
В-третьих, в зависимости от вида недвижимого имущества по-разному будет определяться, какое оформление объекта аренды считается надлежащим. Так, при аренде части земельного участка часть, передаваемая в аренду, может быть обозначена на графической части кадастрового паспорта любым согласованным сторонами способом, в том числе посредством внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако даже в случае непредставления кадастрового паспорта (выписки), в котором указано, что сведения внесены в кадастр недвижимости, регистрирующий орган не вправе будет отказать в регистрации договора аренды, если соответствующая часть обозначена иным образом, который стороны сочли достаточным для определения объекта аренды.
Для госрегистрации договора аренды части иных объектов недвижимости (зданий, помещений) стороны могут представить документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той ее части, которой будет пользоваться арендатор. При этом отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта не соответствует закону. Исключение составляет случай, если кадастровый паспорт, план недвижимой вещи или иной документ, содержащий ее описание, ранее не предоставлялся.
Отметим, что в проекте содержится альтернативный вариант пункта с разъяснениями по вопросам аренды части недвижимой вещи. В этом варианте данные вопросы предлагается не рассматривать.
Список литературы
Список источников и литературы
Источники:
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (статьи 271, 450, 606 - 625, 650 - 655).
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ-14 от 26.01.1996.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ-14 от 26.01.1996//СПС «КонсультантПлюс»
4.Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012)//СПС «КонсультантПлюс»
5.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 1 - 25.1, 26 - 33)//СПС «КонсультантПлюс»
6.Закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (статьи 5, 6, 36 - 46)//СПС «КонсультантПлюс»
7.Закон г. Москвы от 16.07.1997 N 34 (ред. от 11.06.2003) "Об основах платного землепользования в городе Москве" (статьи 1 - 2, 4 - 7, 10, 14)//СПС «КонсультантПлюс»
8.Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2004) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества"//СПС «КонсультантПлюс».
9.Распоряжение мэра Москвы от 02.04.1999 N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" (пункты 1 - 5 и приложение 1) //СПС «КонсультантПлюс».
10.Распоряжение мэра Москвы от 25.09.1998 N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве" (приложения 1, 4 - 6).
11.Распоряжение мэра Москвы от 26.12.2001 N 1159-РМ "О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности" (приложение) //СПС «КонсультантПлюс».
12.Письмо Москомрегистрации от 30.04.1999 N 99/47-3541-МКР «О государственной регистрации договоров аренды на нежилые помещения»//СПС «КонсультантПлюс».
13.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"//СПС «КонсультантПлюс».
14.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//СПС «КонсультантПлюс»
15.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66//СПС «КонсультантПлюс»
16.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СПС «КонсультантПлюс»
17.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 N 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"//СПС «КонсультантПлюс»
18.Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2002 N 5-Г02-71//СПС «КонсультантПлюс»
19.Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»//СПС «КонсультантПлюс»
20.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» //СПС «КонсультантПлюс»
21.Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//СПС «КонсультантПлюс»
22.Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02//СПС «КонсультантПлюс»
23.Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02//СПС «КонсультантПлюс»
24.Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2004 N 13238/03//СПС «КонсультантПлюс»
25.Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99//СПС «КонсультантПлюс»
26.Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08//СПС «КонсультантПлюс»
27.Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02//СПС «КонсультантПлюс»
28.Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2003 N 3343/03 по делу N А40-14236/02-12-75//СПС «КонсультантПлюс»
29.Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03//СПС «КонсультантПлюс»
30.Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1971/03//СПС «КонсультантПлюс»
31.Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 3771/04//СПС «КонсультантПлюс»
32.Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 14.05.2003 N 18пв-03пр//СПС «КонсультантПлюс»
33.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2441//СПС «КонсультантПлюс»
34.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.07.2007 N Ф03-А04/07-1/2108//СПС «КонсультантПлюс»
35.Постановление ФАС МО от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09//СПС «КонсультантПлюс»
36.Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07//СПС «КонсультантПлюс»
37.Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2003 N КГ-А41/8751-03//СПС «КонсультантПлюс»
38.Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2004 N КГ-А40/2122-04//СПС «КонсультантПлюс»
39.Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2003 N КГ-А40/9760-03//СПС «КонсультантПлюс»
40.Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2003 N КА-А40/9842-03//СПС «КонсультантПлюс»
41.Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2004 N КА-А40/195-04//СПС «КонсультантПлюс»
42.Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03//СПС «КонсультантПлюс»
43.Постановление ФАС Московского округа от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03//СПС «КонсультантПлюс»
44.Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2004 N КГ-А40/2857-04//СПС «КонсультантПлюс»
45.Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2004 N КГ-А40/10782-03//СПС «КонсультантПлюс»
46.Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2004 N КГ-А40/6926-04//СПС «КонсультантПлюс»
47.Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2002 N КГ-А40/2143-02//СПС «КонсультантПлюс».
48.Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2003 N КГ-А40/10041-03//СПС «КонсультантПлюс».
49.Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99//СПС «КонсультантПлюс».
50.Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 N КА-А41/2836-04//СПС «КонсультантПлюс».
51.Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2004 N КА-А40/3986-04//СПС «КонсультантПлюс».
52.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2007 по делу N А13-5394/2005-13//СПС «КонсультантПлюс»
53.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2004 N А56-1012/03//СПС «КонсультантПлюс».
54.Постановление ФАС УО от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4//СПС «КонсультантПлюс»
55.Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004 г. по делу N Ф09-2030/04-ГК // СПС "Консультант Плюс".
Литература:
56.Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой. М., 2007. 809 с.
57.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. 483 с.
58.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2005. 345 с.
59.Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. N 18 (май). 102 с.
60.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 382 с.
61.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 187 с.
62.Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997. 223 с.
63.Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд. М., 2003. 171 с.
64.Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости// Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005. 346 с.
65.Гурылев Б. Расстаться раньше времени. Ошибки при досрочном расторжении договора аренды // Юридическая газета. 2010. N 3. 114 с.
66.Данилов И.А. Требования, предъявляемые законом к форме сделок // Юридический мир. 2010. N 7. 187 с.
67.Данилов И.А. Юридические и фактические требования к содержанию сделок // Гражданское право. 2010. N 2. 198 с.
68.Еременко В.И. О некоторых проблемах при классификации гражданско-правовых договоров // Адвокат. 2010. N 4. 105 с.
69.Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды// "Вестник ВАС РФ", N 8, 2000. 213 с.
70.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10. 113 с.
71.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Е.Л. Забарчук – М.: Экзамен, 2007 г. 345 с.
72.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М., 2002. 292 с.
73.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. О.Н. Садикова. 4-е изд. М., 2003. 238 с.
74.Корецкий А.Д. Договорное право. М.: Ростов-на-Дону: МарТ, 2005. 342 с.
75.Кузнецова Л. Преимущественное право аренды// "Право и экономика", 2006, N 2. 103 с.
76.Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961. 117 с.
77.Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 1997. N 3. 119 с.
78.Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Статут (В серии "Классика российской цивилистики"), 1997. 264 с.
79.Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.324 с.
80.Нагаев Р.Т. Терминологический словарь. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика. Казань, 1998. 112 с.
81.Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 161 с.;
82.Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. 446 с.
83.О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. 178 с.
84.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 533 с.
85.Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. 276 с.
86.Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с.
87.Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с.
88.Рыбалов А.О. О Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 6 (199). 147 с.
89.Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения// "Юрист", 2006, N 4. 156 с.
90.Сергеев А., Терещенко Т. Регулирование отчуждения находящихся на земельном участке объектов недвижимости // Корпоративный юрист. 2006. N 3. 146 с.
91.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М.: Проспект, 2002. 289 с. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 521 с.
92. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. 276 с.
93.Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000. 346 с.
94.Шипика Л.В. К вопросу об отчуждении помещений, составляющих здание // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1. 226 с.
95.Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)// "Юрист", N 9, 2001. 158 с.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00657