«Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ»

Работа абсолютно самостоятельная и авторская. Оформлена по всем правилам, с большим количеством статистических данных, графиками, диаграммами и формулами.

Защитилась в 2011 году в "Сочинском Государственном Университете" на 5. ...

Введение
Глава 1. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования
1.1 Понятие, сущность и история развития ипотечного кредитования
1.2 Основные модели ипотечного жилищного кредитования
1.3 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
Глава 2. Анализ механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.1 Виды рисков ипотечного кредитования и их страхование
2.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.3 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования
2.4 Текущее состояние ипотечного кредитования в российских регионах
Глава 3. Основные тенденции развития ипотечного кредитования в России
3.1 Современные проблемы российского ипотечного кредитования
3.2 Роль секьюритизации в развитии ипотечного кредитования
3.3 Перспективы ипотечного кредитования

Заключение
Список литературы
Приложение

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования является важным механизмом, способствующим активному привлечению денежных ресурсов на цели инвестиций, модернизации экономики, стимулирования жилищного строительства, улучшения жилищных условий населения и модернизации экономики в целом. Грамотно осуществляемая политика развития данного вида кредитования способствует общей стабилизации экономики, что отражается общем благосостоянии населения.
Грамотно проводимая политика развития ипотечного кредитования помимо увеличения инвестиционных средств непосредственно способствует общей стабилизации в государстве. Помимо этого, размер, а самое главное, рост частных вкладов являются характеристикой развития экономики. Наращивание инвестиций ведет к росту ВВП и способствует росту уровня занятости нас еления.
В связи с заметным снижением возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране большая часть населения вынуждена улучшать свои жилищные условия путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. При этом жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
Актуальность темы связана с тем, что активное использование ипотечного кредитования в России принесет большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. С помощью механизма ипотеки возможен приток средств на рынок жилья, оживление строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, увеличение количества рабочих мест, повышение доходов населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать реальные возможности и условия, которыми уже располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием государственных и рыночных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Развитие института ипотеки имеет важное принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, представляют интерес даже при невысокой доходности, особенно во время нестабильности на фондовом рынке.
Одной из важнейших предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Наличие стольких вариантов ипотеки требует дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правового применения.
Основной первопричиной уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования в России является увеличение стоимости кредитных ресурсов, рост рисков вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов.
Объектом исследования в дипломной работе выступает российский рынок ипотечного кредитования.
Предметом исследования – ипотечные операции коммерческих банков.
Выше обозначенная проблематика обусловила цель данной дипломной работы – изучить проблемы ипотечного кредитования в России в настоящее время, а также предложить возможные перспективы развития данного рынка.
В задачи работы входит:
-дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования, показать этапы развития рынка ипотечного кредитования;
-рассмотреть модели и инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей;
-выявить риски, с которыми сталкивается система ипотечного кредитования, рассмотреть схемы страхования;
-рассмотреть ипотеку с точки зрения действующего российского законодательства;
-проанализировать рынок ипотечного кредитования в целом по России и по регионам;
-выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.
Наиболее глубокие исследования в рассматриваемой области и обширная база данных сосредоточены в Центральном Банке Российской Федерации, Министерстве экономического развития и торговли, в таких профессиональных участниках ипотечного рынка, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применялись общенаучные и частные методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод (диаграммы, таблицы, графики) и др.
При работе над дипломной работой были использованы законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации в области кредитной политики, материалы Центрального Банка Российской Федерации, данные Федеральной Службы государственной статистики. Кроме того, в работе использованы материалы и документы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации, экспертные оценки, материалы периодических изданий, тематические Интернет-ресурсы, информационные и аналитические материалы, характеризующие финансовую деятельность ипотечных институтов.
Структура и логика работы подчиняются целям и содержанию решаемых задач. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.
Во введении аргументируется проблема и актуальность темы исследования, формируется цель, задачи дипломной работы, практическая значимость основных положений, результатов и выводов работы.
В первой главе «Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования» раскрыта теоретическая сущность и значение ипотечного кредитования, рассмотрен исторический аспект, проанализированы основные модели и инструменты ипотечного жилищного кредитования, а также рассмотрены схемы расчетов платежей по кредитам.
Вторая глава «Анализ механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации» посвящена обширному анализу данного сегмента кредитования. Рассмотрены виды рисков ипотечного кредитования и их страхование, уделено внимание нормативно-правовому регулированию ипотечного кредитования в Российской Федерации, проведен глубокий анализ состояния отечественного рынка ипотечного кредитования в целом и по регионам.
В третьей главе «Исследование проблем и перспективы развития ипотечного
кредитования в России» приведен анализ существующих проблем ипотечного кредитования в России, проанализирована роль секьюритизации в его развитии. Итогом исследования дипломной работы является рассмотрение перспективных направлений для развития ипотечного рынка в России.
В заключении представлены основные положения, выводы и рекомендации, сформулированные по результатам дипломной работы.
В данной работе применяются исторический, абстрактно-логический и аналитический методы исследования.

Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и может быть снижен до приемлемой величины с помощью переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).Риск досрочного погашения связан с тем, что заемщик может выплатить ипотечный заем заранее, до срока погашения, следовательно, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный договором. Для предотвращения риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Также в кредитном договоре могут быть оговорены штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.Имущественные риски предполагают наличие рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.Сущность рисков утраты или понижения дохода заключается в том, что заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части.С развитием программ ипотечного страхования значительно расширяется страховое поле. При их разработке необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, в связи с тем, что не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.Обратим внимание на некоторые виды страхования, которые практически становятся обязательными для потенциального заемщика. Виды страхования, включаемые в ипотечный договор либо являющиеся обязательными для участников ипотечных программ, рассмотрены в Приложении 1.При заключении страхового договора из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В случае выбора нескольких продуктов, страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.Ипотечное страхование жизни и здоровья заемщика гарантирует банку возврат выданного ипотечного кредита в случае, если заемщик тяжело заболеет, получит травму, станет инвалидом и окажется по этой причине неплатежеспособным. Если заемщик временно теряет трудоспособность, то страховая организация обязуется на определенное время погасить платежи по кредиту. В этом случае объект недвижимость становится собственностью заемщика, а страховая компания покрывает обязательства перед банком. После смерти заемщика его недвижимость становится собственностью наследников, а ипотека покрывается страховой компанией. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.Страховая компания, которая занимается накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более интересную схему взаимоотношений, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Данная схема представлена на Рисунке 4. 7234Риэлтер/застройщикстраховательстраховая компаниярынок ценных бумагагентство по ипотечному жилищному кредитованию168, 95Рисунок 4. Схема ипотечного кредитования с участием страховой компании в качестве кредиторагде, 1-заключение договора о долевом финансировании строящегося объекта недвижимости;2-заключение договора долгосрочного страхования жизни;3-заключение договора займа и ипотеки;4-заключение сопутствующих договоров страхования (предмет ипотеки, ответственность заемщика и т.д.);5-заключение договора купли-продажи недвижимости;6-рефинансирование ипотечного кредита;7-размещение ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;8-размещение части страховых резервов и свободных средств в ипотечные облигации;9-получение стабильного дохода.Страховая компания, предлагающая данную услугу, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, что приводит к уменьшению стоимости квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика. Страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю, накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Страховщик в этом случае может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию либо в специализированных фондах.Страховая компания, которая совмещает страховые и банковские продукты, таким образом, предлагает страховщику долгосрочное страхование жизни, позволяющее в перспективе вывести его на уровень институциональных инвесторов российской экономики.Рассматривая накопительное страхование жизни как источник развития ипотечного кредитования можно выделить несколько достоинств и недостатков данного вида страхования, которые представлены в Приложении 2.Страхование права собственности (титульное страхование) - это страхование финансовых рисков, связанных с потерей или ограничением прав на приобретаемый объект. Страховыми случаями признается потеря прав собственности или ограничение имущественных прав в отношении приобретенного имущества (по решению суда или органов власти). При полном уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При условии расторжения сделки с недвижимым имуществом на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов в случае наличия страхового договора. Страховая компания обязуется компенсировать стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Соответственно, при этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита.Страхование ответственности заемщика повышает доступность ипотеки, поскольку предоставляет заемщику возможность получить ипотечный кредит с пониженным первоначальным взносом - от 10%. Помимо этого, договор страхования ответственности позволяет защитить заемщика от дополнительных требований кредитора, которые могут возникнуть в случае, если заемщик прекратит погашать кредит и денежных средств, вырученных от реализации недвижимости, не хватит для покрытия задолженности перед банком. Страховая сумма при имущественном страховании должна быть не меньше, чем сумма кредита. В случае, если страховая сумма при ипотечном страховании недвижимого имущества, не превышает суммы ипотечного кредита, то, в случае повреждения или уничтожения заложенного имущества, всю страховую выплату получает банк в счет уплаты кредита, а заемщик не получает ничего. Следовательно, многие заемщики страхуют недвижимость на полную стоимость с тем, чтобы при наступлении страхового случая получить какую-то сумму. Эта сумма будет составлять разницу между суммой страхового возмещения и остатком кредита в банке, который будет погашен страховщиком.Основными рисками, от которых страхуется недвижимость, являются пожар, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, скрытые дефекты здания, о которых страхователь не знал на момент заключения договора ипотечного страхования.2.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской ФедерацииНормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основана на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.Помимо Гражданского Кодекса Российской Федерации, основными положениями, определяющими нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации, являются:-Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г. № 2872-1 с изменениями и дополнениями;-Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ в редакции от 17.06.2010г. №119-ФЗ;-Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. 152-ФЗ с изменениями от 09.03.2010г. №22-ФЗ;-Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями;-Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010г. №1201-р об утверждении «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».Гражданский кодекс РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, стал отправной точкой в создании правовой среды, благоприятствующей всем видам предпринимательской деятельности. Помимо этого, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).В 1999г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с данным документом:-вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;-государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;-государственной регистрации подлежат (ст.130, 131, 132 и 164 ГК РФ): 1) право собственности на недвижимое имущество; 2) сделки с недвижимостью; 3) ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);-создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;-государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;-государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Ключевым моментом в становлении ипотечного кредитования стало принятие в 1998 году Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. В данном законе:-подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.);-в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования, предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;-изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке участвуют две стороны: залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.Предметом ипотеки могут быть:-земельные участки;-предприятия;-здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;-жилые дома и квартиры;-части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;-дачи и садовые дома;-гаражи и другие строения потребительского назначения;-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;-космические объекты. Законом закреплено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение вышеперечисленных правил влечет за собой недействительность договора.Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные.Законом предусматривается возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. При этом лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Отсюда следует, что уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.Без всякого сомнения, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке. Этот закон предусматривает иные правила в отношении ипотеки, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее Закон об ИЦБ). Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. В связи с тем, что данные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. При этом согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. По причине того, что облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.Ипотечный сертификат участия является именной ценной бумагой, выпускающейся только в бездокументарной форме, и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. По своей сути ипотечный сертификат участия удостоверяет:-долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;-право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;-право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств;-требования, по которым составляют ипотечное покрытие;-иные права, предусмотренные Законом об ИЦБ.Структура сертификатов участия построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Вместе с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, автоматически заключая договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Несмотря на то, что ипотечные облигации и сертификаты участия как класс долговых инструментов появились совсем недавно, они уже представляют большой интерес для институциональных инвесторов.Согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия.Также законодательно предусмотрено, что эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты, которые могут существовать исключительно в форме АО, и кредитные организации. Эмитент ИЦБ должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации.Определенный экономический интерес представляет собой законодательное регулирование вопросов привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования, в силу того, что пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» (с изменениями на 27.07.2010г.) устанавливает возможность инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен.Предполагается, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумаг Агентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, что позволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.В Федеральном Законе «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ (в редакции от 29.12.2010) также предусматривается возможность размещения временно свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные и иные бумаги.Утвержденная Правительством Российской Федерации «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» определила новые направления деятельности Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Необходимо отметить, что стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков и утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р.В рамках данного документа определяются основные ориентиры развития рынка ипотеки в долгосрочной перспективе, а главной задачей является повышение доступности приобретения жилья для 60% семей.В будущем согласно данной программе планируется проведение мероприятий для заемщиков по повышению доступности ипотеки, введение единого стандарта информирования обо всех принимаемых рисках, разработка новых механизмов поддержки заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию и т.д.  Важнейшими приоритетами остаются создание маневренных фондов в регионах, сокращение сроков обращения взыскания на заложенное имущество, развитие секьюритизации ипотечных кредитов.Важнейшими задачами на сегодня, стоящими перед Агентством по ипотечному жилищному кредитованию являются стандартизация ипотеки, развитие инновационных направлений, новых продуктов, сервисов, ипотечного страхования и других механизмов, способствующих равномерному распределению рисков между участниками, а также развитие рынка строительства жилья эконом класса и поддержка спроса населения на такое жилье.