Теория оценки, вариант 4

План
Введение
1. Регулирование оценочной деятельности в РФ
2. Структура соответствующего рынка
3. Классификация объектов оценки по видам, происхождению, предназначению, масштабности, степени готовности
4. Объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки
5. Область применения доходного подхода. Виды доходов от недвижимости
Заключение
Список использованных источников и литературы ...

План
Введение
1. Регулирование оценочной деятельности в РФ
2. Структура соответствующего рынка
3. Классификация объектов оценки по видам, происхождению, предназначению, масштабности, степени готовности
4. Объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки
5. Область применения доходного подхода. Виды доходов от недвижимости
Заключение
Список использованных источников и литературы

План
Введение
1. Регулирование оценочной деятельности в РФ
2. Структура соответствующего рынка
3. Классификация объектов оценки по видам, происхождению, предназначению, масштабности, степени готовности
4. Объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки
5. Область применения доходного подхода. Виды доходов от недвижимости
Заключение
Список использованных источников и литературы

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Имущественные права могут принадлежать различным субъектам гражданского права. В качестве объектов оценки выделяются следующие имущественные права:
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги).
Статьей 5 к объектам оценки относится также и информация. Однако это положение комментируемого Федерального закона противоречит ст. 128 ГК РФ, поскольку Федеральным законом от18.12.2006 N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" была принята новая редакция ст. 128 ГК РФ, в которой из объектов гражданских прав информация была исключена.
Однако информация может являться объектом гражданских прав как разновидность охраняемых результатов интеллектуальной деятельности и коммерческой либо иной охраняемой тайны (ст. 1225 ГК РФ).
Самостоятельным объектом гражданского права и объектом оценки выступают работы и услуги. Важнейшее значение указанные объекты имеют в гражданско-правовых отношениях, основанных на договоре подряда, поручения, комиссии и др.
Иными объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, могут являться упоминаемые в ст. 128 ГК РФ охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), а также нематериальные блага.
При системном толковании норм комментируемой статьи и ст. 129 ГК РФ можно сделать вывод, что к объектам оценки относятся как объекты, свободные в обороте, так и ограниченные в обороте. Следовательно, объектом оценки может являться интеллектуальная собственность.
В соответствии со ст. 150 ГК РФ жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом. В случаях и в порядке, предусмотренных законом, личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежавшие умершему, могут осуществляться и защищаться другими лицами, в том числе наследниками правообладателя. В этой связи можно сделать ввод о том, что нематериальные блага не могут являться предметом оценки20.
Судами различных инстанций неоднократно поднимался вопрос о правомерности отнесения того или иного объекта гражданских прав к объектам оценки. В частности, в судебной практике рассматривался вопрос о праве оценщика осуществлять оценочную деятельность в отношении такого объекта, как дебиторская задолженность.
В качестве примера можно привести рассмотрение дела N 03/46/23 по иску о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя об участии оценщика в исполнительном производстве для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности (за поставленную тепловую энергию). Так, Федеральным арбитражным судом Центрального округа было отменено решение суда первой инстанции (решение Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-1415-03/52/10) и постановление суда апелляционной инстанции, при этом кассационной инстанцией было установлено, что оценочная организация вправе на основании выданной ей лицензии производить оценку стоимости прав требования (дебиторской задолженности) в силу п. 2 ст. 132 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 4 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.04.2001 N 28521.
Понятие "объект гражданских прав" не полностью перекрывает приведенный в комментируемой статье Закона перечень объектов оценки.
На практике нередко возникает необходимость оценки объектов, не выделяемых законом как объект гражданских прав.
Рассмотрим несколько примеров подобных объектов.
Ноу-хау, или секрет производства, в соответствии со ст. 1465 ГК РФ22 представляет собой сведения любого характера (производственные, технические, экономические и т.п.), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности в научно-технической сфере, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности, которые имеют действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности их третьим лицам, к которым у третьих лиц нет свободного доступа на законном основании и в отношении которых обладателем таких сведений введен режим коммерческой тайны (приняты меры по сохранности ее конфиденциальности).
Таким образом, ноу-хау - особая информация, обладающая определенной коммерческой ценностью. Действующей редакцией ГК РФ, как говорилось выше, информация не относится к объектам гражданского права, однако в силу комментируемой статьи информация относится к объектам оценки, а следовательно, и ноу-хау будет являться объектом оценки.
Нередко в силу причин, определяемых как добровольным решением субъектов рынка, так и требованием нормативных актов, возникает необходимость в определении оценщиками рыночной величины арендного платежа. Арендный платеж сам по себе не может быть отнесен к объектам гражданских прав, и, следовательно, его нельзя расценивать как объект оценки. В данном случае выходом является определение в качестве объекта оценки ставки арендной платы - стоимости имущественного права пользования имуществом за одну единицу времени (день, месяц, год), которое, в свою очередь, и будет являться арендной платой, при этом являясь объектом гражданских прав.
Нередко к объектам оценки ошибочно относят ущерб. В соответствии с комментируемой статьей объектами оценки могут являться работы или услуги. Услуги, связанные с восстановлением нарушенного права, являются, соответственно, объектами оценки, ущерб же будет являться целью оценки.
4. Объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость
объекта оценки
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
в настоящем пособии не рассматриваются.
3. Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир23 :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.
Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.
5. Область применения доходного подхода. Виды доходов от недвижимости
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
сумму будущего дохода;
время, когда должен быть получен доход;
продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:
прогнозирование будущих доходов;
капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
упрощенного баланса;
отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.
Таблица Бюджет доходов и расходов
Наименование показателя
Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
*
- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
*
- скользящий доход
*
- рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
*
- прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
*
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
*
Потери от недогрузки
*
Потери при сборе арендной платы
*
Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
*
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в т.ч.
*
Текущие операционные расходы, в т.ч.
*
- условно-постоянные
*
- условно-переменные
*
- резерв на замещение
*
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI)
*
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
*
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
*
Налог на прибыль (НПП или Tax)
*
Чистый доход (ЧД или ATCF)
*
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)
*
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:
Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.
Скользящий доход, PH – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы, PA – доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.
Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая – к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.
Потери дохода (ПД или V&L) – потери, обусловленные недогрузкой – вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:
Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:
где kj - доля, n – общее число проанализированных объектов, Yj – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо
Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:
Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход – 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) – 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:
Показатель
Объект недвижимости
1
2
3
4
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
0,15
0,20
0,15
0,20
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
0,10
0,15
0,15
0,10
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
1,0
0,5
1,0
0,5
Весовой коэффициент, Yj
0,3
0,25
0,25
0,2
Решение:
1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
тыс. руб.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
Операционные расходы (ОР или OE) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:
условно-постоянные расходы или издержки;
условно-переменные расходы или издержки;
расходы на замещение или резервы
Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Условно-переменные – расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 8 лет назад.
Решение:
1. Определим расходы на замещение за первый год владения:
тыс. руб.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).
Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад.