«Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования»

В цену дипломной работы входит речь на защиту и презентация слайды ...

Введение 3
1 Теоретические аспекты банковского ипотечного жилищного кредитования 6
1.1 Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования, виды ипотечных банковских кредитов 6
1.2 Нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ 15
1.3 Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования 23
2 Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования 32
2.1 Региональные особенности ипотечного жилищного кредитования 32
2.2 Деятельность коммерческих банков на рынке ипотечного жилищного кредитования и их роль в развитии ипотечного жилищного кредитования 37
2.3 Методы оценки кредитоспособности заемщика и риски ипотечного жилищного кредитования 44
3 Анализ ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО «Сбербанка России» 60
3.1Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО «Сбербанка России» 60
3.2 Анализ кредитного портфеля ОАО «Сбербанка России» 69
3.3 Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России» 87
Заключение 93
Список использованной литературы 96

Введение

Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.
Под системой жилищного финансирования, которая состоит из двух взаимосвязанных элементов: финансирование строительства жилья и финансирование приобретения жилья населением, понимается взаимосвязанный комплекс правовых, финансовых и организационных условий и предпосылок, создаваемых для привлечения финансовых, в том числе кредитных, средств в сферу строительства жилья и приобретения жилья гражданами. Источниками финансирования могут быть кредитные средства банков и других ссудных институтов, средства, заимствованные на финансовом рынке и рынке частных инвестиций, целевые накопления граждан, а также государственные субсидии и дотации, осуществляемые в различных формах.
К основным формам жилищного финансирования относятся кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.
В общем виде ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.
Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные банки и др.
Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт: длительные сроки кредитов (10―15, в некоторых странах до 30 лет); целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за счет кредитных средств; обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья.
В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.
Целью дипломной работы является анализ деятельности коммерческих банков на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Объектом исследования выступает ОАО «Сбербанк России».
Для достижения цели работы в процессе ее выполнения необходимо решить ряд задач:
- исследовать сущность и значение ипотечного жилищного кредитования коммерческого банка;
- рассмотреть ипотечную программу в банке;
- анализ ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО «Сбербанк России».
Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, исследованию проблем финансового обеспечения ипотеки посвящены работы отечественных ученых Д. З. Вагапова, С. А. Ваксман, А. А. Вишневского, И. В. Довдиенко, В. Н. Едроновой, Е. Г. Ивасенко, А.Б. Копейкина, Н. Б. Косаревой, В. А. Кудрявцева, Л. Б. Лазаровой, Н. В. Мироновой, С. М. Печатниковой, В. М. Пищулова, В. М. Полтеровича, А. А. Румянцева, В.В. Смирнова, В. Л. Степанова, А. Н. Ужегова, Г. А. Цылиной и др. Данные вопросы рас-сматривают и зарубежные авторы: Дж. Куммингс, А. Солее, Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.01.07.121 825 1321 516 93201.01.121 621 1171 474 83901.01.111 244 0171 129 373 01.01.10 1 180 7611 010 88901.01.09  1 267 7591 070 329 Данные таблицы 2.4 отобразим на рисунке 2.2.Рисунок 2.2 - Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищнымМожно сделать вывод, что произошел рост задолженность за исследуемый период.Рассмотрим количество выданных кредитов по Российской Федерации и по Сибирскому федеральному округу.Таблица 2.5 - Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2009 по 2012 год, тыс. Год2009   20102011I кв. 2012Количество по РФ130,1 301,4520,8295,5СФО25,326,929,115,3Как показывают данные таблицы 2.5 как по Российской Федерации, так и по Сибирскому федеральному округу произошло увеличение количества выданных ипотечных кредитов.Таблица 2.6 - Поквартальный объем выданных ипотечных жилищных кредитов за период 2009 - 2012 год, млн руб.  I квартал   II квартал  III квартал   IV квартал   Всего за год2012181 100248 325---2011104 904168 072194 387245 596712 9592010 48 947 84 415100 716145 981380 0612009  24 54630 85636 11160 773152 501 В течение исследуемого периода каждый квартал увеличивается объем выданных ипотечных кредитов. Всего увеличившись с 152 501 млн.руб. в 2009 году до 712 959 млн.руб. в 2011 году.Рассмотрим объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях и в валюте, млн руб.Таблица 2.7. - Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн руб. 1 квартал2 квартал3 квартал4 квартал  рубливалюта  рубливалюта рубли валюта рубли валюта 201225 45419 01625 42420 443----201123 92517 52824 98417 28325 58319 58125 94619 3812010 20 77312 51816 30622 27425 02217 62923 56418 0682009  8 1089 35811 5859 834 15 379 10 925 18 52612 505Наблюдается увеличение просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам за исследуемый период.Можно сделать вывод, что наблюдается положительная динамика развития ипотечного кредитования в России, каждый год увеличивается количество выданных ипотечных жилищных кредитов, лидером является ОАО «Сбербанк России».2.3 Методы оценки кредитоспособности заемщика и риски ипотечного жилищного кредитованияОдним из важнейших этапов предоставления жилищного кредита является этап андеррайтинга кредита. Это ключевой этап, на котором вырабатывается решение о возможности или нецелесообразности предоставления кредита заемщику. Процедура андеррайтинга осуществляется после проведения предварительной квалификации клиентов банка, сбора и проверки документов, подтверждающих полноту и достоверность информации, представленной клиентом о своих доходах. Получаемая информация о потенциальном заемщике включается в заявление-анкету на ипотечный жилищный кредит. В ходе подготовки решения выявляются возможные риски, которые принимает на себя кредитор, предоставляя кредит заемщику, а также оценивается вероятность возврата кредита в соответствии с устанавливаемым графиком платежей.На этом этапе определяются основные параметры и условия предоставления кредита, которые после утверждения их на кредитном комитете банка в соответствии с принятым в банке регламентом станут основой для составления кредитного договора и договора об ипотеке. В процессе андеррайтинга эксперт (кредитный инспектор), ответственный за его проведение, должен представить обоснованное заключение - отчет об андеррайтинге, в рамках которого дается краткая характеристика платежеспособности заемщика, оценивается достаточность обеспечения кредита, а также делается заключение о возможности предоставления кредита данному заемщику.Процедура андерайтинга представляет собой комплекс мероприятий по анализу и проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит. Эксперт по андеррайтингу (кредитный инспектор банка) должен определить вероятность погашения заемщиком предоставляемого кредита полностью и в срок, исходя из информации, содержащейся в заявлении на ипотечный кредит заемщика.Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:- оценка платежеспособности потенциального заемщика - способности своевременно погасить кредит - на основе анализа его доходов и расходов;- оценка готовности заемщика погасить кредит, т.е. его кредитной дисциплины, на основе анализа его кредитной истории;- оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;- оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, предполагающая определение соотношения суммы запрашиваемого кредита и оценочной стоимости приобретаемого жилого имущества, заключение об инженерно-техническом состоянии жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки.После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного комитета банка отчет о результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений, касающихся конкретного заемщика:- предоставить кредит данному клиенту, с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;- отказать в кредите, с указанием оснований для отказа;- провести дополнительный анализ информации о заемщике, с возможной модификацией первоначальных условий кредита.Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе - важнейший показатель способности заемщика погасить кредит.Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:- отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);- отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);- отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З).Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога): ежемесячные жилищные расходыП/Д = -------------------------------------------------------------- 100, (2.1) ежемесячные совокупные доходы заемщикагде П/Д 30%.Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита - с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, в какой степени можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка ответствен при выполнении принятых на себя обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, каковы сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа. Отсутствие кредитной истории (депозитных и других счетов в банке, кредитных карточек, потребительских кредитов) не должно рассматриваться как негативный фактор. Необходимо учитывать, что у большинства заемщиков в России не было возможности ранее обращаться в банк за кредитом. Поэтому одной из основных задач банка становится формирование кредитной истории заемщика на основе анализа выполнения тех финансовых обязательств, которые у него есть и которые ему приходится выполнять.Во многих странах действуют соответствующие специализированные структуры - кредитные бюро, и банк может получить от них информацию о кредитной истории каждого заемщика. В России система кредитных бюро только формируется и не имеет необходимой информационной базы. Поэтому банку следует самостоятельно оценить платежную дисциплину заемщика по другим обязательствам. Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком.Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:- анализ состояния жилого помещения;- анализ прилегающей территории;- определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;- определение ликвидационной стоимости, т.е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;- определение рыночной стоимости.Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.В случае, если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.После того как основные этапы анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности завершены, определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями.1) Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции.2) Проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита.3) Проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе - снижаться.Оценка кредитоспособности заемщика (методика СберБанка России) разработана на основе Приложения к Регламенту предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России для определения финансового состояния и степени кредитоспособности Заемщика.Для определения кредитоспособности заемщика проводится количественный (оценка финансового состояния) и качественный анализ рисков.Целью проведения анализа рисков – определение возможности, размера и условий предоставления кредита. Оценка финансового состояния заемщика производится с учетом тенденций в изменении финансового состояния и факторов, влияющих на эти изменения.С этой целью необходимо проанализировать динамику оценочных показателей, структуру статей баланса, качество активов, основные направления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия.Количественный анализ финансового состояния Заемщика предполагает оценку следующих групп оценочных показателей:- коэффициентов ликвидности;- коэффициентов соотношения собственных и заемных средств;- показателей оборачиваемости и рентабельности.После расчета основных оценочных показателей в каждой из групп, заемщику присваивается категория по большинству из этих показателей на основе сравнения рассчитанных значений с нормативными. Для показателей третьей группы (Оборачиваемость и рентабельность) за исключением рентабельности продукции/продаж не устанавливаются оптимальные или критические значения ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий. Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным образом, на сравнении их значений в динамике.Далее, на основании определенных категорий показателей, в соответствии с их весами, рассчитывается сумма баллов Заемщика. Заключительным этапом рейтинговой оценки кредитоспособности является определение класса заемщика, проводимое на основе рассчитанной суммы баллов.Для ипотечного жилищного кредитования важными являются все виды рисков.Страновой и региональные риски. Данную группу рисков можно назвать рисками макроуровня. Факторы, влияющие на данные риски, зависят от места деятельности кредитора (держателя прав) - страны и/или региона, от устойчивости экономической, политической и социальной ситуации в данной стране, от вероятности возникновения военных конфликтов на данной территории, от введения чрезвычайного положения, возможных забастовок, стихийных бедствий и т.п. Фискально-монетарные риски проявляются в результате законодательных изменений денежно-кредитной, налоговой и других направлений политики государства, отказа правительства выполнять ранее принятые обязательства по определенным фондовым инструментам или задержки в исполнении этих обязательств, изменения инвестиционного климата при введении новых налоговых, торговых и иных правил. Внешние инвесторы сталкиваются с международным политическим риском в том случае, если происходит изъятие из обращения активов (национализация) и одновременное контролирование валютного обмена. Как правило, в этом случае государство приостанавливает работу бирж, запрещает сделки с ценными бумагами и т.д.Кредитный риск. В контексте ипотечного жилищного кредитования кредитный риск означает неисполнение заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. Более подробно этот риск можно описать следующим образом: риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов по нему; риск неполучения страхового возмещения; риск невыполнения договорных обязательств; риск досрочного погашения.Риск неоплаты долга заемщиком. В некоторых случаях этот риск называют риском дефолта закладной. Данный риск связан с неспособностью заемщика оплачивать долговые обязательства по ипотечным кредитам. Неоплата может быть вызвана сменой места работы заемщика, потерей работы, снижением доходов заемщика, рождением ребенка, расторжением брака, непредвиденными расходами, направленными на нужды заемщика, неблагоприятной экономической обстановкой в стране и т.д. Риски, связанные с потерей жизни и трудоспособности заемщика, минимизированы, т.к. практически по всем программам ипотечного жилищного страхования в качестве одного из обеспечений залога является заключение договора страхования, выгодоприобретателем по которому назначается текущий залогодержатель (кредитор).Риск неполучения страхового возмещения проявляется в случае непризнания страховщиком страхового случая. Риск невыполнения договорных обязательств контрагентами связан с их неспособностью выполнить условия заключенных договоров. Данный риск минимизируется с помощью установления лимитов на каждое конкретное юридическое лицо в пределах его деятельности с тем, чтобы установить максимальную границу возможных потерь. Риск досрочного погашения является важным фактором при определении интересов инвестора к определенным ценным бумагам при секьюритизации, он прямо зависит от типа выпускаемых ценных бумаг. Риск досрочного погашения кредита актуален для всех кредитных организаций, привлекающих средства инвесторов, либо занимающихся рефинансированием. Снижение риска полного досрочного гашения возможно путем решения проблемы привлечения «длинных денег» и ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов банков.Залоговый риск. Падение цен на недвижимость или снижение ликвидности заложенного имущества может привести к ухудшению качества обеспечения ипотечных кредитов.