Гражданское право, вариант 3

Задача
Общество с ограниченной ответственностью ТД «Командор» обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Аттей» о взыскании 70 тыс. руб. задолженности по арендной плате за пользование складским помещением за период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г. и 18 тыс. руб. платы за использование арендатором соответствующей части
земельного участка в период с 01.07.2002 г. по 31.12.2003 г., который был
передан ООО «ТД «Командор» земельным комитетом г. Алейска по договору
аренды.
Решением от 27.02.2004 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ЗАО «Аттей» решение суда просит отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и указывая, что,
во-первых, рассматриваемый договор аренды является недействительным в силу отсутствия его государственной регистрации и ...

Задача
Общество с ограниченной ответственностью ТД «Командор» обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Аттей» о взыскании 70 тыс. руб. задолженности по арендной плате за пользование складским помещением за период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г. и 18 тыс. руб. платы за использование арендатором соответствующей части
земельного участка в период с 01.07.2002 г. по 31.12.2003 г., который был
передан ООО «ТД «Командор» земельным комитетом г. Алейска по договору
аренды.
Решением от 27.02.2004 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ЗАО «Аттей» решение суда просит отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и указывая, что,
во-первых, рассматриваемый договор аренды является недействительным в силу отсутствия его государственной регистрации ичто подписание такого договора не порождает для сторон юридических последствий;
во-вторых, арендуемое помещение не могло быть использовано по назначению с 01.07.2002 г. по 18.09.2002 г. в связи с отсутствием электричества и необходимостью проведения ремонта, на что ЗАО «Аттей» затратил 35 тыс. руб., которые не были учтены судом при вынесении решения.
В судебном заседании представитель ООО ТД «Командор» указал, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Как видно из материалов дела, ООО ТД «Командор» и ЗАО «Аттей» заключили договор (от 01.07.2002 г.) аренды складского помещения (площадью 142,3 кв.м.), являющегося частью кирпичного хозяйственного склада, расположенного по адресу: г. Алейск, Северный тупик, сроком действия с 01.07.2002 г. по 31.05.2003 г. ЗАО «Аттей» продолжало пользоваться складом и по истечении срока договора аренды до 31.12.2003 г.
Вместе с тем ответчиком арендная плата согласно условиям договора в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г. не перечислялась, вследствие чего у него образовалась задолженность.
В соответствии с п. 4.1 названного договора и приложением № 1 к договору арендатор обязан перечислять арендную плату за пользование складским помещением ежемесячно.
Плата за пользование частью земельного участка, на которой расположен склад и подъезды к нему, в договоре определена не была.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика платы за пользование соответствующей частью земельного участка, суд принял во внимание доводы истца о необходимости распределения между ним и ответчиком расходов по арендной плате, внесенной ООО ТД «Командор» в бюджет г. Алейска, соразмерно площади используемых сторонами складских помещений.
Вопросы:
1. Какими нормами гл. 34 ГК РФ регулируется договор аренды нежилых помещений?
2. Подлежит ли спорный договор аренды государственной регистрации? Действителен ли данный договор?
3. Обоснованно ли возражение ответчика о необходимости учета его затрат на ремонт складского помещения и проведение электричества?
4. Распространяются ли положения договора аренды на отношения сторон после истечения его срока (в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г.)?
5. Возникает ли у арендатора право на земельный участок? Если да, то какое?
6. Правомерно ли решение суда первой инстанции о взыскании с арендатора платы за пользование той частью земельного участка, на которой расположено арендованное складское помещение?
7. Какое постановление должен принять суд апелляционной инстанции?

Задание
Рассчитайте выкупную цену в связи с существенным нарушением обязательств плательщиком по договору пожизненного содержания с иждивением, если жилой дом был передан ему получателем ренты безвозмездно с условием пожизненного содержания не менее 3000 руб. в месяц. По данным БТИ оценка жилого дома - 80 тыс. руб.; по данным нескольких риэлторских фирм рыночная цена аналогичных домов - около 400 тыс. руб.
Ответ нормативно обоснуйте

Задача
Общество с ограниченной ответственностью ТД «Командор» обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Аттей» о взыскании 70 тыс. руб. задолженности по арендной плате за пользование складским помещением за период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г. и 18 тыс. руб. платы за использование арендатором соответствующей части
земельного участка в период с 01.07.2002 г. по 31.12.2003 г., который был
передан ООО «ТД «Командор» земельным комитетом г. Алейска по договору
аренды.
Решением от 27.02.2004 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ЗАО «Аттей» решение суда просит отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и указывая, что,
во-первых, рассматриваемый договор аренды является недействительным в силу отсутствия его государственной регистрации и что подписание такого договора не порождает для сторон юридических последствий;
во-вторых, арендуемое помещение не могло быть использовано по назначению с 01.07.2002 г. по 18.09.2002 г. в связи с отсутствием электричества и необходимостью проведения ремонта, на что ЗАО «Аттей» затратил 35 тыс. руб., которые не были учтены судом при вынесении решения.
В судебном заседании представитель ООО ТД «Командор» указал, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Как видно из материалов дела, ООО ТД «Командор» и ЗАО «Аттей» заключили договор (от 01.07.2002 г.) аренды складского помещения (площадью 142,3 кв.м.), являющегося частью кирпичного хозяйственного склада, расположенного по адресу: г. Алейск, Северный тупик, сроком действия с 01.07.2002 г. по 31.05.2003 г. ЗАО «Аттей» продолжало пользоваться складом и по истечении срока договора аренды до 31.12.2003 г.
Вместе с тем ответчиком арендная плата согласно условиям договора в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г. не перечислялась, вследствие чего у него образовалась задолженность.
В соответствии с п. 4.1 названного договора и приложением № 1 к договору арендатор обязан перечислять арендную плату за пользование складским помещением ежемесячно.
Плата за пользование частью земельного участка, на которой расположен склад и подъезды к нему, в договоре определена не была.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика платы за пользование соответствующей частью земельного участка, суд принял во внимание доводы истца о необходимости распределения между ним и ответчиком расходов по арендной плате, внесенной ООО ТД «Командор» в бюджет г. Алейска, соразмерно площади используемых сторонами складских помещений.
Вопросы:
1. Какими нормами гл. 34 ГК РФ регулируется договор аренды нежилых помещений?
2. Подлежит ли спорный договор аренды государственной регистрации? Действителен ли данный договор?
3. Обоснованно ли возражение ответчика о необходимости учета его затрат на ремонт складского помещения и проведение электричества?
4. Распространяются ли положения договора аренды на отношения сторон после истечения его срока (в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г.)?
5. Возникает ли у арендатора право на земельный участок? Если да, то какое?
6. Правомерно ли решение суда первой инстанции о взыскании с арендатора платы за пользование той частью земельного участка, на которой расположено арендованное складское помещение?
7. Какое постановление должен принять суд апелляционной инстанции?

Задание
Рассчитайте выкупную цену в связи с существенным нарушением обязательств плательщиком по договору пожизненного содержания с иждивением, если жилой дом был передан ему получателем ренты безвозмездно с условием пожизненного содержания не менее 3000 руб. в месяц. По данным БТИ оценка жилого дома - 80 тыс. руб.; по данным нескольких риэлторских фирм рыночная цена аналогичных домов - около 400 тыс. руб.
Ответ нормативно обоснуйте

На специфический правовой режим нежилых помещений неоднократно обращалось внимание в теории гражданского права. При этом по вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо3. Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения4. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений5.
На наш взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование приведем следующие практически значимые аргументы.
Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 536. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.
В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую "вынужденность" применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.
Так, по нашему мнению, к договорам аренды нежилых помещений следует применять следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том правовом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):
- форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ). Необходимость применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды помещений отмечена, в частности, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53;
- право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению (п. 1 ст. 652 ГК РФ), а именно в части прохода, проезда к нежилому помещению (поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно невозможно), и сохранение за арендатором этого права при продаже земельного участка (ст. 653 ГК РФ);
- размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения (ст. 654 ГК РФ);
- общие правила передачи нежилого помещения (ст. 655 ГК РФ).
В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.
2. Подлежит ли спорный договор аренды государственной регистрации? Действителен ли данный договор?
Как видно из материалов дела, ООО ТД «Командор» и ЗАО «Аттей» заключили договор (от 01.07.2002 г.) аренды складского помещения (площадью 142,3 кв.м.), являющегося частью кирпичного хозяйственного склада, расположенного по адресу: г. Алейск, Северный тупик, сроком действия с 01.07.2002 г. по 31.05.2003 г. ЗАО «Аттей» продолжало пользоваться складом и по истечении срока договора аренды до 31.12.2003 г.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Вывод: спорный договор аренды подлежит государственной регистрации, данный договордействителен.
3. Обоснованно ли возражение ответчика о необходимости учета его затрат на ремонт складского помещения и проведение электричества?
Как видно из условия задачи, в апелляционной жалобе ЗАО «Аттей» решение суда просит отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и указывая, что, арендуемое помещение не могло быть использовано по назначению с 01.07.2002 г. по 18.09.2002 г. в связи с отсутствием электричества и необходимостью проведения ремонта, на что ЗАО «Аттей» затратил 35 тыс. руб., которые не были учтены судом при вынесении решения.
В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В условии задачи ничего не говорится про передаточный акт, следовательно, если он был, то возражение ответчика о необходимости учета его затрат на ремонт складского помещения и проведение электричества не обосновано, если не был, то обосновано.
4. Распространяются ли положения договора аренды на отношения сторон после истечения его срока (в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г.)?
В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Следовательно, положения договора аренды распространяются на отношения сторон после истечения его срока (в период с 31.05.2003 г. по 31.12.2003 г.).
5. Возникает ли у арендатора право на земельный участок? Если да, то какое?
В соответствии с п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"7 и на основании статьи 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Следовательно, у арендатора возникает право пользования земельным участком.
6. Правомерно ли решение суда первой инстанции о взыскании с арендатора платы за пользование той частью земельного участка, на которой расположено арендованное складское помещение?
В соответствии с п.2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, решение суда первой инстанции о взыскании с арендатора платы за пользование той частью земельного участка, на которой расположено арендованное складское помещение не правомерно.
7. Какое постановление должен принять суд апелляционной инстанции?
Суд апелляционной инстанции:
Во-первых, должен обязать ООО ТД «Командор» выплатить ЗАО «Аттей» сумму в размере 35 тыс. руб., которые не были учтены судом первой инстанции при вынесении решения.
Во-вторых, должен обязать ЗАО «Аттей» выплатить задолженность по арендной плата согласно условиям договора в период с 31.05.2003 г. по 31.06.2003 г.