Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Введение
Глава 1. АКТУАЛЬНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СФЕРЕ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
1.1 Объекты гражданских прав и их виды
1.2 Право собственности и иные вещные права на недвижимость
1.3 Особенности правового режима недвижимости
Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Правовое регулирование жилых помещений
2.2 Правовое регулирование зданий и сооружений
2.3 Правовое регулирование земельных участков
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир66.
Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. То есть многоквартирный дом состоит из квартир - недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения67. Иными словами, многоквартирный дом не «поглощает» юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК РФ).
Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться с В.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием «жилой дом» охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилых помещений68.
К числу жилых помещений ЖК РФ относит также часть жилого дома. Такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория «часть жилого дома» не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то дом многоквартирный, если нет, то - нет. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит не квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
К числу жилых помещений ЖК РФ относит также части квартир. Части квартир следует, по замыслу законодателя, отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют69.
Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнат либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель указывает, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что «ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства»70. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере71.
Оборотоспособность комнат в последнее время значительно возросла. Если в советское время комнаты были исключительно предметом договора найма, то в 90-х годах они стали также объектом права собственности, а значит и сделок, влекущих его переход. Данные положения были отражены в ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»72 (далее - Закон о приватизации), а также в ст. 16 Закона РФ от 24 октября 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»73 (далее - Закон о жилищной политике). Правда, права нанимателей комнат на их приватизацию долгое время были существенным образом ограничены. Прорыв в этом отношении произошел в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30 ноября 1998 г., признавшего статью 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции. Основной смысл Постановления заключается в следующем. КС РФ указал, что сложившаяся правоприменительная практика, основанная на ограничительном толковании абз. 2 ст. 4 Закона о приватизации, предполагает приватизацию коммунальной квартиры как совокупности всех ее жилых помещений, что возможно только в случае изъявления всеми нанимателями желания стать собственниками занимаемого ими жилья. При этом требуется согласие собственника жилого фонда (уполномоченного им органа) либо предприятия (учреждения), за которым жилой фонд закреплен на праве хозяйственного ведения (оперативного управления). Указанные ограничения, по мнению КС РФ, противоречат целому ряду статей Конституции. Согласно принятому Постановлению граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, а также от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире74.
Государственными органами было предложено два различных варианта приватизации коммунальных квартир.
Первый вариант предполагает приватизацию изъявившим соответствующее желание нанимателем занимаемого им жилого помещения (комнаты, комнат) с одновременным поступлением имущества общего пользования в коммунальной квартире в общую долевую собственность собственников комнат.
Второй вариант предполагает образование общей долевой собственности на всю коммунальную квартиру между инициатором приватизации и уже имеющимися собственниками. И если при реализации первого варианта в пределах одной квартиры может теоретически образоваться количество объектов права собственности, равное числу комнат, то второй вариант позволяет сохранить коммунальную квартиру как единый объект. Причем преимущественное право покупки доли в праве собственности, принадлежащее, согласно ГК РФ участникам долевой собственности, в известной мере защищает квартиру от «растаскивания» по малознакомым друг другу сособственникам.
С принятием ЖК РФ подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК РФ специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность75. По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК РФ, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК РФ, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности76.
Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации «сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве в собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении «приватизируемой» комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации)»77.
Поскольку «приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому»78, остановимся на этом вопросе подробнее.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Статья 235 ГК РФ «Основания прекращения права собственности» определяет, что по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. «Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора»79.
Сделки приватизации характеризуют следующие признаки:
- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
- отчуждение имущества собственником (или по его решению);
- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом о приватизации жилья.
Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта РФ), либо муниципальной собственностью. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации прав). Без регистрации возникновения права государственной и муниципальной собственности уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путем безвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления по договорам социального найма.
Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения80.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз.
Как при необходимости разделить жилое помещение?
Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Таким образом, для всех вещей существуют следующие условия раздела:
- отсутствие законодательных запретов раздела;
- сохранение частями назначения целой вещи;
- сохранение частями материальной ценности целой вещи, в том числе удобства в пользовании81.
При реальном разделе квартир и жилых домов (выделе доли) следует учитывать специфику их правового режима. Недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения.
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, «а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности»82.
В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Одним из важных составляющих правового режима жилых помещений является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения.
В соответствии со ст.25 Конституции РФ никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища.
Согласно ч. 2 ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
М.Ю.Тихомиров обращает внимание на то, что «понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан»83.
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами.