Договор купли-продажи недвижимого имущества.

Введение
1 Глава. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости
1.1.Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости
1.2.Элементы договора купли-продажи недвижимости
1.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости
Глава 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
2.1. Особенности купли-продажи жилых помещений
2.2. Особенности купли-продажи морских и речных судов
2.3. Особенности купли-продажи природных объектов
Заключение
Список использованных источников

Договор купли-продажи недвижимого имущества.

Сделки, направленные на продажу или иное распоряжение самовольной постройкой, недействительны как противозаконные. На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность.
Данная правовая позиция была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О11, в котором было подчеркнуто, что закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции РФ гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. Поскольку статья 222 ГК РФ при определенных законом условиях не признает за лицом, осуществившим самовольную постройку, права собственности, то нельзя считать, что положениями этой статьи, обязывающей граждан не совершать неправомерных действий, - вне зависимости от степени ее конкретизации - было нарушено конституционное право частной собственности, а также право заявителя на жилище. В отношении нежилых помещений ГК РФ не содержит аналогичных ограничений. Следовательно, как и любой другой гражданско-правовой договор, договор продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами (п.1 ст.425 ГК РФ).
Однако в настоящее время суды стремятся установить в исключительных случаях приобретение право собственности на самовольную постройку. Так, В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу N А70-12753/201012, суд разъяснил, что по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет осуществившего ее лица. Указанная норма призвана восстановить положение, существовавшее до нарушения лицом, осуществившим самовольное строительство, порядка возведения объектов недвижимости и является санкцией за совершенное им правонарушение. Суд также отметил, что по смыслу положений ст. 222 ГК РФ приобретение права собственности на самовольную постройку возможно в исключительных случаях, если лицо имеет вещное право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.
После вступления в действие 1 января 1996 г. части второй Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с куплей-продажей недвижимости нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.
Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 г.13 порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов.14
Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью "сэкономить" на уплате нотариальной пошлины или тарифа, которая установлена от суммы сделки. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора и до момента государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.
Момент исполнения договора купли-продажи недвижимости следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент перехода права собственности наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции.
Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку рассматриваемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, т.е. до или после государственной регистрации.
До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности:
Продавец вправе:
- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества;
3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;
4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки;
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
в) недостатки, выявляемые неоднократно;
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;
3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Признание государством каких-либо прав важно. Это означает, что государство защищает то, что признает.
Договор купли-продажи недвижимого имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций, связанных с переходом право собственности на недвижимое имущество.
1.2.Элементы договора купли-продажи недвижимости
В современной научной литературе вопрос об элементах договора освещается, как правило, в разделах, посвященных отдельным видам договоров. При этом ученые чаще всего выделяют три элемента: субъекты, предмет (объект) и содержание договора.
Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости (объект недвижимости) определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора.
Предмет договора - недвижимое имущество. Предметом договора является только оборотоспособное недвижимое имущество. В соответствии с земельным законодательством земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора купли-продажи (ст.27 ЗК РФ15). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны указываться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Требуемые в законе данные о продаваемом недвижимом имуществе содержатся в специальных документах. Например, к числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы.
Продаваемая недвижимость, являясь индивидуально-определенной вещью, на момент заключения договора должна реально существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На объект недвижимости не будут распространяться правила, устанавливающие права и обязанности сторон в общем режиме купли-продажи, такие, как условия об ассортименте и количестве товара, его комплектности, таре и упаковке. Однако предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст.554 ГК РФ. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования).
Форма договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п.1 ст.551 ГК РФ). В отношении некоторых объектов недвижимости подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (например, договор продажи предприятия – п.3 ст.560 ГК РФ).
Практическое значение имеет также вопрос о возможности внесения в Единый государственный реестр прав особой отметки, например, о том, что в отношении какого-то объекта недвижимости подписан договор купли-продажи, однако без промедления подать документы на государственную регистрацию по какой-либо причине не представляется возможным. Обозначить притязание такого рода покупатель считает необходимым, чтобы исключить возможность перепродажи объекта недвижимости.
Представляет интерес и вопрос о характере воздействия, оказываемого на поведение субъекта заключенным им предварительным договором. Не исключено, что потенциальный покупатель недвижимости - сторона предварительного договора для осуществления своего права на приобретение имущества предъявит требования к третьему лицу, к которому перешло право собственности на это имущество от не исполнившего предварительный договор потенциального продавца. Такие претензии создадут для собственника определенные стеснения, что роднит их с иными упомянутыми в законе квазиобременениями. В судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации. Причиной неясности стало правило п.2 ст.429 ГК РФ о заключении предварительного договора в форме, установленной для основного договора. Президиум ВАС РФ дал отрицательный ответ на указанный вопрос, разъяснив, что требование о государственной регистрации не является элементом формы договора, а предварительный договор не есть сделка с недвижимостью16.
Цена недвижимости является еще одним существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о его продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются.
1.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости
Пункт 1 ст. 556 ГК РФ определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.
В соответствии со ст.224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.
Момент исполнения данного договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость.
Собственность на недвижимость переходит в момент регистрации.
Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст.551 ГК РФ определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.
Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.
Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора
Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.
В момент вручения недвижимого имущества обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным. Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.
Использование законодателем в рамках абз.2 п.1 ст. 556 ГК РФ фикции исполнения ("считается") позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст.459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку §7 гл.30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст.459 ГК РФ подлежат применению и к договору продажи недвижимости.
Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз.3 п.3 ст. 556 ГК РФ. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п.1 ст.405 и ст.463 ГК РФ. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п.2 ст.406 и п.3 ст. 484 ГК РФ.
Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст.459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником).
Итак, подводя итог настоящей главы необходимо отметить следующее:
Правоотношения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества регулируются нормами ст. ст. 549 - 558 ГК РФ. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Кроме того, обязательным условием договора является цена недвижимого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости или отсутствие указанных выше сведений влечет недействительность такого договора.