Оценка эффективности инвестиционного проекта на примере ЗАО "Финансовые стратегии"

Оглавление

Введение
Глава I Теоретические основы оценки эффективности инвестиционного проекта
1.1 Инвестиционный проект в инвестиционной деятельности предприятия
1.2 Источники инвестиций и их стоимость для предприятия
1.3 Методики оценки эффективности инвестиционного проекта
1.4 Риски в инвестициях и способы их оценки
Глава II Оценка эффективности инвестиционного проекта
2.1 Краткая характеристика предприятия и технико-экономическое обоснование проекта
2.2 Оценка объема инвестиций
2.3 Выбор источников финансирования проекта, оценка стоимости финансирования
2.4 Финансовый план проекта и оценка эффективности
2.5 Анализ инвестиционных рисков и мероприятия, направленные на их снижение
Глава III Повышение эффективности инвестиционного проекта
3.1 Анализ эффективности финансовыхинструментов в компании
3.2 Лизинг как инструмент, снижающий финансовую нагрузку
3.3 Схемы страхования недвижимости
Заключение
Литература
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3

Оценка эффективности инвестиционного проекта на примере ЗАО "Финансовые стратегии"

При этом, стоимость объекта может быть оплачена в следующем порядке:
- 50% от стоимости объекта в течение 10 календарных дней с момента регистрации факта приобретения;
- оставшиеся 50% стоимости объекта в течение 20 календарных дней с момента регистрации факта приобретения.
Помимо затрат на приобретение имущественного комплекса, ЗАО «Финансовые стратегии» планирует произвести ремонт здания и подготовку помещений для сдачи их в аренду.
В табл. 2.3 представим калькуляцию затрат на ремонт и подготовку помещений для сдачи их в аренду.
Таблица 2.3
Калькуляция затрат на ремонт и подготовку помещений к сдаче в аренду
Наименование затрат
Стоимость, тыс. руб.
Материалы
Оконные блоки
359
Стекло оконное
76
Кирпич
580
Лист металлический
157
Уголок стальной в ассортименте
98
Цемент
33
Доска обрезная
21
Трубы водопроводные в ассортименте
54
Рубероид
18
Смола
11
Керамзит
43
Битум
387
ИТОГО материалов
1837
Подряд
Оплата строительной бригады (каменщики, штукатуры-маляры)
325
Оплата рабочим (окна, остекление)
116
Оплата рабочим по ремонту коммуникаций (монтажники, сварщики)
145
Оплата подразделению охраны
56
Эксплуатация техники
Бульдозер
21
Экскаватор
14
Грейдер
7
Подъемник
5
Каток дорожный
12
Автокран
6
Прочие затраты
127
Эксплуатационные затраты
365
Итого капиталовложений и эксплуатационных затрат
3036
Как видим в табл. 2.3, общий объем капиталовложений в проект подготовки объектов недвижимости для сдачи их в аренду составит 3036 тыс. руб.
В табл. 2.4 представим расчет иных затрат по данным видам деятельности.
Таблица 2.4
Калькуляция затрат, помимо предыдущей таблицы
Наименование затрат
Стоимость, тыс. руб.
Постоянные расходы
Налог
865
Страховые платежи
1731
Прочие расходы
500
Итого постоянных расходов
3096
Переменные расходы (525 м2*3,37 тыс. руб.)
1775
Косвенные расходы (0,1*1775)
178
Итого текущих затрат
5049

В табл. 2.5 представим план прибылей и убытков от операционной деятельности предприятия.
Таблица 2.5
План прибылей и убытков от сдачи в аренду объектов недвижимости ЗАО «Финансовые стратегии»
Показатель
Сумма, тыс. руб.
Выручка от операционной деятельности
16139
Постоянные расходы
3096
Переменные расходы
1775
Косвенные издержки
178
Прибыль до налогообложения
11090
Налоги2
2662
Чистая операционная прибыль
8428
При формировании плана прибылей и убытков по данному инвестиционному проекту рассчитываем прибыль от сдачи в аренду офисных помещений, исходя из стоимости аренды 1 м2 помещений 34,16 тыс. руб. в год. (табл. 2.2).
ВА = 525*34,2 = 17 955 тыс. руб.
Потери от незанятости и при сборе арендной платы принимаем в размере 10% от валовой выручки.
П = 17955*0,1 = 1796 тыс. руб.
Таким образом, валовой доход от операционной деятельности ЗАО «Финансовые стратегии» в качестве арендодателя офисных площадей, составит: 17935-1796 = 16139 тыс. руб. в год.
Таким образом, валовой доход от операционной деятельности ЗАО «Финансовые стратегии» в качестве арендодателя офисных площадей, составит: 17955-1816 = 16139 тыс. руб. в год.
Переменные расходы при этом рассчитываем, исходя из табл. 2.1.
ЗПЕР = 3,38*525 = 1775 тыс. руб. в год.
Налог на имущество рассчитываем, исходя из ставки 2% от стоимости имущества, указанной при учете его на балансе ЗАО «Финансовые стратегии».
При этом балансовая стоимость имущества будет равна остаточной балансовой стоимости, учитываемой у последнего владельца, т.е. 43265 тыс. руб.
В этом случае налог на имущество составит: 43265*0,02 = 865 тыс. руб.
Страховые платежи составят 4% от первоначальной оценочной стоимости застрахованного имущества.
При этом следует учесть тот факт, что оценку имущества для нужд страхования производит оценщик страховой компании, при этом он руководствуется обычно балансовой стоимостью имущества.
ЗСТР = 43265*0,04 = 1731 тыс. руб.

2.3 Выбор источников финансирования проекта, оценка стоимости финансирования
Источником финансового обеспечения данного проекта является стратегический инвестор – ЗАО Паевой инвестиционный фонд «Добрыня Никитич» (далее – Инвестор).
Со своей стороны, исходя из условий договора инвестирования, Инвестор обязуется произвести финансирование данного инвестиционного проекта в полном объеме в сроки, предусмотренные графиком инвестирования, т.е. в течение I и II кварталов первого года в виде прямых финансовых инвестиций на счета всех указанных участников проекта без каких-либо процентов и прочих кредитных обязательств со стороны участников проекта.
Со своей стороны ЗАО «Финансовые стратегии» обязуется передать Инвестору 10% обыкновенных акций Общества или 153400 обыкновенных акций безвозмездно. Тем самым, Инвестор получает два голоса в составе Совета Директоров ЗАО «Финансовые стратегии» на срок владения Инвестором данным пакетом акций Общества.
Все нюансы сделки будут тщательным образом отражены в Инвестиционном Договоре, который будет заключен между ЗАО «Финансовые стратегии» и Инвестором при гарантийном участии третьей стороны ОАО АКБ «Росбанк», которому будут переуступлены права требования оговоренной части капитала ЗАО «Финансовые стратегии» в случае не исполнения им взятых на себя обязательств.
ЗАО Паевой инвестиционный фонд «Добрыня Никитич», со своей стороны, выражает намерения и впредь участвовать в инвестиционных проектах ЗАО «Финансовые стратегии» в качестве Инвестора на условиях, которые могут быть оговорены в дальнейшем по воле обеих сторон.
Сразу же следует оговорить то обстоятельство, что инвестиционные проекты со столь высокой степенью риска и столь длительным сроком окупаемости в секторе коммерческой недвижимости, уже находившейся в эксплуатации, банки кредитуют крайне неохотно, поэтому рассчитывать на банковский кредит ЗАО «Финансовые стратегии» не следует.
2.4 Финансовый план проекта и оценка эффективности
Финансовый план проекта есть ничто иное, как план притока и оттока капитала по проекту в тот или иной промежуток времени.
В табл. 2.6 представим финансовый план проекта ЗАО «Финансовые стратегии».
Сразу же обозначим основные финансовые потоки, генерируемые данным инвестиционным проектом:
- стоимость здания и сооружений – 57331 тыс. руб.
- капремонт и подготовка – 3036 тыс. руб.
- эксплуатация – 8510 тыс. руб. в первый год и 3491 тыс. руб. в последующие годы.
- выручка от аренды – 16139 тыс. руб.
Доход от операционной деятельности в первом году реализации проекта составит 25% от номинала, т.е. 161396*0,25 = 4035 тыс. руб.
Возврат амортизационных средств составит 5% от балансовой стоимости (остаточной) имущества в год или 43265*0,05 = 2163 тыс. руб.
В конце 14-го года предусмотрена продажа объекта недвижимости по прогнозной стоимости 20% от текущей стоимости, т.е. 52119*0,2= 10424 тыс. руб.
В этом случае выручка от операционной деятельности по проекту за 14 период составит 16146+10424-(10424*0,24 (НДС)) = 24068 тыс. руб.
Таблица 2.6
Финансовый план инвестиционного проекта ЗАО «Финансовые стратегии», тыс. руб.
Период
Капитальные вложения
Эксплуатационные затраты
Доход от операционной деятельности
Амортизация
Сальдо
Коэф
фициент дисконт
ирования
NPV
I
57331
-
-
-
-57331
-
II
3036
-
-
-
-3036
-
III
-
-
-
-
-
1,00
-60367
IV
-
5049
4035
2163
1149
1,00
-59218
1
-
5049
16139
2163
13253
0,91
-47158
2
-
5049
16139
2163
13253
0,83
-35098
3
-
5049
16139
2163
13253
0,77
-24893
4
-
5049
16139
2163
13253
0,70
-15616
5
5049
16139
2163
13253
0,62
-7399
6
-
5049
16139
2163
13253
0,56
818
7
-
5049
16139
2163
13253
0,51
7577
8
-
5049
16139
2163
13253
0,47
13806
9
5049
16139
2163
13253
0,42
19372
10
-
5049
16139
2163
13253
0,39
24571
11
-
5049
16139
2163
13253
0,36
29342
12
-
5049
16139
2163
13253
0,32
33583
13
-
5049
16139
2163
13253
0,29
37426
14
-
5049
16139
2163
24068
0,26
43684
ИТОГО
43684
Коэффициент дисконтирования рассчитываем по формуле:
(2.2)
Где  -- ставка дисконтирования. Для инвестиционных проектов принимаем  равную внутренней норме доходности по проекту, т.е.  = 0,1.
- для нулевого периода, т.е. периода капитальных вложений. Далее степень знаменателя увеличиваем на число периодов.
Помимо расчетов коэффициент дисконтирования можно определить по специальным таблицам инвестирования.
Рентабельность проекта определим по формуле:
(2.3)
Мы видим, что годовая рентабельность проекта гораздо ниже внутренней нормы доходности по проекту, тем не менее, общая рентабельность проекта выше внутренней нормы доходности.
Срок окупаемости (PBP) проекта показывает срок, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, с учетом дисконтирования, покрыли затраты на инвестиции. Этот показатель определяется последовательным расчетом NPV для каждого периода проекта, точка, в которой NPV станет положительным, будет являться точкой окупаемости.
Как видим из табл. 2.6, точка окупаемости проекта находится на 6-ой год реализации проекта, т.е. в этом периоде значение NPV становиться положительным.
Тем самым, мы можем говорить о среднем уровне инвестиционных рисков для данного проекта.
Можно утверждать, что на рынке недвижимости города Москвы более выгодна аренда объектов недвижимости, нежели их покупка. На это следует обратить пристальное внимание.
2.5 Анализ инвестиционных рисков и мероприятия, направленные на их снижение
Матрицу SWOT-анализа конкурентных позиций исследуемой организации представим в табл. 2.8.
Таблица 2.8
SWOT-анализ рисков инвестиционного проекта в ЗАО «Финансовые стратегии»
Возможности
О
Сильные стороны
S
1
Привлечение средств стратегического инвестора без процентов и последующей выплаты долга
хорошая репутация у клиентов;
2
Возможности постепенного повышения стоимости аренды офисной недвижимости за счет выгодного географического положения объекта
высокая квалификация персонала;
3
Введение новых услуг и послепродажного сервиса
известность на рынке;
4
более глубокая сегментация потребителей на рынке и гибкая ценовая политика для каждого сегмента с целью повышения объемов продаж;
компетентность руководства;
5
Привлечение крупных капиталов стратегический инвесторов для дальнейшей диверсификации инвестиционного портфеля
Хорошие показатели финансового благополучия
Угрозы
Т
Слабые стороны
W
1
Снижение стоимости аренды офисных помещений
Отсутствие эффективной системы страхования недвижимости
2
Дальнейший рост эксплуатационных расходов
Отсутствие навыков в оценочной деятельности и полномочий на проведение оценки
3
Повышение налогов и страховых выплат
слабое отслеживание процесса выполнения стратегии;
4
Порча имущества арендаторами
Не достаточно гибкая система оплаты труда
Естественно, для каждой из угроз (не только избранных) должны быть на этом этапе продуманы компенсирующие мероприятия (табл. 2.9) для трех основных угроз.
Таблица 2.9
Компенсирующие мероприятия для основных угроз
Угрозы
Компенсирующие мероприятия
Снижение стоимости аренды офисных помещений
Диверсификация сервиса, например, сдача готовых «под ключ» офисов, разработка проектов офисов, организация коммуникационных услуг и т.д.
Дальнейший рост эксплуатационных расходов
Собственное строительство объектов недвижимости
Повышение налогов и страховых выплат
Диверсификация страхового портфеля
Порча имущества арендаторами
Тщательное отслеживание условий договора, контроль ответственности арендатора за имущество
Как следует из табл. 2.9, для каждой из руководящих угроз возможны те или иные компенсационные мероприятия, но все они могут быть успешно реализованными исключительно в рамках конкурентной стратегии предприятия.
Показатель чувствительности вычисляется как отношение процентного изменения критерия - выбранного показателя эффективности инвестиций (относительно базисного варианта) к изменению значения фактора на один процент. Таким способом определяются показатели чувствительности по каждому из исследуемых факторов.
В табл. 2.10 представим анализ чувствительности проекта к уровню прибыли.
Таблица 2.10
Анализ чувствительности инвестиционного проекта
Показатель
Прогнозируемое значение
80% от прогнозируемого значения
120% от прогнозируемого значения
Объем выручки от операционной деятельности
16146
12917
19375
Прибыль, тыс. руб.
14818
11854
17782
Рентабельность проекта
68,6
53,2
71,8
Как видно из табл. 2.10, данный инвестиционный проект имеет высокую чувствительность к объему выручки от операционной деятельности в ЗАО «Финансовые стратегии».
Выводы по главе II. В данном разделе проекта был проведен анализ и оценка эффективности инвестиционного проекта в ЗАО «Финансовые стратегии».
В данном дипломном проекте представлен инвестиционный проект по приобретению объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду в качестве коммерческой недвижимости коммерческим структурам.
Установлено, что, несмотря на наличие балансовой стоимости данного объекта недвижимости, его оценочная стоимость оказалась значительно выше, т.к. объект был выставлен на аукцион для продажи в результате банкротства предприятия-владельца.
Источником финансового обеспечения данного проекта является стратегический инвестор – ЗАО Паевой инвестиционный фонд «Добрыня Никитич».
Стоимость объекта недвижимости с учетом аукционного сбора составляет 57331 тыс. руб.
Объем капитальных вложений в подготовку объекта недвижимости к сдаче его в аренду составит 3036 тыс. руб.
Текущие эксплуатационные расходы составят 5049 тыс. руб. ежегодно.
Срок реализации проекта – 15 лет. По окончании срока предполагается продать объект по цене 20% от текущей стоимости объекта.
Общая рентабельность проекта составляет 72,4%. Годовая рентабельность проекта 4,83%, что ниже ВНД.
Точка окупаемости проекта на 6-ой год реализации , т.е. в этом периоде значение NPV становиться положительным.
Тем самым, мы можем говорить о высоком уровне инвестиционных рисков для данного проекта, т.к. годовая рентабельность ниже ВНД.
Для каждой из руководящих угроз возможны те или иные компенсационные мероприятия, но все они могут быть успешно реализованными исключительно в рамках конкурентной стратегии предприятия.
Данный инвестиционный проект имеет высокую чувствительность к объему выручки от операционной деятельности в ЗАО «Финансовые стратегии».
Глава III Повышение эффективности инвестиционного проекта
3.1 Анализ эффективности финансовых инструментов в компании
Необходимо обратить внимание на тот факт, что определение источников инвестиций на тот или иной проект, реализуемый компанией, следует производить, опираясь на информацию, полученную в ходе анализа эффективности «работы» капитала в компании, которая достигается за счет совокупного использования тех или иных финансовых инструментов.
Финансовая деятельность компании представляет собой непрерывный цикл использования собственных средств, заемных и привлеченных ресурсов. При этом крайне важно определить, какова стоимость капитала, который использует компания в своей деятельности. Для этого используют понятие «средневзвешенная стоимость капитала» (WACC).
Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) определяется по формуле (3.1):
WACC = KA*SA + KE *SE (3.1)
Где КА, КЕ – стоимость акционерного капитала и долга компании;
SA,SE – удельный вес в структуре активов компании.
Стоимость собственного капитала КА определяем, исходя из размера ожидаемой нормы доходности от данного Общества. Принимаем КА = 25% или 0,25.
Ke = Rf + ((Rm - Rf) * (SDL / SDG) * ((Bu*(1-НП)), (3.2)
где:
Rf -Безрисковая ставка доходности к погашению облигаций;
B- Прогнозная «бета» без учета долга.
D/E- Коэффициент Рыночной стоимости долга /Рыночной стоимости акционерного капитала. Позволяет учесть долг в коэффициенте «бета», чтобы отразить дополнительный риск от наличия долга в структуре капитала.
Rm-Rf Премия за риск вложения в акции. Премия за риск вложения средств в ценные бумаги принимаем на уровне 3.5%.
SDL/SDG Корректировка на повышенную волатильность российского рынка по сравнению с развитыми рынками. Принимаем равным 1,23.
Принимаем «бета» равную 1,34.
КЕ2005 = 8+(3,5*(1,3*(1+(0,14/0,12)))) = 17,87
КЕ2006 = 7,8+(3,5*(1,3*(1+(0,14/0,12)))) = 17,66
КЕ2007 = 7,5+(3,5*(1,3*(1+(0,14/0,12)))) = 17,36
В табл. 3.1 представим структуру капитала предприятия для целей расчета средневзвешенной стоимости капитала ЗАО «Финансовые стратегии».
Таблица 3.1
Структура капитала ЗАО «Финансовые стратегии» для целей расчета WACC, тыс. руб.
Показатель
2005 год
2006 год
2007 год
Уставный капитал
150000
150000
150000
Нераспределенная прибыль
10298
18964
19856
Итого собственный капитал
160298
168964
169856
Кредиты (займы)
321125
665831
664985
Налог на прибыль
2819
3816
2104
Итого долги
323944
669647
667089
Общие активы
484942
838611
836945
В табл. 3.2 представим структуру капитала компании для расчета средневзвешенной стоимости капитала.
Таблица 3.2
Структура капитала компании
Показатель
2005 год
2006 год
2007 год
Собственный капитал
0,330
0,201
0,203
Долги
0,770
0,799
0,797
Совокупная стоимость собственного капитала
17,87
17,66
17,36
Совокупная стоимость долга
15,80
15,80
15,80
WACC
18,07
16,21
16,23
Совокупная стоимость долга в нашем случае равна средней процентной ставке по облигациям, выпущенным компанией, т.е. 15,8%.
Средневзвешенная стоимость капитала для исследуемой компании:
WACC2005 = 0,330*17,87+0,770*15,80 = 18,07%
WACC2006 = 0,201*17,87+0,799*15,80 = 16,21
WACC2007 = 0,203*17,87+0,797*15,80 = 16,23
Из расчетов видно, что полученная стоимость капитала исследуемой компании оказалась достаточно высокой (обычно в данной отрасли WACC российских компаний составляет от 7% до 12%), что свидетельствует о неэффективной работе капитала компании, что вызвано, в немалой степени, несовершенством структуры ее капитала с точки зрения формирования пассивов.
Экономическая добавленная стоимость капитала определяется по формуле:
ЭДС = ЧОП – WACC *ИК (3.3)
Где ЧОП – чистая операционная прибыль;
WACC – средневзвешенная стоимость капитала;
ИК – стоимость совокупного инвестированного капитала.
Если рентабельность совокупного инвестированного капитала определяется по формуле:
(3.4)
То
ЭДС =(RИ –WACC)*ИК (3.5)
В табл. 3.3 представим систему показателей для расчета ЭДС.
Таблица 3.3
Система показателей, необходимых для расчета экономической добавленной стоимости капитала
Показатель
2006 год
2007 год
Изменения, %
Выручка от операционной деятельности, тыс. руб.
2396717
2473598
+3,2
Прибыль до налогообложения, тыс. руб.
4708
8686
+84,5
Чистая прибыль, тыс. руб.
892
6582
+638
Средневзвешенная стоимость капитала, WACC, %
16,21
16,23
+0,12
Совокупный инвестированный капитал, тыс. руб.
838714
834760
-0,5
Рентабельность инвестированного капитала, %
0,1
0,8
+87,5
Экономическая добавленная стоимость капитала, тыс. руб.
отриц
отриц
-
Совокупный инвестированный капитал рассчитываем по формуле:
ИК = ТА – NP (3.6)
Где ТА – совокупные активы (валюта баланса) – строка 700 Баланса;
NP – беспроцентные текущие обязательства (кредиторская задолженность поставщикам, бюджету, полученные авансы, прочая кредиторская задолженность) – строка 620 Баланса.
ИК2006 = 838880-166 = 838714 тыс. руб.
ИК2007 = 836099-1339 = 834760 тыс. руб.
Как следует из табл. 3.3, в 2007 году стоимость инвестированного капитала ЗАО «Финансовые стратегии» снизилась на 0,5%. В то же время рентабельность инвестированного капитала выросла на 87,5%, но, тем не менее, оказалась очень низкой.
Показатель экономической добавленной стоимости в 2007 году также как и в году предудущем .
Вывод: капитал ЗАО «Финансовые стратегии» «работает» совершенно не эффективно, хотя его инвестиционная эффективность слегка возрастает. Это может свидетельствовать о том, что в предыдущих периодах компания крайне неэффективно использовала финансовые инструменты. То есть, данный анализ лишь подтвердил правильность выбора условий инвестирования данного инвестиционного проекта исключительно за счет стратегического инвестора, а не банковских кредитов или собственных средств.
3.2 Лизинг как инструмент, снижающий финансовую нагрузку
Лизингом называется одна из форм кредита, при которой происходит передача объекта собственности в долгосрочную аренду с последующим правом выкупа и возврата. Если придерживаться большей строгости в понятиях, то следует упомянуть следующее определение лизинга. [17]
Возвратный лизинг (sale and leaseback) является разновидностью двухсторонней лизинговой сделки. Идея его состоит в следующем. Предприятие, имеющее оборудование, но испытывающее недостаток средств для производственной деятельности, продает свое имущество лизинговой компании, которая в свою очередь сдает его в лизинг этому же предприятию. Таким образом, у предприятия появляются денежные средства, которые оно может направить, например, на пополнение оборотных средств. Договор составляется так, что после окончания срока его действия предприятие имеет право выкупа оборудования, восстанавливая на него право собственности.