Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества.

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.2. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО СОВРЕМЕННОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
1.3. ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.4. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2.2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
3. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
3.2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества.

Правовой режим сделок с недвижимостью различен для разных сделок. Гражданский кодекс РФ отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК РФ есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.
В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором, по существу, осуществляет правомочия собственника.
ГК РФ предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов «обязательственный договор + регистрация».
Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др.), и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система двойной регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.
В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований.1 Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).
Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.1
Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится.2
Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.
2. Земельные участки как объекты недвижимости
2.1. Общая характеристика земельных участков
Несмотря на наличие общих черт правовой режим отдельных видов недвижимости отличается большим разнообразием. Эти особенности будут отмечены при проведении их правового анализа.
Произошедшие в последние годы общественно-экономические перемены потребовали пересмотра основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков, которые долгое время были исключены из гражданского оборота.
С одной стороны, признание земельных участков недвижимым имуществом позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав. С другой стороны, земля, земельные участки являются весьма специфическим видом имущества: к их использованию всегда предъявляются высокие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ, «земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства».1
Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной собственности на землю и установлением пределов распоряжения ею. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая, регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества.1
Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.
Как уже отмечалось, особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. С этим утверждением не всегда согласны юристы, специализирующиеся в области земельного права. Так, по мнению Г.В. Чубукова, земля является особой земельной недвижимостью (то есть не является вещью), и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников.2 Очевидно, что реализация подобной идеи невозможна ни с теоретической, ни с практической точки зрения.
Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:
- историко-культурного наследия;
- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;
- предоставленные для нужд обороны;
- общего пользования в населенных пунктах;
- заповедников;
- залегания природных ископаемых и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 9) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории.1 В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Вместе с тем имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. Это правило закреплено в ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Основным правовым актом в области земельных отношений является Земельный кодекс Российской Федерации, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения (последние регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующими положениями Гражданского кодекса РФ). Таким образом, в компетенцию ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, тогда как отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.
Следует признать, что специфика земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений в законодательстве отражена недостаточно. Необходимо отметить, что легальное определение понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений отсутствует.
В Земельном кодексе РФ дается определения земельного участка, но не как объекта гражданско-правовых отношений, а как объекта земельных отношений.1 При этом неясно, являются ли понятия земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета идентичными понятию земельного участка в гражданско-правовом смысле. Как представляется, несмотря на их существенное совпадение, различия между ними все же существуют.
Необходимо также отграничить гражданско-правовое понятие земельного участка от близких к нему, но несовпадающих понятий: земли как природного объекта, природного ресурса и компонента окружающей среды, территориальных и иных зон, сельскохозяйственных и иных угодий и т.д.1
Например, в законодательстве, в том числе в ГК РФ, нередко как синонимы используются понятия «земля» и «земельный участок» - говорится о правах на землю, сделках с землей и т.д. В п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, например, говорится о земле как недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав. В то же время ни ГК РФ, ни другие федеральные законы не раскрывают понятие земли как имущества.
Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности.
Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналога которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.
Само понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако в определенных в законе случаях она может быть выделена в натуре. В частности, это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.2
Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.
Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. В частности делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.1
Что касается такой характеристики земельного участка, как площадь, то следует иметь в виду, что существуют физическая и геодезическая площади земельного участка, которые могут различаться. Под физической площадью земельного участка понимается площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь - это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, и определяется она по координатам углов поворотов границы. При этом чем более явно выражен рельеф участка, тем значительнее различия между вышеназванными площадями.2 Вместе с тем в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.
Без соответствующей регистрации земельный участок не признается объектом сделок, о чем свидетельствует пример из судебной практики. Так, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворившего иск общества с ограниченной ответственностью о признании за ним исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, и вынесла новое решение об отказе в иске. Оставляя в силе постановление апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд указал, что требование о признании права на земельный участок не может быть удовлетворено, поскольку земельный участок, право на который, по мнению ООО, оспаривается ответчиком, не сформирован в установленном порядке и не прошел государственный кадастровый учет, а потому не существует в качестве объекта гражданского оборота (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) и не может в связи с этим быть предметом спора.1
В федеральных законах и иных нормативных правовых актах также не раскрывается, что следует понимать под местоположением земельного участка. Представляется, что помимо адреса и иных географических привязок (область, район, местность и т.п.) к местоположению могут относиться и другие параметры (близость к населенным пунктам, транспортным магистралям, инженерным сетям, источникам водоснабжения и т.п.). Следует отметить, что в отличие от требований к местоположению зданий, строений, для которых достаточно указания адреса, для земельных участков необходимо пространственное отражение их местоположения на картографической основе.
Важно учитывать, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли. При ее невысокой стоимости достаточно иметь недорогие механизмы определения границ (например, использование естественных границ на местности). Земельные участки, имеющие более высокую стоимость, требуют более точных и дорогостоящих методов установления границ.
В условиях исключительной государственной собственности на землю практическая потребность в точном определении границ участков отсутствовала. С признанием земельных участков недвижимостью и возрастанием их рыночной стоимости наблюдается тенденция ужесточения требований к точности их границ.
Для характеристики земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений важное значение имеют также вопросы о составе (структуре) земельного участка и о его месте в системе недвижимого имущества, которые взаимосвязаны между собой.