№21 Проблемы развития ипотечного кредитования в сибирских регионах.

Содержание

Введение
1.Ипотечное кредитование в России: перспективы развития
2.Проблемы развития ипотечного кредитования в Сибирских регионах
Заключение
Использованная литература

№21 Проблемы развития ипотечного кредитования в сибирских регионах.

Развитие ипотеки сопровождается реализацией в ряде сибирских регионов программ, ориентированных на жилищное кредитования молодых семей, студентов и иных малообеспеченных категорий населения. В числе таких программ – кредитование покупки отдельных комнат (Алтайский край), механизмы приобретения жилья без первоначального взноса. А в Кемеровской области льготные займы на приобретение жилья под 5% годовых сроком на 15 лет уже выданы 2300 работникам бюджетной сферы и молодым семьям.
Снизить расходы граждан на ипотечные кредиты позволяет взаимодействие органов власти с коммерческими предприятиями. Для улучшения жилищных условий работников таких структур привлекаются средства работодателя для субсидирования процентной ставки по кредиту. В итоге в таких схемах процентная ставка снижается до 5%.
Субъекты Федерации округа активно вкладывают средства в ипотеку. Так, на поддержку ипотечного жилищного кредитования из бюджета Омской области было выделено 170 млн. руб. За счет этого началась комплексная застройка крупного микрорайона (площадь около 30 га), где было возведено более 420 тыс. кв. м жилья2.
Увеличивать объемы строительства жилья позволяют и жилищные займы, выпускаемые региональными операторами – агентствами по ипотечному кредитованию. В Кемеровской области такое агентство активно привлекает инвестиции в жилищное строительство –только за счет выпуска облигаций жилищного займа на 1 млрд руб. в нескольких городах области построено 89 тыс. кв. м жилья.
Одна из наиболее актуальных задач – развитие жилищного строительства на селе, особенно в Сибири с ее громадными территориями, где 30% составляет сельское население. Но чтобы ипотека пришла в сельские территории, необходима доработка законодательной базы для организации финансового механизма обращения ценных бумаг, обеспеченных залогом земли, с вовлечением в этот процесс банков в качестве первичных кредиторов.
Нельзя не отметить, что на ипотечном рынке Сибирского региона в настоящее время складывается несколько проблемных тенденций. Например, в связи с прошедшем экономическим кризисом складывается следующая парадоксальная ситуация: есть спрос, есть предложение, но нет продаж. В ряде регионов эксперты отмечают, что на одного покупателя приходится уже по 15–20 квартир. В некоторых цены на жилье упали на 20%, и по прогнозам, скидки могут дойти до 30%. Но даже эта мера не помогает вывести рынок из стагнации. Тому служит совокупность факторов — резкий рост цен на недвижимость (за последние 1–1,5 года) и ставок, за которым не успевают реальные доходы населения, а также ужесточение требований банков к заемщикам.
Одновременно тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время декларируют снижение первоначального взноса по кредиту. Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.
Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения Сибирского региона (как и, впрочем, других регионов России), декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.
Вместе с тем, эксперты утверждают, что на рынке Сибири, как и во всей России, происходят процессы, которые должны привести его в равновесие. Некоторые эксперты принимают снижение темпов за кризис, однако, это не так. Ни один рынок не может ежегодно увеличиваться в 3–4 раза. А именно это происходило в последние годы.
К общей тенденции относится и повышение ставок на 2–3% и ужесточение требований к заемщикам. Если раньше банки достаточно лояльно оценивали клиентов по скорринговой методике и не требовали подтверждения доходов, то сейчас идет серьезная проверка клиентов, и справки 2–НДФЛ стали практически обязательными.
Кроме того, в Сибирском регионе растет разрыв между ростом стоимости квадратного метра и заработной платы граждан.
При этом одно из самых значимых событий для ипотечного рынка сибирского региона — значительное уменьшение объемов кредитования. Причиной тому стали два вектора: ужесточение условий выдачи в совокупности с увеличением ставки на 0,5%–1,5% и безудержный рост цен на жилье (в среднем на 30–40%). Например, стоимость квадратного метра бюджетного жилья в панельном доме в Томске на 2009 г. составляет 40–50 тыс. руб., в малосемейке — 70 тыс. руб., а в кирпичном доме — 80–120 тыс. руб. То есть цена квадратного метра сегодня такова, что круг потенциальных заемщиков можно считать исчерпанным, а спрос на недвижимость снизился.
Одновременно сокращается количество семей, которые желают воспользоваться ипотекой. Покупать квартиры с целью перепродажи или сдачи в аренду также стало невыгодно. Молодые семьи находятся в особо сложной ситуации — для них цены на жилье слишком высоки. Несмотря на то, что 40% стоимости квартиры готово оплатить государство, молодые люди не могут найти даже оставшиеся 60%.
Необходимо отметить также, что вилка расхождения предложения и спроса опасна, на фоне падения спроса значительное увеличение предложения привело к затовариванию рынка. Как следствие, кризис продаж для значительной части застройщиков грозит банкротством со всеми негативными социальными последствиями. Оценка этих рисков со стороны банковской системы не позволит поддерживать строителей кредитными ресурсами. Крупные отечественные банки и банки с иностранным капиталом уже получили установку, что рынок девелопмента и жилищного строительства крайне рискованный. Рынок перераспределяется в пользу госбанков и крупных банков с иностранным участием, так как они обладают гораздо большими финансовыми возможностями и предлагают более интересные условия кредитования, чем банки второго эшелона3.
В заключении необходимо отметить и другую проблему в сфере ипотечного кредитования в Сибирском регионе: большинство компаний-застройщиков никогда не составляло четких бизнес-планов. Все исходили из предположения, что объем продаж сохранится, а цены на продаваемые квартиры увеличатся. Кроме того, зачастую вся выручка, полученная строителями, практически сразу направлялась на другие объекты, и у компаний сейчас практически нет подушки ликвидности, а приток денег от продаж резко сократился. Это может привести к большой волне банкротств.
Актуальной в Сибирском регионе остается и проблема неплатежей. Пока ипотека была новинкой, люди еще к ней не привыкли, не могли правильно рассчитать свои силы, главной проблемой считалось получить кредит, купить новую квартиру. Кредиторы тоже считали, что нужно давать как можно больше ссуд, и зачастую невнимательно следили за тем, кому эти деньги достаются, сможет ли человек рассчитываться по долгам. Итогом этих ошибок, как со стороны кредиторов, так и со стороны граждан стал рост числа неплательщиков. В настоящее время кредиторы уже внимательнее относятся к заявителям, требуют больше документов, подтверждающих доход заемщика, его платежеспособность. Так, например,
в Томске один из самых низких уровней просрочки по стране и нет отрицательной динамики. На Алтае, по сравнению с прошлым годом просрочка выросла очень сильно. Основная причина — финансовая нестабильность и потеря работы заемщиком. В таком случае традиционно региональные операторы банков и сервисные агенты предпринимают все возможные меры по уменьшению уровня просрочки: личные контакты с заемщиками, их работодателями, родственниками, письма, напоминания и другие требования.
Так, проблемы ипотечного кредитования в Сибирском регионе связаны в первую очередь с трудностями в сфере реализации рынка жилья, проблемами в компаниях - застройщиков, что было обусловлено имевшим место экономическим кризисом; ухудшением материального состояния граждан, неразборчивым кредитованием неплатежеспособных клиентов и некоторыми другими факторами.
Заключение