Особенности ценообразования на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Особенности ценообразования на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

«Перегрев первого рода» - ценовой пузырь назревающий, но «рассасывающийся» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся рынке
3
Развиваю щийся (дефицитный)
> 0
> 0
L
> 1
Этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком – продолжительностью периода
4
Перегретый
> 0
> 0
М
> 2
Такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей - высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке
5
Стабильный
>= 0
>= 0
М
< 1
Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен
6
Надутый
> 0
>= 0
L
> 2
Такая ситуация проявилась в США (кредитование низкодоходных слоев населения), в странах Балтии (рост экономики на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса
7
Падающий (кризисный)
< 0
< 0
М
< 1
Динамика цен в 1998-2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими
8
Депрессивный
<= 0
<0>
М (L)
<= 0
Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, (поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению), и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 2)
9
Стартующий
> 0
< 0
М
< (-1)
Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в начале 1990-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир
10
Взлетающий
> 0
< 0
М
<
(-4,5)
С весны 1992 года начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 $/кв. м (в 6,0 раз). Доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей (объем продаж в 1991-1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс.; для сравнения - после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тыс. квартир)
Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в 3 квартале 2009 года.
Анализируемый период характеризуется незначительным оживлением на рынке жилой недвижимости. Увеличилось количество обращений в строительные компании, выросли цены в сегментах бизнес и элит. Часть девелоперов, работающих в сегментах эконом и комфорт классов, в сентябре повысили цены на наиболее ликвидные объекты. Однако пока что этот рост незначительный и не означает возврат рынка на докризисные позиции, скорее, это вызвано сезонными факторами. Результаты анализа показателей 4 квартала 2009 года позволят сделать более точные выводы и выявить устойчивые тенденции рынка.
В 3 кв.2009 года было введено 284 тыс.кв.м жилой недвижимости, что на 40% ниже аналогичного показателя предыдущего года. Всего за три квартала 2009 года по данным «Петростата», с января по сентябрь в Санкт-Петербурге было построено 1,1 млн кв.м жилья, что на 15,7% меньше, чем за тот же период прошлого года.
По прогнозам специалистов GVA Sawyer объем ввода жилой недвижимости в 2009 году составит порядка 2,2 млн кв.м, что на 31% меньше, чем в 2008 году.