Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России (РФ)

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
1. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК КАК СЕГМЕНТ ФИНАНСОВОГО РЫНКА
1.1. Сущность и роль ипотечного рынка
1.2. Механизм функционирования ипотечного рынка
кредитования.
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Анализ становления ипотечного рынка в Российской Федерации
2.2. Анализ развития ипотечного кредитования в регионах России
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России (РФ)

-  долгосрочное отвлечение денежных средств;
-  большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
-  классический залог – имущество остается у залогодателя;
-  заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
-  твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис.4.
Рисунок 4 - Виды ипотечных кредитов [46, С.6]
 
Постоянный ипотечный кредит
Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.
Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.
При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
-  основная сумма кредита,
-  срок (остаточный) погашения кредита,
-  процентная ставка.
Пример
Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).
Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.
Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:
(1)
Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет:
900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.
То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) — на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:
900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.
Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено
25,9-17,8=8,1 тыс.руб.
Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.
Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.
Кредит с «шаровым» платежом.
В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.
Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:
-  отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;
-  выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;
-  частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли
Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит
Особенности кредитования следующие:
-  периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
-  выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.
Кредит с участием
Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.
Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
-  такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;
-  уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком [56, С.322].
Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:
-  платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;
-  меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.
Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.
Кредит с нарастающими платежами
 Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:
-  минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
-  на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.
Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.
Кредит с обратным аннуитетом
Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.
Кредит с переменной процентной ставкой
Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:
-  процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
-  может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
-  корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
-  может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
-  в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
-  могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:
-  кредиты с корректируемой процентной ставкой;
-  кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
-  кредиты с индексируемыми платежами.
Кредит с корректируемой процентной ставкой.
При таком финансировании предусматривают два варианта:
-  корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;
-  корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.
При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.
Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.
По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.
От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.
Канадский ролловер
Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.
Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.
При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.
Возможно использование двух методов финансирования сделки:
-  прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
-  принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.
Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.
Кредит с добавленной процентной ставкой
Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга [26, С.78].
Таким образом, целевой характер ИЖК проявляется в инвестировании кредитных ресурсов в покупку или строительство жилья, являющегося одновременно обеспечительным материалом ссуды посредством ипотеки. Макроэкономическая роль ипотеки и необходимость учета ее особенностей - наличие права собственности залогодателя на предмет залога, ее публичность, приоритетность, специализация - предъявляют высокие требования к юридическим аспектам ипотечной сделки и требуют наличия институциональной структуры, обеспечивающей ее надежность и устойчивость.
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. АНАЛИЗ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанных обстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы в способах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов. Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника, подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору, банковской системе механизмов реализации назревших проблем [44, С.6].
Инициативы Правительства РФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванных обеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют, во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формирование социальных, в том числе и жилищных, стандартов, а во-вторых, понимание важности роли идеологии государства в решении практических задач страны.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов 19 века. Кроме него в первой половине 19 века действовал Вспомогательный для дворянства банк. Два этих казенных банка являлись основными учреждениями ипотечного кредитования в стране. Они предоставляли ссуды дворянам под залог помещичьих имений вместе с крепостными душами, которые по последней ревизии числились еще живыми. Отсутствие в стране развитого рынка капиталов приводило к тому, что достаточно часто дворяне переуступали собственные ипотечные кредиты купцам для осуществления различных коммерческих проектов, но под более высокий процент. После отмены крепостного права ипотечные учреждения были закрыты [56, с.118].
Во второй половине 19 века постепенно стала складываться достаточно стройная система ипотечного кредитования, с минимальными изменениями просуществовавшая вплоть до 1917 года. В этой системе находилось место как для государственных кредитных учреждений, к которым относились Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и для частных заведений в виде акционерных земельных банков и городских кредитных обществ.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве появляются городские кредитные общества, которые и стали осуществлять основную массу операций с городской недвижимостью, за исключением фабрично-городских строений. Основной целью создания таких обществ являлся выпуск ипотечных облигаций, что позволяло привлекать недорогие средства для строительства или приобретения жилья. В основе их деятельности учитывался опыт западноевропейских кредитных обществ, прежде всего прусских, где подобные структуры существовали еще с 1770 года. Залогодатель получал ссуду облигациями, которые выпускали общества, и продавали их третьим лицам, вкладывавшим таким образом свой свободный капитал в ценные бумаги в расчете на получение от общества фиксированного процента (4,5% - 5%). Причем срок, на который выпускались облигации, соответствовал срокам кредитов (от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения) и сумма ипотечных ссуд, выданных заемщикам, соответствовала сумме находившихся в обращении облигаций общества.
Размер кредита основывался на заключении оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Поэтому оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита, была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Осуществив оценку предъявленного к залогу имущества, общество выдавало кредит в размере 50-60% от стоимости залога.
Устав городских кредитных обществ предусматривал круговое поручительство всех заложенных в нем имуществ, вступление заемщиком в члены общества. Каждый из них отвечал по обязательствам общества в пределах стоимости заложенного имущества. В случае, если заемщик не возвращал вовремя деньги, общество должно было продать заложенное имущество, а средства направить на погашение облигаций.
Облигации Городских кредитных обществ быстро стали популярным способом вложения сбережений для людей среднего достатка. Такие облигации получили широкое распространение в провинции и даже за границей.
Интересной особенностью работы кредитных обществ являлась возможность повторных закладных, если ценность имущества была больше уже выданных закладных.
Появилась практика заклада домовладельцами своих строений в городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Так функционировал круговорот капитала.
В 1862 году Министерство финансов разрешило государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными ценными бумагами. Уже через несколько лет облигации акционерных обществ стали пользоваться устойчивым спросом [26, с.81].
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.
По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 – 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.
За 1886 – 1905 годы Государственный крестьянский поземельный банк купил около миллиона десятин земли на сумму 67 миллионов рублей и выдал 410 миллионов рублей ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин земли.
Таким образом, ипотечное кредитование было доступно не только богатым, но и людям, не имеющим никакой недвижимости. Стоит отметить, что инициатива повышения уровня жизни крестьян принадлежала государству и являлась частью социальной политики.