Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Понятие и виды недвижимости
1.1. Понятие и правовая природа недвижимости
1.2. Виды недвижимости
ГЛАВА 2. Понятие, условия и заключение договора купли-продажи недвижимости
2.1. Понятие и стороны договора купли-продажи недвижимости
2.2. Заключение и условия договора продажи недвижимости
ГЛАВА 3. Исполнение и ответственность по договору купли-продажи недвижимости
3.1. Исполнение договора продажи недвижимости
3.2. Ответственность по договору продажи недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ

Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.
Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.
Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.
Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, Постановление президиума Московского городского суда и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в простой письменной форме осуществляется в следующем порядке.
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Так, решением Арбитражного суда Московской области от 1 ноября 2005 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2006 г. N 10Ап-3459/05-ГК по делу N А41-К1-18795/05, удовлетворены требования ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (ГУ ФРС по МО) о признании отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» к ООО «Ультра Инвест Групп» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Вокзальная, д. 1, стр. А, А1, Г, Г1 - Г7, незаконным; обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать переход права собственности и право собственности от ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» к ООО «Ультра Инвест Групп» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Вокзальная, д. 1, стр. А, А1, Г, Г1 - Г7.
Суд пришел к заключению, что ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на регистрацию был представлен весь пакет требуемых правоустанавливающих документов и оснований для отказа в регистрации перехода права собственности и права собственности от ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» к ООО «Ультра Инвест Групп» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Вокзальная, д. 1, стр. А, А1, Г, Г1 - Г7, не имелось.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ГУ ФРС по МО обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов заявитель указывает на неприменение судом норм материального права, подлежащих применению, и применение норм материального права, не подлежащих применению (суд сослался на недействующую редакцию п. 1 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие право собственности ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на недвижимое имущество, что свидетельствует о том, что суд пришел к неправильному выводу в отношении того, что у регистрирующего органа отсутствовали препятствия для регистрации перехода права от ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» к ООО «Ультра Инвест Групп» и что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности принято в полном соответствии с законом и в пределах его полномочий.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В заседании кассационной инстанции представитель ГУ ФРС по МО поддержал доводы кассационной жалобы; представитель ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» возражал против ее удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что, как следует из материалов дела и подтверждено надлежащими доказательствами, заявителем - ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен пакет правоустанавливающих документов, подтверждающих совершенную между ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» и ООО «Ультра Инвест Групп» сделку купли-продажи недвижимого имущества. После приостановления регистрации заявителем были также представлены документы, подтверждающие наличие права собственности у ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на недвижимое имущество, возникшее в результате совершения сделки приватизации.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
Следовательно, как правильно установил суд, у регистрирующего органа отсутствовала невозможность регистрации права собственности ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на объект недвижимости, и впоследствии - регистрации перехода права в соответствии с действующим законодательством к ООО «Ультра Инвест Групп».
При указанных обстоятельствах выводы суда о правомерности заявленных исковых требований и наличии оснований для их удовлетворения следует признать законными и обоснованными.
Кассационной инстанцией не усматривается нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемых судебных актов и могущих служить основанием для их отмены.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами, а также не основанные на надлежащем толковании норм действующего законодательства.
Из содержания представленного в материалах дела сообщения об отказе в государственной регистрации от 08.08.2005 N 14/017/2005-214 следует, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие регистрации права собственности ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на проданный им по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Ультра Инвест Групп», объект недвижимости. Иных оснований для отказа в государственной регистрации в указанном документе не содержится, а потому ссылка ГУ ФРС по МО в кассационной жалобе на то, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие право собственности ОАО «ПИИ «Гипрокоммунстрой» на недвижимое имущество, не может быть принята во внимание.
Таким образом, решение Арбитражного суда Московской области от 1 ноября 2005 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2006 г. N 10Ап-3459/05-ГК по делу N А41-К1-18795/05 были оставлены без изменения, а кассационная жалоба ГУ ФРС по МО - без удовлетворения48.
Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.
Здесь следует обратить внимания на положении п. 2 ст. 551 ГК РФ. Буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый — в отношениях с третьими лицами, а второй — по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости — момент государственной регистрации права собственности покупателя.
В связи с вышесказанным предлагаем п.2 ст. 551 исключить из Гражданского кодекса.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 30.12.2004 г., с изм. и доп. от 23.01.2005 г.) «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона о регистрации прав). Должны быть указаны:
вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
адрес (местоположение);
литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
этажность объекта;
этаж и номера помещений на поэтажном плане;
площадь объекта.
Так, Открытое акционерное общество «Новоизборский комбинат нерудных материалов» (далее - Комбинат) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Леонардо Керамиче» (далее - Общество) о признании незаключенным договора купли-продажи имущества от 19.06.2003 N 19/Т.
Как следует из материалов дела, 19.06.2003 истцом и ответчиком заключен договор N 19/Т купли-продажи имущества (далее - Договор), согласно которому Комбинат продал Обществу имущественный комплекс, состоящий из движимого имущества, указанного в приложении N 2 к Договору, и недвижимого имущества - в приложении N 1.
В приложении N 1 к Договору указаны следующие объекты недвижимости, передаваемые в собственность Общества:
- одноэтажное кирпичное здание камнедробилки площадью 144 кв.м;
- одноэтажное дощатое здание сарая для автомобильных весов общей площадью 24 кв.м;
- одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции общей площадью 24 кв.м;
- комплекс зданий, состоящий из: а) корпуса цеха первичного дробления общей площадью 748 кв.м; б) корпуса цеха вторичного дробления общей площадью 1130 кв.м; в) соединительной галереи N 1; г) соединительной галереи N 3; д) соединительной галереи N 4;
- воздушная линия электропередач протяженностью 1000 м;
- подъездные железнодорожные пути протяженностью 1900 м,
расположенные по адресу: Печерский район, поселок Новый Изборск, улица Садовая, дом 22.
Имущество, являющееся предметом Договора, передано от продавца покупателю по акту приема-передачи от 01.07.2003.
Комбинат полагает, что Договор является незаключенным, поскольку в нем в нарушение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что описание имущества, приведенное в приложении N 1 к Договору, повторяет данные, содержащиеся в плане приватизации Комбината, его бухгалтерской документации и документах технического учета и инвентаризации. Иных документально зафиксированных индивидуализирующих признаков продаваемое на момент заключения спорного договора недвижимое имущество не имело. Суд также установил, что на момент заключения Договора не был произведен кадастровый учет указанных объектов недвижимости, в связи с чем отсутствовали данные, позволяющие определить расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При таких обстоятельствах судебные инстанции признали, что предмет Договора определен надлежащим образом, отсутствие в Договоре данных кадастрового учета, которые, по мнению Комбината, обязательны в силу статьи 554 ГК РФ, не свидетельствует о незаключенности Договора.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 554 ГК РФ регламентирует особенности определения предмета в договоре продажи недвижимости. Ссылаясь на указанную статью, Комбинат утверждает, что сторонами не согласовано условие о предмете Договора.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что указанное в приложении N 1 к Договору имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала на момент заключения договора. Как в момент заключения Договора, так и при его последующем исполнении между сторонами не возникло каких-либо разногласий относительно имущества, являющегося предметом сделки.
Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют, что между сторонами было согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор является заключенным.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа решение от 22.03.2006 и постановление апелляционной инстанции от 30.06.2006 Арбитражного суда Псковской области по делу N А52-6798/2005/1 оставил без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества «Новоизборский комбинат нерудных материалов» - без удовлетворения49.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
местоположение участка;
площадь участка;
кадастровый номер участка;
категория земли (целевое назначение);
разрешенное использование участка;
обременения участка и ограничения его использования.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Допустимо определение цены договора в рубленом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, Нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц50.
Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.